TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT

DU 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/12754 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UVK

AFFAIRE :S.C.I. DELIGNY (AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME- ROUSSET)

C/ M. [C] [B] (M^e Frédéric GROSSO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président (juge rapporteur)

Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente

Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : RUIZ Lidwine

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 05 Février 2026

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Société DELIGNY

SCI au capital de 1.000 € immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 789 128 303, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [C] [B]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure :

La SCI DELIGNY est propriétaire depuis le 14 janvier 2020 d’un bien immobilier en copropriété sis [Adresse 4]) consistant en un appartement situé au 1er étage du bâtiment B.

Ce bien a fait l’objet d’un arrêté de péril du 7 décembre 2018 interdisant son occupation et son utilisation. Un arrêté de péril modificatif a été pris le 12 juin 2021 en raison de l’aggravation de l’état de l’immeuble.

Par ordonnance du 14 décembre 2018 monsieur [C] [B] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété. Il a été mis fin à sa mission par une ordonnance du 28 octobre 2022.

Le 19 novembre 2021 le Maire de [Localité 11] a rendu deux arrêtés de mise en sécurité pour les [Adresse 2] [Adresse 7], mettant en demeure les copropriétaires de réaliser les travaux dans un délai de quatre mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024 la SCI DELIGNY a fait assigner monsieur [B].

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 30 mai 2025 la SCI DELIGNY demande au tribunal de :

juger que monsieur [B] a failli à ses obligations légales au titre de son mandat d’administrateur provisoire.juger que son inactivité durant son mandat a occasionné un préjudice certain à la SCI DELIGNY pour ne pas avoir pu mettre en location son bien. juger que ce préjudice est en lien direct avec les fautes et laxismes commis par monsieur [B] durant son mandat. condamner sur le fondement de la responsabilité délictuelle monsieur [B] à payer à la SCI DELIGNY la somme de 16 009,31 € (635,29 € x 28 mois x 90 %) au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer son bien. débouter monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. condamner monsieur [B] à payer à la SCI DELIGNY la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes la SCI DELIGNY fait valoir que monsieur [B], dans le cadre de son mandat, était chargé de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et rendre compte de sa mission au juge mandant ; qu’il n’a toutefois pas accompli sa mission ainsi qu’il résulte de la motivation de l’ordonnance du 28 octobre 2022 qui a mis fin à celle-ci ; qu’il n’a a accompli aucune diligence dans le but de remédier aux désordres mentionnés dans les arrêtés des 7 décembre 2018 et 19 novembre 2021, ni convoqué d’assemblée générale, ni procédé à un appel de fonds. Elle ajoute que si l’ordonnance du 28 octobre 2022 a été annulée par arrêt du 12 avril 2023 de la cour d’appel d’Aix en Provence pour un vice de procédure, la cour ne s’est pas pour autant prononcée sur les fautes ou l’absence de faute de monsieur [B]. Elle fait encore valoir que le contrat de mission et d’étude confié au cabinet [H] LEFANC n’a jamais été signé, que le devis de la société NEMBTP n’a pas non plus été signé, et que le dossier de demande de subventions n’a pas été complété. Elle expose qu’en fait le contrat de maîtrise d’œuvre n’a été signé que le 15 février 2021, soit 26 mois après la désignation de monsieur [B], les travaux de la toiture n’étant réalisés qu’en juillet 2021.

Sur son préjudice, la SCI DELIGNY expose avoir acquis ce bien en vue de procéder à sa location, qu’elle a donc perdu une chance de percevoir des revenus locatifs entre le mois de juin 2020 et le 28 octobre 2022, que compte tenu de la situation du bien cette perte de chance doit être évaluée à 90 %.

Monsieur [C] [B] a conclu le 5 mai 2025 au rejet des demandes formées à son encontre et à la condamnation de la SCI DELIGNY à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile aux motifs qu’il ne résulte pas de l’arrêt de la cour d’appel du 12 avril 2023 qu’il aurait commis une faute dans l’exécution de sa mission ; que le 24 janvier 2019 il a signé un contrat de mission d’études et de travaux pour la reprise de l’escalier intérieur de l’immeuble, la reconstitution des linteaux, et des réparations sur le plafond et le balcon ; que le 23 avril 2019, NEMBTP a établi un devis pour le renforcement de structures à [Localité 11], incluant le confortement d’un balcon, la reprise d’un escalier et d’un linteau en bois ; que le 30 août 2019, [R] [N], administrateur judiciaire, sollicite des informations sur la possibilité d’obtenir une subvention pour la copropriété située au [Adresse 7], suite à un arrêté de péril ; qu’une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 décembre 2019 ; que le 1er février 2021, un dossier de consultation des entreprises a été établi pour la réfection de l’escalier et des linteaux ; qu’un architecte a établi à sa demande une proposition d’honoraires le 15 février 2021, et qu’un devis de travaux de réfection a été établi le 11 mars 2021 ; que le 3 mai 2021, un récapitulatif de devis pour des travaux à [Localité 11] a été établi, totalisant 62 643,49 € TTC ; que le 26 juillet 2021, une facture provisoire a été émise par la SASU [V] pour des travaux de réparation sur les toitures de la copropriété ; que parallèlement il a fait face à des difficultés de trésorerie suite à la défaillance de certains copropriétaires ; et qu’il se déduit de ces faits qu’il a agit conformément à sa mission pour parvenir au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par ordonnance du 14 décembre 2018 le président de ce tribunal a, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, désigné monsieur [B] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 3] à [Adresse 10] (3ème arrondissement), avec mission de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ».

Il a été mis fin à cette mission le 28 octobre 2022.

À la date à laquelle monsieur [B] a été désigné, l’immeuble en question avait fait l’objet d’un arrêté de péril imminent en date du 7 décembre 2018, interdisant l’occupation et l’utilisation du bâtiment situé au [Adresse 6], et l’occupation et l’utilisation du bâtiment situé au [Adresse 5] côté cour. Aux termes de cet arrêté les copropriétaires ont été mis en demeure d’effectuer les travaux suivants :

faire purger les linteaux en bois des portes cochères sur rue et sur cour du 24 de tous éléments altérés par l’eau de pluie ;faire purger les zones dangereuses de l’escalier ;faire purger les plafonds de tous les éléments qui s’en détachent ;faire établir un cahier des clauses teechniques particulières par un homme de l’art pour effectuer la vérification des travaux et faire les travaux de mise en sécurité nécessaires ;faire établir, par un homme de l’art, une attestation de fin de travaux.

Le 12 juin 2021 l’immeuble en cause a fait l’objet d’un arrêté de péril modificatif interdisant l’occupation et l’utilisation du bâtiment situé au 24 et ordonnant en outre la neutralisation des fluides et des accès. Les travaux à faire demeuraient inchangés aux termes de cette décision.

Enfin le 19 novembre 2021 un troisième arrêté interdisait l’occupation et l’utilisation de l’immeuble situé au [Adresse 1], la neutralisation des fluides et des accès et préconisait divers travaux concernant la reprise des toitures, façades, balcons, planchers, plafonds, cloisons internes, escaliers et paliers.

Il revenait donc à l’administrateur provisoire chargé de la mission rappelée ci-dessus de faire procéder à ces travaux et d’appeler les fonds nécessaires auprès des copropriétaires.

Dans la mesure où lesdits travaux n’ont pas été réalisés et où l’arrêt de péril n’a pas été levé au jour où la SCI DELIGNY a fait l’acquisition de son bien, celle-ci ne pouvait ignorer qu’elle ne pouvait en l’état pas l’exploiter, en particulier à des fins locatives. L’existence de l’arrêté de péril est à ce titre rappelée en page 5 de l’acte de vente du 14 janvier 2020, l’acquéreur déclarant en faire son affaire personnelle et supporter le coût des travaux nécessaires.

Il apparaît au vu des pièces produites que monsieur [B] a procédé à plusieurs diligences après sa désignation :

monsieur [K], architecte, a visité les lieux à sa demande les 19 février et 7 mars 2019. Il a constaté l’état de dégradation de l’ensemble immobilier et mentionné que celui-ci avait été cambriolé et vandalisé après effraction des fermetures. Il a indiqué en outre que les conditions n’étaient pas réunies pour travailler sereinement ;la société NEMBTP a établi le 23 avril 2019 un devis pour le confortement et la reprise du balcon, de l’escalier et du linteau, pour un montant de 22.055 € hors variantes ;une demande de subvention auprès de la Métropole Aix-[Localité 11] a été déposée le 30 août 2019 ;un budget prévisionnel pour les exercices 2019 et 2020 a été établi le 5 décembre 2019 ;une nouvelle demande de subvention a été faite en mai 2020 d’après un courriel du 6 mai reçu de la société URBANIS ;un dossier de consultation des entreprises a été établi en février 2021 pour la réfection de l’escalier et des linteaux. À cette date monsieur [X] [Y], architecte a émis une proposition d’honoraires d’un montant de 62.643,49 € comprenant les phases d’études et de chantier ;un nouveau devis a été établi le 11 mars 2021 pour la réfection de l’escalier et des linteaux, d’un montant de 34.575,59 € ;les travaux de reprise de la toiture ont été réalisé d’après une facture de la SASU [V] du 26 juillet 2021 d’un montant de 6.457 €.

Il apparaît ainsi que monsieur [B] n’est pas resté inactif mais a cherché dès sa désignation à faire réaliser les travaux mentionnés dans l’arrêté de péril en vigueur à l’époque.

S’il n’est justifié de la réalisation effective que d’une partie d’entre eux, en l’espèce la reprise de la toiture, il convient de relever que selon la requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, la situation financière de la copropriété était particulièrement compromise puisque le montant des charges impayées était supérieur à 21.000 € en décembre 2018.

Cette situation a perduré puisque l’un au moins des copropriétaires, madame [U], se trouvait en situation de surendettement à compter du mois de mai 2021. Dans le cadre de cette procédure monsieur [B] a déclaré une créance de charges de copropriétés d’un montant de 7.727,59 €. Son relevé de compte fait en outre apparaître que madame [U] ne payait plus ses charges de façon régulière depuis au moins le mois de janvier 2018, son solde étant constamment débiteur à compter de cette date.

Il ne pouvait donc, dans ces conditions, être exigé de monsieur [B] qu’il fasse réaliser d’autres travaux ou accomplisse d’autres diligences, faute de fonds disponibles. La SCI DELIGNY n’indique pour sa part pas qu’elle était à jour du paiement de ses charges.

La faute de négligence reprochée à monsieur [B] n’est donc pas caractérisée, de sorte que la SCI DELIGNY sera déboutée de ses demandes.

Succombant à l’instance, elle en supportera les dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à monsieur [B] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SCI DELIGNY de ses demandes ;

Condamne la SCI DELIGNY à payer à monsieur [C] [B] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DELIGNY aux dépens.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,