Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 24 juin 2025, n° 21/06965

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Dol et dissimulation d'informations par le vendeur
La cour a estimé que les désordres étaient apparents et que l'acquéreur avait connaissance de l'ancienneté du bien, rendant le dol non établi.
Rejeté
Vices cachés
La cour a jugé que les vices étaient apparents et que l'acquéreur ne pouvait pas prétendre à une réduction de prix, le prix payé étant en corrélation avec l'état du bien.
Rejeté
Préjudice matériel et immatériel
La cour a jugé que l'acquéreur n'a pas démontré l'existence d'un préjudice indemnisable, les désordres étant limités et connus.
Rejeté
Frais de justice
La cour a rejeté cette demande en raison de la succombance de l'acquéreur dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 24 juin 2025, n° 21/06965
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/06965
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DE ANGELISEric TARLET
Cabinet(s) :	SCP LIZEE & PETIT - TARLETDE ANGELIS - SEMIDEI - HABART MELKI - BARDON - DE ANGELIS - SEGOND - DESMURE - VITALBAGNIS-DURAN
Parties :	S.A.S. FONCIA GRAND DELTA, la SOCIETE NOUVELLE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES ( SNTI ) par l' effet d'une transmission universelle du patrimoine

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2025

N° 2025/315

Rôle N° RG 21/06965 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNTW

[D] [U]

[X] [R]

S.A.S. FONCIA GRAND DELTA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Stéphanie BAGNIS

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 12 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04051.

APPELANTE

Madame [D] [U]

née le 03 Décembre 1982 à [Localité 5] (54), demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame [X] [R]

née le 25 Mars 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. FONCIA GRAND DELTA venant aux droits de la SOCIETE NOUVELLE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES (SNTI) par l’effet d’une transmission universelle du patrimoine,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Mme [X] DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025,

Signé par M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déboute Mme [D] [U] de l’intégralité de ses demandes,

' la condamne à verser à Mme [R] la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la même somme sur le même fondement à la société SNTI,

' rejette le surplus des demandes,

' condamne Mme [D] [U] aux dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire avec distraction,

' dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté le 7 mai 2021 par Mme [U].

Vu les dernières conclusions de Mme [U], appelante, en date du 29 novembre 2021, demandant de :

' infirmer le jugement,

' condamner in solidum Mme [R] et l’agence immobilière SNTI à lui payer la somme de 8726,47 euros au titre des travaux de réparation nécessaires retenus par l’expert judiciaire, la somme de 15'000 euros en réparation de son préjudice immatériel, toutes causes confondues,

' débouter Mme [R] et la société SNTI de toutes leurs demandes comme irrecevables et infondées,

' condamner in solidum Mme [R] et la société SNTI à lui verser la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

Vu les conclusions de Mme [R] en date du 6 octobre 2021, demandant de :

' à titre principal,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

' dire qu’aucune intention dolosive ne peut être imputée à Mme [R] et qu’aucun vice caché n’est démontré,

' rejeter les demandes de Mme [U],

' à titre subsidiaire, dire que Mme [U] n’a subi aucun préjudice financier et rejeter toutes ses demandes,

' à titre infiniment subsidiaire, condamner l’agence SNTI à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre,

' en tout état de cause, condamner solidairement Mme [U] et l’agence SNTI à lui verser la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la société Foncia Grand Delta, venant aux droits de la société nouvelle de transactions immobilières, dite SNTI, en date du 23 novembre 2021, demandant de :

' confirmer le jugement du 12 avril 2021 en toutes ses dispositions,

' en conséquence, juger que l’appelante est défaillante dans la démonstration d’une faute de la société SNTI directement génératrice d’un préjudice indemnisable,

' rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

' à titre subsidiaire, si une faute était retenue à son encontre, juger que l’appelante ne démontre pas l’existence d’un quelconque préjudice causal et la débouter de toutes ses demandes,

' à titre infiniment subsidiaire, rejeter l’appel en garantie de Mme [R],

' rejeter la demande de Mme [U] en paiement de la somme de 15'000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens avec distraction.

Vu l’ordonnance de clôture du 1er avril 2025.

MOTIFS

Un compromis de vente a été signé le 11 mars 2016 entre Mme [U] , acquéreur et Mme [R], venderesse, au prix de 115'000 euros, outre la somme de 8000 euros au titre des honoraires de l’agence, la vente, portant sur une maison de ville sise à [Localité 7].

La vente a été réitérée en la forme authentique le 5 juillet 2016.

Dans le cadre du compromis de vente, comme dans le cadre de l’acte de vente, Mme [R] a déclaré n’avoir jamais subi de désagréments consécutifs à une remontée d’humidité ou à des fuites quelconques, tant en toiture que sur le réseau d’eau ou des eaux usées.

Mme [U] s’est cependant plainte, à l’occasion d’un épisode de pluie survenu au mois d’octobre 2016, d’une fuite sur le puits de lumière, ayant entraîné l’apparition d’une tâche au plafond ainsi que de diverses autres infiltrations en provenance de la toiture.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 11 mai 2018; elle a donné lieu au dépôt d’un rapport le 26 novembre 2018.

Le jugement déféré a statué au regard des deux fondements juridiques soulevés par l’acquéreur au soutien de ses demandes: le dol et l’existence de vices cachés.

Il retient en substance, sur le dol, que les désordres sont, selon l’expert, très limités et consécutifs à l’ancienneté de la toiture; qu’ils ont été, pour la plupart, signalés avant la vente; qu’en outre, les conditions de vie de l’acquéreur ont pu contribuer à la dégradation du bien et à la condensation; que la preuve d’une volonté délibérée du vendeur de dissimuler l’état du bien n’est pas rapportée en l’état de sa vétusté et des désordres manifestement apparents, l’acquéreur ayant pu constater les stigmates de désordres en lien avec des remontées d’eau et des infiltrations.

Sur la garantie des vices cachés, il rappelle que l’acte authentique comporte une clause d’exclusion de cette garantie et que si l’antériorité des désordres est manifeste, ils étaient néanmoins présents et visibles au moment de l’acquisition du bien, malgré les quelques travaux de propreté effectués par le vendeur; qu’il s’agissait donc de vices apparents; qu’en outre, le prix du bien était en parfaite corrélation avec son état médiocre de sorte que Mme [U] ne peut valablement soutenir qu’elle aurait sollicité une diminution de prix.

Au soutien de son appel, Mme [U] rappelle la teneur des clauses contractuelles aux termes desquelles le vendeur a déclaré n’avoir jamais subi de désagréments consécutifs à une remontée d’humidité ou à des fuites quelconques tant en toiture que sur le réseau d’eau ou des eaux usées et également n’avoir pas subi de désagréments consécutifs à des problèmes d’humidité ou de condensation; elle expose en substance que l’ancien locataire avec qui elle s’est mise en contact lui a relaté avoir subi, en deux ans d’occupation, deux inondations dont il avait averti l’agence immobilière; que par ailleurs, tous les deux ans, il y avait l’intervention d’un couvreur pour changer d’éventuelles tuiles cassées et entretenir la toiture.

Elle fait valoir que le vendeur a caché des informations essentielles, effectué des travaux destinés à masquer les vices affectant le bien immobilier et que pourtant, il a certifié dans l’acte authentique que le bien n’avait jamais fait l’objet de désordres liés à des infiltrations ou des remontées d’humidité; que dès lors, le dol est caractérisé; que l’étanchéité de la toiture, qui n’est pas du tout visible de la rue et qui n’est pas accessible, est un élément déterminant du consentement ; que les réparations faites tous les deux ans sur la toiture auraient dû être portées à la connaissance de l’acquéreur et que l’antériorité du vice ne peut être contestée ; elle souligne qu’elle ne reproche pas la vente d’une maison ancienne car des maisons anciennes peuvent être vendues saines et entretenues; que ses conditions de vie n’ont pas d’incidence sur les désordres mis en évidence par l’expertise; que l’agence immobilière qui avait géré la location n’a jamais signalé l’existence des désordres, ce qui la rend complice du dol alors qu’en sa qualité de professionnel, elle est tenue d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur.

Sur le fondement des vices cachés, elle ajoute que la présence des désordres constatés est incompatible avec la destination du logement, que les désordres préexistaient à la vente et qu’ils étaient connus du vendeur.

Mme [R] lui oppose que le dernier locataire est parti le 14 janvier 2016 et que lors de sa sortie des lieux, un procès-verbal a été dressé, attestant d’un bon état général du bien, sauf le manque d’entretien de la part du locataire; que l’acquéreur connaissait l’ancienneté du bâtiment; que le rapport d’expertise amiable qui a été diligenté ne peut lui être opposé puisqu’elle n’y a pas pris part directement.

Sur le dol, elle affirme que l’appelante ne démontre pas que les désordres existaient au moment de la vente en regard des travaux qu’elle avait, elle-même réalisés; que par ailleurs, l’expert a conclu que ses interventions limitées et connues de l’acquéreur n’étaient pas de nature à masquer l’état général de la maison qui est ancienne et qui n’a pas connu de travaux de rénovation; qu’elles n’étaient pas de nature à induire en erreur l’acquéreur sur l’état du bâtiment; que l’appelante avait eu connaissance des travaux d’entretien effectués et que les fuites en toiture ne sont dues qu’à la nécessité de l’entretenir; qu’aucunes infiltrations par le sous-sol, ni aucunes remontées d’humidité ou autre fuites du réseau des eaux ne sont constatées; sur les vices cachés, Mme [R] ajoute que le rapport d’expertise judiciaire met en évidence le caractère apparent des vices et conclut que les reprises ponctuelles qui ont été réalisées n’ont pas eu pour objet de les cacher, mais seulement de donner une apparence propre au bien ; que ces reprises ont eu lieu du fait des désordres intervenus notamment en 2013 et 2014 et pour la dernière fois en 2015. Elle souligne que l’expert judiciaire fixe la valeur du bien dans une fourchette allant de 150'000 à 225'000 euros de sorte que l’acquéreur n’aurait pu prétendre à aucune diminution du prix ; enfin, que l’agent immobilier, qui connaissait la situation, doit répondre de ses fautes sur le fondement délictuel à l’égard du tiers acquéreur.

La société Foncia Grand Delta, venant aux droits de la SNTI, expose à son tour que le mail du locataire relatant avoir été victime d’infiltrations n’est corroboré par aucun autre élément probant ; que l’acquéreur a eu parfaitement connaissance des travaux d’entretien réalisés sur la toiture et que l’état général du bien consécutif à son ancienneté ne pouvait être ignoré de l’acquéreur ; que s’il y a des infiltrations en toiture c’est parce que Mme [U] n’a pas entretenu la toiture comme il lui incombait de le faire; que les infiltrations récentes se sont produites à partir de 2018 et sont en lien avec l’ancienneté de la toiture ; que les remontées d’humidité n’ont été constatées que dans les WC et dans la montée d’escalier ; que l’expert relève, lui-même, le manque d’entretien de la part de l’acquéreur de sorte que l’humidité a été causée en partie par l’usage du bien tel qu’il a été fait par l’acquéreur depuis son achat (manque d’aération, encombrement par du linge mouillé); qu’il ne peut être reproché à l’agence d’avoir voulu tromper l’acquéreur; qu’aucune faute n’est démontrée à son encontre; que le bien a été vendu en dessous de sa valeur du marché; que l’expert a estimé que les travaux à réaliser n’engendreraient pas de réel préjudice; que la venderesse ne peut se dédouaner de sa responsabilité sur l’agence immobilière puisqu’elle avait, en sa qualité de propriétaire, nécessairement connaissance des travaux réalisés dans le bien de sorte que l’appel en garantie devra être rejeté.

***********

A titre liminaire, la cour observe que le rapport d’expertise amiable diligenté par Mme [U] ne peut être écarté des débats aux motifs qu’il a été fait en l’absence de Mme [R] dès lors qu’il est contradictoirement communiqué aux présents débats et qu’il est par ailleurs corroboré par le rapport d’expertise judiciaire, notamment en ce qui concerne la réalité des infiltrations du deuxième étage et leur cause.

L’acte liant les parties stipule, au titre de l’état du bien :

— page 11, que « le vendeur déclare en outre n’avoir jamais subi de désagréments consécutifs à une remontée d’humidité, à des fuites quelconques tant en toiture que sur le réseau d’eau ou des eaux usées »;

— également qu’aucune opération de construction ou rénovation n’a été effectuée dans les 10 dernières années.

Mme [R], venderesse, reconnaît expressément, dans ses conclusions, qu’il convient de rappeler que [Localité 7] est une ville insulaire et qu’il était donc évident que la présence d’humidité était un élément de discussion dans le cadre de cette vente pour en conclure qu’elle n’allait pas effectuer de déclarations mensongères; par ailleurs, que les reprises effectuées 'ont eu lieu notamment du fait des désordres intervenus en 2013 et 2014 lors du bail de M. [H]' ainsi que des derniers travaux en août 2015.

De son côté, l’acquéreur ne conteste pas avoir connu l’ancienneté du bien, mais elle conteste que les factures d’entretien du bien lui aient été soumises avant la vente, ce qui est allégué, mais n’est pas démontré par ses adversaires.

L’expert judiciaire retient que la venderesse ne pouvait méconnaître les désordres qui avaient affecté sa maison, que les peintures et travaux de propreté avaient été refaits avant la mise en vente, mais qu’ils n’étaient pas de nature à masquer l’état général du bâtiment; que le couvert n’était pas assuré correctement car la toiture est ancienne, que les désordres existaient avant la vente.

Il préconise des travaux d’un montant de 8726,47 euros TTC.

Il note, au titre des désordres :

— la présence d’une peinture craquelée et usagée dans la cuisine, par ailleurs fort encombrée, cet état étant déjà existant au départ du locataire le 14 janvier 2016,

— la présence d’un mur qui se décroûte dans les WC avec reprise d’enduit, ce désordre ayant été également noté en 2016,

— de nombreuses reprises d’enduit et de peinture dans les escaliers, siège d’ infiltrations aussi relevées en 2016,

— dans la chambre 1, des traces jaunâtres au plafond correspondant à celles notées sur l’état des lieux de sortie du locataire,

— dans la chambre 2, des traces jaunâtres et des reprises de peinture.

La cause en est double : infiltrations en toiture provenant du puits de lumière et remontées d’humidité dans les murs.

Il précise que l’humidité constatée est également la conséquence des conditions d’occupation actuelle du bien (du linge sèche dans l’appartement et il constate un manque d’aération 'évident', une odeur de renfermé et une chaleur moite), même si cela reste 'très marginal’ .

Il conclut que ses constatations montrent la présence d’humidité et d’infiltrations qui compromettent d’une manière importante l’habitabilité de la maison et à terme, peuvent dégrader sa solidité; que les désordres constatés au deuxième étage sont limités et proviennent d’une toiture ancienne exigeant un entretien régulier.

Il précise ainsi sur les pièces du deuxième étage: « nous pensons que l’ancienneté de la maison étant connue, les reprises de peinture qui ont pu être réalisées avant la vente n’étaient pas de nature à induire en erreur la demanderesse »; encore « que les travaux ont été très limités et qu’ils n’étaient pas de nature à masquer la vétusté du bâtiment » (page 24 du rapport); s’agissant des infiltrations en toiture, il écrit qu’il n’a pas « constaté de travaux qui auraient pu induire en erreur l’acquéreur sur l’état du bâtiment » et s’agissant des reprises concernant les remontées d’humidité, qu’elles 'restent extrêmement limitées’ et que si elles donnent ' un aspect plus propre, elles ne camouflent à l’évidence pas les cloques ». (page 28 du rapport)

Les deux attestations produites par l’appelante, tardivement établies en 2021 ne sauraient utilement contredire les observations de l’expert sur le caractère visible des réparations alors qu’elles ne lui ont pas été soumises et qu’ il n’a donc pu donner son appréciation à leur sujet.

Le fait que Mme [R] ait fait procéder, depuis 2001 à quelques interventions en toiture ne peut davantage lui être reproché comme une dissimulation dolosive au regard de sa déclaration à l’acte concernant les travaux de 'construction’ ou 'rénovation', dès lors qu’ils ne peuvent y être assimilés s’agissant seulement de travaux ponctuels, modiques et consistant en un seul entretien d’éléments atteints de vétusté (changements de tuiles cassées, changement d’un joint de fenêtre de toiture, reprise de solins).

Il résulte de ces observations que les désordres tenant aux infiltrations et à l’humidité étaient connus de la venderesse; également que la connaissance de l’ancienneté de la maison n’est pas contestée par l’acquéreur; que les travaux d’enduit que la venderesse avait réalisés avant la vente sont imparfaits et limités en ce que s’ils donnaient un aspect plus propre au bien, ils ne masquaient cependant pas l’état du bien.

Il s’en suit, malgré le caractère erroné des déclarations du vendeur à l’acte, que sur le fondement du dol invoqué par Mme [U], il n’est pas suffisamment établi que les travaux avant-vente ont été réalisés dans l’intention de tromper l’acquéreur, lequel ne conteste donc pas avoir connu la vétusté de l’immeuble et qu’il n’y a pas de contradiction dans le jugement à avoir retenu, vu la qualité des réparations y apportées, que les déclarations de Mme [R] n’étaient pas exactes et à avoir en même temps jugé que ni le dol, ni la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés ne pouvaient être retenus.

Par ailleurs, si l’antériorité des vices comme procédant de l’ancienneté du bien est acquise, la condition nécessaire à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, à savoir que les vices auraient pu conduire à une réduction du prix n’est pas davantage établie , l’expert ayant retenu, sans être utilement contredit, que le prix payé par Mme [U] est inférieur au prix d’un même bien en bon état. (1500 euros du m2 au lieu d’un prix moyen de 2500 euros du m2).

Enfin, il n’est pas davantage démontré que l’agence immobilière qui ne peut, de toute façon, être recherchée ni sur le fondement du dol ni sur celui des vices cachés, ait dans ces conditions commis une faute de nature à engager sa responsabilité, aucune preuve suffisante n’étant, en effet rapportée de ce qu’elle aurait commis un manquement à son obligation de conseil et d’information sur l’état de l’immeuble à l’origine d’un préjudice causé à l’appelante.

Le jugement sera donc confirmé et Mme [U] sera déboutée de toutes les fins de son recours contre son vendeur et contre l’agence immobilière.

En raison de sa succombance, elle supportera les dépens de l’instance et versera, en équité, à Mme [R] et à la société Foncia Grand Delta, venant aux droits de la société nouvelle de transactions immobilières, dite SNTI, la somme de 1500 euros chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

Condamne Mme [U] à verser à Mme [R], d’une part, et à la société Foncia Grand Delta, d’autre part, la somme de 1500 euros chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de avocats en ayant fait la demande.

Le Greffier La Présidente