Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2 novembre 2016, n° 15/09964

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 02 NOVEMBRE 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 15/09964

SCIM BELLE AZUR

C/

X Y

Z A

SA JOHN TAYLOR

SARL AGENCE BURNS

SCP HERMANT CASTELLAN JUSBERT B

Maître C

SA AXA FRANCE IARD

Grosse délivrée

le :

à :

ME D

ME E

ME F

ME G

ME H

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Mai 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05965.

APPELANTE

SCIM BELLE AZUR, dont le siège social est 20
Avenue de Fontvieille – 98000 MONACO

représentée par M^e Robert D, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me
Dominique ANASTASI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Monsieur X Y, demeurant XXX)

représenté par M^e Romain E, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Jean-Daniel BRETZNNER, avocat au barreau de PARIS,plaidant

Maître Z A membre de la SCP COLAS
DOGLIANI et GRETCHICHKINE, demeurant XXX
NICE CEDEX

représenté par M^e Paul H, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de
NICE,plaidant

SA JOHN TAYLOR, dont le siège social est 55 la
CROISETTE – 06400 Cannes

représentée par M^e Philippe F, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Ghislaine JOB-RICOUART, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituée par M^e Vianney FOULON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL AGENCE BURNS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis, 808 ROUTE DE LA COLLE – 06570 SAINT
PAUL DE VENCE

représentée par M^e Philippe G, avocat au barreau de
NICE

SCP HERMANT CASTELLAN JUSBERT B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, demeurant XXXXXXXXX NICE

représentée par M^e Paul H, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistéepar M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de
NICE,plaidant

Maître C, venant aux droits de la SCP ROUQUETTE & C,, demeurant XXXXXXXXX NICE

représentée par M^e Paul H, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de
NICE,

plaidant

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est 313 Terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE
CEDEX

représentée par M^e Romain E de la SELARL BOULAN E IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE,plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame I VIDAL,
Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia
POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02
Novembre 2016,

Signé par Madame I VIDAL,
Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI monégasque BELLE AZUR a acquis auprès de M. X Y une villa sise à La
Colle sur Loup, dénommée villa Maeva I. Elle a formulé son offre d’achat auprès de la société
John
TAYLOR SA qui en avait fait la publicité sur sa brochure en la présentant comme une villa de 600 m² et qui avaiteu délégation par la SARL Agence
Burns du mandat que cette dernière avait reçu du propriétaire. La vente a été réalisée par acte authentique dressé le 19 décembre 2007 par Me
B, notaire de l’acquéreur et rédacteur de l’acte, M^e J
C, notaire du vendeur, et
M^e A, notaire du prêteur de deniers, pour un prix de 5.450.000 euros dont 225.000 euros de commission due aux deux agences immobilières, financé grâce à un prêt de 3.000.000 euros consenti par le CFM.

Par acte d’huissier en date du 5 octobre 2010, la SCIM BELLE
AZUR a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse M. X Y, la société John TAYLOR SA, la
SARL Agence Burns et la société AXA France IARD pour voir

:

dire que le propriétaire vendeur doit la garantie des vices cachés résultant du fait de l’irrégularité des constructions constatée par un PV d’infraction du 9 juin 2009 pour des

·

surfaces illicites de 218 m² sur les 600 m² de la villa, obtenir une expertise afin d’évaluer la diminution de valeur de la maison et lui accorder d’ores et déjà une provision de 1.200.000 euros, outre 300.000 euros en réparation de son préjudice moral, dire subsidiairement que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance et d’information et est de mauvaise foi et le condamner à lui verser la somme de 1.730.598 euros à titre de dommages et intérêts, outre 480.000 euros au titre des autres préjudices, dont le préjudice moral,

·

dire que les agents immobiliers ont engagé leur responsabilité quasi-délictuelle,

·

dire que son action directe contre la société AXA
France IARD est recevable.

·

Suivant acte d’huissier du 14 janvier 2011, la société John TAYLOR SA a appelé en intervention forcée et en garantie la SCP
DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B,
Me
J C et
M^e A, notaires.

Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2015, le tribunal de grande instance de Grasse a :

débouté la SCIM BELLE AZUR de son action en garantie des vices cachés, de son action en non-conformité et de son action en responsabilité contractuelle pour manquement au devoir d’information dirigées contre M. X Y,

·

débouté la SCIM BELLE AZUR de son action en responsabilité quasi-délictuelle contre la société John TAYLOR SA et la SARL Agence Burns au titre d’un comportement fautif,

·

débouté la SCIM BELLE AZUR de ses plus amples demandes,

·

condamné la SCIM BELLE AZUR à payer à M. X Y, d’une part, à la société John TAYLOR SA, d’autre part, à la SARL
Agence Burns, de troisième part, et à la société AXA France IARD de quatrième part, la somme de 2.500 euros à chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

·

condamné la SCIM BELLE AZUR à payer à la
SCP
DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B,
M^e J C et Me
A une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

·

condamné la SCIM BELLE AZUR aux dépens de l’instance,

·

débouté toutes les parties de leurs plus amples demandes.

·

Il a retenu, pour l’essentiel, que la SCIM BELLE AZUR ne pouvait se prévaloir d’un vice caché à raison de l’illicéité de certaines constructions (abri voitures, cuisine d’été, pool house et local technique) dès lors qu’il n’est pas démontré que la villa acquise serait impropre à l’usage auquel elle est destinée, que la surface bâtie n’était pas déterminante dans l’acquisition puisque non mentionnée dans l’acte de vente et que la SCIM BELLE AZUR avait acquis la villa sans solliciter de certificat d’urbanisme, ce qui signifiait qu’elle n’avait pas l’intention de modifier l’immeuble de manière substantielle, qu’il n’est fait état d’aucune condamnation pénale au titre d’infractions à l’urbanisme et que la SCIM BELLE AZUR a pu obtenir un permis de construire, sous réserve de la démolition des surfaces et constructions litigieuses, enfin que le prix avait été négocié de 6.300.000 euros à 5.450.000 euros, soit une diminution de prix de 750.000 euros qui n’exclut pas qu’elle ait intégré certains éléments.

Il a rejeté la demande fondée sur la non-conformité de la villa en retenant que la SCIM BELLE
AZUR avait reçu livraison de la villa telle que décrite dans l’acte de vente, l’obligation de démolir certains ouvrages ne résultant que de la mise en 'uvre de travaux de grande ampleur alors qu’elle avait indiqué dans l’acte qu’elle ne faisait pas de ces travaux une condition de l’acquisition, enfin que la surface habitable dont bénéficie désormais la
SCIM BELLE AZUR est de 35 m² inférieure à celle qu’elle indique avoir acquise. Il a également rejeté la demande au titre du devoir d’information du vendeur en retenant qu’il n’était pas établi que M. X Y avait connaissance du caractère illicite des constructions de plus de dix ans édifiées par son auteur et que les documents administratifs relatifs aux constructions avaient été réunis dans la période préparatoire à l’acte, sans

que la SCIM BELLE AZUR, assistée de son notaire, vérifie la conformité des ouvrages aux autorisations administratives. Il a ajouté que, même pour le garage, construit depuis moins de dix ans, aucun défaut d’information n’est caractérisé.

Il a écarté la responsabilité des agents immobiliers à défaut de démonstration d’une faute de ceux-ci en ce que la surface du bien n’était pas un élément déterminant de la vente puisque non mentionnée dans l’acte et, à supposer qu’ils aient commis une faute en ne vérifiant pas la licéité des constructions du bien présenté à la vente, en ce que le préjudice n’est pas démontré.

Enfin, il a rejeté la demande en responsabilité de la SCIM BELLE AZUR contre les notaires, ajoutée dans les ultimes écritures de cette dernière, en considérant que le manquement à l’obligation d’information reproché au notaire n’est pas causal, dès lors qu’il n’est pas établi que, même mieux informé, le client n’aurait pas agi de la même façon.

La SCIM BELLE AZUR a interjeté appel de cette décision.

---

La SCIM BELLE AZUR, aux termes de ses dernières conclusions avec demande de rabat de l’ordonnance de clôture signifiées le 13 septembre 2016, demande à la cour de :

révoquer l’ordonnance de clôture afin d’assurer le principe du contradictoire et de permettre à la SCIM BELLE AZUR de répliquer aux écritures et pièces récemment signifiées,

·

réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

·

Statuant à nouveau,

juger que M. X Y doit à la SCIM BELLE AZUR la garantie des vices cachés attachée à la vente du bien immobilier « villa Maeva I» suivant acte authentique d’acquisition conclu le 19 décembre 2007, du fait de l’irrégularité de certaines des constructions composant ledit bien immobilier, découlant notamment des procès-verbaux d’infraction dressés les 9 juin et 31 août 2009 par les services de la commune de la Colle sur
Loup,

·

Juger recevable l’action estimatoire de la SCIM BELLE AZUR à l’encontre de M. X
Y,

·

Désigner tel collège expertal qu’il plaira à la cour, aux frais avancés de M. X
Y, avec mission notamment de vérifier et décrire l’étendue de l’irrégularité des constructions dans leur configuration au moment de la signature de l’acte authentique d’acquisition au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur à cette époque et des dispositions du code civil, évaluer la diminution de valeur de la villa du fait de ces irrégularités et estimer les coûts de régularisation des bâtiments tels que vendus et le préjudice subi par la SCIM BELLE AZUR,

·

Condamner M. X Y à lui payer la somme de 300.000 euros en réparation du préjudice moral,

·

Surseoir à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

·

Subsidiairement à l’action estimatoire,

Juger que M. X Y a manqué à son obligation de délivrance d’une chose conforme, ainsi qu’à son devoir d’information,

·

Condamner M. X Y à payer la somme de 1.730.598 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la diminution de valeur et celle de 480.000 euros en réparation des autres préjudices, dont le préjudice moral,

·

En toute hypothèse,

Juger que M. X Y a agi de mauvaise foi en ce qu’il ne pouvait ignorer le caractère irrégulier des constructions,

·

Juger que la responsabilité délictuelle de la société John TAYLOR SA et de la SARL Agence
Burns est engagée,

·

Juger l’action directe de la SCIM BELLE AZUR revevable à l’encontre de la société AXA
France IARD en qualité d’assureur des sociétés John
TAYLOR SA et Agence Burns,

·

Subsidiairement à l’action directe,

Juger recevable l’appel en garantie de la société
AXA France IARD par la SCIM BELLE
AZUR,

·

Juger que la responsabilité délictuelle des études notariales est engagée,

·

Condamner in solidum M. X
Y, la société John TAYLOR
SA, la SARL
Agence Burns, la SCP DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B, Me
J C et
M^e A ainsi que la société
AXA France
IARD au paiement des sommes mises à la charge de M. X Y,

·

condamner M. X Y au paiement de 18.000 euros à la SCIM
BELLE AZUR en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

·

Elle fait valoir, en substance, les moyens suivants :

l’acte de vente porte sur un logement de gardien, un pool house, une cuisine d’été et un parking couvert qui sont des constructions irrégulières ;
l’irrégularité n’est pas susceptible d’être couverte, ainsi qu’en atteste le refus de permis de construire de 2009 ; les constructions ont été entreprises alors que M. X Y était propriétaire de la maison, soit après le 2 septembre 1989 ; même si elles ne peuvent plus faire l’objet d’une condamnation à démolir, toute demande de permis de construire pour modifier l’ouvrage nécessite une régularisation de l’ensemble de la construction, la prescription de dix ans de l’article L 111-12 du code de l’urbanisme ne pouvant jouer lorsque la construction a été édifiée sans permis de construire ; il existe en outre un risque de démolition fondée sur l’action en trouble anormal de voisinage ;

·

le caractère illicite de dépendances importantes et constituant l’argument de vente de la villa constitue un vice caché, d’autant que sur 600 m² déclarés, 228 m² sont irréguliers, soit 30% de la surface vendue ; la clause de non garantie insérée dans l’acte est une clause de style dépourvue de valeur juridique en présence de contradictions dans la présentation du bien immobilier, M. X Y ayant déclaré faussement qu’il n’existait aucun contentieux actuel et prévisible ; la mauvaise foi de M. X Y est démontrée par le fait qu’il a demandé à la SCI d’adhérer à la déclaration selon laquelle elle n’entendait pas solliciter un quelconque permis de construire ;

·

la délivrance n’est pas conforme puisque l’existence même de certains bâtiments vendus est remise en cause ; par ailleurs, M. X
Y a manqué à son obligation d’information attachée à l’obligation de délivrance ; enfin, il a manqué à son obligation de loyauté, étant parfaitement au courant du caractère abusif de certaines constructions et, à supposer qu’il n’en ait pas été le constructeur, il est subrogé dans la responsabilité du constructeur par l’effet du transfert de propriété en sa faveur ;

·

selon le rapport de son expert, la diminution de la valeur vénale de la propriété est de 1.730.598 euros, mais dans le cadre de l’action estimatoire, il est demandé une expertise qui devra tenir compte de la constructibilité réellement attachée au tènement foncier au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur au moment de la signature;
il doit être également tenu compte des coûts de régularisation de la situation, intervenue partiellement depuis l’introduction de l’instance et du préjudice lié aux démarches accomplies et à la perte de jouissance durant la période de régularisation, outre le préjudice moral ;

·

l’agent immobilier devait vérifier la régularité de la situation administrative de l’immeuble, ce que les sociétés John TAYLOR SA et Agence Burns n’ont pas fait, l’existence des dépendances étant rappelée sans réserve dans la plaquette de présentation et étant contractualisée dans l’acte authentique ; le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice est avéré car la SCIM BELLE AZUR n’aurait jamais accepté de signer l’acte ou de payer un tel prix si elle avait connu l’irrégularité des constructions ; l’action directe contre leur assureur est recevable en application de l’article L 124-3 du code des assurances ;

·

les notaires ont commis une faute en omettant de comparer la situation de la villa entre son acquisition et sa revente par M. X
Y, en ne vérifiant pas la régularité des bâtiments vendus et en ne contrôlant pas efficacement le dossier communiqué par la mairie avec les bâtiments tels que réellement édifiés ; il ne peut être décidé in abstracto que la
SCIM
BELLE AZUR aurait signé de la même façon si elle avait été informée ;

·

la condamnation des intimés doit être prononcée in solidum car chacune des fautes commises a concouru à la réalisation de l’entier préjudice.

·

M. X Y, suivant conclusions récapitulatives n°2 signifiées le 23 septembre 2016, demande à la cour, après avoir sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, de débouter la
SCIM BELLE AZUR de son appel et de confirmer le jugement déféré pour :

1- sur l’absence de fait générateur de responsabilité susceptible d’être allégué à son encontre :

En tout état de cause, dire qu’il y a lieu de faire application de la clause excluant la garantie des vices cachés stipulée à l’acte authentique,

·

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’un vice caché susceptible d’affecter la villa Maeva I,

·

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’un défaut de conformité affectant la villa Maeva I,

·

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve de ce que M. X
Y a manqué à son devoir d’information,

·

Rejeter en conséquence l’ensemble des prétentions formulées par la SCIM BELLE AZUR,

·

2- à titre subsidiaire, sur l’absence de préjudice susceptible d’être invoqué par la SCIM BELLE
AZUR :

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne démontre l’existence et a fortiori le quantum d’aucun préjudice certain, direct et personnel,

·

Rejeter en conséquence la demande d’expertise formulée par la SCIM BELLE AZUR,

·

La débouter de ses demandes d’indemnisation,

·

La débouter de ses demandes, fins et conclusions,

·

La condamner à lui payer une somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme octroyée par le tribunal.

·

Il fait valoir, pour l’essentiel, l’argumentation suivante :

Les parties ont expressément exclu toute garantie des vices cachés et la SCIM BELLE AZUR y a valablement renoncé ; le vendeur est de bonne foi et il appartient à l’acquéreur de prouver le contraire, or la SCIM BELLE AZUR ne fait que présumer que M. X Y ne pouvait ignorer le caractère irrégulier des constructions, essentiellement réalisées par les anciens propriétaires ;

·

La SCI ne démontre pas l’existence d’un vice caché antérieur à la vente rendant la maison impropre à son usage, s’agissant d’un immeuble à usage d’habitation pour lequel ni la surface, ni la possibilité d’y faire des travaux n’étaient des éléments déterminants, au regard des clauses de l’acte ; en outre, la SCI ne démontre pas être menacée d’une action en démolition, l’action pénale étant prescrite, comme l’éventuelle action de la commune ou d’un coloti ;

·

d’ailleurs, il n’est rapporté la preuve d’aucune condamnation pénale, y compris pour les travaux irréguliers que la SCI a réalisés après la vente ; en outre, la SCI ne peut invoquer la nécessité de démolir les ouvrages illicites pour obtenir un permis de construire puisqu’elle a déclaré dans l’acte ne pas faire de la possibilité de construire une condition de la vente ;
Il ne peut être retenu un défaut de conformité du bien vendu : en effet, pour un immeuble, la remise du titre vaut délivrance et si le bien est affecté d’un défaut non apparent, l’unique fondement est la garantie des vices cachés ; en outre, il n’existe pas de différence entre la chose contractuellement prévue et le bien livré car la superficie n’était pas mentionnée dans l’acte et toutes les composantes décrites dans l’acte ont été livrées, l’obligation de démolir certains ouvrages résultant de ce qu’elle a entrepris des travaux de grande ampleur malgré le refus de permis de construire ;

·

Aucun grief ne peut lui être fait quant à l’obligation d’information du vendeur : en effet, il n’est démontré, ni que les travaux litigieux sont imputables à M. X Y, ni qu’il avait connaissance de leur caractère irrégulier, aucun recours n’ayant été engagé, ainsi que la mairie de la Colle sur Loup en a attesté dans un courrier annexé à l’acte authentique ;
en toute hypothèse, la SCI pouvait se renseigner par elle-même puisque les documents relatifs aux travaux étaient annexés à l’acte authentique ;

·

Enfin, il n’existe aucun préjudice indemnisable : le rapport produit par la SCI ne peut servir de base à la fixation de l’indemnisation et est très critiquable dans son raisonnement ; le coût de la régularisation éventuelle de la situation, chiffré par la SCI à 180.000 euros, n’est qu’éventuel, ainsi qu’elle le dit elle-même, et sans lien de causalité direct avec les fautes alléguées à l’encontre de M. X Y ; le prétendu préjudice moral n’est pas circonstancié et n’est pas démontré.

·

La société John TAYLOR SA, en l’état de ses écritures signifiées le 30 décembre 2015, conclut à la confirmation pure et simple du jugement du tribunal de grande instance de Grasse et demande à la cour de :

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’un vice caché antérieur à la vente rendant la chose impropre à son usage,

·

Subsidiairement, dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’un défaut de délivrance,

·

En conséquence, dire que les demandes présentées par la SCIM BELLE AZUR à l’encontre de la société John TAYLOR SA sont sans objet,

·

Plus subsidiairement encore, dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice ni d’un lien de causalité au sens des dispositions de l’article 1382 du code civil,

·

En conséquence, débouter la SCIM BELLE AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société John TAYLOR SA sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil,

·

Plus généralement, dire qu’aucune demande ne saurait prospérer à l’encontre de la société
John TAYLOR SA dont la mise hors de cause sera ordonnée,

·

A titre infiniment subsidiaire, si la cour estimait devoir faire droit aux demandes formées par la SCIM BELLE AZUR, dire que la société John TAYLOR SA sera relevée et garantie indemne par M. X Y, la SCP
DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B,
M^e J C et Me
A,

·

Rejeter toutes demandes contraires au dispositif de ces écritures,

·

Condamner la SCIM BELLE AZUR et/ou tout autre succombant à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

·

Elle présente les observations suivantes :

L’acte comporte une clause de non garantie ; les pièces utiles à la vente ont été annexées, notamment le permis de construire de 1973, le certificat de conformité de 1974, les déclarations de travaux de 1989 concernant le cellier et le tennis, de sorte que l’acquéreur qui était assisté de son notaire ne peut pas dire qu’il n’était pas informé ; l’illégalité d’une partie de la construction ne fait pas obstacle à la jouissance du bien et la question de l’obtention d’un permis de construire ne constitue pas un élément déterminant de la vente au regard de la clause de l’acte par laquelle la SCI a indiqué que l’obtention d’un permis de construire n’était pas une condition de la vente ;

·

La surface n’a pas été contractualisée, donc le déficit de superficie ne constitue pas un défaut de délivrance ; quant aux constructions, leur caractère prétendument illicite est sans incidence ; en tout état de cause, les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance ne peuvent être supportées par l’agent immobilier ;

·

Il n’est pas démontré de faute de l’agent immobilier : la surface de 600 m² indiquée dans la brochure était secondaire puisque non mentionnée dans l’acte authentique ; par ailleurs, cette brochure n’est pas contractuelle ; la société John TAYLOR
SA n’a été associée, ni aux pourparlers entre vendeur et acquéreur, ni à la rédaction de l’acte authentique, ni aux concessions que les parties ont pu accepter et la SCI ne doit s’en prendre qu’à elle-même si elle a renoncé à réserver ses droits ;

·

La demande d’indemnisation de la SCI doit être rejetée, l’agent immobilier n’ayant pas à couvrir une éventuelle diminution de la valeur vénale du bien et en tout état de cause le prix n’a pas été fixé au regard de la superficie ; la demande d’expertise judiciaire ne peut la concerner ;

·

Les notaires devraient, en cas de condamnation, être condamnés in solidum à la garantir pour manquement à leur obligation d’information, de contrôle et de conseil.

·

La SARL Agence Burns, suivant conclusions signifiées le 28 décembre 2015, demande à la cour, au visa des articles 771 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, de :

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de
Grasse du 12 mai 2015 en toutes ses dispositions,

·

Débouter la SCIM BELLE AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SARL Agence Burns,

·

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne rapporte pas la preuve d’un vice caché, ni d’un défaut de conformité, ni d’un quelconque préjudice,

·

Condamner la SCIM BELLE AZUR à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

·

Elle expose, pour l’essentiel, de même que les autres intimés, qu’aucun vice caché n’est démontré puisqu’il n’est versé aucun justificatif que l’irrégularité des constructions ait été jugée comme une infraction par une décision définitive et que le défaut de permis de construire n’entraîne pas une impropriété de la chose à son usage ; qu’il est impossible de déterminer si les constructions litigieuses sont toutes préexistantes à l’acquisition de l’immeuble par la SCIM BELLE AZUR ou si certaines sont postérieures et imputables à celle-ci ;
que l’acte comporte une clause de non garantie ;
qu’enfin, la surface n’est pas mentionnée dans l’acte de vente et celle annoncée dans les plaquettes publicitaires n’a aucune valeur contractuelle et que l’existence des bâtiments vendus n’est pas remise en cause, de sorte qu’il n’y a pas de défaut de conformité. Il ne peut lui être reproché aucune faute, ni dans l’annonce de la superficie, ni dans la vérification des permis de construire, l’obligation de vigilance et de conseil de l’agent immobilier ne lui imposant pas de vérifier si toutes les constructions attenantes ont été autorisées, d’autant qu’elles ont été construites depuis bien plus de trois ans avant la vente.

La société AXA France IARD, par conclusions en réponse signifiées le 29 décembre 2015, demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de débouter la SCIM BELLE AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL
Agence Burns et de la société AXA

France IARD.

Elle sollicite, en cas d’infirmation, que la cour :

Limite en tout état de cause la garantie d’assurance due par la société AXA France IARD à la
SARL Agence Burns à la somme de 394.000 euros,

·

Applique en outre au profit de la société AXA
France IARD et à l’encontre de la SARL
Agence Burns la franchise contractuelle de 10% du montant du dommage, avec un minimum de 655 euros et un maximum de 2.729 euros,

·

Condamne la SCIM BELLE AZUR à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

·

Elle rappelle, sur le caractère infondé des prétentions de la SCI, que l’acte comporte une clause de non garantie, que la SCI a déclaré acheter sans intention d’y construire avec permis de construire et que l’acheteur et son notaire avaient la possibilité de comparer le contenu des autorisations d’urbanisme avec l’état existant des constructions, enfin que c’est la violation par la SCI des règles d’urbanisme consistant à faire des travaux sans permis qui est à l’origine de son préjudice. Elle ajoute, à titre subsidiaire, qu’il convient de faire application des conditions de garantie de la police d’assurance, tant en ce qui concerne le plafond de garantie pour les dommages immatériels qu’en ce qui concerne la franchise.

La SCP DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B, M^e J
C et
M^e A, aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 décembre 2015, demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en conséquence de :

Dire que la SCIM BELLE AZUR ne justifie pas d’un vice caché de nature à rendre le bien impropre à sa destination, ni d’un défaut de délivrance du vendeur susceptible de fonder ses demandes contre son vendeur et contre les agences immobilières,

·

Constater au surplus, en tant que de besoin, que la SCIM
BELLE AZUR ne justifie pas d’un préjudice avéré susceptible de justifier les demandes indemnitaires exorbitantes qu’elle formule,

·

Dire en conséquence son action infondée et la débouter de son appel,

·

Dire de ce fait sans objet l’appel en garantie à l’encontre des notaires,

·

Subsidiairement, en cas de réformation quant aux demandes de la SCIM BELLE AZUR à l’encontre de M. X Y ou des agences John TAYLOR et Burns et de la société AXA France
IARD,

dire la société John TAYLOR SA irrecevable pour défaut d’intérêt et de qualité à agir à prétendre engager la responsabilité de M^e J C et de Me
B, notaires vendeur et acquéreur, pour un prétendu manquement commis à l’encontre de l’acquéreur,

·

Très subsidiairement,

dire la société John TAYLOR SA en tout état de cause radicalement infondée en sa demande en garantie contre les notaires, ces derniers n’ayant commis strictement aucune faute en relation de cause à effet avec le dommage invoqué de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle envers l’acquéreur et à plus forte raison envers l’agence John TAYLOR,

·

débouter le vendeur et les agences immobilières de toute demande en garantie à l’encontre des notaires,

·

débouter également la SCIM BELLE AZUR de ses demandes à l’encontre des notaires, Me
A, M^e J C et la
SCP
DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B,

·

mettre en tout état de cause M^e A, notaire conseil de la banque, hors de cause,

·

Ajoutant au jugement entrepris,

condamner l’appelante ou tout succombant à verser une somme de 4.000 euros à chacun des concluants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

·

Ils présentent leur argumentation comme suit :

le défaut d’information sur le caractère irrégulier de certaines constructions ne peut être considéré comme un vice caché car la construction est bien existante : son illégalité n’empêche pas d’obtenir un permis de construire de régularisation ou l’autorisation de faire des travaux étrangers à l’infraction, d’ailleurs la SCI a obtenu en 2011 un permis de construire pour une SHON totale de 572,80 m² ; elle n’affecte pas la superficie réelle du bien et ne peut conduire à indemniser une perte de superficie, aucun risque de démolition n’existant, y compris pour les constructions faites par M. X Y, couvertes par la prescription triennale ; l’impossibilité invoquée d’obtenir un permis de construire ne peut constituer un vice rendant le bien impropre à sa destination au regard des déclarations de la
SCI dans l’acte ;

·

le bien délivré est conforme à celui décrit dans l’acte et il n’existe aucun préjudice en lien de causalité avec un défaut d’information, en l’absence d’une condamnation à démolir et donc d’une perte de superficie, d’autant que ni la SHON ni la superficie de la propriété n’étaient garanties par le vendeur, s’agissant d’une maison individuelle, et n’étaient dans le champ contractuel, et en l’absence d’un préjudice de perte de constructibilité, compte tenu des déclarations de l’acquéreur dans l’acte ;

·

l’appel en garantie de la société John TAYLOR SA contre les notaires est infondé : Me
A n’est intervenu à l’acte que comme conseil de la banque, de sorte qu’il n’avait aucun devoir de conseil à l’égard des parties à l’acte et encore moins à l’égard de l’agent immobilier ; la responsabilité quasi-délictuelle de M^e J
C et de la SCP DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B ne peut être recherchée par l’agent immobilier à l’égard duquel le notaire n’est tenu d’aucun devoir d’efficacité et de conseil comme à l’égard des tiers à l’acte ; enfin, les notaires n’ont commis aucune faute car ils n’avaient pas à procéder à des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont ils n’étaient pas informés et à douter des informations et documents qui leur étaient donnés, après interrogation par M^e J
C de la commune sur les autorisations de construire et les éventuels PV d’infraction ; et il n’existe aucun dommage en lien de causalité dès lors que la SCI ne démontre pas qu’elle aurait renoncé à l’acquisition si elle avait été mieux informée puisqu’elle ne demande pas la résolution de la vente, ni qu’elle aurait pu obtenir un moindre prix, l’éventuelle restitution de prix ne constituant en tout état de cause pas un préjudice indemnisable par un tiers.

·

La clôture prononcée le 13 septembre 2016 ayant été révoquée par ordonnance séparée avec l’accord de toutes les parties, la procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que la SCIM BELLE AZUR, acquéreur d’une villa sise à la Colle sur Loup suivant acte authentique en date du 19 décembre 2007, agit à la fois contre son vendeur, M. X
Y, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à titre principal, en réparation des vices cachés et sur le fondement des articles 1604 et 1602 du code civil, à titre subsidiaire, pour délivrance non conforme et non-respect de l’obligation d’information, contre les deux agents immobiliers, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pour non-respect de leur

obligation de vérification de la régularité des constructions et contre les trois notaires ayant concouru à l’acte de vente, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pour manquement à leur devoir d’efficacité et de conseil ;

Qu’il a été exactement rappelé par les premiers juges que, suivant PV dressé le 9 juin 2009 par les agents verbalisateurs de la commune de la Colle sur Loup, il a été constaté plusieurs infractions à la réglementation d’urbanisme à raison :

— de la non conformité des travaux réalisés en vertu de la déclaration de travaux déposée le 8 septembre 1989 par M^me K, premier propriétaire de l’immeuble, à raison du changement d’affectation de la pergola existante, de l’abri de voitures existant et du cellier à créer en logement de gardien,

— de la mise en oeuvre de travaux de démolition partielle et d’extension de la villa au mépris du refus de permis de construire opposé à la SCIM BELLE AZUR le 17 février 2009,

— de la construction, sans autorisation administrative préalable, de plusieurs ouvrages : une construction à usage de garage et de stockage, une construction à usage de pool house et cuisine d’été et une construction en maçonnerie partiellement enterrée sous la piscine comprenant un local technique et des douches ;

Que ces infractions ont donné lieu à la convocation, le 14 avril 2014, de M. L M devant le délégué du procureur de la République pour une proposition de composition pénale sur la base d’une amende de 40.000 euros qui a été refusée par la personne poursuivie,ainsi que l’a noté le tribunal sur les observations de la SCIM BELLE AZUR ; qu’à la date du jugement, il n’était pas justifié de la suite pénale donnée par le parquet de
Grasse à la procédure et que devant la cour il n’est produit aucune pièce nouvelle sur l’issue pénale de ce PV d’infraction ;

Sur la garantie des vices cachés :

Attendu que le tribunal a justement rappelé les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil aux termes desquelles le vendeur est tenu de la garantie des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus, mais qui autorisent les parties à convenir d’une clause limitative ou exclusive de responsabilité du vendeur au titre des vices cachés de l’immeuble, cette clause étant écartée en cas de mauvaise foi ; que la preuve de la mauvaise foi du vendeur non professionnel doit être rapportée par l’acquéreur, c’est à dire que le demandeur en garantie auquel est opposée une clause contractuelle de non-garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices dont est atteint l’immeuble ;

Attendu que la SCIM BELLE AZUR entend voir juger que les vices sont constitués par les constructions édifiées irrégulièrement, telles qu’elles ont été relevées dans le PV d’infraction du 9 juin 2009 ;

Qu’il convient d’examiner successivement, d’une part si la clause de non-garantie insérée dans l’acte peut être opposée à la SCIM BELLE AZUR, d’autre part si le caractère irrégulier de certains des ouvrages est de nature à constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ;

Attendu que l’acte comporte en page 20 une clause de non garantie ainsi libellée :

' L’Acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :

— prendra les biens dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du Vendeur pour raison :

soit, s’il s’agit d’un immeuble bâti, de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, (…)' ;

·

Qu’il ne peut être considéré, ni qu’il s’agirait d’une clause peu claire, ni qu’il s’agirait d’une clause de style, le fait que les clauses de non-garantie habituellement insérées dans les actes de vente immobilière soient rédigées dans des termes sensiblement identiques ne rendant pas pour autant la clause inopérante et celle-ci n’étant pas contredite par d’autres déclarations des parties ;

Qu’il doit cependant être retenu que la connaissance par M. X Y du caractère irrégulier des constructions est suffisamment démontrée par les éléments du dossier ; qu’il est en effet avéré que, si l’autorisation de travaux du 8 septembre 1989 a été obtenue par M^me K précédent propriétaire, la réalisation des travaux de construction d’un logement de gardien aux lieu et place de la pergola existante et de la buanderie à créer a été faite alors que M. X Y était propriétaire depuis le le 2 septembre 1989 et qu’elle s’est achevée le 17 mai 1990, de sorte qu’il était parfaitement au fait du changement d’affectation de l’ouvrage par rapport à l’autorisation administrative donnée ; que de la même façon, M. X
Y a fait édifier en 1998 une construction en pierres semi-enterrée à usage de garage pour 64m² et de stockage pour 17,5 m², alors qu’il apparaît, ainsi qu’il ressort de l’avis de la mairie de la Colle sur
Loup du 30 décembre 1997 produit aux débats par les notaires, qu’il n’avait déclaré qu’une construction de 19 m² brut à usage de garage, contrevenant ainsi à l’autorisation qui lui avait été donnée ;

Qu’il convient dès lors d’écarter la clause de non-garantie des vices cachés ;

Attendu qu’il appartient à la SCIM BELLE AZUR de démontrer que les vices dont elle se plaint étaient antérieurs à la vente, étaient cachés et rendent l’immeuble impropre à l’usage convenu ou en diminue gravement cet usage ;

Que c’est en vain que l’agence BURNS prétend qu’il serait impossible de déterminer si toutes les constructions litigieuses étaient antérieures à la vente en arguant du fait que la SCI avait engagé des travaux sans permis ; qu’en effet, la plaquette de vente présentant la villa, et notamment les photos des annexes, ainsi que la désignation des constructions (notamment logement du gardien, pool house et abri de voitures) permettent de constater que celles-ci préexistaient bien à la vente ;

Que le caractère caché de l’irrégularité des constructions n’est pas discuté ;

Que le tribunal a, pour rejeter la demande en garantie des vices cachés, considéré que l’impropriété du bien à raison du caractère irrégulier de certaines constructions n’était pas démontrée et que ce point fait l’objet des explications les plus vives des parties ;

Qu’il convient de retenir qu’il n’existe aucun risque de démolition des ouvrages en raison de la prescription pénale de trois ans et de la prescription administrative de dix ans ; qu’en effet, hormis les travaux engagés sans permis de construire par la SCIM BELLE
AZUR elle-même en 2009, tous les autres travaux étaient, à la date du PV d’infraction de juin 2009, anciens de plus de dix ans puisque le dernier ouvrage bâti est le garage, achevé en juillet 1998, ainsi qu’établi par l’attestation du maître d’oeuvre annexée à l’acte ; que, certes, des poursuites pénales ont été engagées, mais qu’il a été vu plus haut que la SCI se gardait bien d’en indiquer l’issue, sachant qu’en tout état de cause les seules poursuites non prescrites seraient celles concernant ses propres travaux ;

Qu’une éventuelle demande de démolition sur requête du lotissement dans lequel se trouve la villa serait également prescrite et que le risque d’une demande de démolition dans le cadre de troubles de voisinage apparaît plus qu’improbable dès lors que les voisins sont précisément les colotis et qu’aucune action pour manquement aux règles du lotissement n’a été engagée ;

Que le caractère irrégulier des constructions sur le plan de l’urbanisme ne porte pas atteinte à la possibilité pour le propriétaire d’en jouir paisiblement,ce qu’a fait M. X
Y pendant les dix-huit ans où il a été propriétaire et par la SCIM BELLE AZUR depuis son acquisition en décembre 2007 ;

Que le tribunal a justement retenu que l’immeuble acquis par la SCIM BELLE AZUR n’avait pas d’autre destination que la jouissance de la villa et de ses dépendances à titre d’habitation, sans aucune autre intention de l’acquéreur, notamment de reconstruction ou extension, puisque l’acte comporte la clause suivante en page 23 : 'L’Acquéreur : (…) déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire, une condition des présentes.';
que c’est en vain que la SCIM BELLE
AZUR prétend qu’elle aurait accepté cette clause sans en comprendre bien la signification, alors qu’il ressort de la mention immédiatement précédente, qu’elle reconnaît avoir reçu du notaire tous les éclaircissements sur la portée et le sens de la note d’urbanisme annexée à l’acte ;

Qu’en tout état de cause, il y a lieu d’ajouter, en lecture du refus de permis de construire du 17 février 2009 produit en cause d’appel quelques jours seulement avant l’audience que, si le permis a été refusé au regard d’une SHON déclarée de 617 m² alors que seule une SHON de 429 m² avait été autorisée et en considération de l’impossibilité de régulariser par application de l’article L 111-12 du code de l’urbanisme, en raison de la situation du bien en zone de danger du plan de prévention des risques naturels, que le refus est également motivé par l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de
France au regard du non-respect du style architectural néo-provençal de la villa, le projet ne pouvant s’intégrer harmonieusement dans son environnement composé exclusivement de villas de style néo-provençal ;

Que la SCIM BELLE AZUR a d’aillleurs obtenu un permis de construire le 22 juin 2011 lui permettant, certes moyennant la démolition de 82,50 m² non autorisés, de créer 226,30 m² et d’obtenir une surface bâtie de 572,80 m², en procédant à la réhabilitation et l’extension de la villa souhaitées ; que ce permis a été délivré en considération de la jurisprudence SEKLER du Conseil dEtat selon laquelle 'la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions particulières de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions’ ;

Qu’il doit en conséquence être retenu que l’irrégularité d’une partie des ouvrages vendus n’est pas de nature à affecter l’usage de l’immeuble, tant à raison de l’absence de tout risque de démolition, qu’à raison de la prétendue impossibilité d’obtenir un permis de construire permettant de modifier le bâti ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande présentée par la SCIM BELLE AZUR sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur et son obligation d’information :

Attendu qu’en application de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de procéder à la délivrance de la chose vendue, conformément aux spécifications contractuelles ; qu’il est également tenu en application de l’article 1602 du code civil d’une obligation d’information claire sur ce à quoi il s’engage ;

Que la SCIM BELLE AZUR fait grief à M. X Y de ne pas avoir rempli son obligation de délivrance et son devoir d’information attaché à l’obligation de délivrance en ne révélant pas le caractère irrégulier des constructions et prétend qu’elle se trouve de ce fait privée de 228 m² sur les 600 m² vendus ;

Mais qu’il convient de rappeler que, si la plaquette publicitaire de la villa faisait état d’une surface habitable de 600 m², l’acte de vente, tant dans l’avant-contrat que dans l’acte notarié, ne fait référence à aucune superficie bâtie, seule la superficie du terrain d’assiette étant notée pour une surface de 47 a 88 ca, de sorte qu’il n’existait aucun engagement du vendeur sur la surface effective de la partie bâtie ; qu’il importe peu dès lors que la clause de non-garantie de superficie s’applique ou ne s’applique pas à raison de la mauvaise foi du vendeur qui aurait tû le caractère irrégulier de 228 m² de bâti ;

Qu’il doit également être retenu que tous les ouvrages désignés dans l’acte de vente ont été délivrés à l’acquéreur qui en jouit paisiblement, sans que le caractère irrégulier de l’édification de certains d’entre eux ne mette en péril leur devenir puisqu’il a été vu précédemment que le risque de démolition forcée n’était plus juridiquement possible ;

Qu’il est certain que M. X
Y avait connaissance de la construction sans autorisation, à tout le moins, du logement de gardien et du garage, les travaux ayant été exécutés pendant qu’il était propriétaire, et qu’il n’a pas fait état de cette situation auprès de son acquéreur, de sorte qu’il doit être considéré qu’il a manqué à son obligation d’information ;

Mais qu’il a été vu plus haut que l’irrégularité des constructions n’affectait pas la jouissance de l’immeuble dans sa vocation d’habitation pour la totalité des ouvrages vendus ; qu’elle ne constituait pas non plus un obstacle à l’obtention d’un permis de construire, celui obtenu en 2011 permettant la réalisation d’une surface nette bâtie de 572,80 m², soit une surface très proche de celle de 600 m² annoncée par l’agent immobilier mais non garantie dans l’acte de vente ; que la SCIM BELLE AZUR ne peut donc soutenir que le défaut d’information lui aurait occasionné une perte de superficie diminuant considérablement la valeur vénale de la villa ;
qu’elle se garde bien à cet égard d’informer la cour sur l’exécution du permis de construire de 2011 et sur la perte de superficie effective (qui ne serait au demeurant que de 27,20 m²) ainsi que sur le coût des travaux de régularisation dont les dernières écritures mentionnent qu’il ne s’agirait plus d’une régularisation 'éventuelle', mais d’une régularisation 'intervenue partiellement depuis l’introduction de l’instance', la SCIM BELLE AZUR ne versant aucune pièce justifiant de cette régularisation et de son coût ; que la SCIM BELLE
AZUR ne peut donc se prévaloir d’aucune perte de valeur de la villa, ni d’aucun préjudice tenant à la régularisation des constructions ;

Que la SCIM BELLE AZUR réclame un préjudice moral à hauteur de 300.000 euros en arguant de 'l’audience donnée au dommage subi’ et de 'l’exposition au regard des tiers de la personne morale mise en cause’ au motif qu’elle s’est trouvée confrontée aux autorités publiques pour des faits contraires à l’ordre public qui, dit-elle, ne lui sont pas imputables ; qu’elle oublie cependant que les poursuites pénales dont elle a fait l’objet au travers de son dirigeant étaient le résultat, non pas seulement des ouvrages édifiés par M. X Y et son auteur, mais également des travaux de démolition partielle et d’extension de la villa engagés par elle en dépit du refus de permis de construire de 2009 et ayant déclenché l’intervention des agents verbalisateurs ; que l’opprobre résultant de ces poursuites ne peut donc être imputé au comportement fautif de son vendeur ; quant à la privation de jouissance de la maison jusqu’à la régularisation, elle est le résultat des travaux de démolition partielle de la villa réalisés par la SCI et non de l’irrégularité des ouvrages annexes ;

Que la SCIM BELLE AZUR doit en conséquence être déboutée de sa demande en indemnisation sur le fondement du défaut de délivrance et du non-respect de l’obligation d’information du vendeur ;

Sur la responsabilité des agents immobiliers :

Attendu que la SCIM BELLE AZUR reproche aux deux agents immobiliers, la société John
TAYLOR SA et la société Agence Burns, d’avoir commis une faute à caractère délictuel en annonçant à la vente un bien présentant une surface de 600 m² et en n’ayant pas vérifié la régularité de la totalité des ouvrages bâtis ;

Que le tribunal a exactement repris les mentions figurant sur la plaquette publicitaire éditée sous l’enseigne de la société John TAYLOR SA tant sur la surface bâtie que sur la description de l’immeuble et de ses annexes ;

Que, s’agissant du premier grief formulé contre les agents immobiliers, il apparaît que la mention de 600 m² de bâti figurant dans la plaquette de présentation est une estimation globale dont l’arrondi dénote le caractère approximatif ; que le chiffre exact de m² de surface bâtie ne constituait pas un élément déterminant de l’attrait de l’acquéreur pour cette villa et du consentement qu’il a donné pour son acquisition puisqu’il n’a pas été repris dans l’acte et que la SCIM BELLE AZUR a renoncé à tout recours en garantie en cas de différence de superficie du terrain, seule contractualisée dans l’acte de vente ; qu’au demeurant, il y a lieu de constater que la surface effectivement bâtie lors de la vente, telle que déclarée par la SCIM BELLE AZUR dans sa demande de permis de construire de 2009, était de 617 m², le problème étant en réalité celui de l’absence d’autorisation de travaux pour certains ouvrages qui constitue le second grief ;

Que, s’agissant du second grief, il doit être retenu que l’agent immobilier a l’obligation, en sa qualité de professionnel, d’éclairer les parties sur les caractéristiques du bien vendu, notamment sur sa consistance juridique, en vérifiant, par l’obtention des documents d’urbanisme, la situation administrative de l’immeuble et la régularité des bâtiments vendus ; qu’en l’espèce, la société
John
TAYLOR SA et la société Agence Burns n’ont pas sollicité les autorisations administratives de travaux auprès du vendeur, ce qui leur aurait permis de vérifier sur place, au regard des ouvrages présentés à la vente, que certains n’avaient pas d’autorisation (pool house et local technique) ou que l’affectation avait été modifiée (logement de gardien) ;

Qu’il a été toutefois jugé plus haut que le caractère irrégulier des constructions n’emportait pour la
SCIM BELLE AZUR, ni privation de jouissance, ni perte de superficie notable puisque le permis de construire de régularisation obtenu lui donne une surface nette habitable de 572,80 m², et que celle-ci ne justifiait pas de frais de démolition et de régularisation après l’obtention de ce permis de construire ; qu’au demeurant, l’acquéreur qui souhaite conserver le bien acquis ne peut solliciter contre l’agent immobilier la restitution d’une partie du prix, ce préjudice n’étant pas indemnisable, mais pourrait seulement faire état d’un préjudice tenant à la perte de chance de négocier le bien à un meilleur prix, ce que la SCIM BELLE AZUR ne fait pas et ce qui serait en tout état de cause voué à l’échec au regard de la négociation du prix déjà obtenue puisque le prix payé a été de 5.450.000 euros alors que le prix demandé était de 6.300.000 euros ;

Que la demande en dommages et intérêts présentée contre la société John TAYLOR SA et la société
Agence Burns sera donc rejetée et l’action directe exercée contre la société AXA France Iard, assureur de la société Agence Burns, déclarée sans objet ;

Sur la responsabilité des notaires :

Attendu que la SCIM BELLE AZUR recherche la responsabilité des trois notaires ayant concouru à l’acte de vente, la SCP DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B, notaire de l’acquéreur, M^e J C, notaire du vendeur, et M^e A, notaire de la banque prêteur de deniers ; qu’elle invoque un manquement à leur devoir d’information et de conseil pour avoir omis de comparer la situation du bien lors de son acquisition par M. X
Y et lors de sa revente et n’avoir pas vérifié la régularité des bâtiments vendus en confrontant le dossier communiqué par la mairie avec les bâtiments tels que réellement édifiés ;

Mais que le notaire ne peut être tenu d’informer les parties sur des faits dont il n’a pas connaissance et que son obligation d’investigation ne peut le contraindre à opérer des vérifications sur place, dès lors que la situation ne lui paraît pas présenter de difficultés ou d’ambiguités ;

Que M^e J C a sollicité auprès de la mairie de la Colle sur Loup les documents

administratifs justifiant des constructions et que la mairie lui a adressé, le 1^er août 2007, un courrier par lequel elle lui transmettait le permis de construire du 2 février 1973 et le certificat de conformité du 6 septembre 1974, la déclaration de travaux du 4 septembre 1989 pour l’ajout d’un cellier à la construction existante et le certificat d’achèvement correspondant en date du 17 mai 1990, ainsi que la déclaration de travaux du 19 octobre 1989 pour la création d’un tennis transférée à M. X
Y le 25 janvier 1990 ; qu’en l’état de ces documents et de la teneur du courrier du 1^er août 2007 qui démontrait l’absence de difficultés sur le plan du droit de l’urbanisme entre la mairie de la Colle sur Loup et M. X Y, et au regard de l’ancienneté de la construction initiale et des déclarations de travaux ultérieures dont rien ne pouvait laisser soupçonner qu’elles avaient été détournées de leur objet, les notaires n’avaient pas à procéder à la confrontation des documents administratifs avec les ouvrages effectivement édifiés ;

Qu’au demeurant, à supposer que puisse être retenue une faute des notaires pour n’avoir pas procédé à plus d’investigations permettant d’informer l’acquéreur sur la situation urbanistique de certaines des dépendances, il doit être observé, comme cela a été retenu pour les agents immobiliers, que la restitution d’une partie du prix réclamée par la SCIM
BELLE AZUR ne constitue pas un préjudice indemnisable par les notaires, de même que le coût hypothétique des travaux de régularisation, et qu’il n’est démontré aucune atteinte à l’habitabilité de l’immeuble et aucune perte de supeficie indemnisable ;

Que le tribunal a considéré que le manquement à l’obligation de conseil des notaires n’était pas causal à défaut de démonstration que, mieux informée, la SCIM BELLE AZUR n’aurait pas acquis de la même façon ; que la SCIM BELLE AZUR critique cette disposition mais n’apporte aucun élément permettant d’apporter la démonstration qui lui incombe, étant observé qu’elle ne demande pas la résolution de la vente mais une diminution de prix et qu’elle a déjà obtenu, dans le cadre des négociations sur le prix, une réduction de 850.000 euros ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis les trois notaires hors de cause ;

Attendu que la demande de la société John TAYLOR SA en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée à défaut de démonstration d’une faute équipollente au dol commise par la SCI dans l’engagement de la procédure et dans l’appel interjeté contre la décision de première instance ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et déboute la SCIM BELLE AZUR de toutes ses demandes à l’encontre de M. X Y, de la société John TAYLOR SA et de la société Agence Burns, ainsi que de son assureur, la société AXA France IARD, et la SCP
DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B,
M^e J C et Me
A, notaires ;

Y ajoutant,

Condamne la SCIM BELLE AZUR à payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à M. X Y, la somme de 3.000 euros,

— à la société John TAYLOR SA et à la société Agence Burns, la somme de 2.000 euros à chacune,

— à la société AXA France IARD, la somme de 2.000 euros,

— à la SCP DEMARIS-HERMANT-CASTELLAN-JUSBERT-B, M^e J
C et
M^e A ensemble la somme de 3.000 euros ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT