Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 31 octobre 2024, n° 24/03684

TJ Toulouse 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [P] [B] est bien propriétaire des lots et que les charges ont été approuvées par l'assemblée générale, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement pré-contentieux sont justifiés et doivent être remboursés par le débiteur.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a décidé que le débiteur doit supporter les frais de justice en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 31 oct. 2024, n° 24/03684
Numéro(s) :	24/03684
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès BUTIN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN situé à TOURNEFEUILLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/03684

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGT5

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

[P] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, puis prorogé au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN situé à TOURNEFEUILLE (31170), 11 rue Paul Valery, agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER SAPHIR, dont le siège social est situé à TOULOUSE (31300) 1 bis rue Jean Viollis, pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [B]

demeurant 75 RUE ARISTIDE BRIAND – 92120 MONTROUGE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [B] est propriétaire des lots n°213 (appartement T3), 245 (parking sous-sol) et 11 (parking extérieur) dans la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, a fait délivrer à Monsieur [P] [B] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, a fait assigner Monsieur [P] [B] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 22/07/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [P] [B] à lui régler la somme de 3570,23 € avec les intérêts au taux légal à compter du 02/12/2021 ; de le condamner à lui verser également les sommes de 464,28 € au titre des frais visés à l’article 10-1 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de 1200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel de l’exercice 2024/2025 (3570,23 €).

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 22/07/2024, Monsieur [P] [B] n’est pas présent ni représenté.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE justifie que Monsieur [P] [B] est bien propriétaire des lots n°213 (appartement T3), 245 (parking sous-sol) et 11 (parking extérieur) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 25/10/2021, du 27/10/2022 et du 09/11/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [P] [B] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 17/07/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et après déduction de la somme de 36,85 € comptabilisée le 15/06/2020, qui n’est pas justifiée, Monsieur [P] [B] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 3433,38 €.

Monsieur [P] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE la somme totale de 3433,38 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2973,17 € à compter de la sommation de payer du 27/09/2023 et sur le surplus à compter de l’assignation du 22/07/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 02/12/2021 et la sommation du 27/09/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (100,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur [B] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais de médiation :

Une médiation a été engagée par le syndicat alors qu’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, restait ouverte.

Les frais de médiation resteront donc à sa charge, le débiteur n’ayant pas à supporter le coût du choix de son créancier.

Monsieur [P] [B] sera au final condamné uniquement au paiement de la somme de 238,28 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 22/07/2024.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

—  3433,38 € au titre des charges et provisions impayés au 17/07/2024 (1er appel provisionnel exercice 2024/2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2973,17 € à compter du 27/09/2023 et sur le surplus à compter du 22/07/2024,

—  238,28 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 22/07/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROBIN, sis 11, Rue Paul Valéry, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens.

La greffière, Le juge