MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 23/00707 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GJXJ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE HELENE, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro D 421 878 406, dont le siège social est sis 83 Avenue du Maréchal Foch – 76290 MONTIVILLIERS

Représentée par M^e Farid KACI, Avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Stanislas MOREL, Avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Amandine DOMINGUES, Avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

né le 18 Janvier 1973 à PIKINE (SENEGAL), demeurant 87 rue Hélène – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Constance LALAIN substituée par M^e Arzu SEYREK, Avocats au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C76351-2025-001063 du 17/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2018, la SCI SAINTE HELENE a donné à bail à Monsieur [U] [R] un logement situé 87 rue Hélène, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI SAINTE HELENE a fait délivrer au locataire, le 17 mars 2023, un commandement de payer la somme de 19 800 € arrêtée au 21 février 2023, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 27 juin 2023, la SCI SAINTE HELENE a fait assigner Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de ses « conclusions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre », de :

— juger sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence,

— constater que la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 1er avril 2018, consenti à Monsieur [R] pour le logement sis 87 rue Hélène au HAVRE (76600), est acquise depuis le 17 mai 2023,

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 17 mai 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués 87 rue Hélène au HAVRE (76600), si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 31 998 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés au 12 juin 2025,

— condamner Monsieur [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à restitution effective des lieux,

— débouter Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 17 mars 2023,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.

Monsieur [R] conteste le montant de la dette et soutient qu’il avait un accord avec le gérant de la SCI SAINTE HELENE, Monsieur [B], qui est depuis décédé en décembre 2023, aux termes duquel il pouvait jouir du logement sans payer de loyer en échange de travaux qu’il y effectuait. Il sollicite, à titre subsidiaire, de bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il demande au juge des contentieux de la protection, aux termes de ses « conclusions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre », de :

— débouter la SCI SAINTE HELENE de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— donner acte à Monsieur [R] qu’il reconnaît être redevable d’une dette à hauteur de 12 058,60 €,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour solder sa dette de loyers,

— condamner la SCI SAINTE HELENE au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SCI SAINTE HELENE était représentée par Maître [E], substitué par Maître [N], lui-même substitué par Maître [H], qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 34 198 € au 6 octobre 2025 et a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

Monsieur [R] était représenté par Maître LALAIN substituée par Maître SEYREK, qui a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du défendeur.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI SAINTE HELENE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 28 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] le 17 mars 2023, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Les cause du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc bien lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 18 mai 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI SAINTE HELENE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [R] conteste le montant de la dette locative qui lui est imputée. Il allègue, d’une part, avoir procédé, entre 2018 et 2020 au règlement du loyer en espèces entre les mains d’une « tierce personne » mandatée par Monsieur [B]. Cependant, cette tierce personne n’est nullement identifiée et aucune quittance de loyer, ni tout autre commencement de preuve du paiement, n’est versée au dossier. Monsieur [R] ne justifie pas avoir réglé les loyers entre 2018 et 2020, il n’est donc pas possible de le prendre en compte.

Il allègue, d’autre part, que, le bien étant dans un état insalubre, Monsieur [B] aurait proposé à Monsieur [R] de jouir du bien en contrepartie de la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du logement du fait de leurs relations amicales et professionnelles. Il soutient, en conséquence, que la date de départ du décompte des loyers impayés est le 18 mai 2022, date de la dernière facture correspondant à l’exécution de ces travaux.

Monsieur [R] ne verse aucune pièce au dossier qui puisse justifier l’existence de cet accord. Le bail signé par Monsieur [B], représentant la SCI SAINTE HELENE, et Monsieur [R] le 1er avril 2018 ne porte aucune mention de cet accord. Il n’est donc pas possible de considérer que Monsieur [R] n’était pas redevable des loyers de 2021 au 18 mai 2022.

Cependant, Monsieur [R] justifie, par la production de divers factures et photographies, avoir réalisé des travaux de remise en état dans le logement qui était manifestement indécent. En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat ». Les travaux de remise en état du logement réalisés par Monsieur [R] ne répondent pas à ces conditions et ne doivent donc pas être laissés à sa charge. Il produit des factures justifiant avoir réalisé des travaux à hauteur de 3 989,40 €, cette somme devra donc être déduite du montant de la dette locative.

Quant aux versements effectués auprès de la CARPA d’un montant total justifié de 3 752 €, il apparaît qu’ils ont été déjà déduits du décompte locatif.

Il résulte du décompte, actualisé au 6 octobre 2025, que le défendeur doit une somme de 34 198€ – 3 989,40 € = 30 208,60 €, déduction faite du montant des travaux réalisés et des versements effectués par le locataire sur le compte CARPA. Il est condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de cet article, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. En effet, le dernier paiement effectué par le locataire est celui fait sur le compte CARPA le 3 juin 2024.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il ressort du décompte que Monsieur [R] n’a réglé que quelques loyers depuis le début du bail. La dette a ainsi atteint un montant très important.

Dès lors, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de délais de paiement alors que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que la dette continue d’augmenter.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer à compter du 18 mai 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI SAINTE HELENE ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [R], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civile d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] est condamné à payer à la SCI SAINTE HELENE la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI SAINTE HELENE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er avril 2018 concernant le logement 87 rue Hélène, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [U] [R] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 18 mai 2023 ;

DIT que Monsieur [U] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [U] [R] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 87 rue Hélène, au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI SAINTE HELENE pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 mai 2023, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à la SCI SAINTE HELENE la somme de 30 208,60 euros (trente mille deux cent huit euros et soixante centimes) arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Monsieur [U] [R] ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mars 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 27 juin 2023, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à verser à la SCI SAINTE HELENE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE