COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° 131/2025

ROLE N° RG 24/00050 – N° Portalis DBWP-W-B7I-CW3D

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Margaux DATH, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Vincent DEVINEAUX

DEBATS :

A l’audience publique du sept Octobre deux mil vingt cinq, les parties et leur ont été entendues en leurs explications. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe ce jour, neuf Décembre deux mil vingt cinq.

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DEMANDERESSE :

Madame [J] [N]

née le 04 Septembre 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-françois PHILIP, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant

S.C.I. LA GARGOUILLE

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par monsieur [M] [I] son gérant

Copies délivrées le : à

— parties

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Copie exédutoire le : à

— 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2023, Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille, a consenti à Madame [J] [N] un bail d’habitation portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 530 euros, outre 40 euros à titre de provision pour charges.

Un arrêté préfectoral du 28 décembre 2023 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physiques des personnes occupant ce logement a enjoint au bailleur de procéder dans le mois suivant sa notification :

— à la mise en sécurité de la totalité de l’installation électrique ;

— à la réalisation d’une amenée d’air ou la pose d’une VMC pour prévenir tout risque d’intoxication par le monoxyde de carbone ;

— justifier auprès de l'[Localité 6] des travaux ainsi prescrits.

Par courrier recommandé du 13 janvier 2024, Madame [J] [N] a donné congé avec effet au 18 janvier 2024, se prévalant de l’absence de préavis pour insalubrité du logement loué.

Par requête enregistrée au greffe du contentieux de la protection le 18 mars 2024, Madame [J] [N] a saisi la présente juridiction aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille à lui payer la somme de 4430 euros en réparation de son préjudice moral et physique, la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 570 euros, outre 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 7 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [J] [N] sollicite la restitution du dépôt de garantie, majoré de 10 % par mois de non-paiement à compter du 18 février 2024 et jusqu’à complet paiement, la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 4430 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille, conclut au rejet des demandes ainsi formées et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 2500 euros au titre de son préjudice moral.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par jugement contradictoire.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire. Ce délai est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Cette restitution se fait après déduction, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur (sous réserve qu’elles soient dûment justifiées), sous peine d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai (article 22 alinéa 8).

En l’espèce, il est constant que la restitution des clefs est intervenue le 18 janvier 2024. Si Monsieur [M] [I] reconnaît ne pas avoir procédé à la restitution du dépôt de garantie, il précise que c’est pour paiement du mois de janvier 2024. Il indique cependant reconnaître le droit de sa locataire de quitter les lieux sans préavis, et lui avoir indûment retenu 13 jours de loyer, soit 240 euros.

Pour autant, l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2023 prévoit que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police (et non sa réception), soit en l’espèce à compter du 1er janvier 2024. Il s’en déduit que c’est à tort que Monsieur [M] [I] a conservé le dépôt de garantie en compensation du loyer pour le mois de janvier 2024, lequel n’était plus dû compte tenu de la mesure de police notifiée le 29 décembre 2023.

Le bailleur ne fait par ailleurs état d’aucune réparation locative imputable à la locataire qui aurait pu justifier la conservation de ce dépôt de garantie.

En conséquence, Monsieur [M] [I] sera condamné à restituer à Madame [J] [N] la somme de 570 euros. S’agissant de l’indemnité de 10 %, ce moyen sera écarté dans la mesure où Madame [J] [N] a refusé toute mesure de conciliation qui aurait pu permettre une restitution amiable, et a par ailleurs sollicité le renvoi de cette affaire à plusieurs reprises, si bien que l’écoulement de plusieurs mois avant la restitution ne saurait être imputé au bailleur.

Cette indemnité courra en revanche à compter de la signification par la demanderesse de la présente décision.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Madame [J] [N]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique.

En l’espèce, Madame [J] [N] se prévaut des désordres subis. Il résulte en effet des nombreux échanges de courriels et SMS versées aux débats que très rapidement, soit dès la fin du mois d’octobre, la locataire a eu à se plaindre de divers problèmes (évier bouché, fuite des toilettes), puis en novembre un problème de mitigeur et un problème de chauffe-eau. Les échanges de courriels versées aux débats démontrent un manque de diligence du bailleur dans le traitement de ces désordres qui ont perduré jusqu’à la mi-novembre. Par ailleurs, dans son rapport de visite dressé suite à l’enquête réalisée le 18 décembre 2023 dans les lieux loués, l'[Localité 6] pointe divers désordres, et notamment : installation électrique non conforme aux normes en vigueur, absence d’amenée d’air pour la gazinière, ventilation du logement insuffisante, absence d’ouverture sur l’extérieur de la pièce désignée comme « chambre », fuites d’eau dans la cuisine et les sanitaires

Par suite, la préfecture prenait le 28 décembre 2023, un arrêté relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physiques des personnes occupant ce logement.

Pour échapper à son obligation de délivrance décente, Monsieur [M] [I] invoque un défaut de chauffage du logement par la locataire, et une orchestration des désordres par celle-ci. Pour autant, d’une part il n’en rapporte pas la preuve. En effet, certes le logement a été très peu chauffé, mais ce défaut de chauffage ne peut être corrélé aux nombreux désordres touchant l’installation électrique, la tuyauterie, ou encore l’absence d’amenée d’air proche de la gazinière ou de fenêtre dans la chambre. D’autre part, la multiplicité des défauts signalés dès le départ par la locataire puis pointés par l'[Localité 6], permettent de se convaincre que l’argumentation du bailleur est erronée.

Il convient cependant de ramener le montant des dommages et intérêts à de plus justes proportions eu égard à la courte période d’occupation, soit en l’espèce la somme de 1500 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, faute pour Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille de rapporter la preuve d’une faute commise par Madame [J] [N] et d’un préjudice en découlant, il ne pourra qu’être débouté de sa demande. En effet, le manque de chauffage ne peut en l’espèce être corrélé aux nombreux désordres signalés par la locataire et l’ARS, et Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille reconnaît lui-même que l’appartement a subi un dégât des eaux qui a nécessairement occasionné des troubles d’occupation pour sa locataire.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille, partie succombante, doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille, à payer à Madame [J] [N] la somme de 570 euros en restitution du dépôt de garantie, et rappelle qu’une majoration de 10 % sera due par mois de retard à compter du mois suivant la signification par la demanderesse du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille, à payer à Madame [J] [N] la somme de 1500 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I], représentant la SCI La Gargouille aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le neuf Décembre deux mil vingt cinq.

Le Greffier, La Juge des Contentieux de la Protection,