Tribunal Judiciaire de Toulon, 5e chambre, 15 mai 2025, n° 24/02845

TJ Toulon 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la demande en paiement des charges est recevable et fondée, la SCI n'ayant pas justifié du paiement des charges exigibles.
Accepté
Faute du copropriétaire pour non-paiement des charges
La cour a estimé que la résistance abusive de la SCI a entraîné un préjudice financier pour le syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé qu'il n'est pas inéquitable de condamner la SCI au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 5e ch., 15 mai 2025, n° 24/02845
Numéro(s) :	24/02845
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yoave FENNECH
Parties :	S.C.I. SMILE INVEST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 24/02845 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MXFH

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 3], pris en son syndic Clès du Sud – CBM GESTION

S.C.I. SMILE INVEST

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 MAI 2025

Grosse exécutoire :

M^e Yoave FENNECH

Copie :

S.C.I. SMILE INVEST

délivrées le 15/05/2025

JUGEMENT RENDU

LE 15 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son syndic Clès du Sud – CBM GESTION sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

S.C.I. SMILE INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Lydie MAUCHAMP, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SMILE INVEST est propriétaire dans la copropriété de l’immeuble « [Adresse 3] » à SOLLIES PONT (83210).

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION, aurait enregistré des impayés de la SCI SMILE INVEST.

Suivant exploit en date du 21 mai 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION a assigné la SCI SMILE INVEST devant le tribunal de céans aux fins de :

— dire que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] recevable et bien fondé en sa demande,

— en conséquence,

— condamner la SCI SMILE INVEST à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 7336,51 euros au titre des charges impayées (décompte actualisé au 12 janvier 2024) avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, et à défaut de la présente assignation,

— condamner la SCI SMILE INVEST au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI SMILE INVEST au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION représenté par son conseil, a actualisé sa créance au titre des charges impayées à la somme de 79,49 euros et a maintenu ses autres demandes.

La SCI SMILE INVEST, n’a pas comparu à l’audience bien que régulièrement avisé de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

—  Sur la procédure

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond; le juge vérifie si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la demande est recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— courrier AR de mise en demeure du 30 juin 2023,

— décompte actualisé au 12 janvier 2024,

— PV AG du 21 septembre 2023.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, la SCI SMILE INVEST n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de son obligation sera condamnée au paiement de la somme de 79,49 euros au titre des charges de copropriétés dues au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date 21 mai 2020.

Par ailleurs, il est constant que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère la désorganisation des comptes de la copropriété, fait peser une charge financière sur l’ensemble des copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires victime de sa résistance abusive des sommes nécessaires à sa gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce préjudice financier, direct et certain, étant distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, la SCI SMILE INVEST sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI SMILE INVEST au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI SMILE INVEST, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION recevable et bien fondée en sa demande ;

CONDAMNE la SCI SMILE INVEST à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION :

— Une somme en principal de 79,49 euros (SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET QUARANTE NEUF CENTIMES) au titre des charges de copropriété dues au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2020 ;

— Une somme de 100 euros (CENT EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SMILE INVEST à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 3] », pris en la personne de son syndic en exercice, Clés du sud – CBM GESTION du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner ;

CONDAMNE la SCI SMILE INVEST aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE