Min N° 26/00051

N° RG 25/04120 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDRV

S.D.C. HABITAT SOCIAL

C/

Mme [Z] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 août 2016, prenant effet le 16 août 2016, la Société anonyme EFIDIS, aux droits de laquelle vient la [Adresse 6] (la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL) a donné à bail à Madame [Z] [F] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 564,97 euros, et 9,50 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.323,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 19 juin 2025, réceptionnée le 23 juin 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner Madame [Z] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.300,59 euros au titre de la dette locative, suivant compte arrêté au 26 août 2025, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 27 août 2025 jusqu’à la résiliation du bail,la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 03 septembre 2025.

À l’audience du 05 novembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, indique que la dette s’élève à la somme de 3.250,68 euros, que la locataire bénéficie d’une procédure de surendettement, et sollicite la reprise du plan de surendettement validé.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [F], ne conteste pas le principe de la dette, affirme avoir toujours payé son loyer, mais avoir fait face à des problèmes de santé, entraînant une invalidité. Elle ajoute avoir mis en place un échéancier avec le bailleur qu’elle a toujours respecté, hormis pendant deux mois, et avoir contracté d’autres crédits en parallèle. Elle confirme avoir déposé un dossier de surendettement qui a été validé au mois de septembre 2025. Elle précise percevoir une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 2.100 euros, et avoir quatre enfants à charge, et sollicite des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [Z] [F] assignée à personne, était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 03 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 août 2016, du commandement de payer délivré le 20 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 octobre 2025 que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 1.138,32 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [F] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.845,63 euros, au titre des sommes dues au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 05 août 2016, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 août 2016 à compter du 23 mai 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4 et L 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenues dans le plan ou imposée par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Il est produit aux débats une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne en date du 16 septembre 2016, informant la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de mesures imposées pour le remboursement de la dette locative, entrant en application le 16 septembre 2025, en l’absence de contestations.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement à Madame [Z] [F] conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne, entrant en application le 16 septembre 2025.

Il convient de rappeler à Madame [Z] [F] que ces délais et mesures ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, ni suspendre le paiement du loyer et des charges, et si elle respecte les mesures imposées par la Commission de surendettement, et s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprendra son plein effet.

Le bail sera alors résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, et la bailleresse pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [F], et à celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de manquement à ses obligations contractuelles, Madame [Z] [F] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Celle-ci sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à la date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Z] [F] succombant en la cause, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la [Adresse 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 août 2016 entre la Société anonyme EFIDIS, aux droits de laquelle vient la [Adresse 6], d’une part, et Madame [Z] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.845,63 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

ACCORDE un délai à Madame [Z] [F] pour le paiement de ces sommes, conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne le 16 septembre 2025,

DIT que si Madame [Z] [F] respecte les mesures imposées et s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai fixé par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, la clause résolutoire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en cas de non-respect des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne, et à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendra son effet, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que Madame [Z] [F] sera condamnée à verser à l’Office public de l’Habitat de Seine et Marne HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faîte des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la [Adresse 6] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE