TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/00582 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EVAE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 17 SEPTEMBRE 2025

A l’audience de mise en état tenue le 21 Mai 2025 par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame BORDE, Greffière,

PRONONCÉE par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 Août 2025, par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame BORDE, Greffière,

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

S.A.R.L. [C] GAMAIN CONSEIL ET EXPERTISE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

À

S.C.I. IMMARTOIS, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signifié le 28 mars 2024, la SARL [C] Gamain Conseil et expertise a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Arras la SCI Immartois pour obtenir, au visa de son opposition aux deux commandements de payer du 05 mars 2024, la déclaration qu’elle n’est débitrice d’aucune somme à l’égard de la SCI Immartois, l’annulation des deux commandements de payer du 05 mars 2024 délivrés par la SCI Immartois et la condamnation de cette dernière à lui payer 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 24 septembre 2024, la SCI Immartois demande au juge de la mise en état de condamner la SARL [C] Gamain Conseil et expertise à lui verser une provision de 52.500€.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 mars 2025, la SCI Immartois demande au juge de la mise en état de :

— condamner, à titre provisionnel, la SARL [C] Gamain Conseil et expertise à verser à la SCI Immartois la somme de 30.000€ à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 3 mars 2025, au titre du bail professionnel conclu le 29 janvier 2018 ;

— condamner, à titre provisionnel, la SARL [C] Gamain Conseil et expertise à verser à la SCI Immartois la somme de 34.000€ à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 3 mars 2025, au titre du bail professionnel conclu le 14 août 2019 ;

— condamner, à titre provisionnel, la SARL [C] Gamain Conseil et expertise à payer à la SCI Immartois les échéances de loyers et charges a venir a compter du 1er avril 2025 au titre des baux professionnels conclus respectivement les 29 janvier 2018 et 14 août 2019 ;

— débouter la SARL [C] Gamain Conseil et expertise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SARL [C] Gamain Conseil et expertise au paiement de la somme de 2.000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Ia SARL [C] Gamain Conseil et expertise aux dépens de la présente instance d’incident.

Elle rappelle que les parties sont liées par un premier bail professionnel conclu le 29 janvier 2018 à effet au 1er février 2018 portant sur des locaux professionnels situés au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] (lot n°3 et 3 places de parking) puis par un second bail professionnel conclu le 14 août 2019 à effet au 1er septembre 2019 portant sur le lot n°6 au sein du même immeuble outre 5 autres places de parking.

Elle ajoute avoir fait délivrer le 05 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour chacun des deux baux, en raison de l’absence de paiement de tous loyers et charges depuis le mois de février 2023.

A ce titre, elle conteste les arguments que lui oppose la SARL [C] Gamain conseil et expertise puisque selon elle :

— les problèmes électriques rencontrés en fin d’année 2019 et “non résolus immédiatement” ne sont étayés par aucune pièce et ne sauraient justifier le non respect, plus de trois ans plus tard, de l’obligation principale de paiement des loyers et charges ;

— la prétendue différence de superficie du local n°3 entre les indications du bail (115 m² environ) et les prétentions du preneur (99,7m²) reste sans influence sur l’obligation de payer les loyers non seulement du lot n°3 mais à plus forte raison du lot n°6, puisque le loyer n’a pas été stipulé proportionnellement à la surface louée, d’autant qu’aucun fondement juridique n’est avancé pour justifier une réduction de loyer.

Elle considère également que les décomptes produits, contrairement aux affirmations de la partie adverse, présentent suffisamment le détail des loyers et des charges réclamés, précisant que les factures de régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 sont communiquées pour chacun des lots.

Rappelant que la SARL [C] Gamain conseil et expertise revendique une réduction de 13% du loyer du lot n°3 au motif d’un écart de superficie, elle précise limiter sa demande de provision à 85% de ses créances, permettant ainsi de retenir à titre de provision des créances incontestables, le surplus devant être tranché au fond.

***

Par conclusions d’incident signifiées le 28 janvier 2025 par RPVA, la SARL [C] Gamain Conseil et expertise au juge de la mise en état de :

— débouter la SCI Immartois de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Immartois aux dépens de l’incident ;

— condamner la SCI Immartois à payer à la SARL [C] Gamain Conseil et expertise la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut au rejet des demandes incidentes en estimant ne pas être débitrice à l’égard de la bailleresse qui a manqué à son égard à son obligation de délivrance à deux titres :

— elle n’a pas fait procéder aux travaux nécessaires alors qu’en fin 2019, des désordres électriques répétitifs n’ont pas été résolus immédiatement, ce qui a pénalisé son activité ;

— elle a mis à sa disposition une surface inférieure à celle indiquée dans le bail du 29 janvier 2018.

Elle considère ainsi que les préjudices qu’elle a subis s’élèvent à 27.396€ outre 67.081,55€TTC de travaux de remise en état des locaux et que son obligation au paiement des loyers est donc sérieusement contestable.

Elle ajoute que le décompte produit ne mentionne pas le détail entre les loyers et les charges et que les régularisations de charge ne sont pas justifiées.

Le dossier a été fixé à l’audience d’incidents du 21 mai 2025.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version entrant en vigueur le 1er septembre 2024 et applicable aux instances en cours à cette date, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance

2°) allouer une provision pour le procès

3°) accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522

4°) ordonner toutes les autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées

5°) ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction

6°) statuer sur les fins de non recevoir.

Sur la demande de provision

Le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il est constant que la SARL [C] Gamain conseil et expertise a la qualité de preneur de locaux appartenant à la SCI Immartois par l’effet des deux baux conclus en janvier 2018 et août 2019.

Les obligations principales des parties en matière de baux, y compris professionnels, consistent pour le bailleur à délivrer des locaux et en assurer la jouissance paisible et pour le preneur à régler les loyers et charges.

Le preneur, qui reproche au bailleur un défaut de délivrance pour se considérer créancier et non pas débiteur, ne produit cependant aucune pièce objective établissant les manquements de son bailleur.

Il ne communique en effet que deux courriels adressés par ses soins au bailleur mais dénués de toutes pièces justificatives et un courriel provenant de la CCI Artois en lien avec la fixation d’un rendez-vous à convenir pour des diagnostics amiante, performance énergétique, loi Boutin et états des risques et pollution pour l’ensemble du bâtiment.

En outre, les deux courriels rédigés par le preneur datent de février et octobre 2023 et n’apportent aucune précision concrète sur les désordres électriques qui auraient été rencontrés “fin 2019 début 2020” et sur leur imputabilité au bailleur.

Il n’est dès lors justifié d’aucun lien entre des désordres subis et l’arrêt du paiement des loyers plus de trois ans plus tard.

S’agissant de la superficie du local loué au titre du bail conclu le 29 janvier 2018, le plan dressé par le géomètre requis par le preneur ne permet pas non plus de faire la part entre les superficies du lot n°3 et celles du lot n°6, faute de pouvoir être comparé aux plans antérieurs, non communiqués par les parties qui ne joignent que les plans des places de parking.

En tout état de cause, il n’est pas à ce stade démontré que le montant du loyer tenait compte de la superficie exacte des bureaux faisant l’objet du bail et que le preneur serait ainsi fondé à réclamer une réduction du loyer et à se prétendre créancier de sommes trop versées.

Il en ressort que l’obligation du preneur n’est pas sérieusement contestable.

Concernant le montant des créances réclamées par le bailleur à titre de provision, il apparaît que la pièce n°12-1 à 12-3 de la SCI Immartois reprend en pièce 12-1 les sommes dues en loyers et charges, déduction faite des versements enregistrés, arrêtées au terme inclus de mars 2025 pour le lot n°3 et en pièce 12-2 les sommes dues en loyers et charges, déduction faite des versements enregistrés, arrêtées au terme inclus de mars 2025 pour le lot n°6, tandis que la pièce 12-3 fait apparaître dans un même tableau les lignes cumulées des deux autres tableaux.

Si le tableau 12-1 comprend à sa dernière ligne une erreur puisque la facture du mois de mars 2025 correspond en réalité à une facture concernant le lot n°6, le tableau 12-3 ne comprend pas cette erreur.

En revanche, il doit être constaté que les factures de régularisation de charges pour le lot n°3 des années 2022 et 2023 se réfèrent à une superficie louée de 102m² en 2022 et de 102,23m² en 2023.

Compte tenu du désaccord existant sur la superficie du bien loué et du lien semblant exister entre le calcul des charges et la superficie louée, il doit être tenu compte de cet écart pour fixer la provision sollicitée.

Il apparaît toutefois que la demande formée à titre provisoire par la SCI Immartois intègre une décote de 15% sur l’ensemble des créances réclamées tenant compte du litige existant entre les parties sur cette question de superficie.

En conséquence, en application de la décote de 15% sur le décompte global que constitue la pièce n°12-3, les provisions seront arrêtées comme suit :

—  30.000€ au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation pour les biens loués au titre du bail conclu le 29 janvier 2018 ;

-34.000€ au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation pour les biens loués au titre du bail conclu le 14 août 2019.

La nécessité de trancher le litige au fond, qui a justifié de la part du bailleur qu’il applique de lui-même une décote sur sa demande de provision, conduit à rejeter la demande visant à condamner le preneur à payer à titre de provision, les échéances de loyers et charges à venir à compter du 1er avril 2025 au titre des deux baux.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident seront compris dans les dépens de l’instance principale au fond.

L’équité n’impose pas par ailleurs de faire application à ce stade des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition, susceptible d’appel dans les quinze jours de la signification,

CONDAMNONS la SARL [C] Gamain conseil et expertise à payer à la SCI Immartois une provision de 30.000€ à valoir sur les loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation pour les biens loués au titre du bail conclu le 29 janvier 2018 ;

CONDAMNONS la SARL [C] Gamain conseil et expertise à payer à la SCI Immartois une provision de 34.000€ à valoir sur les loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation pour les biens loués au titre du bail conclu le 14 août 2019 ;

DÉBOUTONS la SCI Immartois de sa demande de provision relative aux échéances de loyers et charges à venir à compter du 1er avril 2025 au titre des deux baux ;

RENVOYONS le dossier à l’audience de mise en état du 26 novembre à 09h00 pour les conclusions au fond de la SCI Immartois ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens de l’incident seront compris dans les dépens de l’instance principale au fond.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le juge de la mise en état a signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge de la mise en état,