TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00741 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBLN

Code NAC : 72Z

AFFAIRE : Association SYNDICALE LIBRE (ASL) LES NIDS DE PORT ROYAL 2 BIS C/ S.C.I. SCI FAYYAD

DEMANDERESSE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL) LES NIDS DE PORT ROYAL 2 BIS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]; agissant poursuites et diligences en la personne de son Président en exercice, Monsieur [R] [V].,

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDERESSE

La société SCI FAYYAD,

Société Civile Immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 914 879 622, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 mai 2024, l’Association Syndicale Libre (ASL) LES NIDES DE PORT ROYAL 2 BIS a assigné la SCI FAYYAD en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, régulièrement signifiées, la demanderesse sollicite de voir :

— juger que la construction d’une piscine, sans autorisation du comité syndical, sur un terrain compris dans son périmètre, constitue un trouble manifestement illicite,

— condamner la SCI FAYYAD à procéder ou faire procéder à la démolition de la piscine construite sur le terrain lui appartenant sis [Adresse 2], ainsi qu’aux travaux de remise en état du jardin, y compris par comblement et engazonnement de la portion de terrain concernée et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SCI FAYYAD à lui verser une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Elle expose que la SCI FAYYAD est propriétaire d’une maison avec jardin sise [Adresse 2], intégrée au périmètre de l’ASL, laquelle dispose de statuts et d’un cahier des charges, qui ont pour la SCI FAYYAD une pleine force obligatoire, étant précisé que les statuts de l’ASL, mis en conformité par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004, ont fait l’objet des formalités de déclaration et de publication requises en la matière.

Elle explique que sans aucune autorisation préalable d’urbanisme, la SCI FAYYAD a construit sur son terrain une piscine, laquelle n’est en outre pas conforme au cahier des charges du lotissement, alors même qu’un accord a été octroyé à la SCI FAYYAD, le 21 novembre 2022, uniquement pour une extension de son pavillon, selon les plans communiqués au comité syndica ; qu’il est ainsi apparu au cours des travaux, que ceux-ci comprennent la construction d’une piscine, selon une autorisation d’urbanisme obtenue a posteriori le 3 mars 2023, sans toutefois d’autorisation du comité syndical ; que malgré un premier courrier recommandé du 17 janvier 2023 et une mise en demeure en date du 2 juin 2023, les travaux ont continué et ont été achevés, la piscine ayant été mise en eau au début de l’été 2023.

Elle soutient donc que la violation du cahier des charges de l’ASL par la SCI défenderesse est indiscutable et constitue un trouble manifestement illicite.

La défenderesse n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

En l’espèce, le Cahier des charges de l’ASL LES NIDS DE PORT ROYAL 2 BIS stipule notamment qu’ :

« il est formellement interdit à tout propriétaire sauf accord express du comité syndical de l’association, après avis de l’archirtecte :

a) D’apporter aucune modification à l’aspect extérieur des maisons construites, notamment par le remplacement du matériau d’origine par d’autres matériaux ou par le changement de teintes ou couleurs des enduits, tuiles ou matériaux,

b) D’édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle quelconque de caractère définitif ou provisoire même s’il y était autorisé par l’administration compétente ou encore s’il était dispensé de solliciter aucune autorisation par la réglementation en vigueur".

Il est établi que le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

De même, il est constant que la violation du cahier des charges constitue un trouble manifestement illicite, entrant dans le champ de compétence du Juge des Référés.

Au cas présent, il est attesté que la SCI FAYYAD a fait construire sur son terrain, dépendant de l’ALS LES NIDES DE PORT ROYAL 2 BIS, une piscine, mise en eau au cours de l’été 2023, et ce sans aucune autorisation de l’ASL conformément à l’article 9 susvisé.

La construction de cette piscine sans autorisation contractuellement prévue caractérise un trouble manifestement illicite et justifie dès lors qu’il soit enjoint à la contrevenante de procéder ou faire procéder à la remise en état de son terrain, à savoir la démolition de la piscine et les travaux de remise en état du jardin, notamment par comblement et engazonnement de la portion de terrain concernée.

L’inertie de la SCI FAYYAD, mise en demeure préalablement, justifie le prononcé d’une astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Enjoignons à la SCI FAYYAD à procéder ou faire procéder aux travaux de remise en état du terrain lui appartenant, sis [Adresse 2], à savoir la démolition de la piscine et les travaux de remise en état du jardin, notamment par comblement et engazonnement de la portion de terrain concernée, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

Condamnons la SCI FAYYAD à payer à l’Association Syndicale Libre (ASL) LES NIDES DE PORT ROYAL 2 BIS la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI FAYYAD aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY