TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01022 – N° Portalis DB3S-W-B7J-242Y

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00152

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SOGEPROM REALISATIONS,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J067

ET :

La société FONCIERE LINCOLN (LA FONCIERE MES DEMOISELES),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

EXPOSE DU LITIGE

Exposant que par acte authentique du 14 décembre 2021 elle a vendu à la société FONCIERE LINCOLN, en état futur d’achèvement, un local à usage commercial et deux places de stationnement constituant les lots 1, 186 et 187 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 8] [Adresse 1] et [Adresse 5], moyennant le prix de 630000 € TTC payable à concurrence de [Localité 7] € au jour de la signature de l’acte et pour le solde au jour de la livraison, que le 5 juin 2023 elle a proposé à l’acquéreur la livraison du bien le 4 juillet 2023, qu’en dépit de plusieurs propositions de dates de livraison, d’une mise en demeure du 13 octobre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception et d’une sommation et commandement par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2023, l’acquéreur n’a pas pris livraison ni payé le solde du prix, que le 11 décembre 2023 elle a donc établi seule un procès-verbal de livraison, qu’elle a fait commandement le 24 janvier 2024 à l’acquéreur de lui payer le solde du prix, ce commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de vente, la société SOGEPROM REALISATION demande, par assignation du 3 avril 2025, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit de l’acte de vente, que soit prononcée la résolution de la vente, que la société FONCIERE LINCOLN soit condamnée à lui payer provisionnellement la somme de 110325,60 € au titre des pénalités de retard arrêtées au mois de février 2025, la somme de [Localité 6] € au titre de l’indemnité de résolution de la vente, la somme de 4333,41 € au titre de la réparation du préjudice financier subi au titre des charges de copropriété et la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues par la société FONCIERE LINCOLN et le montant de la restitution à opérer en remboursement du prix de vente réglé à ce jour, soit [Localité 7] €, et qu’elle soit autorisée à consigner le solde éventuel devant revenir à la société FONCIERE LINCOLN après compensation entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Seine [Localité 10].

Assignée en l’étude du commissaire de justice, la défenderesse n’a pas comparu.

Par ordonnance du 3 octobre 2025, la demanderesse a été invitée à faire réassigner la défenderesse et à produire un extrait kbis à jour de celle-ci.

Sur nouvelle assignation, la société FONCIERE LINCOLN a comparu.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, subsidiairement au débouté de la demanderesse en ses prétentions, plus subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de 3 mois.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande qu’il soit jugé que la société SOGEPROM doit lui restituer la somme de 75600 €, que la demanderesse soit déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité de résiliation et des intérêts de retard comme constituant des clauses pénales excessives, et de sa demande en paiement des charges de copropriété à tout le moins pour la période antérieure au 11 décembre 2023.

Elle demande la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir que l’immeuble n’a pas été livré dans le délai convenu ce qui fonde une exception d’inexécution et la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi;

Elle ajoute qu’ayant changé d’actionnaires et de direction, elle entend honorer la vente et a demandé un financement à la banque BRED.

MOTIFS

Sur la résolution du la vente

Les conventions léagalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Le contrat stipule en l’espèce en son article 12-5 sa résolution de plein droit à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de vente 1 mois après un commandement de payer visant cette clause ;

Le solde du prix était stipulé payable à la livraison ;

La demanderesse ne produit aucun accusé de réception signé des courriers recommandés par lesquels elle a convoqué la défenderesse pour la livraison du bien acheté; les attestations de suivi délivré par la poste n’ont à cet égard aucune valeur, seule la signature de l’accusé de réception par le destinataire ou l’attestation de présentation du courrier et de dépôt d’un avis de mise en instance par le préposé en charge de la distribution étant de nature à faire courir des délais ;

En revanche, par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2023, la défenderesse a été sommée de recevoir livraison du bien et de payer le solde du prix le 11 décembre 2023; cet acte a été délivré à la personne de la défenderesse ;

La défenderesse ne justifie pas avoir demandé un changement de date de livraison ;

Le 24 janvier 2024, la demanderesse a fait commandement à la défenderesse de lui payer la somme de 554400 € représentant le solde du prix de vente; cet acte reproduit la clause de résolution de plein droit stipulée au contrat et mentionne l’intention du vendeur de s’en prévaloir à défaut de paiement dans le délai d’un mois ;

A défaut de paiement du prix dans le délai d’un mois imparti, la résolution du contrat ne peut qu’être constatée sauf à la défenderesse à établir soit la mauvaise foi du vendeur lors de la mise en oeuvre de la clause soit une cause de force majeure ;

Dès lors que la livraison était proposée par le vendeur et qu’il n’avait pas lui-même invoqué la résolution de la vente pour faute du vendeur, l’acheteur ne peut raisonnablement soutenir que le fait que la livraison ait été proposée après le délai contractuellement prévu caractériserait la mauvaise foi du vendeur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

Le changement d’actionnaires de la débitrice ne saurait justifier la suspension des effets de la clause résolutoire qui n’est d’ailleurs prévue par aucun texte ;

La résolution de la vente sera en conséquence constatée au 24 février 2024 ;

Sur les intérêts de retard

Comme il a été dit plus haut la seule convocation pour livraison dont il est effectivement justifié qu’elle a été présentée à l’acheteur est celle du 27 novembre 2023 pour le 11 décembre 2023 ;

La demanderesse ne peut se prévaloir de la clause lui octroyant des intérêts de retard sur les sommes non payées puisque du fait de la résolution du contrat sa créance se trouve rétroactivement anéantie et ne peut donc produire des intérêts  ;

Il en est de même des charges de copropriété ;

Sur l’indemnité de résolution

Le contrat stipule une indemnité égale à 10% du prix toutes taxes comprises ;

Le prix contractuel était de 630000 € TTC ;

Le montant de l’indemnité convenue est donc de 63000 € ;

Une telle indemnité n’apparaît pas manifestement excessive à hauteur de 45000 €, le surplus étant soumis au pouvoir modérateur du juge du fond ;

Sur la compensation

La demanderesse a perçu en paiement partiel du prix la somme de 75600 € dont elle doit restitution à l’acquéreur du fait de la résolution ;

Elle se reconnaît débitrice de la somme de 75600 € envers la défenderesse et demande que soit ordonnée la compensation des créances réciproque ;

Après compensation, la demanderesse se trouve donc débitrice de la somme de 30600 € envers la défenderesse ;

Sur les frais irrépétibles

Il est équitable d’allouer à la demanderesse la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Constatons la résolution de plein droit au 24 février 2024 de la vente en état futur d’achèvement du 14 décembre 2021 portant sur les lots n°1, 186 et 187 de l’ensemble immobilier situé à [Localité 9], [Adresse 2] [Adresse 5] ;

— Condamnons la société FONCIERE LINCOLN à payer à la société SOGEPROM REALISATION la somme de 45000 € à titre de provision sur l’indemnité de résolution ;

— Ordonnons la compensation de cette créance, à hauteur de 45000 €, avec la dette de 75600 € de la société SOGEPROM envers la société FONCIERE LINCOLN ;

— Rejetons toutes autres demandes ;

— Condamnons la société FONCIERE LINCOLN à payer à la société SOGEPROM REALISATION la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamnons la société FONCIERE LINCOLN aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 24 janvier 2024.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JANVIER 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT