N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01224 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGNV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[E] [H]

C/

[F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [E] [H]

né le 22 Janvier 1973 à [Localité 4] (JAPON)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [F] [B]

née le 26 Janvier 1971 à [Localité 3] (86)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024 (remis à domicile), Monsieur [E] [H] a fait assigner Madame [F] [B] devant la présente juridiction, pour obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Madame [F] [B], et de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— la condamnation de Madame [F] [B] au paiement de la somme de 12.380,76 € au titre des loyers et charges non payés selon décompte du 1er octobre 2024,

— la condamnation de Madame [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droits,

— la condamnation de Madame [F] [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 7 mai 2025, Monsieur [E] [H], représenté par M^e TREHONDAT LE HECH avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 19.174,76 € et à porter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.000 euros.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [H] expose que c’est la mère de Mme [F] [B] qui était titulaire du bail.

Madame [F] [B] n’est ni présente ni représentée.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur le bail :

La loi du 06 juillet 1989 impose que le contrat de bail soit rédigé par écrit et signé par les parties. Pourtant, la jurisprudence admet la validité légale du bail verbal. Le bail verbal est l’accord par oral du locataire et du propriétaire sur le principe et les conditions de location du logement.

En l’espèce, le bailleur expose qu’il ne détient pas de bail signé.

Toutefois, il ressort d’un échange d’emails du 6 janvier 2023 que Mme [F] [G] a sollicité un avenant au contrat de bail lors du décès de sa mère, personne titulaire du bail.

En l’absence de bail écrit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’imposent.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728, aux dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la locataire a réalisé uniquement cinq versements depuis janvier 2023.

Un commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2024. La locataire disposait donc de neuf mois pour régulariser sa dette avant l’audience.

Madame [F] [B], s’étant abstenue, dès la conclusion de bail, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion :

Madame [F] [B] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chefs.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 1.220 euros et de condamner Madame [F] [B] à son paiement.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [H] produit un décompte aux termes duquel Madame [F] [B] lui doit une somme de 19.174,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025.

Ce décompte tient compte des versements de la locataire mais aussi des aides pour le logement.

Madame [F] [B] sera donc condamnée à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 19.174,76 €, arrêtée au 7 mai 2025, outre les intérêts à taux légal du 31 juillet 2024, date du commandement de payer.

Absente, la locataire n’a pas justifié de sa situation financière. Elle n’a pas repris le paiement du loyer courant. Aucun délai de paiement ne lui sera pas conséquent accordé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Madame [F] [B] qui succombe supportera les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à Monsieur [E] [H] une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de Madame [F] [B] l’a contraint à engager.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire de la présente décisions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [F] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 1.220 € (mille deux cent vingt euros), et CONDAMNE Madame [F] [B] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 19.174,76 € (dix neuf mille cent soixante-quatorze euros et soixante-seize centimes) , arrêtée au 7 mai 2025, outre les intérêts à taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ