RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00047 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNOG

MINUTE N° : 26/00011

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [N] [G] [V] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3] (RÉUNION)

Comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4] (REUNION)

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,,

Assisté de : Elodie MIRC, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le 5 juin 2026

aux parties

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte du 16 décembre 2021, Monsieur [A] [C] a donné à bail à usage d’habitation en location meublée à Madame [K] [N] un logement situé à [Localité 5] au [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1250 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par déclaration aux fins de saisine du juge des contentieux et de la protection reçue le 16 décembre 2025, Madame [K] [N] a demandé la convocation de Monsieur [A] [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Paul afin de le condamner à lui rembourser 200 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué et la somme de 4625 euros au titre des pénalités de retard.

Les parties ont été convoquées, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’audience du 2 avril 2026 à laquelle une avocate s’est constituée dans les intérêts du défendeur et a demandé un renvoi.

A l’audience du 7 mai 2026, Madame [K] [N] maintient ses demandes et soutient qu’elle n’a jamais reçu de justificatifs concernant les travaux de remises en état des lieux qui auraient été effectués par le propriétaire, malgré toutes ses tentatives de demandes d’explications.

A titre de conciliation, Mme [K] accepte de réduire sa demande au titre des pénalités à 2000 euros.

Monsieur [A] [C], dont l’avocate a précisé dans un courriel qu’elle n’intervenait plus dans le dossier, argue de sa bonne foi en affirmant qu’il a effectué lui-même les travaux de réfection liées aux constatations relevées dans l’état des lieux de sortie et que, par conséquent, sa retenue de 200 euros était bien justifiée. A titre subsidiaire, il précise qu’il est d’accord pour restituer cette somme, mais que le montant réclamé au titre des pénalités est trop élevé et que la demanderesse a trop tardé pour engager son recours devant la justice. Il a refusé la proposition de payer 2000 euros au titre des pénalités de retard.

MOTIFS :

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile »

En l’espèce, il résulte de la confrontation entre les états des lieux d’entrée et de sortie produits que des dégradations mineures sont relevées. M. [A], tant dans ses écritures déposées le 7 mai 2026, que dans son intervention orale lors des débats, explique qu’il a réalisé les travaux de remise en état lui-même. Toutefois, il est de jurisprudence constante que le propriétaire ne peut exiger aucune somme au titre de la main d’œuvre lorsqu’il a effectué lui-même les travaux. De plus, dans le document qu’il a adressé à l’agence en décembre 2022, il affirme qu’il a fait réaliser les travaux de jardinage par « 2 ouvriers (déclarés par nos soins) » et de nettoyage « par une femme de ménage (déclarée par nos soins) » sans apporter aucun justificatif de ces déclarations. S’il affirme, par ailleurs, avoir utilisé des « produits de nettoyage et autres fournitures », notamment pour repeindre, il n’a produit ni facture, ni devis ainsi que l’exige pourtant la jurisprudence (C. cass. 3e civ., 16 sept. 2018, n° 07-15789). Dès lors, M. [A] sera condamné à restituer 200 euros au titre du solde du dépôt de garantie, à défaut d’avoir produit des documents attestant du bien-fondé du montant retenu.

S’agissant du montant de la pénalité, il résulte des pièces versées au dossier que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 29 novembre 2022 et que le dépôt de garantie a été partiellement restitué le 9 janvier 2023, sans qu’aucun justificatif ne soit fourni. Dans un courrier recommandé dont a été avisé le défendeur le 6 septembre 2024 et qu’il n’est pas allé retirer, la locataire lui a demandé le remboursement de la somme de 200 euros, à défaut d’avoir reçu des justificatifs du bien-fondé de ce montant dans un « délai raisonnable » et l’a informé des dispositions de la loi sur la pénalité de retard. M. [A] a été convoqué devant la commission départementale de conciliation le 30 juillet 2025 à laquelle il a répondu qu’il ne pouvait pas être présent et « Je laisse donc à celle-ci suivre un autre cours si tel était le cas et notre conseil pourra alors nous défendre eu égard à nos droits de propriétaire ». Le PV de la commission mentionne que « Malgré les sollicitations réitérées du secrétariat de la commission départementale de conciliation, Monsieur [A] n’a pas souhaité donner suite à la demande de conciliation introduite par Mme [K] sur le litige portant sur la somme de 200 euros retenue sur le dépôt de garantie, sans détail et justificatif ». De même, le défendeur ne s’est pas rendu à la tentative de conciliation du 12 décembre 2025, ainsi qu’en atteste le constat de carence du conciliateur. Il s’est également fait représenter par une avocate à l’audience d’avril 2026 pour demander un report de l’examen de l’affaire, pour finalement se présenter seul à l’audience de mai. Dès lors, le comportement dilatoire de M. [A] ne démontre aucunement une bonne foi, alors qu’il a eu largement le temps de participer à des tentatives de conciliation et de s’informer auprès d’une avocate du droit applicable.

Toutefois, si la défenderesse pouvait attendre un délai raisonnable pour recevoir les justificatifs de la retenue opérée avant de mettre en demeure le propriétaire de la rembourser puisque le propriétaire n’est pas obligé de les adresser à l’issu du délai de deux mois imposé pour la restitution du solde du dépôt de garantie, elle ne justifie aucunement avoir saisi la commission départementale de conciliation en octobre 2024 ainsi qu’elle l’affirme dans sa requête, les échanges et documents produits étant tous datés de juillet 2025. Dès lors, la période de pénalité sera réduite à 18 mois.

Monsieur [A] [C] sera ainsi condamné à verser à la demanderesse la somme de 2250 euros au titre de l’indemnité de retard dans la restitution du dépôt de garantie (10 % de 1250 euros x 18 mois).

M. [A] soutient dans ses écritures et lors de l’audience que le montant de 4625 euros de pénalités pour une retenue de 200 euros « conduit à une sanction manifestement excessive », notamment compte tenu « de l’absence de mauvaise foi caractérisée de (sa) part ». Dans une affaire où le propriétaire a été condamné à restituer 177 euros de dépôt de garantie et 1 900 euros de majoration de retard, la Cour de cassation a transmis au Conseil Constitutionnel une QPC au motif que « la question présente un caractère sérieux en ce que, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le preneur et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l’origine du retard de paiement ni de la bonne ou mauvaise foi du bailleur, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d’une punition contraire, par son automaticité et l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d’individualisation des peines qui découlent de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen » (C.Cass., 3ème civ., 13 décembre 2018, n°18-17.729). Toutefois, le Conseil Constitutionnel a jugé que la majoration contestée « présente un caractère indemnitaire [et] ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition ». En effet, elle est directement « versée au locataire lésé ». D’autre part, il y a bien un lien entre le montant de la majoration et l'« ampleur du préjudice » comme sa « durée ». Puisque le dépôt de garantie exigible d’un locataire est plafonné à un mois de loyer (ou deux mois s’agissant des meublés), il n’est pas illogique de fixer des pénalités de 10 % du montant du loyer par mois de retard. Dans ces conditions, le Conseil juge « inopérants » les griefs tirés des principes de proportionnalité et d’individualisation des peines (QPC n°2018-766 QPC, 22 février 2019). M. [A] ne peut pas ainsi se plaindre du montant auquel il est condamné à ce titre, d’autant qu’il ne peut aucunement se prévaloir de sa bonne foi ainsi qu’il a été relevé.

Le défendeur, qui succombe, sera également condamné aux dépens.

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 26/00047 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNOG – /

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

— CONDAMNE Monsieur [A] [C] à verser 200 (deux cent) euros à Madame [K] [N] à titre de remboursement du solde du dépôt de garantie,

— CONDAMNE Monsieur [A] [C] à verser 2250 (deux mille deux cent cinquante) euros à Madame [K] [N] au titre des pénalités pour retard dans la restitution du dépôt de garantie,

— REJETTE les demandes formées par Madame [K] [N] pour le surplus,

— CONDAMNE le défendeur aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge