COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [Z] c/ [1] [2] DU LOTISSEMENT DU DOMAINE LA COLLE [Localité 2]

N° 26/

Du 7 mai 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/02467 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZT5

Grosse délivrée à

M^e France CHAMPOUSSIN

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 7 mai 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

ASSOCIATION SYNDICALE [3], prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [Z] est propriétaire d’une maison constituant le lot n°22 du lotissement [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Une assemblée générale de l’association syndicale libre qui s’est réunie le 29 avril 2024 a rejeté une résolution n°28 relative à l’exonération de Mme [Z] de participation aux charges liées à l’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, Mme [Z] a fait assigner l’association syndicale libre [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°28 et le remboursement de certaines charges.

Par conclusions notifiées le 20 mai 2025, Mme [L] [Z] demande au tribunal de :

révoquer l’ordonnance de clôture,prononcer la nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 29 avril 2024,condamner l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] à :lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de majorité,lui rembourser l’intégralité des charges indument réglées depuis le 1er juillet 2019,lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,dire qu’elle sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par l’association syndicale libre dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration.

Elle précise que sa maison est située en amont du portail d’accès au lotissement et qu’elle contribue aux charges de l’association syndicale libre alors qu’elle ne bénéficie pas des prestations financées par ces charges et comprenant la vidéosurveillance, le local poubelle et les espaces verts.

Elle fait valoir que la répartition des charges doit être faite en fonction de l’utilité objective que présentent les équipements ou services communs pour chaque lot. Elle estime que le vote des colotis majoritaires qui bénéficient réellement les prestations communes auxquelles elle est contrainte de contribuer sans les utiliser caractérise un abus de majorité.

Par conclusions en réponse notifiées le 17 janvier 2025, l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 3] conclut au débouté de Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation reconventionnelle à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir que Mme [Z] se prévaut de la réglementation en matière de copropriété laquelle n’est pas applicable aux associations syndicales libres et estime que ses demandes doivent être rejetées.

Elle note que la finalité de la résolution n°28 est une modification de la répartition des charges prévue par les statuts de l’association syndicale libre et par le cahier et le règlement initiaux du lotissement. Elle indique que des résolutions relatives à cette modification doivent être portées au préalable à l’ordre du jour de l’assemblée générale et faire l’objet d’un vote en respectant les règles de majorité spécifiques prévues.

Elle précise qu’en application de l’article 34 des statuts de l’association syndicale libre, les cotisations de charges générales doivent être calculées pour chaque coloti en proportion de la surface de plancher. Elle estime que la demande faite par Mme [Z] d’une répartition en fonction de l’utilité objective est dénuée de pertinence et contraire aux statuts de l’association syndicale libre.

Elle précise que le rejet de la résolution a été guidé par le dessein de maintenir une égalité entre les colotis dans la répartition des charges.

La clôture de l’instruction a été fixée initialement au 20 mai 2025, puis l’ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle date de clôture a été fixée au 22 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2025 a été révoquée par une ordonnance du 3 juin 2025 fixant la nouvelle date de clôture au 5 février 2026. La demande relative à la révocation de l’ordonnance de clôture est par conséquent devenue sans objet.

Une association syndicale libre est régie par les dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et son décret d’application.

Les critères et règles de répartition des charges entre les membres de l’association syndicale libre sont définis par les statuts et reposent sur le principe de la liberté contractuelle.

Les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue pour la répartition des charges sont généralement énoncés par les statuts. La configuration des lieux et l’accès de chacun des lots aux équipements communs de l’association dont les charges lui sont imputées sont également pris en considération.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 29 avril 2024

La résolution n°28 de l’assemblée générale du 29 avril 2024 est intitulée « Demande de Madame [Z] » et rédigée comme suit :

« Demande de remboursement des sommes réglées depuis l’assemblée générale du 22/05/2019 conformément à la résolution n°18 et ce jusqu’au 31/12/2022.

Demande de remboursement de la quote-part lui ayant été appelée concernant la mise en place de la vidéosurveillance

Demande d’exonération des charges liées au local poubelle

Demande d’exonération des charges liées aux espaces verts

Demande de remboursement de la somme de 1 409,36 euros correspondant aux charges réglées afférentes aux travaux de création d’eau pluviales »

Cette résolution a été rejetée.

L’article 34 des statuts de l’association syndicale libre prévoit le calcul de la répartition des charges principalement en fonction de la surface de plancher :

« Les cotisations de charges générales, de fonctionnement et d’investissement, sont arrêtées par le Conseil syndical, chaque année, après le vote du budget. Elles sont calculées pour chaque associé en proportion de la surface de plancher hors œuvre autorisée par le permis de construire, et en fonction de l’utilisation des locaux, soit à l’usage d’habitation, soit à usage commercial, selon les critères définis par l’Assemblée générale.

Les provisions afférentes à la consommation commune d’eau de l’Association sont calculées conformément au premier alinéa du présent article. »

Le rapport établi par le Cabinet IXI à la demande de l’assureur protection juridique de Mme [Z] précise que le « lot 22 occupé par Mme [Z] est totalement excentré du volume global du lotissement », « n’a pas motif à utiliser le portail d’entrée de la résidence » et qu’il est « indépendant en ce qui concerne l’assainissement (fosse septique individuelle) ».

L’assemblée générale du 22 mai 2019 a approuvé la résolution n°18 aux termes de laquelle Mme [Z] était exonérée des charges relatives à l’entretien des réseaux d’eaux usées en raison « de la non utilisation par le lot 22 du réseau eaux usées, ce lot n’y étant pas relié depuis l’origine de la création du lotissement pour des raisons purement techniques ».

Cette résolution note la dérogation aux statuts de l’association syndicale libre et précise que l’exonération de charges n’est accordée qu’à « titre provisoire et exceptionnel ».

L’association syndicale libre [Adresse 3] ne démontre pas que les termes de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 ont été respectés en ce que Mme [Z] doit être exonérée des charges relatives à l’entretien des réseaux eaux usées. Cette dernière précise en outre qu’elle ne parvient pas à obtenir les informations relatives aux charges qui lui sont appliquées.

Le rejet de la résolution relative au remboursement des charges dont Mme [Z] était exonérée à compter du 22 mai 2019 lèse par conséquent Mme [Z] et caractérise un abus de majorité qui justifie le prononcé de la nullité de la résolution, sans que les autres points de cette résolution soient examinés.

Le moyen soulevé par l’association syndicale libre [Adresse 3] selon lequel seule la méthode de calcul des charges prévue par les statuts de l’association syndicale libre doit être appliquée n’est pas opérant au cas d’espèce dès lors qu’une décision expresse

de l’assemblée générale de l’association syndicale libre a écarté cette méthode afin de tenir compte de la configuration des lieux et du défaut d’accès de Mme [Z] au réseau commun d’évacuation des eaux usées.

La nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 29 avril 2024 sera prononcée.

Sur la demande de remboursement de charges

Mme [Z] sollicite la condamnation de l’association syndicale libre à lui rembourser l’intégralité des charges indument réglées depuis le 1er juillet 2019.

Cette demande est toutefois imprécise puisqu’elle ne détaille pas les charges visées. Sur la base de ce qui précède, l’association syndicale libre sera condamnée à rembourser à Mme [Z] les charges réglées par celle-ci au titre de l’entretien des réseaux eaux usées à compter du 1er juillet 2019 et Mme [Z] sera déboutée de sa demande pour le surplus.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour abus de majorité

L’abus de majorité étant caractérisé en l’espèce, l’association syndicale libre sera condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, l’association syndicale libre [Adresse 3] sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation aux frais du procès

L’ordonnance du 1er juillet 2004 et les statuts de l’association syndicale libre ne contiennent pas de dispositions relatives à la répartition des frais de justice et plus particulièrement à la participation d’un membre aux frais de justice engagés par l’association lorsque les prétentions de ce membre sont déclarées fondées dans une instance judiciaire l’opposant à l’association syndicale libre.

Afin d’éviter que Mme [Z] soit contrainte de régler une quote-part des condamnations prononcées en sa faveur et afin de ne pas soumettre les membres d’une association syndicale libre à un traitement moins favorable que les membres d’une copropriété, lesquels sont dispensés de participation à la dépense commune lorsque leurs prétentions formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sont déclarées fondées par le juge, Mme [Z] sera exonérée de participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par l’association syndicale libre [Adresse 3] dans le cadre de la présente instance.

La charge des frais de justice sera répartie entre les autres membres de l’association syndicale libre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°28 de l’assemblée générale de l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 3] située [Adresse 5] à [Localité 4] du 29 avril 2024 ;

CONDAMNE l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 3] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’association syndicale libre du [Adresse 6] à rembourser à Mme [L] [Z] les charges réglées par celle-ci au titre de l’entretien des réseaux eaux usées à compter du 1er juillet 2019 ;

CONDAMNE l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 6] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [L] [Z] est exonérée de participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par l’association syndicale libre du lotissement du [Adresse 3] dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTE Mme [L] [Z] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] de ses demandes ;

CONDAMNE l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT