N° RG 25/01179 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OETC

Minute N° 2026/0014

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 08 Janvier 2026

— ----------------------------------------

[R] [C]

[S] [M]

C/

[N] [B]

[D] [X]

S.A.R.L. CR NOTAIRES

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES

[A] [E]

[Z] [L]

S.E.L.A.R.L. [P] [I] ET [H] [J] NOTAIRES ASSOCIÉS

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 08/01/2026 à :

la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53

M^e Anne-Hélène BOCHEREAU – 274

M^e Véronique BAILLEUX – 201

la SELARL EFFICIA (RENNES)

la SELARL ARMEN – 30

la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. – 245

copie certifiée conforme délivrée le 08/01/2026 à :

dossier

copie électronique délivrée le 08/01/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 11 Décembre 2025

PRONONCÉ fixé au 08 Janvier 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 8]

et

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 8]

Représentés par Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocate au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Anne-Hélène BOCHEREAU, avocate au barreau de NANTES

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Véronique BAILLEUX, avocate au barreau de NANTES

S.A.R.L. CR NOTAIRES (RCS RENNES N°912 100 112), prise en la personne de Maître [V] [K], en sa qualité de gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 7]

et

S.E.L.A.R.L. [P] [I] ET [H] [J] NOTAIRES ASSOCIÉS (RCS NANTES N°528 703 358), prise en la personne de Maître [P] [I], en sa qualité de gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentées par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocate au barreau de RENNES

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES (RCS NANTES N°487624777), dont le siège social est sis [Adresse 14]

Représentée par Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 4]

et

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/01179 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OETC du 08 Janvier 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 28 avril 2025 par Me [P] [I], notaire associé de la S.E.L.A.R.L. [P] [I] et [H] [J] à [Localité 10] avec la participation de Me [V] [K], notaire à [Localité 13], M. [R] [C] et Mme [S] [M] ont fait l’acquisition auprès de M. [N] [B] et Mme [D] [X] d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 11].

Se plaignant d’infiltrations à chaque épisode de pluie imposant le remplacement de la toiture, de la ventilation hors service et du bardage non étanche, M. [R] [C] et Mme [S] [M] ont fait assigner en référé M. [N] [B] et Mme [D] [X] par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

Formulant toutes protestations et réserves, Mme [D] [X] a appelé en cause la S.A.S. PROPRIETES PRIVEES, chargée de la mise en vente du bien, M. [Z] [L], Mme [A] [E], agents commerciaux intervenus dans la vente du bien, la S.E.L.A.R.L. [P] [I] et [H] [J] notaires associés et la S.A.R.L. CR NOTAIRES par actes de commissaires de justice des 17 et 18 novembre 2025. (N°RG 25/01250)

Les procédures ont été jointes.

La S.A.S. PROPRIETES PRIVEES conclut au rejet de la demande formée contre elle et à la condamnation de Mme [X] à lui payer une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir veillé à ce que le rapport de M. [G] soit annexé à l’acte de vente, alors qu’il est établi qu’il a été annexé à la promesse et que ce rapport fait clairement état de la nécessité de remplacer la toiture et des frais de ravalement pour un coût de 70 000 €, alors que son rôle se limitait à veiller à l’information loyale des parties, ce qui a été fait.

La S.E.L.A.R.L. [P] [I] et [H] [J] notaires associés et la S.A.R.L. CR NOTAIRES concluent au rejet des demandes formées contre elles et à la condamnation de Mme [X] à leur payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en soulignant que Me [K] n’était pas tenu d’un devoir de conseil à son égard, que la circonstance que le rapport de M. [G] n’ait pas été annexé à l’acte réitératif est indifférente, puisqu’il l’était à la promesse de vente, que les acquéreurs ont pu en prendre connaissance avant l’expiration du délai de rétractation et que l’avant-contrat rappelait que le rapport de Mme [F] préconisait des travaux de remise en état suite à des désordres de type infiltrations, si bien qu’il ne peut leur être reproché aucune faute.

M. [N] [B], M. [Z] [L], Mme [A] [E], formulent toutes protestations et réserves.

Mme [D] [X] ne s’oppose pas à la demande d’expertise, tous droits et moyens réservés, maintient ses appels en cause et réclame des précisions dans la mission confiée à l’expert, en rétorquant que l’évaluation du bien avait été confié à un expert dans le cadre du partage judiciaire des biens indivis avec son ex-époux et qu’aux termes de son rapport Mme [F] a préconisé la réfection totale de la toiture pour la somme de 41 376 €, qu’aux termes des deux actes notariés, le prix de vente prenait en compte les informations relatives aux désordres constatés par Mme [F] et comportaient renonciation à la garantie des vices cachés et apparents, que si le rapport de Mme [F] et celui de son sapiteur expert en construction, M. [G], ont été annexés à la promesse de vente, ils ne l’ont pas été à l’acte de vente, si bien que les agents commerciaux et notaires ont failli à leurs obligations.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [R] [C] et Mme [S] [M] présentent des copies des documents suivants :

— acte notarié du 25 avril 2025,

— renseignements sur les sociétés de M. [B],

— photographies et vidéos,

— devis du 3 septembre 2025 et du 6 octobre 2025,

— courriers et courriels.

Mme [D] [X] y ajoute les rapports de Mme [Y] [F] du 5 novembre 2024 et de M. [G] du 14 août 2024.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent M. [R] [C] et Mme [S] [M] concernant des défauts affectant leur maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Tout recours contre les vendeurs n’est pas voué à l’échec, dès lors que même si les acquéreurs avaient connaissance par les expertises qui leur ont été communiquées lors de la promesse de vente du coût de travaux à envisager sur la toiture pour la mettre en conformité avec les règles d’urbanisme, il n’est pas fait état dans ces documents de la nécessité d’effectuer ces travaux de manière urgente pour stopper des infiltrations, alors qu’ils avaient obtenu un document de la mairie leur permettant d’espérer ne pas devoir remplacer les éléments de toiture non conformes.

En revanche, le recours de Mme [X] contre les notaires est voué à l’échec, étant donné que les documents d’expertise ont bien été annexés à l’acte de promesse, sans qu’il soit nécessaire de réitérer cette information donnée avant l’acte définitif.

S’agissant de l’agence immobilière à qui le bien était confié à la vente, même si elle n’a pas participé à la rédaction des actes, seule l’expertise permettra de pouvoir déterminer si, au cours des informations qu’elle a pu retransmettre dans le cadre de la négociation et les visites du bien, elle a rempli ses obligations de professionnelle, notamment l’obligation de conseil quant à l’état du bien et quant à l’origine et les conséquences d’infiltrations antérieures si les stigmates étaient suffisants pour un professionnel pour en détecter la présence et aiguiser sa curiosité.

Seuls les notaires seront donc mis hors de cause.

Il est équitable de dispenser Mme [X] du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile à leur bénéfice, dès lors qu’il est naturel que, pour préserver ses recours, elle ait eu le réflexe d’appeler en cause tous les professionnels ayant participé à la vente litigieuse.

Il n’y a pas lieu d’appliquer ces dispositions au bénéfice d’autres parties.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Mettons la S.E.L.A.R.L. [P] [I] et [H] [J] Notaires Associés et la S.A.R.L. CR NOTAIRES hors de cause,

Ordonnons une expertise confiée à M. [W] [U], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mél. : [Courriel 12] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si les vendeurs et ou les agents immobiliers en avaient nécessairement connaissance ou auraient dû en avoir connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que M. [R] [C] et Mme [S] [M] devront consigner au greffe avant le 8 mars 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 1er mars 2027,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposé.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE