TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00376 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQAZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00524

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré le 28 mars 2025 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Commune de [Localité 3]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean CAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A244

ET :

La société LS AUTO SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SACKOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D0414

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Les 3 et 13 juin 2023, la commune de [Localité 4] et la société LS AUTO SERVICES ont conclu une convention d’occupation précaire d’une durée de 3 ans relative à des locaux situés à [Adresse 5], moyennant une redevance mensuelle de 3600 €, pour y exercer une activité d’achat/vente de véhicules d’occasion, de petit entretien de véhicules automobiles, de vente de pièces détachées, de vente de bonbons/sucreries et relais colis.

La société LS AUTO SERVICES a entrepris des travaux touchant l’intérieur comme la façade des locaux loués, dans la perspective de la transformation des lieux en une épicerie.

Le 13 octobre 2023, la commune de [Localité 4] a fait commandement à la société LS AUTO SERVICES de cesser les travaux engagés, de remettre les locaux en leur état d’origine et de les exploiter selon la destination prévue à la convention.

Par assignation du 9 février 2024, la commune de [Localité 4] demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion de la société LS AUTO et de tous occupants de son chef sous astreinte journalière de 100 € et que celle-ci soit condamnée à lui payer une indemnité journalière d’occupation de 360 € et la somme de 4200 € au titre des frais irrépétibles.

Elle demande en outre que la société LS AUTO soit condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état et subsidiairement qu’elle soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 75000 € au titre des travaux de remise en état.

Elle fait valoir que :

les travaux litigieux, entrepris sans aucune déclaration préalable, ont pour but la transformation du garage automobile en supérette, en infraction manifeste avec les stipulations de la convention;

que les travaux ont été entrepris sans autorisation préalable du propriétaire, en violation également des termes de la convention;

Dans le dernier état de ses écritures, elle ajoute que quand bien même la société LS AUTO aurait, après la fin du délai imparti, restitué les lieux à leur destination initiale, d’une part cette modification est intervenue après le délai imparti, et d’autre part la sociétéutilise les locaux pour une activité de garagiste réalisant des travaux lourds sur les véhicules, ce qui n’est pas conforme à la destination du bail.

Elle soutient que la société LS AUTO a installé un pont roulant pour la réalisation de grosses réparations sur les véhicules et effectue des travaux parfois jusqu’à deux heures du matin ce qui occasionne de nombreuses nuisances pour les voisins, et qu’elle n’a installé aucune isolation phonique au plafond à la suite de tous les travaux réalisés.

Subsidiairement, elle demande que la résiliation du bail soit prononcée en raison du défaut de paiement du loyer et des nuisances causées aux voisins.

La société LS AUTO SERVICE conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions et demande la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient :

qu’elle ignorait qu’elle ne pouvait changer la destination des lieux ou réaliser des travaux sans l’autorisation du propriétaire;

que le constat réalisé à l’initiative du propriétaire le 15 novembre 2023 fait apparaître que les travaux de remise en état étaient en cours en vue de l’exploitation d’un garage;

que les exigences formulées par la commune lors de la réunion du 15 mars ont été satisfaites;

que la remise en état de la façade et l’aménagement intérieur pour l’exploitation d’un garage ont été constatés par commissaire de justice le 18 mars 2024;

qu’à la fin du mois d’avril 2024, la société a débuté son activité d’achat-vente et entretien de véhicules conformément à la convention d’occupation.

MOTIFS

Le litige est déterminé par le commandement délivré le 13 octobre 2023 à la société LS AUTO SERVICE : le preneur a-t-il déféré dans le délai d’un mois à ce commandement, et à défaut sa défaillance a-t-elle pour effet la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire qui y est stipulée?

La demande subsidiaire de la commune afin que la résiliation du bail soit prononcée excède bien évidemment les pouvoirs du juge des référés, et conformément à l’article L 145-XX, ne peuvent entraîner la résiliation de la convention par l’effet de la clause résolutoire que les manquements mentionnés expressément dans le commandement visant cette clause et auxquels il n’a pas été remédié dans le délai d’un mois, sauf la faculté conférée au juge par la loi d’allouer des délais suspensifs des effets de la clause de résiliation;

Aussi les griefs évoqués par la commune et non expressément mentionnés dans le commandement n’ont-ils pas à être examinés en référé, notamment de prétendus incidents de paiement ou de prétendus troubles du voisinage;

Le commandement mentionne : « cesser les travaux engagés, remettre les locaux en l’état et les exploiter selon la destination »;

Si le commandement ne donne aucune précision sur les travaux litigieux, il résulte tant des constats réalisés que de la déclaration préalable de travaux et du procès-verbal d’assemblée générale de la société LS AUTO SERVICE que produit la commune, et de ses propres écritures, que la commune reprochait au preneur non seulement la modification de la devanture du local mais de vouloir affecter les lieux à un commerce d’épicerie et lui faisait donc commandement de cesser ses agissements en ce sens;

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner si l’activité actuelle de garage est elle-même non conforme à la destination contractuelle des lieux en ce qu’elle comprendrait des travaux lourds de mécanique, puisque cette activité n’était justement pas exercée lors de la délivrance du commandement qui ne pouvait donc avoir pour objet de la faire cesser.

Il appartenait à la commune, si elle entendait se prévaloir de la résiliation en raison de la substitution d’une activité de grosse mécanique à une activité de petit entretien, de délivrer un commandement en ce sens;

Il s’agit donc uniquement de savoir si les locaux ont été remis en leur état initial et si l’activité de commerce d’épicerie a été supprimée;

Or il ressort clairement du constat réalisé le 18 mars 2024 qu’à cette date la devanture du local avait été remise en son état initial et que l’activité exercée avait pour objet l’entretien des véhicules automobiles;

Ces faits sont d’ailleurs confirmés par la commune elle-même qui soutient que l’activité d’entretien automobile exercée excède celle prévue par le bail, ce qui exclut que soit encore exercée une activité de commerce d’épicerie;

La société LS AUTO SERVICE a donc déféré au commandement avec un retard de 4 mois;

Si la violation délibérée de ses obligations contractuelles par la société LS AUTO SERVICE est patente, tant les clauses relatives à la destination des lieux loués et à l’interdiction de toute modification des locaux sans l’autorisation préalable du propriétaire sont claires, il convient néanmoins de constater que le preneur a par la suite été particulièrement diligent pour se conformer aux stipulations de la convention;

Il lui sera donc alloué un délai rétroactif de 4 mois pour déférer au commandement, avec suspension des effets de la clause résolutoire et il sera constaté que les causes du commandement ayant été satisfaites dans ce délai, la clause est réputée n’avoir pas joué;

En l’absence de toute description précise des travaux dont elle sollicite la réalisation ou le paiement, la commune sera déboutée de ses demandes de ce chef;

En revanche, l’intégralité des dépens sera à la charge de la société LS AUTO SERVICE et il est équitable de la condamner à payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles, montant auquel elle estime elle-même le coût du procès qui n’aurait pas eu lieu sans ses manquements;

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons que la société LS AUTO SERVICE n’a pas déféré dans le délai d’un mois au commandement qui lui a été délivré le 13 octobre 2023;

Allouons rétroactivement à la société LS AUTO SERVICE un délai jusqu’au 18 mars 2024 pour satisfaire aux causes du commandement, disons que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire sont suspendus et constatons que les causes du commandement ayant été satisfaites dans ces délais, la clause est réputée n’avoir jamais joué;

Rejetons la demande de la commune aux fins que soit prononcée en référé la résiliation de la convention et la demande tendant à ce que soit constatée la résiliation du bail pour des causes non mentionnées dans le commandement visant cette clause;

Rejetons les demandes de la commune aux fins de réalisation de travaux par la défenderesse, ou de paiement d’une provision à ce titre;

Condamnons la société LS AUTO SERVICE à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la société LS AUTO SERVICE aux dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 AVRIL 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT