Notifiée le 03/11/2025

La copie exécutoire à : Mre Robin QUINQUIS (case)

La copie authentique à : M^e Marie EFTIMIE-SPITZ (case)

ORDONNANCE DE REFERE N° : 25/00294

EN DATE DU : 03 novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00147 – N° Portalis DB36-W-B7J-DHAF

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE

TAHITI

— ------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 03 novembre 2025

DEMANDERESSE -

— Madame [S] [F]

née le 29 Mai 1982 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 2]

représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocate au barreau de PAPEETE

DÉFENDEUR -

— Monsieur [D] [E]

né le 24 Juillet 1953 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 1]

représenté par M^e Robin QUINQUIS de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION -

Présidente : Laure CAMUS

Greffière de la plaidoirie du 06 Octobre 2025 : Christelle HENRY

Greffière de la mise à disposition : Christelle HENRY

PROCÉDURE -

Requête en Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur (5AF) – Sans procédure particulière

Par assignation du 26 juin 2025

Déposée et enregistrée au greffe le 30 juin 2025

Numéro de Rôle N° RG 25/00147 – N° Portalis DB36-W-B7J-DHAF

DÉBATS -

En audience publique

ORDONNANCE -

Par mise à disposition au greffe le 03 novembre 2025

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, M. [D] [E] a consenti à Mme [S] [F] un bail de location à usage d’habitation portant sur un appartement T2 sis à [Adresse 6].

Ledit bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 76.000 XPF et pour une durée de 12 mois « renouvelable faute de congé ».

Selon commandement de payer contenant rappel de la clause résolutoire signifié le 29 avril 2025, M. [D] [E] a mis en demeure Mme [S] [F] d’avoir à lui payer, dans le délai de 2 mois, la somme en principal de 608.000 XPF correspondant aux loyers impayés des mois de septembre 2024 à avril 2025.

Par lettre recommandée du 26 juin 2025, Mme [S] [F] a, quant à elle, mis son bailleur en demeure d’avoir à effectuer des travaux de mise aux normes du logement et d’avoir à rétablir l’alimentation en électricité prétendument coupée par ses soins le 26 mai 2025.

Parallèlement, et par exploit du même jour et requête enregistrée au greffe le 30 juin suivant, Mme [S] [F] a saisi le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete.

En l’état de ladite requête, complétée par des conclusions reçues les 8 et 22 septembre 2025, elle sollicite plus précisément de :

Suspendre les effets du commandement de payer du 29 avril 2025 jusqu’à ce que le bailleur se mette en conformité avec son obligation de louer des lieux salubres, Suspendre l’obligation de paiement des loyers tant que les travaux ne sont pas exécutés, à compter du 1er juillet 2025, Accorder des délais de paiement de 24 mois à la preneuse pour lui permettre de se mettre en conformité avec son obligation de paiement des loyers, Enjoindre M. [D] [E] de rétablir l’électricité sans délai, sous astreinte de 50.000 XPF par heure de retard, Enjoindre M. [D] [E] d’exécuter les travaux essentiels à la salubrité des lieux loués et de les commencer dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 10.000 XPF par jour de retard, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner M. [D] [E] à lui verser la somme de 150.000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi n°97-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, Condamner M. [D] [E] aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

À l’appui, elle fait essentiellement valoir que le logement objet du bail présente un état d’insalubrité caractérisé par d’importantes fuites d’eau, des infiltrations et un défaut d’entretien général. Elle précise qu’il se situe en réalité dans un immeuble ancien et mal entretenu, présentant lui-même d’importants désordres et dégradations structurelles. Elle déclare produire plusieurs photographies illustrant l’état des lieux, ainsi que des attestations de voisins – également liés à M. [D] [E] par des baux d’habitation – décrivant des conditions similaires d’insalubrité. Elle précise avoir signalé ces désordres à son assureur dès son entrée dans les lieux en mars 2021, puis à de nombreuses reprises par la suite en 2022 et 2023 lorsque des sinistres ont eu lieu. Elle assure que la demande de mise aux normes qu’elle a fini par adresser à M. [D] [E] le 26 juin 2025 est restée lettre morte.

Au soutien de sa demande de suspension provisoire des effets du commandement du 29 avril 2025, elle invoque, en premier lieu, la nullité de l’acte au motif qu’il ne reproduit pas les dispositions de l’article LP 28 de la loi du Pays n°2012-26 relative aux baux à usage d’habitation. Elle fait valoir, en second lieu, que l’état d’insalubrité avancée du logement compromet sa jouissance paisible et ne lui permet plus de bénéficier de conditions normales d’habitation. Elle considère que le paiement des loyers ne peut être exigé tant que le logement n’aura pas été remis aux normes. Elle soutient que le bailleur manque à ses obligations de délivrance et d’entretien, en violation des articles 6 et 7 de la loi du Pays n°2012-26 et qu’il est allé jusqu’à lui couper délibérément toute alimentation en électricité depuis le 26 mai 2025.

Selon conclusions des 11 août, 22 septembre et 6 octobre 2025, M. [D] [E] sollicite quant à lui de :

À titre principal, ordonner la jonction de la procédure RG 25/233 et RG 25/147 toutes deux enrôlées devant le juge des référés, À titre subsidiaire, débouter Mme [S] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Condamner Mme [S] [F] à lui payer la somme de 200.000 XPF au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

Il indique avoir, à son tour, saisi le juge des référés d’une demande en acquisition de la clause résolutoire formée à l’encontre de Mme [S] [F], le tout par exploit du 2 juillet 2025, procédure qu’il estime opportun de joindre à la présente pour une bonne administration de la justice. Sur le fond, il soutient que le commandement du 29 avril 2025 est parfaitement régulier, en ce qu’il contient l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité, notamment la reproduction de l’article LP 28 susvisé. Il estime que les prétentions de la preneuse relèvent des exceptions d’inexécution, non caractérisée en l’espèce. Il relève que la preuve de l’insalubrité du logement n’est pas rapportée et rappelle que la locataire demeure tenue au paiement des loyers. Il souligne que la première demande de travaux lui ayant été adressée par Mme [S] [F] est postérieure au commandement. S’agissant de l’électricité, il conteste toute carence de sa part, les éléments produits ne démontrant pas une coupure imputable au bailleur. Il fait enfin valoir l’existence d’un arriéré de loyers depuis septembre 2024, l’absence de proposition d’apurement et l’absence de difficultés particulières justifiées par la locataire.

En cet état, lors de l’audience du 6 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction :

Il est acquis que la jonction d’instances est une mesure d’administration judiciaire non créatrice d’un lien juridique entre les parties. En ce sens, elle ne peut être ordonnée que lorsqu’elle facilite la bonne administration de la justice et permet d’éviter des décisions contradictoires.

En l’espèce, M. [D] [E] sollicite la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/147 et RG 25/233, toutes deux pendantes devant le juge des référés, au motif qu’elles concernent les mêmes parties et un même rapport locatif.

La première de ces procédures, engagée par Mme [S] [F], locataire, vise la suspension des effets du commandement de payer du 29 avril 2025 et du paiement des loyers, l’octroi de délais pour apurement de la dette locative, outre l’exécution de travaux de salubrité dans le logement objet du bail.

La seconde, introduite postérieurement par exploit du 2 juillet 2025, à la requête cette fois-ci de M. [D] [E], bailleur, tend quant à elle à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, en l’état d’un commandement de payer en date du 29 avril 2025 resté infructueux.

Il en résulte que, bien que connexes, ces procédures reposent sur des fondements distincts et appellent à des finalités tout aussi distinctes.

Dans ces conditions, la demande de jonction sera rejetée.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets du commandement :

En vertu de l’article LP 28 al. 3 de la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation, le juge peut, d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil dans sa version encore applicable en Polynésie française.

Selon ces dernières dispositions, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de 2 années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. L’octroi de délais suppose la suspension des procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En matière locative, lorsque la résiliation du bail n’a pas été constatée ni prononcée, l’octroi de délais de paiement emporte, pour la même durée, suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire, laquelle est réputée n’avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur ou s’ils doivent lui être refusé, le juge dispose d’un pouvoir souverain et n’a même pas à motiver spécialement sa décision. Il lui appartient d’apprécier cette faculté au regard de la situation du débiteur, de la bonne foi alléguée et des besoins du créancier. Aussi l’octroi de délais suppose des difficultés temporaires justifiées et un plan d’apurement crédible.

En l’espèce, Mme [S] [F] forme une demande de suspension des effets du commandement lui ayant été signifié le 29 avril 2025 et l’octroi de délais de paiement de 24 mois, le tout, précisément au visa de l’article LP 28 al.3 susvisé. Cependant, elle ne produit aucune pièce relative à ses ressources, charges et capacité de remboursement, ni aucun échéancier, alors même que la créance de loyer d’un montant de 608.000 XPF à la date du commandement, court depuis septembre 2024, soit désormais depuis plus d’un an.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder de délais au visa de l’article LP 28 al. 3.

Dans un deuxième temps, Mme [S] [F] conclut à la suspension des effets du commandement du 29 avril 2025 au regard de la nullité dudit acte au motif qu’il ne reproduirait pas les dispositions de l’article LP 28.

Cela étant, le commandement versé aux débats contient bien la reproduction intégrale des dispositions légales exigées. Le moyen de nullité, matériellement infondé, doit donc être écarté. Par ailleurs, il convient de rappeler que la sanction attachée au défaut de reproduction des mentions prévues à l’article LP 28 n’est pas la suspension de ses effets, mais la nullité pure et simple du commandement. Une telle sanction, qui emporte disparition rétroactive de l’acte, suppose un examen au fond et ne peut être prononcée dans le cadre du présent référé.

Sur les demandes d’injonction de travaux, de rétablissement de l’alimentation en électricité et de suspension du paiement des loyers :

Aux termes de l’article 431 du code de procédure civile de la Polynésie française, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 432 du même code, il peut en outre toujours prescrire en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article LP 6 de la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement conforme à sa destination, en bon état d’usage et de réparations, et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires pour maintenir la salubrité et la sécurité.

En cas de carence du bailleur, l’article LP 7 de la même loi institue une procédure spécifique permettant au locataire de mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et, à défaut d’acceptation dans le délai de 15 jours, de saisir le juge des référés pour faire ordonner ces travaux ou se faire autoriser à les réaliser aux frais du bailleur.

Ces dispositions combinées ne fondent qu’une intervention provisoire du juge des référés, strictement cantonnée à ce qui est nécessaire pour prévenir un péril, assurer la sécurité immédiate des lieux ou garantir des conditions minimales d’habitabilité, sans préjuger au fond du litige. Les mesures sollicitées doivent, en tout état de cause, être soutenues par des éléments précis et actuels établissant l’urgence, le risque imminent ou le trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Mme [S] [F] sollicite qu’il soit enjoint à M. [D] [E] d’effectuer des travaux, qu’elle estime nécessaires, de rétablir l’alimentation électrique du logement, et demande corrélativement la suspension du paiement des loyers à compter du 1er juillet 2025. Elle n’articule toutefois pas ses prétentions au visa des articles 431 et 432, se contenant de se prévaloir, en substance, d’une insalubrité des lieux imputée à des manquements contractuels du bailleur.

L’examen des pièces qu’elle produit au dossier, notamment les échanges de courriels qu’elle a eu avec son assureur, la société GAN ASSURANCES, entre mars 2021 et avril 2022, tendent à établir qu’elle a signalé plusieurs sinistres liés à des dégâts des eaux dans le logement, dès les premiers jours d’occupation. L’assureur y relève le caractère « récurrent et non accidentel » des phénomènes qui seraient « consécutifs à une obstruction des canalisations d’évacuation des eaux usées relevant de la responsabilité du bailleur ». Pour autant, ces correspondances, internes à une relation d’assurance, sont anciennes, unilatérales, non contradictoires à l’égard du bailleur, et certaines concernent même des événements antérieurs à la souscription du contrat. Elles n’emportent ni constat objectif de l’état actuel du logement, ni qualification technique des causes, et encore moins imputabilité juridiquement établie au bailleur. Surtout, elles n’ont pas été suivies d’une mise en demeure régulière, au sens de l’article LP 7 susvisé.

Les photographies ne sont guère plus de nature à renforcer utilement la démonstration. Elles ne sont ni datées, ni certifiées, souvent prises en gros plans et de qualité médiocre. Plusieurs sont de simples captures d’écran extraites d’une vidéo. Si l’on y distingue des traces d’humidité et des moisissures en pied de mur, des joints et carrelages fortement dégradés au pourtour de la douche, et, sur un cliché isolé, un écoulement abondant semblant provenir d’un tuyau PVC descendant du plafond, ces éléments ne permettent ni d’identifier avec certitude l’emplacement exact dans le logement, ni d’en apprécier l’ampleur actuelle, la récurrence, la cause ou l’imputabilité.

Les attestations produites par des voisins vont dans le sens d’un immeuble ancien affecté par des infiltrations, mais elles demeurent descriptives et ne s’appuient sur aucune évaluation technique récente. Elles n’attestent pas, au jour de la saisine, d’un péril objectif pour la sécurité ou la santé des occupants du logement de Mme [S] [F]. Aucun constat d’huissier, aucun rapport d’expert, aucun avis d’une autorité sanitaire ou technique n’est versé pour objectiver l’état présent des installations, qualifier les désordres et en établir l’imputabilité.

La question de l’alimentation électrique n’est pas davantage éclairée par des éléments probants. Il est allégué une coupure au 26 mai 2025, mais aucune pièce n’en rapporte la cause à une carence du bailleur. Aucun élément de coupure sur les parties commune ou injonction du bailleur n’est produit.

Au surplus, la première démarche formalisée auprès du bailleur date du 26 juin 2025, soit postérieurement au commandement de payer du 29 avril 2025, de sorte que la procédure instituée par l’article LP 7 n’a pas été respectée. Le juge des référés n’est ainsi saisi qu’en l’absence de mise en demeure utile et sans délai contradictoire laissé au bailleur pour accepter ou organiser les travaux.

À supposer même que des travaux s’imposent, la preneuse n’en décrit ni la nature ni l’étendue, n’apporte aucune précision sur leur déroulement en site occupé, sur les mesures de sécurité à prévoir, sur la durée des interventions ou sur l’éventuelle nécessité d’un relogement temporaire.

Dans ces conditions, une injonction de faire sous astreinte, prononcée sans définition technique ni calendrier d’exécution, présenterait un risque d’inexécution et, par son effet nécessairement durable sur le bien, excéderait les limites de l’office provisoire du juge des référés.

La demande de suspension des loyers s’inscrit dans la même logique factuelle, la locataire paraissant se prévaloir d’une exception d’inexécution. S’il est vrai que, de manière exceptionnelle, le juge des référés peut suspendre provisoirement l’exigibilité du loyer, ce n’est que lorsque l’urgence est caractérisée ou lorsque le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite sont établis au moyen d’éléments objectifs, actuels et imputables au bailleur. Or, au regard des pièces analysées, la preuve de telles conditions fait défaut.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si l’apparence de désordres peut être admise, la preuve stricte requise en référé n’est pas rapportée. Les conditions d’intervention définies par les articles 431 et 432 ne sont pas réunies et les mesures recherchées, faute d’être objectivées et techniquement circonscrites, dépasseraient l’office du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner les travaux ni le rétablissement de l’alimentation électrique, ni de suspendre l’exigibilité des loyers.

Sur les frais irrépétibles et dépens :

Compte tenu des circonstances et de la solution du litige, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, chaque partie étant condamnée à supporter ses propres frais irrépétibles.

À l’origine de l’instance mais y succombant néanmoins pour le tout, Mme [S] [F] sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTONS M. [D] [E] de sa demande de jonction des procédures,

DÉBOUTONS Mme [S] [F] de ses demandes de délais de paiement des arriérés de loyers et de suspension des effets du commandement de payer du 29 avril 2025,

DÉBOUTONS Mme [S] [F] de ses demandes d’injonction à effectuer des travaux de salubrité, de rétablissement de l’alimentation électrique et de suspension des loyers,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles,

CONDAMNONS Mme [S] [F] aux dépens.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Laure CAMUS Christelle HENRY