Tribunal Judiciaire de Chambéry, 3 février 2022, n° 20/00357
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Sur la décision
| Référence : | TJ Chambéry, 3 févr. 2022, n° 20/00357 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 20/00357 |
Sur les parties
- Avocat(s) :
- Cabinet(s) :
- Parties : La société B.B.
Texte intégral
MINUTE : 22/128
DOSSIER: N° RG 20/00357 – N° Portalis DB2P-W-B7E-DX4D
TRIBUNAL JUDICIAIRE
EXTRAIT DES MINUTES DE CHAMBERY SECRETARIAT – GREFFE CHAMBRE CIVILE du TRIBUNAL JUDICIAIRE de CHAMBERY – Département de la Savoie REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT
RENDU LE 03 FEVRIER 2022
DEMANDEURS :
Monsieur X, F G né le […] à […], demeurant […]
La société B.B., société civile immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 498
[…], dont le siège social est sis […], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
Tous deux représentés par Maître Frédéric BOZON de la SCP E & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY
DEFENDEURS :
Monsieur Y, Z, H B né le […] à […], demeurant […]
Monsieur I B né le […] à […], demeurant […]
Monsieur A-J B né le […] à […], demeurant […]
Tous représentés par Me Anne CAMBET, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Me Judith BOURQUELOT, avocat plaidant au barreau de Paris,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT: Madame Céline PAYEN statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.
Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors des débats et du prononcé.
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DEBATS:
A l’audience publique du 15 Novembre 2021, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à G disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Février 2022.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date des 04 décembre 2017 et 09 janvier 2018, Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B ont vendu à Monsieur X G un bien immobilier sis […], […], sur la commune de Bourdeau, cadastré section […], moyennant paiement de la somme de 300000 euros.
Le compromis de vente comprenait une faculté de substitution pour Monsieur X G, qui a été utilisée en la personne de la société civile B.B.
La date de réitération de la vente a été fixée dans les huit mois à compter de la signature du compromis de vente.
Suivant avenant en date des 05 octobre et 03 décembre 2018, les parties ont prorogé le délai de réitération de la vente au 30 novembre 2019.
Par courrier recommandé en date du 04 décembre 2019, le notaire des vendeurs a mis en demeure Monsieur X G de régulariser l’acte de vente dans les quinze jours.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 décembre 2019, Monsieur X G a informé les consorts B et leur notaire de son souhait de régulariser l’acte de vente.
Par courrier en date du 13 février 2020, le notaire des vendeurs, Maître C a indiqué à Monsieur X G qu’il était déchargé du dossier.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 février 2020, Maître D, le notaire de l’acquéreur a convoqué les vendeurs pour que l’acte de vente soit signé le 9 mars 2020.
Les vendeurs ne se sont pas présentés pour signer la vente et un procès-verbal de carence
a été dressé.
C’est dans ces conditions, que suivant exploits d’huissier en date des 14, 16 et 25 mars 2020, Monsieur X G et la société civile B.B. ont fait assigner Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B devant le tribunal judiciaire de Chambéry.
Dans leurs conclusions rectificatives notifiées le 07 juin 2021 par RPVA, Monsieur X G et la société civile B.B. demandent au tribunal, au visa de l’article 1589. du Code civil de :.
- dire et juger parfaite la vente des 4 décembre 2017 et 9 janvier 2018 entre les consorts B et la Société Civile B.B., venant aux droits de Monsieur X G,
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- dire et juger que la Société Civile B.B., venant aux droits de Monsieur X G, est propriétaire des biens et droits immobiliers dont la désignation suit : un immeuble bâti sis sur la commune de […], […], édifié sur la parcelle cadastrée à la section AD de la commune de BOURDEAU sous le numéro 26, […], d’une contenance de 39 a 17 ca,
- donner acte à la Société Civile B.B., venant aux droits de Monsieur X G, qu’elle offre de payer le prix convenu, soit la somme de 300.000 €, dont 30.000 € à prélever sur le dépôt de garantie versé, dès que le jugement à intervenir sera devenu définitif,
- dire et juger que le jugement constatant la vente sera publié au bureau des hypothèques de CHAMBERY comme tel,
- condamner solidairement Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B à payer à Monsieur X G et à la Société Civile B.B. la somme de 5.000 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner solidairement Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B aux entiers dépens, avec application au profit de la SCP E & BOZON en application des dispositions de l’article 699 du Code Civil,
Conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions n°2 régulièrement notifiées le 05 mars 2021 par RPVA, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B demandent au tribunal, de :
- dire et juger nulle et de nul effet la promesse du 9 janvier 2018 prolongée par avenant du 3 décembre 2018, ayant atteint une durée totale de 22 mois et 21 jours,
- débouter Monsieur X G et la société B.B. de l’ensemble de leurs demandes,
Subsidiairement
- dire et juger nulle et de nul effet la promesse du 9 janvier 2018 prolongée par avenant du 3 décembre 2018, faute de règlement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai fixé à peine de nullité ;
- débouter Monsieur X G et la société B.B. de l’ensemble de leurs demandes,
Plus subsidiairement,
- dire et juger que l’engagement de vendre des consorts B a pris fin le 24 décembre 2019 à minuit,
- débouter Monsieur X G et la société B.B. de l’ensemble de leurs demandes,
A titre reconventionnel,
- condamner in solidum Monsieur X G et la société B.B. à payer aux consorts B la somme de 50.000 € en réparation du préjudice que leur cause l’immobilisation du bien provoquée par la procédure en vente forcée,
- condamner in solidum Monsieur X G et la société B.B. à payer aux consorts B la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur X G et la société B.B. aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 15 novembre 2021.
L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
§1 Sur la nullité tirée du non respect de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation
Les défendeurs, soutiennent que la promesse de vente synallagmatique a duré 22 mois et 21 jours, ce qui est contraire à l’article L290-1 du code de la construction et de
l’habitation, prévoyant une durée maximale de 18 mois, que la promesse doit donc être déclarée nulle. Ils soutiennent qu’ils ont la qualité de promettant et qu’ils peuvent donc se prévaloir de la nullité. Ils contestent également que l’avenant soit un nouveau compromis indépendant du compromis initial et affirment que les deux délais prévus par l’acte initial et l’avenant doivent se cumuler. Les défendeurs contestent encore avoir renoncé à se prévaloir de la nullité. En effet, ils prétendent que les conditions de la confirmation des articles 1181 et 1182 du code civil ne sont pas remplies.
Monsieur X G et la société civile B.B. quant à eux font valoir que les défendeurs étaient dès le compromis de vente assistés d’un notaire, quand bien même le contrat n’aurait pas été rédigé par acte authentique. Ils ajoutent que le report de la réitération de la vente par acte authentique n’est pas un simple avenant, mais un nouveau compromis dont les conditions suspensives différaient par rapport au compromis initial, ce qui signifie qu’aucun des deux compromis n’a une durée de plus de 18 mois. Ils ajoutent que la nullité du compromis est une nullité relative que seul le vendeur peut invoquer et qui peut être couverte par une confirmation. Ils soutiennent également qu’en l’espèce, les défendeurs ont souhaité confirmer la vente et qu’ils ont donc renoncé à se prévaloir de la nullité.
Aux termes de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique:
L’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation est applicable aux promesses synallagmatiques de vente conclues pour une durée supérieure à dix-huit-mois. (Cour de cassation, 3ème civile, 18 févr. 2015, no 14-14.416).
Les dispositions de ce texte ayant pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative. (Cour de cassation, 3ème civile, 26 nov. 2020, no 19-14.601).
En l’espèce, il est constant que Monsieur X G substitué par la société civile B.B. d’une part et Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B d’autre part ont conclu un compromis de vente suivant acte sous seing privé les 04 décembre 2017 et 09 janvier 2018.
Un document intitulé « Avenant au compromis de vente » a ensuite été signé entre les ême parties les 05 octobre 018 et 03 décembre 2018. Ce dernier document fait explicitement référence au premier compromis de vente signé les 04 décembre 2017 et.
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09 janvier 2018 et intervient uniquement pour modifier les conditions suspensives du compromis initial.
Quand bien même l’avenant est en lui-même un contrat, il résulte de ses termes qu’il est une simple modification d’une partie du contrat initialement signé par les parties. Il n’a de sens que par rapport au premier contrat conclu qui reste valable en toutes ses autres dispositions. A ce titre, le nouveau contrat signé n’a pas d’existence autonome et il constitue bien non pas un nouveau compromis, mais un avenant.
Par ailleurs, il est courant que les compromis de vente soient modifiés par des avenants afin de rallonger la durée de la réalisation des conditions suspensives, ce que le législateur n’ignore pas. En ce sens, la durée maximale de dix-huit mois s’entend de la durée totale de la promesse de vente et de ses avenants et il n’est d’aucun intérêt d’avoir fixé un délai butoir de dix-huit mois si par un simple avenant, non constitutif d’une confirmation, les parties peuvent proroger ce délai à loisir. Dès lors, Monsieur X G et la société civile B.B. sont malvenus de prétendre que l’avenant s’analyse en un deuxième compromis dont les délais ne peuvent s’ajouter au premier compromis.
Au surplus, contrairement à ce que prétendent les demandeurs, aucun élément du compromis de vente initial ne permet d’affirmer que les défendeurs ont été assistés de leur notaire. En tout état de cause, le texte exige que l’écrit soit rédigé sous la forme d’un acte authentique et non seulement que le vendeur soit assisté d’un notaire.
Dès lors, il doit être jugé que les dispositions de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées en ce que par acte sous seing privé, les parties ont signé une promesse de vente d’une durée supérieure à 18 mois. En ce sens, ladite promesse de vente et son avenant sont frappées d’une nullité relative.
Concernant la renonciation par les vendeurs à se prévaloir de la nullité, l’article 1181 du code civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.
Elle peut être couverte par la confirmation. Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.
L’article 1182 du même code énonce que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.
La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.
La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.
La confirmation d’un acte inopposable exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer; (Cour de cassation chambre commerciale, 2 juin 2004, no 03-10.741).
Ainsi, au terme de ce dernier article, l’auteur de la confirmation doit mentionner dans un acte unilatéral l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat et y renoncer, afin que soit démontré qu’il avait connaissance du vice. Si la confirmation peut être tacite, encore. faut il que soit démontré que l’auteur de la confirmation était informé du vice.
En l’espèce, il est certain que Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B ont confirmé leur volonté de réitérer la vente à
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plusieurs reprises. Pour autant, il appartient à Monsieur X G et la société civile B.B. de démontrer qu’ils étaient au courant de l’existence de la cause de nullité et qu’ils ont entendu y renoncer.
Le seul fait que Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B aient pu être assistés d’un notaire n’est pas de nature à faire présumer que celui-ci les ait informés de l’existence d’un vice.
Monsieur X G et la société civile B.B. ne produisent aucune pièce de nature à démontrer que la confirmation de l’acte a été réalisée par les vendeurs en connaissance de l’existence de cette nullité relative.
Dès lors, il doit être jugé que Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B n’étaient pas informés de l’existence d’une nullité et qu’ils n’ont pas confirmé l’acte..
In fine, la promesse de vente signée par Monsieur X G substitué par la société civile B.B. d’une part et par Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B d’autres part les 04 décembre 2017 et 09 janvier 2018, prorogée par avenant en date des 05 octobre 2018 et 03 décembre 2018 doit être déclarée nulle.
Monsieur X G et la société civile B.B. seront en conséquence déboutés de leurs demandes tendant à ce que la vente des 04 décembre 2017 et 09 janvier 2018 entre Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B d’une part et la société civile B.B. venant aux droits de Monsieur X G d’autre part soit déclarée parfaite, ainsi que de leurs demandes subséquentes au fond.
§2 Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B affirment que par courrier en date du 06 mars 2020, leur notaire a fait savoir au notaire de l’acquéreur que les vendeurs ne se présenteraient pas au rendez-vous de signature auquel ils avaient été convoqués et en a exposé les raisons. Ils ajoutent que depuis 14 mois, leur bien est immobilisé en raison de la procédure judiciaire et qu’ils subissent de ce fait un préjudice.
Monsieur X G et la société civile B.B. estiment quant à eux que les défendeurs ne justifient pas d’un préjudice indemnisable. Ils ajoutent que le droit d’agir en justice est un principe fondamental et qu’aucun abus n’est en l’espèce démontré.
L’introduction d’une procédure à des fins dilatoires ou de manière abusive peut être sanctionnée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. celui quiPour autant, l’application de ce texte est conditionnée par la démonstration, par l’invoque, d’une faute commise par l’autre partie en introduisant une instance.
L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
Tel n’est pas le cas en l’espèce.
En conséquence, la demande de condamnation formulée par Monsieur Y
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B, Monsieur I B et Monsieur A-J B sera rejetée.
§3 Sur les mesures accessoires
L’article 515 du Code de Procédure Civile dispose: < Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation ».
Il ressort de la nature de l’affaire et de son ancienneté que l’exécution provisoire doit être ordonnée.
Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur X G et la société civile B.B. voyant leurs demandes rejetées supporteront in solidum la charge des dépens, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.
En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
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Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager, dont le montant est fixé à 2 500 euros, somme au paiement de laquelle Monsieur X G et la société civile B.B. seront condamnés in solidum, leur propre réclamation sur ce même fondement étant rejetée, et ce en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,
PRONONCE la nullité de la promesse de vente signée par Monsieur X G substitué par la société civile B.B. d’une part et par Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B d’autres part les 04 décembre 2017 et 09 janvier 2018, prorogée par avenant en date des 05 octobre 2018 et 03 décembre 2018, portant sur un bien sis un bien immobilier sis […], […], sur la commune de Bourdeau, […]
n°26,
DEBOUTE Monsieur X G et la société civile B.B. de l’intégralité de leurs demandes,
DEBOUTE Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur
A-J B de leurs demandes de dommages et intérêts,
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CONDAMNE in solidum Monsieur X G et la société civile B.B. à payer à Monsieur Y B, Monsieur I B et Monsieur A-J B la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur X G et la société civile B.B. de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur X G et la société civile B.B. aux entiers dépens de l’instance,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présence décision,
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Ainsi jugé et prononcé le 03 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :
Le. Greffier, Le Président,
En conséquence la République Française mande et ordonne à tous Huisslers de Justice sur ce requis de mettre la dite décision à éxécution, aux Procureurs
Généraux et aux Procureurs de la République Prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main,
à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis En fel de qual, la présente a été signée, scellée et délivré par le Greffier sgussigné.
Chamber, 16 :04. fluner la 22 L
JUDICIAIRE A N
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Secrétariat
A
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Greffe
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Textes cités dans la décision