SERVICE DES RÉFÉRÉS

22 Janvier 2026

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N° RG 25/00233 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVF4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 4 Décembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, la date du 8 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Z], né le 11 Novembre 1995 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Nicolas MENAGE de la SELAS FIDAL & ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Madame [W] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Z] est propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 11] n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] situées à [Localité 17]. Madame [J] [A], sa grand-mère, lui a vendu la première parcelle et lui a fait donation de la seconde suivant deux actes authentiques reçus le 24 décembre 2024 en l’étude de Maître [K], notaire à [Localité 14].

Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] sont quant à eux propriétaires d’une maison située [Adresse 2], figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 10] et [Cadastre 1].

Invoquant l’enclavement de ses parcelles et le bénéfice d’une servitude de passage grevant le fonds de Monsieur et Madame [C], Monsieur [Z] indique que depuis plusieurs années, ces derniers entravent le passage permettant à sa grand-mère, et à lui désormais, d’accéder à sa propriété.

Par actes de commissaire de justice du 25 juin 2025, Monsieur [Z] a fait assigner Monsieur [D] [C] et Madame [W] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/233) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, de :

— Enjoindre à Monsieur et Madame [C] de ne pas positionner leurs jardinières et leur véhicule sur la cour des Barillets, de manière à empêcher le passage d’autres véhicules ;

— Débouter Monsieur et Madame [C] de leur demande reconventionnelle ;

— Assortir cette mesure d’injonction d’une astreinte de 2.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice ;

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront les dépens liés aux constats du commissaire de justice qui devront être réalisés pour sauvegarder les droits du requérant.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2025, Monsieur et Madame [C] demandent au juge des référés de :

— Débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes plus amples et contraires;

— Condamner Monsieur [Z] au versement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le dossier était évoqué à l’audience du 4 décembre 2025 et mis en délibéré au 8 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [Z] maintient sa demande tendant à enjoindre à Monsieur et Madame [C] de ne plus entraver le passage. Il fait valoir que ses parcelles sont enclavées ce qu’a reconnu le notaire.

Monsieur et Madame [C] exposent qu’il n’y a pas d’urgence dans la mesure où le conflit existe depuis 2016. Ils indiquent que les titres respectifs des parties ne mentionnent pas de servitude de passage. Ils ajoutent que le plan cadastral et que l’avis du Domaine produit n’ont pas de valeur juridique. Ils font valoir que le litige relève du juge du fond, en raison des contestations sérieuses qu’ils exposent.

Motifs

Sur la cessation du trouble

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, Monsieur [Z] fait valoir que les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont enclavées et que le parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 10] appartenant désormais à Monsieur et Madame [C] est grevée d’une servitude de passage. Il conclut que le passage dont il revendique le bénéfice sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 10], [Cadastre 9] et [Cadastre 8] est acté dans les titres de propriété des parties et qu’il en est fait mention dans un acte de donation-partage du 19 avril 1963 ainsi que dans un acte de vente du 15 octobre 1933.

Monsieur et Madame [C] contestent l’existence de toute servitude de passage, faisant valoir que tant leur titre de propriété, que ceux de Monsieur [Z], n’en font pas mention. Ils ajoutent le fonds de Monsieur [Z] n’est pas enclavé dès lors qu’il peut accéder à la voie publique depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] appartenant à sa grand-mère.

Il est constant que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une servitude de passage dans le titre du fonds servant ou du fait d’une publicité foncière et nullement rechercher, en analysant les actes de propriétés, si une propriété bénéficie d’une servitude conventionnelle, ce qui ressort de la compétence exclusive du juge du fond.

En l’espèce, les titres de propriété de Monsieur [Z] mentionnent que les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sont enclavées et qu’aucune servitude n’a été légalement constituée. Il est également mentionné que l’accès à ces parcelles s’effectue par les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 5], [Cadastre 9] et [Cadastre 8]. En outre, ces titres comporte la mention suivante : « Néanmoins, il résulte de courriers adressés aux riverains de la cour des barillets en date du 6 septembre 2016 que : » bien que ce ne soit pas du droit d’urbanisme, les usages de droit de passage supérieur à 30 ans sont acquis et que cet accès est également un passage pour les pompiers, les ambulances pour l’accès à la maison de retraite ". Par courrier du 11 janvier 2024, le maire de [Localité 15] a confirmé " l’existence formelle de cette servitude à destination des riverains dont les parcelles sont enclavées, y compris pour Madame [Z], dont l’accès au garage ne peut se faire que par cet unique passage. Je vous rappelle également que celui-ci a toujours été recensé pour l’accessibilité des secours à notre Maison de retraite. De ce fait, le passage ne peut être ni restreint, ni obstrué «   ».

Il sera également relevé que le titre de propriété de Monsieur et Madame [C] ne mentionne pas de servitude de passage au bénéfice des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Dès lors, la lecture des titres de propriété des parties ne révèle pas l’existence d’une servitude conventionnelle avec l’évidence requise en référé.

En outre, il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier un état d’enclave revendiqué par Monsieur [Z]. Cela relève de l’appréciation du juge du fond.

Cependant, la situation par laquelle un propriétaire place des obstacles sur son bien afin d’empêcher tout passage à un voisin qui l’avait utilisé antérieurement, sans violence ni voie de fait, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’occurrence, Monsieur et Madame [C] ne peuvent contester qu’il existe un passage permettant de rejoindre les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 6] depuis la voie publique en passant par la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10].

L’utilisation de ce passage, sans violence ni voie de fait, par les précédents propriétaires des parcelle cadastrées section AB n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] est suffisamment établie, notamment par les courriers de la mairie de [Localité 16] en date des 6 septembre 2016 et 11 janvier 2024 qui sont annexés aux titres de propriété de Monsieur [Z], mais aussi par le courrier du 2 décembre 2025 de Monsieur [Y] [I], versé en pièce n°17 par les défendeurs, qui confirme l’utilisation de ce passage depuis les années 1960.

Enfin, les photographies versées aux débats démontrent l’obstruction du passage par l’installation de jardinières ou par le stationnement de véhicules, si bien que même si Monsieur et Madame [C] produisent en pièce n°15 des photographies du passage dégagé, il leur sera fait injonction de ne plus l’obstruer, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par un commissaire de justice.

Sur les autres demandes

Monsieur et Madame [C] seront condamnés aux dépens de l’instance, lesquels ne comprendront pas les dépens liés aux constats éventuellement réalisés par commissaire de justice en cas de méconnaissance de la présente décision.

Les considérations d’équité justifient de condamner Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Monsieur et Madame [C] de cesser toute obstruction du passage permettant de rejoindre, depuis leur parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 10] située [Adresse 2], les parcelles cadastrées section [Cadastre 12][Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant à Monsieur [Z] ;

Disons que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice ;

Condamnons Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur [Z] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur et Madame [C] aux dépens de l’instance.

Le greffier le juge des référés