Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, 1re chambre, 26 août 2025, n° 25/00121

TJ Charleville-Mézières 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles, actuelles, certaines et liquides, et que le débiteur n'avait pas contesté le principe ni le montant des charges.
Rejeté
Preuve de liquidité des charges provisionnelles
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas rapporté la preuve de la liquidité de la créance pour les charges provisionnelles non encore échues.
Accepté
Frais irrépétibles exposés dans le cadre de l'instance
La cour a jugé équitable de condamner Monsieur [F] [T] à payer une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Charleville-Mézières, 1re ch., 26 août 2025, n° 25/00121
Numéro(s) :	25/00121
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre Yves MIGNE
Cabinet(s) :	SCP DARQUEY ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le vingt six Août deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00121 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVAU

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Maître Pierre Yves MIGNE de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES

ET :

Monsieur [F] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est une copropriété administrée par son syndicat des copropriétaires, et gérée par le syndic CITYA NATIVE [Localité 9].

Monsieur [F] [T] est en effet propriétaire des lots n°6 et 10 en nature d’appartements relevant de cette copropriété.

Monsieur [F] [T] ne s’acquitte pas régulièrement des charges de copropriété.

Plusieurs mises en demeure et relances de paiement lui ont été adressées entre le 15 avril 2020 et le 18 juin 2024, en vain.

Par assemblée générale en date du 20 juin 2024 devenue définitive, il a été approuvé un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble pour le compte de la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2025, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] mettait à nouveau en demeure Monsieur [F] [T] d’avoir à régler ses charges de copropriété restées impayées.

Déplorant la persistance de la dette et en l’absence de résolution amiable de la situation, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] a fait assigner par acte de commissaire de justice le 26 mai 2025 Monsieur [F] [T] devant le Président du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières selon la procédure accélérée au fond à l’audience du 17 juin 2025 aux fins de voir :

Condamner Monsieur [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES IMMEUBLES [Adresse 4] la somme de 15 186,54 € décompte actualisé, outre intérêts au taux légal à compter du 18 Juin 2024 jusqu’à parfait paiement au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,Condamner Monsieur [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES IMMEUBLES [Adresse 4] la somme de 1 787,43 € outre intérêts au taux légal au titre des charges de copropriété prévisionnelles non encore échues du 1er juillet 2025 jusqu’au 31 décembre 2025,Condamner Monsieur [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES IMMEUBLES [Adresse 4] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir, Condamner Monsieur [F] [T] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] a produit le règlement de copropriété, le contrat de syndic, les appels de fonds, les mises en demeure des 18 juin 2024 et 27 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

Représentée par son Conseil, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [F] [T] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

Selon l’article 14-1 de la même loi, “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.”

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] demande de condamner Monsieur [F] [T] à lui payer la somme de 15 186,54 € décompte actualisé, outre intérêts au taux légal à compter du 18 Juin 2024 jusqu’à parfait paiement au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus.

Il est constant que l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est une copropriété administrée par son syndicat des copropriétaires, et gérée par le syndic CITYA NATIVE [Localité 9].

Monsieur [F] [T] est en effet propriétaire des lots n°6 et 10 en nature d’appartements relevant de cette copropriété.

Monsieur [F] [T] ne s’acquitte pas régulièrement des charges de copropriété.

Plusieurs mises en demeure et relances de paiement lui ont été adressées entre le 15 avril 2020 et le 18 juin 2024, en vain.

Il apparaît que Monsieur [F] [T] ne paye plus régulièrement ses charges de copropriété depuis le 23 décembre 2019, pour le 1er trimestre 2020 (pièces n°10 à 31 du demandeur).

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] a adressé plusieurs relances d’acquittement des charges à Monsieur [F] [T] demeurées sans réponse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] mettait en demeure Monsieur [F] [T] d’avoir à régler ses charges de copropriété impayées d’un montant de 12 040,91 euros.

Il ressort du compte CYTIA NATIVE [Localité 9] concernant Monsieur [F] [T] arrêté au 14 avril 2025 que le total à payer est de 15 186,54 euros (pièce n°61 du demandeur).

Pour justifier du principe, de l’étendue et de l’exigibilité de sa créance, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] produit les procès-verbaux des assemblées générales, les appels des fonds, les appels de fonds de travaux, et les mises en demeure restées sans réponse, notamment celle du 27 février 2025 (pièces n°5 à 61 du demandeur).

Monsieur [T] n’a jamais contesté ni le principe, ni le calcul des charges, ni leur exigibilité ni leur montant bien qu’il ait été régulièrement convié aux assemblées générales et demeure dans le silence sans répondre aux différentes relances et mises en demeure de payer.

Au vu des pièces versées et produites aux débats, il est vérifié que la créance de charges de copropriété est par conséquent exigible, actuelle, certaine et liquide dès lors que les budgets prévisionnels de l’exercice de chaque année ont été votés et adoptés conformément aux modalités de vote en assemblée générale ordinaire par les copropriétaires présents de l’immeuble du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5].

Il y a lieu de retenir que les conditions des dispositions légales susvisées sont réunies fondant le demandeur à la procédure à voir ordonner la condamnation du débiteur de la créance en paiement.

Par conséquent, Monsieur [F] [T] sera condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], la somme de 15 186,54 euros décompte actualisé, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur la demande en paiement des charges provisionnelles non encore échues jusqu’au 31 décembre 2025

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] demande de condamner Monsieur [F] [T] à lui payer la somme de 1 787,43 € outre intérêts au taux légal au titre des charges de copropriété prévisionnelles non encore échues du 1er juillet 2025 jusqu’au 31 décembre 2025.

Sur ce point, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] produit un tableau prévisionnel de charges (pièce n°62). Néanmoins, ce prévisionnel ne permet pas de vérifier les charges provisionnelles non encore appelées de l’année 2025, le tableau n’étant pas daté. Par ailleurs, il n’y a pas d’appels de fonds relatif à cette période et la mise en demeure date du 27 février 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] est donc débouté de sa demande de paiement des charges provisionnelles non encore appelées pour l’année 2025 en ce qu’il échoue à rapporter la preuve de liquidité de la créance dont il se prévaut.

Sur les mesures accessoires :

Selon l’article 696 dudit Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Succombant à l’instance, Monsieur [F] [T] est condamné aux dépens.

Enfin, en équité, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à payer une indemnité de 500 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] la somme de 15 186,54 euros décompte actualisé au 14 avril 2025, jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] de sa demande de condamnation pour les sommes non encore échues du 1er juillet au 31 décembre 2025 et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] pris en la personne de son représentant, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENTE