Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 15 janvier 2026, n° 25/00660

TJ Strasbourg 15 janvier 2026

Arguments

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Autre
Compétence territoriale
Le tribunal a décidé de rouvrir les débats pour permettre aux parties de conclure sur la compétence matérielle et territoriale, sans statuer sur la recevabilité des demandes.
Autre
Absence de mise en demeure
Le tribunal a constaté l'absence de preuve d'une mise en demeure, ce qui empêche de statuer sur les demandes de paiement.
Autre
Justification du préjudice
Le tribunal n'a pas statué sur cette demande en raison de l'absence de fondement des demandes principales.
Autre
Dépens liés à la procédure
Le tribunal a réservé les dépens, sans statuer sur cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 15 janv. 2026, n° 25/00660
Numéro(s) :	25/00660
Importance :	Inédit
Dispositif :	Réouverture des débats
Date de dernière mise à jour :	23 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guilhem AFFRECamille KOERINGJulien DUPONT
Parties :	S.A.S. LINCOLN FRANCOIS PREMIER, S.A.S. CLB GESTION c/ S.A.R.L. ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00660 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQTO

Minute n° 41/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Julien DUPONT – 92

M^e Camille KOERING – 114

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 15 janvier 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 40]

Jugement avant dire droit

du 15 Janvier 2026

DEMANDERESSES :

S.A.S. LINCOLN FRANCOIS PREMIER, immatriculée n°397 860 826 au RCS de [Localité 31]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.A.S. CLB GESTION, immatriculée n°443 983 846 au RCS de [Localité 31]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentées par M^e Julien DUPONT, avocat au barreau de STRASBOURG et par M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, immatriculée n°929 498 756 au RCS de [Localité 40]

[Adresse 1]

représentée par M^e Camille KOERING, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 29 avril 2025, la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION ont fait assigner la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— constater que les sociétés LINCOLN FRANCOIS PREMIER et CLB GESTION recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 3.459.712,10 euros, à parfaire, à la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER au titre des appels de fonds du T4 2024 et T1 2025 ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 2.427.391,69 euros, à parfaire, à la société CLB GESTION au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025 et du T2 2025 ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 10.000 euros à chacune des Demanderesses au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n° 4, la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION ont modifié et augmenté leurs demandes et ont sollicité voir :

in limine litis,

— juger le Tribunal judiciaire de Strasbourg territorialement compétent ;

— constater que les sociétés LINCOLN FRANCOIS PREMIER et CLB GESTION recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre principal,

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 4.939.463,10 euros, à parfaire, à la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025, du T2 2025 et du T3 2025 ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 2.951.780,44 euros, à parfaire, à la société CLB GESTION au titre des appels de fonds du T4 2024, du T1 2025 et du T2 2025 ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 30.000 euros, à la société CLB GESTION au titre de son préjudice d’image et réputationnel;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 30.000 euros, à la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER au titre de son préjudice d’image et réputationnel ;

en toute état de cause,

— débouter la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION de toutes plus amples demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION au paiement de la somme de 10.000 euros à chacune des Demanderesses au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société ZENITUDE SENIORS EXPLOITATION aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 14 décembre 2025, la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION a sollicité voir :

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES,

In limine litis et à titre principal,

— se déclarer territorialement incompétent pour statuer ;

— inviter la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER à saisir respectivement :

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MEAUX concernant les résidences [Adresse 12], [Adresse 15] et LES GIRANDIERES GRANDE ILE ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de RENNES concernant la résidence [Adresse 22] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHERBOURG EN COTENTIN concernant la résidence RESIDENCE OCEANE ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CRETEIL concernant la résidence [Adresse 29] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de SAINT MALO concernant les résidences [Adresse 10] et LES GIRANDIERES BEAUMANOIR ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LE HAVRE concernant la résidence [6] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LIMOGES concernant la résidence [Adresse 27] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN concernant la résidence [Adresse 8] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NANTERRE concernant la résidence [Adresse 14] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’EVRY concernant les résidences [Adresse 25] [Adresse 13] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MELUN concernant la résidence [Adresse 43] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ORLEANS concernant la résidence [Adresse 20] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PAU concernant la résidence [Adresse 33] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LORIENT concernant la résidence [Adresse 32] QUIBERON ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PERIGUEUX concernant les résidences RESIDENCE DU PERIGORD BLANC et LES [Adresse 7] DU PERIGORD ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VANNES concernant la résidence [Adresse 21],

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE concernant la résidence [Adresse 23] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de ROUEN concernant la résidence [4]

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LAVAL concernant la résidence [Adresse 26] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de SAUMUR concernant la résidence LES REFLETS DE LA LOIRE ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY concernant la résidence [Adresse 34] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de DAX concernant la résidence [39] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de TOULOUSE concernant la résidence [Adresse 24].

— inviter la société CLB GESTION à saisir respectivement :

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU concernant la résidence [Adresse 36] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHAMBERY concernant la résidence [Adresse 17] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CHALON SUR SAONE concernant la résidence [Adresse 30] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND concernant la résidence RESIDENCE ARVERNE ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE concernant les résidences [Adresse 35] VERCORS, [Adresse 42] et [Adresse 37] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VIENNE concernant les résidences [Adresse 16] PORTE DES ALPES [Adresse 5] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NANCY concernant les résidences NANCY PLAISANCE et NANCY HORIZON ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MULHOUSE concernant la résidence [Adresse 38] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE concernant la résidence RESIDENCE MARSEILLE GENES ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER concernant la résidence [Adresse 28] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de NICE concernant la résidence [Adresse 41] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PERPIGNAN concernant les résidences LE MAS VERMEIL et [Adresse 41] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de REIMS concernant les résidences [Adresse 19] et [Adresse 9] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de COLMAR concernant la résidence [Adresse 18] ;

= Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de VALENCIENNES concernant la résidence [Adresse 11].

En conséquence,

— débouter la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER de toutes ses demandes ;

— débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— déclarer la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir ;

— déclarer la société CLB GESTION irrecevable en ses demandes faute de qualité et d’intérêt à agir ;

En conséquence :

— débouter la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER de toutes ses demandes ;

— débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

A titre très subsidiaire :

— constater, dire et juger que les montants appelés par la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER au titre des charges de copropriété réclamées à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION sont dénués de contrepartie compte tenu du règlement direct par cette dernière des services objet desdites charges ;

— constater, dire et juger que les montants appelés par la société CLB GESTION au titre des charges de copropriété réclamées à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION sont dénués de contrepartie compte tenu du règlement direct par cette dernière des services objet desdites charges ;

En conséquence,

— débouter la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER de toutes ses demandes ;

— débouter la société CLB GESTION de toutes ses demandes ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

— déclarer la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION recevable en ses demandes reconventionnelles ;

Y faisant droit :

— condamner la société LINCOLN FRANCOIS PREMIER à payer à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € pour procédure abusive;- condamner la société CLB GESTION à payer à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner in solidum les sociétés LINCOLN FRANCOIS PREMIER et CLB GESTION à régler à la société ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION une somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens ;

— ordonner la suspension de l’exécution provisoire en cas de condamnation de la société

ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION à paiement d’une quelconque somme au profit des sociétés LINCOLN FRANCOIS PREMIER et CLB GESTION.

À l’audience du 16 décembre 2025, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

La Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION, syndics, respectivement, de 27 copropriétés et de 21 copropriétés, ont assigné la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION, exploitante desdites copropriétés, devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ainsi, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, outre que les demandeurs ne sont pas les syndicats des copropriétaires des résidences, la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION, syndics desdites résidences, fondent leur demande, et la procédure utilisée dite « accélérée au fond », sur l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Elles doivent dès lors justifier d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours et rappelant ledit article et ses conséquences.

Or, aucune pièce versée aux débats par la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION ne correspond à une mise en demeure de la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et visant ledit article.

En outre, la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION ne sollicitent pas le paiement de charges de copropriété mais des factures relatives à ces charges sans justifier, pour chaque copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, les contrats de syndic et tarifs.

Enfin, s’agissant de la compétence territoriale, il appert qu’elle dépend, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, des règles de la copropriété.

Le respect des conditions de l’article 19-2 de cette loi conditionnant la compétence de la présente juridiction et il y a donc lieu de rouvrir les débats pour permettent aux parties de conclure sur la compétence de la présente juridiction.

Il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les frais et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoire et par mise à disposition au greffe,

SURSOIE à statuer sur toutes les demandes de la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION ;

ORDONNE la réouverture des débats et RENVOIE l’affaire à l’audience du 17 février 2026 14h, salle 203 ;

Pour cette audience,

INVITE la Sas LINCOLN FRANCOIS PREMIER et la Sas CLB GESTION à justifier des mises en demeure de la Sàrl ZENITUDE SENIOR EXPLOITATION de payer les sommes réclamées au titre des charges de copropriété en faisant référence à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fonde la compétence de la présente juridiction ;

INVITE les parties à conclure sur la compétence matérielle et territoriale de la présente juridiction ;

RESERVE les dépens .

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER