TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [L] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Mylène MULQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08299 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [B] [Z] [R] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G65

DÉFENDERESSE

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0583

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C75056-2025-001169 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08299 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1 juin 2018 à effet du 1er juin 2018, Mme [G] [R] épouse [K] a donné à bail à Mme [L] [P] et M. [V] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 815 euros outre 135 euros de provision sur charges, pour une durée reconductible de 3 années.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Mme [G] [R] épouse [K] a fait délivrer à Mme [L] [P] un congé avec offre de vente pour un prix de 340 000 euros, à effet au 31 mai 2024 à minuit.

Par courriel du 2 janvier 2024, Mme [L] [P] a fait une proposition d’achat du bien au prix de 270.000 euros, qui n’a pas été acceptée par la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, Mme [G] [R] épouse [K] a fait assigner Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé avec offre de vente délivré le 26 octobre 2023,ordonner l’expulsion de la locataire et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles aux frais de la défenderesse,condamner Mme [L] [P] au paiement de la somme de 824,84 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires au 1 juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Mme [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de la date de validation du congé,condamner Mme [L] [P] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,ordonner à Mme [L] [P] de laisser effectuer les visites de l’appartement aux jours et heures indiquées par le bailleur au moins 48 heures avant sous astreinte de 500 euros par refus dûment constaté,condamner Mme [L] [P] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, Mme [G] [R] épouse [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et forme une demande subsidiaire consistant en la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers à échéance, précisant que la dette locative s’élevait à la somme de 4001,52 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2025. A l’audience, elle a déclaré que la dette locative ne s’élevait désormais plus qu’à la somme de 1210,53 euros, mois de mai 2025 inclus, de sorte que sa demande de condamnation en paiement est désormais restreinte à cette somme. Elle forme en outre oralement une demande tendant à la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [R] épouse [K] expose avoir délivré congé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que dès lors elle est bien fondée à demander l’expulsion de la locataire, laquelle fait preuve de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux et en s’opposant aux visites du bien. Elle considère que Mme [L] [P] échoue à établir le caractère frauduleux du congé délivré, rappelant qu’il est constant que le prix excessif ne peut être à lui seul la preuve d’une intention frauduleuse du vendeur ; elle soutient au surplus que le prix fixé n’est pas extravagant au regard des caractéristiques du bien. Au soutien de sa demande subsidiaire, fondée sur les articles 1728 et 1224 du code civil, elle explique que le compte locataire de la défenderesse présente un solde débiteur depuis juillet 2024, ce qui constitue un manquement répété à son obligation de paiement des loyers à échéance. Elle ajoute, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’en se maintenant dans les lieux et en s’opposant à la réalisation des visites de l’appartement, la locataire lui cause un préjudice qui justifie le doublement du montant du loyer à titre d’indemnité d’occupation, une injonction sous astreinte, ainsi que l’octroi de dommages-intérêts distincts.

Mme [L] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle demande le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— dire et juger que le prix de vente proposé dans le congé pour vendre du 26 octobre 2023 est excessif par rapport à la valeur du studio,

— dire et juger que ledit congé présente une demande extravagante dans le but de nuire aux droits de la concluante,

— annuler le congé pour vente délivré le 26 octobre 2023,

— débouter Mme [G] [R] épouse [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [G] [R] épouse [K] aux entiers dépens.

A l’audience, Mme [L] [P] n’a reconnu devoir, au titre de son arriéré locatif, que la somme de 90 euros, le reste de la prétendue dette étant constitué de frais de recouvrement et d’un solde de charges qui n’a pas été régularisé. Elle a sollicité, subsidiairement, des délais de paiement.

Au soutien de sa demande d’annulation du congé pour vente, elle soutient que le prix contenu dans le congé est manifestement excessif au regard des estimations qu’elle produit, ce dont elle déduit que, volontairement dissuasif, il a été fixé aux fins de l’empêcher d’exercer son droit de préemption.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

Autorisée à produire en cours de délibéré les justificatifs de la régularisation sur charges opérée au titre de l’exercice 2023, contestée par la défenderesse, le conseil de Mme [G] [R] épouse [K] n’a pas transmis les éléments qui lui avaient été demandés. Les parties n’ont par ailleurs formulé aucune observation à la suite de la demande adressée par le juge en date du 2 juillet 2025, concernant la mention de M. [V] [C] en qualité de cotitulaire du contrat de bail.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti le 1 juin 2018 à Mme [L] [P] et M. [V] [C] a commencé à courir le 1er juin 2018 pour une période de trois ans, a été tacitement reconduit par période de trois ans, et est venu à expiration le 31 mai 2024 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre à effet du 31 mai 2024 a été signifié à Mme [L] [P] par acte de commissaire de justice le 26 octobre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 340 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier en la forme.

Mme [L] [P] a, par courriel de son avocat du 22 décembre 2023, adressé une proposition d’achat au prix de 270.000 euros. Cette dernière n’a pas été acceptée, et la vente n’ayant pas été réalisée dans le délai de quatre mois prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (en cas d’offre de vente subordonnée à l’obtention d’un prêt), l’offre de vente est nulle de plein droit. Enfin, il n’est pas contesté que Mme [L] [P] continue d’occuper les lieux.

Mme [L] [P] soutient toutefois que le congé serait, sur le fond, frauduleux, au motif que le prix proposé serait délibérément dissuasif, au regard des prix du marché.

Il est constant qu’en pareille hypothèse, c’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude, le caractère excessif du prix n’étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu’un indice qui doit être confirmé par d’autres. Le bailleur peut en effet surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, le vendeur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement et rien ne s’oppose à ce qu’il situe sa valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur. Il est à ce titre constant qu’il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l’espèce, Mme [G] [R] épouse [K] a proposé son bien en vente au prix de 340 000 euros, soit un prix de 11 334 euros par m2.

Il est constant que le bien dont il s’agit est un appartement d’une superficie de 30 m² situé au 7ème étage d’un immeuble de 8 étages avec gardien, sis [Adresse 1], dans le [Adresse 3].

Mme [L] [P] produit une estimation de valeur du bien immobilier effectuée le 19 mai 2025 par l’agence ORPI, qui estime son prix comme étant compris entre 260 000 et 280 0000 euros. Il convient toutefois de constater que cette estimation a été réalisée plus de 18 mois après la délivrance du congé, dans un marché immobilier qui a nécessairement évolué depuis cette date, de sorte que cette estimation ne permet pas d’affirmer qu’au jour de la délivrance du congé, la valeur du bien était conforme à cette estimation.

Mme [L] [P] produit en outre une carte des prix du Grand Paris, qui ne fournit une estimation de prix qu’à fin novembre 2024, soit plus d’un an après la délivrance du congé, dont il résulte que le prix moyen au m² dans le [Adresse 3] était de 9680 euros. Enfin elle produit une capture d’écran du site meilleursagents.com, mentionnant une fourchette de prix comprise entre 8147 euros et 10 636 euros, sans pour autant qu’il n’y soit fait mention de l’adresse du bien estimé et de ses caractéristiques. Il ne peut donc rien se déduire de cette dernière pièce.

La bailleresse produit pour sa part une estimation manifestement réalisée le 14 avril 2025 ainsi qu’il en résulte de la capture d’écran, sur le site www.immobilier.notaires.fr, dont il résulte que 24 mois auparavant, soit au mois d’avril 2023, le prix au m² dans le [Adresse 3] était compris entre 9524 euros et 11 758 euros, soit un prix médian de 10 667 euros.

Le prix de 340 000 euros (11 334 euros au m2) mentionné dans le congé délivré par Mme [G] [R] épouse [K] est supérieur de 6 % à ce prix médian, constaté en 2023, et supérieur de 15% à celui constaté à fin novembre 2024 dans la carte des prix du Grand Paris produite par Mme [L] [P], ce qui n’apparaît pas suffisamment significatif pour établir l’intention frauduleuse de la bailleresse étant rappelé que la loi n’interdit nullement à un propriétaire de mettre en vente son bien – fût-il loué – à un prix supérieur à celui du marché afin d’en retirer le meilleur profit possible.

Ainsi, Mme [L] [P], qui ne produit aucune autre pièce permettant de corroborer l’intention frauduleuse de sa bailleresse, échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été signifié.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Mme [G] [R] épouse [K] suivant acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 est régulier et que Mme [L] [P] est déchue, depuis le 31 mai 2024 minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1].

Sur l’expulsion

Mme [L] [P] étant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Mme [G] [R] épouse [K] ne démontrant par ailleurs aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le simple fait de contester le caractère sincère du congé ne suffisant pas à établir la mauvaise foi, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, lui était due la somme de 1210,53 euros au titre des indemnités d’occupation dues entre le mois de juillet 2024 et le mois de mai 2025 inclus. Cette somme inclut toutefois 236,67 euros de frais de recouvrement, dont 149,91 euros correspondant au coût de l’assignation, lequel fait partie des dépens, la différence correspondant à des frais de relance, qu’il convient de déduire du montant de la créance.

Il convient par ailleurs de constater que le décompte contient un débit de 547,76 euros au titre du solde de charges 2023 et de la taxe sur les ordures ménagères, dont il n’a pas été justifié malgré plusieurs invitations à le faire en délibéré, de sorte que cette somme doit être déduite du montant de la créance.

Mme [L] [P] sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 426,10 euros au titre de son arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 6 mai 2025.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité, et qu’elle ne peut se cumuler avec des dommages-intérêts, dès lors que cela aboutirait à réparer deux fois le même préjudice (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 19-26.045).

Des dommages-intérêts peuvent toutefois être alloués s’il est démontré un préjudice distinct de la privation de jouissance.

En l’espèce, la requérante, qui sollicite des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 3 000 euros en raison de l’opposition de Mme [L] [P] aux visites de son logement ne démontre ni les refus allégués, ni l’existence d’un préjudice qui en aurait résulté.

En effet, si elle produit une attestation émanant de Mme [W] [U], laquelle déclare avoir été contactée par Mme [G] [R] épouse [K] aux fins d’ « exercer son droit de visite annuel » et avoir rencontré des difficultés à fixer un rendez-vous avec Mme [L] [P], il résulte de cette attestation que Mme [L] [P] lui a finalement proposé un créneau de visite, mais que c’est elle qui n’était pas disponible. Aucune précision n’est d’ailleurs apportée quant à la date à laquelle Mme [W] [U] aurait tenté de visiter le bien.

S’il est par ailleurs produit un courriel émanant du conseil de Mme [L] [P], daté du 30 mai 2024, faisant état d’une visite du logement par un huissier le lendemain, dont elle sollicitait l’annulation, parce qu’elle n’avait pas trouvé d’autre logement, il apparaît que la visite dont il était alors question était celle d’un huissier à la date de l’échéance du congé, ce dont il se déduit que cette visite était prévue aux fins de reprise ou de constat d’état des lieux de sortie.

Aucune de ces pièces ne permettant d’établir le refus de l’occupante de laisser visiter l’appartement par de potentiels acquéreurs et le préjudice qui en serait résulté, Mme [G] [R] épouse [K] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les visites du bien sous astreinte

Mme [G] [R] épouse [K] demande qu’il soit ordonné à Mme [L] [P] de laisser effectuer les visites de l’appartement aux jours et heures indiquées par le bailleur au moins 48 heures avant sous astreinte de 500 euros par refus dûment constaté.

Le contrat de location comporte une mention, dans la section « usage du logement » du paragraphe « obligations générales du bailleur » de la clause « Droits et obligations des parties », en vertu de laquelle « le bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines circonstances (vente du logement, départ du locataire ».

La bailleresse ne démontre toutefois pas de résistance de Mme [L] [P] à la réalisation de visites par de potentiels acquéreurs, cette dernière s’étant uniquement opposée à la visite du commissaire de justice prévue à la date d’échéance du bail.

Mme [G] [R] épouse [K] sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Mme [L] [P] devra verser à Mme [G] [R] épouse [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande formée par Mme [L] [P] tendant à ce que soit prononcée la nullité du congé pour vendre qui leur a été signifié le 26 octobre 2023 pour le 31 mai 2024 par Mme [G] [R] épouse [K],

CONSTATE que le bail conclu entre Mme [L] [P], d’une part, et Mme [G] [R] épouse [K], d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 1] a pris fin le 31 mai 2024 à 24h,

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [P] et à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [R] épouse [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourraient être dues, et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [L] [P] à verser à Mme [G] [R] épouse [K] la somme de 426,10 euros, au titre de son arriéré d’indemnité d’occupation et de charges, arrêté à la date du 6 mai 2025,

CONDAMNE Mme [L] [P] à verser à Mme [G] [R] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [G] [R] épouse [K],

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Mme [L] [P] de laisser effectuer les visites de l’appartement aux jours et heures indiquées par le bailleur au moins 48 heures avant sous astreinte de 500 euros par refus dûment constaté,

CONDAMNE Mme [L] [P] aux dépens,

CONDAMNE Mme [L] [P] à verser à Mme [G] [R] épouse [K] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 02 septembre 2025

le greffier le Président