REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 23/05193 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MI5L

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

En présence de [S] [T], attaché de justice et [J] [F], auditrice

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IPPF, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. GIORDANENGO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e James TURNER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe DELMONTE – 0114

M^e James TURNER – 1003

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2011, la SCI GIORDANENGO a donné à bail commercial à la SARL [K] PRO-FACADES, désormais dénommée SARL IPPF, pour une durée de 9 ans, un terrain nu d’une surface de 600 m2 environ, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500€ HT, soit 598€ TTC, pour l’activité suivante : "Artisan Maçon Façadier – Mobil-Homes Bureau, Dépôt de matériels de maçonnerie – Baraque de chantier".

Par courrier en date du 2 juin 2023, la SCI GIORDANENGO a informé le preneur du déplafonnement du loyer, compte tenu de la durée du bail supérieure à 12 ans, et de sa fixation à la somme de 1 266€ TTC toutes charges comprises à compter du 1er juillet 2023.

Par courrier en date du 19 juin 2023, le responsable du secteur de la police de l’urbanisme de la ville de [Localité 5] a adressé à M. [Z] [K], gérant de la SARL IPPF, un procès-verbal dressé le 8 juin 2023 pour infractions aux dispositions du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme.

Par courrier en date du 3 juillet 2023, la SARL IPPF a proposé à la SCI GIORDANENGO le renouvellement du bail commercial aux mêmes clauses, charges et conditions, notamment de loyer, que le bail expiré.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 août 2023, la SCI GIORDANENGO a fait signifier à la SARL IPPF une sommation visant la clause résolutoire et une réponse à la demande de renouvellement du bail, faisant commandement à la SARL IPPF de procéder à l’enlèvement des constructions irrégulières implantées sur le terrain donné à bail dans le délai d’un mois, et donnant au congé à la SARL IPPF pour le 31 mars 2024, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2023, la SARL IPPF a fait assigner la SCI GIORDANENGO devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins, à titre principal, de prononcer la nullité du commandement de faire du 16 août 2023 et condamner la SCI GIORDANENGO à payer à la SARL IPPF une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts, à titre subsidiaire, rejeter la demande de procéder à l’enlèvement des constructions et condamner la SCI GIORDANENGO à payer à la SARL IPPF une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts, à titre infiniment subsidiaire accorder 24 mois à la SCI IPPF pour retirer les bâtis litigieux et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire, en toute hypothèse, condamner la SCI GIORDANENGO à payer à la SARL IPPF la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et enfin, s’agissant du refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, juger que la SARL IPPF a droit à une indemnité d’éviction.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la SARL IPPF demande au tribunal de :

SUR LE COMMANDEMENT DE FAIRE DU 16 AOÛT 2023

JUGER la société IPPF recevable et bien fondée en la présente opposition au commandement en date du 16 août 2023 visant la clause résolutoire du bail ;

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER que le commandement de faire en date du 16 août 2023 a été signifié avec une particulière mauvaise foi par la SCI GIORDANENGO à la société IPPF,

PRONONCER la nullité du commandement de faire querellé en date du 16 août 2023,

En conséquence,

JUGER nul et de nul effet le commandement de faire visant la clause résolutoire du 16 août 2023,

REJETER la demande de procéder à l’enlèvement des constructions,

CONDAMNER la SCI GIORDANENGO à payer à la société IPPF, demanderesse à la présente action, la somme de 5.000,00 euros (CINQ MILLE EUROS) de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la manière abusive dont la résiliation du bail commercial a été sollicitée,

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER que la délivrance du commandement en date du 16 août 2023 ne répond pas à l’exigence de bonne foi de l 'article 1104 du code civil,

CONSTATER l’autorisation, prévue dans le bail commercial liant les parties, d’ériger les constructions litigieuses, et par conséquent l’absence de toute violation des dispositions du bail commercial liant les parties,

Par conséquent,

JUGER que le commandement en date du 16 août 2023 est dépourvu d’effet et n’est pas susceptible d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

REJETER la demande de procéder à l’enlèvement des constructions,

CONDAMNER la SCI GIORDANENGO à payer à la société IPPF, demanderesse à la présente action, la somme de 5.000,00 euros (CINQ MILLE EUROS) de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la manière abusive dont la résiliation du bail commercial a été sollicitée,

A TITRE INFINIMEMENT SUBSIDIAIRE

ACCORDER 24 mois à la société IPPF pour retirer les bâtis litigieux ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction définitif et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du Code de commerce,

SUR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL SANS INDEMNITE D’EVICTION

JUGER que la société IPPF est en droit de prétendre à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité,

DEBOUTER la SCI GIORDANENGO de l’intégralité de ses demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI GIORDANENGO à payer à la société IPPF la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI GIORDANENGO, aux dépens.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits et moyens, la SCI GIORDANENGO demande au tribunal de :

S’agissant des demandes de la SARL IPPF,

Débouter la SARL IPPF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant la SCI GIORDANENGO.

S’agissant des demandes de la SCI GIORDANENGO,

A titre principal,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI GIORDANENGO et la SARL IPPF au 16 septembre 2023.

Ordonner l’expulsion de la SARL IPPF, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant de la décision à intervenir, du terrain qu’elle occupe sis [Adresse 2].

Condamner la SARL IPPF à payer à la SCI GIORDANENGO une indemnité d’occupation à compter du 16 septembre 2023 égale au double du montant du dernier loyer dû.

Subsidiairement,

Constater l’arrivée du terme du bail au 30 mars 2024.

Ordonner l’expulsion de la SARL IPPF, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant de la décision à intervenir, du terrain qu’elle occupe sis [Adresse 2].

Condamner la SARL IPPF à payer à la SCI GIORDANENGO une indemnité d’occupation à compter du 16 septembre 2023 égale au double du montant du dernier loyer dû.

Débouter la SARL IPPF de toute demande d’indemnité d’éviction.

En toute hypothèse,

Condamner la SARL IPPF à payer à la SCI GIORDANENGO la somme de 3000 € par application de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître James TURNER, Avocat, sur son affirmation de droits par application de l’article 699 du CPC.

Débouter la SARL IPPF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

*

L’instruction a été clôturée le 20 février 2025 par ordonnance du 7 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal d’y répondre.

Ainsi, il ne sera pas statué sur la demande tendant à « JUGER que la société IPPF est en droit de prétendre à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité » qui n’est assortie d’aucune demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le commandement de faire visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose notamment que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur et que le manquement ait perduré au-delà d’un mois après un commandement ou mise en demeure.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 août 2023, la SCI GIORDANENGO a fait signifier à la SARL IPPF une sommation visant la clause résolutoire faisant commandement à la SARL IPPF de procéder à l’enlèvement des constructions irrégulières implantées sur le terrain donné à bail dans le délai d’un mois.

La SARL IPPF soutient que le commandement n’a pas été délivré de bonne foi dès lors qu’il fait suite à une augmentation de loyer de plus de 100%, et que le bailleur a fait venir sur le terrain donné à bail des agents de la commune pour constater des infractions au code de l’urbanisme dont elle avait connaissance puisque le bail prévoyait expressément la possibilité pour le preneur d’établir des mobils homes et bureaux, et dont elle ne peut se prévaloir pour demander la résolution du bail.

La SCI GIORDANENGO fait valoir que le déplafonnement du loyer est acquis dès lors que le bail a été conclu il y a plus de 12 ans, que les constructions réalisées par la SARL IPPF dépassent les autorisations données dans le bail et que la SARL IPPF méconnaît son obligation de jouissance paisible en violant les règles d’urbanisme.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial que le preneur avait l’autorisation du bailleur d’ériger des constructions temporaires de type « mobil homes » sur le terrain nu pris à bail.

La SARL IPPF démontre, par la production d’une facture du 7 décembre 2011 et d’une facture du 22 décembre 2011 que la baraque de chantier de 2,40 m x 2,40 m et le bâtiment modulaire de 4,50 m x 2,40 m ont d’ailleurs été installés sur le terrain dès l’entrée dans les lieux. Il ressort du procès-verbal de constat adressé par les services d’urbanisme de la commune de [Localité 5] que trois autres constructions sont présentes sur le terrain : un local de 4,50 m x 3,20 m, un chalet en fer créant 2 m2 d’emprise au sol, et un chalet de 4,60 m x 3,80 m. Ainsi, il ressort des pièces produites qu’ont été édifiés sur le terrain nu de 600 m2 pris à bail des bâtiments précaires recouvrant une emprise au sol totale de 50,4 m2.

Compte tenu des indications elliptiques portées sur le bail et du caractère relativement modeste des constructions, le bailleur n’apporte pas la preuve que ces constructions excèderaient les autorisations données par le bail.

D’autre part, il ressort de la chronologie des faits une concomitance troublante entre la décision du bailleur, en date du 2 juin 2023, d’augmenter le loyer de 598€ TTC à 1 266€ TTC, soit une hausse de plus de 100%, et le procès-verbal de constat d’infractions à l’urbanisme en date du 8 juin 2023, sur lequel s’est fondé le bailleur pour signifier au preneur, le 16 août 2023, un commandement d’avoir à démonter les constructions dans le délai d’un mois.

Enfin, les infractions au code de l’urbanisme relevées par les services de la commune ne sauraient, en tout état de cause, caractériser une méconnaissance de l’obligation de jouissance paisible du preneur dès lors que les constructions précaires ont été édifiées avec l’accord du bailleur.

Il s’ensuit que le commandement de faire signifier le 16 août 2023 l’a été de mauvaise foi par le bailleur et ne peut donc entraîner l’acquisition de la clause résolutoire un mois plus tard. La SARL IPPF est donc fondée à demander que soit prononcée la nullité du commandement de faire litigieux. En revanche, le tribunal ne saurait faire droit à la demande tendant à « rejeter la demande de procéder à l’enlèvement des constructions » dès lors qu’aucune demande de ce type n’a été formulée par la SCI GIORDANENGO dans ses conclusions.

Pour les mêmes motifs, la SCI GIORDANENGO sera déboutée de ses demandes reconventionnelles présentées à titre principal tendant à constater la résiliation du bail commercial au 16 septembre 2023, ordonner l’expulsion de la SARL IPPF sous astreinte et condamner la SARL IPPF à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer dû.

Sur le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce :

«  I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa…"

Le bailleur doit prouver non seulement l’existence d’un motif, mais également sa gravité et sa persistance. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de justifier d’un manquement, il doit aussi établir que ce dernier s’est poursuivi au-delà du délai d’un mois après la mise en demeure du preneur.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 août 2023, la SCI GIORDANENGO a fait signifier à la SARL IPPF une réponse à la demande de renouvellement du bail, donnant au congé à la SARL IPPF pour le 31 mars 2024, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction.

L’accomplissement de travaux sans autorisation peut constituer un motif grave lorsqu’ils sont de ceux que le preneur ne peut accomplir sans autorisation écrite du propriétaire en vertu du bail.

Toutefois, en l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, le bailleur a expressément donné son autorisation au preneur, lors de la conclusion du bail commercial le 3 novembre 2011, pour qu’il édifie des constructions temporaires de type « mobil homes ».

La SCI GIORDANENGO n’apporte donc pas la preuve que ces constructions ont été édifiées en méconnaissance des clauses et conditions du bail, celui-ci accordant au contraire l’autorisation d’installer des mobil homes. Elle ne peut donc invoquer ce motif pour refuser de renouveler le bail, sans indemnité d’éviction. La SCI GIORDANENGO sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles présentées à titre subsidiaire et tendant à constater l’arrivée du terme du bail au 30 mars 2024, ordonner l’expulsion de la SARL IPPF sous astreinte, et condamner la SARL IPPF à payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer dû.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La mauvaise foi du bailleur justifie l’allocation de dommages et intérêts au preneur qui en fait la demande. En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI GIORDANENGO à payer une somme de 2 000€ à la SARL IPPF à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SCI GIORDANENGO, qui succombe, est condamné à payer une somme de 2 000€ à la SARL IPPF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition :

PRONONCE la nullité du commandement de faire signifier le 16 août 2023 par la SCI GIORDANENGO;

DIT qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à « rejeter la demande de procéder à l’enlèvement des constructions », qui est sans objet ;

CONDAMNE la SCI GIORDANENGO à payer à la SARL IPPF une somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI GIORDANENGO de ses demandes d’expulsion présentées à titre principal et subsidiaire ;

DEBOUTE la SCI GIORDANENGO de ses demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, présentées à titre principal et subsidiaire ;

CONDAMNE la SCI GIORDANENGO à payer à la SARL IPPF une somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI GIORDANENGO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI GIORDANENGO aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE