COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51M

Chambre civile 1-2

ARRET N°348

PAR DEFAUT

DU 02 DECEMBRE 2025

N° RG 24/07476 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4WB

AFFAIRE :

Consorts [S]

C/

Consorts [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection d’ASNIERES SUR [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000279

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/12/2025

à :

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [B] [K] veuve [S]

née le 20 Avril 1931 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [P] [S]

né le 23 Octobre 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [U] [S] épouse [D]

née le 17 Août 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [X] [S] épouse [W]

née le 12 Janvier 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 7] CALIFORNIE- ETATS UNIS

Représentés par : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2475006

Plaidant : M^e Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [Q] [M] [F] née [J]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [V] [F]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Défaillants, déclaration d’appel signifié à étude de commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mars 1997 à effet au même jour, [H] [S] et Mme [S] ont donné à bail à M. [V] [F] et Mme [Q] [M] [J] épouse [F], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] (1er étage – [Adresse 9]) à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 4 195,12 francs (639,54 euros), outre 300 francs (45,79 euros) de provisions sur charges. Ce bail a été consenti pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

[H] [S] est décédé le 16 février 2017, laissant pour lui succéder Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W].

Après révision annuelle, le loyer mensuel principal, hors charges, s’est élevé, depuis le 15 mars 2023, à la somme de 698,07 euros.

Par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2023, Mmes [S], Mme [B] et M. [S] ont fait signifier à M. et Mme [F] une offre de renouvellement du contrat avec proposition d’un nouveau loyer.

Le 20 novembre 2023, Mmes [S], Mme [B] et M. [S] ont saisi la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 15 février 2024, Mmes [S], Mme [B] et M. [S] ont assigné M. et Mme [F] aux fins de :

— juger que le loyer est manifestement sous-évalué,

— dire régulière en la forme, et justifiée, la proposition du bailleur notifiée aux locataires le 14 septembre 2023, d’un nouveau loyer mensuel en principal de 981,75 euros à compter du 15 mars 2024, soit une augmentation de 567,36 euros par an,

— dire que cette hausse s’appliquera par sixième annuel au cours du contrat renouvelé pour six ans en vertu des articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, sans préjudice des révisions annuelles, et qu’il en résultera un loyer mensuel principal de 745,35 euros, hors charges, à compter du 15 mars 2024,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande tendant à son application,

— condamner M. et Mme [F] aux dépens et à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 22 octobre 2024, M. et Mme [F] n’ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— déclaré irrecevable la demande de réévaluation du loyer de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] (1er étage – [Adresse 9]) à [Localité 8], donné à bail au terme du contrat du 15 mars 1997 conclu avec M. et Mme [F],

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que Mme [B], M. [S] et Mmes [S] conserveront la charge des dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 29 novembre 2024, Mmes [S], Mme [B] et M. [S] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025, Mmes [S], Mme [B] et M. [S], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine le 22 octobre 2024 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de réévaluation du loyer,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’ils conserveront la charge des dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Statuant à nouveau,

— juger recevable, au visa de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de réévaluation du loyer de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] (1er étage gauche) à [Localité 8] donné à bail au terme du contrat du 15 mars 1997 conclu avec M. et Mme [F],

Et y faisant droit,

— juger le loyer du bail, venant à son terme le 15 mars 2024, de l’appartement loué à M. et Mme [F], situé [Adresse 10] à [Localité 8], d’une superficie 'Carrez’ de 86,20 m², d’un montant de 698,07 euros par mois hors charges, manifestement sous-évalué,

— juger régulière en la forme, et justifiée, la proposition du bailleur notifiée aux locataires par actes de la SCP [R] et [T], commissaires de justice à Asnières (92), du 14 septembre 2023, d’un nouveau loyer mensuel en principal de 981,75 euros à compter du 15 mars 2024, soit une augmentation de 567,36 euros par an,

— juger que cette hausse s’appliquera par sixièmes annuels au cours du contrat renouvelé pour six ans, en vertu des articles 17 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, sans préjudice des révisions annuelles, et qu’il en résultera un loyer mensuel principal de 745,35 euros hors charges à compter du 15 mars 2024,

— condamner les intimés à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour les dépens d’appel, en application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de M^e Asma Emze (Selarl d’avocats LX Paris Versailles Reims), avocat constitué.

M. et Mme [F] n’ont pas constitué avocat. Par actes de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2025, la déclaration d’appel leur a été signifiée par dépôt à l’étude. Par actes de commissaire de justice délivré le 27 février 2025, les conclusions des appelants leur ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la recevabilité de la demande

Les appelants font grief au premier juge d’avoir déclaré leur demande irrecevable aux motifs que s’ils avaient saisi la commission départementale de conciliation le 21 novembre 2023, ils ne justifiaient pas de la bonne réception du dossier complet par cette dernière ni d’un avis qui aurait été rendu le 23 janvier 2024 comme mentionné dans l’assignation.

Poursuivant l’infirmation du jugement, ils font valoir qu’ils ont saisi la commission départementale de conciliation des Hauts de Seine par courriels des 20 et 21 novembre 2023 et qu’ils ont été convoqués à sa séance du 23 janvier 2024, date à laquelle elle a rendu un avis de non-conciliation.

Sur ce,

Le contrat a été conclu le 15 mars 1997 et s’est tacitement renouvelé tous les trois ans, et pour les dernières fois les 15 mars 2021 et 15 mars 2024.

L’offre de renouvellement a été délivrée le 14 septembre 2023, soit avant le renouvellement du bail au 15 mars 2024. Il convient donc d’appliquer les dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la loi du 22 août 2021 ayant modifié ces dispositions n’étant applicable qu’aux contrats tacitement reconduits après le 24 août 2022.

Cet article dispose que :

'Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.'

En l’espèce, l’offre de renouvellement du bail, assortie d’une proposition de nouveau loyer, a été signifiée à M. et Mme [F], par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2023, alors que le bail expirait le 14 mars 2024, soit dans le délai de 6 mois requis. Cette offre prévoyait un nouveau loyer principal mensuel de 981,75 euros, soit une augmentation du loyer principal de 283,68 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer de référence de 1 265,42 euros et le loyer actuel de M. et Mme [F], qui s’élève à 698,07 euros, l’augmentation de loyer proposée étant applicable par sixièmes annuels sur six ans.

A cette notification étaient jointes six références de loyers.

La notification contient toutes les mentions prescrites par l’article précité.

En l’absence de réponse des locataires quatre mois avant la fin du bail, les bailleurs ont saisi la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine le 20 novembre 2023, saisine complétée le 21 novembre par la pièce manquante (pièce 10), laquelle a rendu un avis le 23 janvier 2024 (pièce 12) constatant l’absence des locataires et que les conditions permettant d’aboutir à une conciliation n’étaient pas réunies.

Les appelants ont saisi le juge des contentieux de la protection le 15 février 2024, soit avant le terme du contrat.

Ainsi, les bailleurs ont satisfait aux conditions de forme et de délais qui s’appliquaient à la notification de l’offre de renouvellement du bail.

Il convient, en conséquence, par infirmation du jugement déféré, de déclarer la demande de Mmes [S], Mme [B] et M. [S] recevable.

Sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer

Il résulte de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 que le loyer ne donne lieu à réévaluation lors du renouvellement que s’il est « manifestement sous-évalué ». Le nouveau loyer est en effet fixé 'par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables’ (art. 17-2 al. 2). Il résulte de l’article 17-2, alinéa 3, que 'les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique'.

Il est fait obligation au juge de rechercher si les références prises en considération concernent bien des loyers constatés pour des logements comparables dans le voisinage au cours des trois dernières années ayant précédé la date de renouvellement du bail et de contrôler que les éléments fournis par l’observatoire des loyers concernent bien des logements comparables dans le voisinage (3e Civ., 15 avril 1992, pourvoi n°90-17.796). L’exigence de comparabilité n’est pas respectée lorsque les références produites portent sur des logements qui ne comportent pas le même nombre de pièces ou dont la superficie ou le standing sont différents (3e Civ., 12 octobre 2011, pourvoi n°10-21.214). La comparabilité concerne aussi le régime locatif, les logements pris en compte dans les références devant être soumis au même régime juridique.

Il résulte de l’article 1er du décret 31 août 1990 que chaque référence doit contenir pour chaque logement loué :

a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

b) la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

c) l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales,

e) l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer,

f) son état d’équipement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage,

g) l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans,

h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Aux termes du décret n°2015-650 du 10 juin 2015, le bailleur doit préciser le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence et les références doivent porter non seulement sur des baux conclus ' récemment ', mais également sur des baux conclus depuis 'plus de trois ans'.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au bailleur d’établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.

La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l’état d’entretien, l’isolation, la présence d’éléments d’équipement.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d’étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c’est à dire similaires, mais non nécessairement identiques et il en résulte également que les références produites n’ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.

L’article 17-2 précise enfin que le nombre minimal de références à fournir est en principe de trois, sauf dans les communes dont la liste est fixée par décret, qui font partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, où elle est de six. Si le bailleur produit six références, mais que l’une d’entre elles est écartée, il en découle que la proposition de renouvellement est nulle.

En l’espèce, la commune de [Localité 9] fait partie des communes visées par le décret n°87-818 du 2 octobre 1987, de sorte que six références de loyer au moins sont exigées.

Le logement donné à bail à M. et Mme [F] comporte un séjour et quatre chambres, avec chauffage individuel au gaz. Il s’agit donc d’un logement composé de 5 pièces. Sa superficie 'Carrez’ est de 86,20 mètres carrés.

Il est situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], construit avant 1949.

Les six références produites par les bailleurs, pour démontrer la sous-évaluation manifeste du loyer, sont les suivantes :

1) un appartement situé [Adresse 11], comportant quatre pièces, d’une superficie de 80 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit entre 1919 et 1945, au cinquième étage sans ascenseur et loué 12,50 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a plus de trois ans,

2) un appartement situé [Adresse 12], comportant trois pièces, d’une superficie de 66 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit entre 1919 et 1945, au deuxième étage sans ascenseur et loué 16,20 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a plus de trois ans,

3) un appartement situé [Adresse 11], comportant quatre pièces, d’une superficie de 80 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit entre 1919 et 1945, au quatrième étage sans ascenseur, et loué 13 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a plus de trois ans,

4) un appartement situé [Adresse 11], comportant quatre pièces, d’une superficie de 80 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit entre 1919 et 1945, au premier étage sans ascenseur, et loué 12,40 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a plus de trois ans,

5) un appartement situé [Adresse 13], comportant trois pièces, d’une superficie de 63 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit 'avant’ (Sic), au deuxième étage sans ascenseur, et loué 17,95 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a moins de 3 ans,

6) un appartement situé [Adresse 13], comportant trois pièces, d’une superficie de 60 mètres carrés, dépendant d’un immeuble construit avant 1919, au deuxième étage sans ascenseur, et loué 16 euros du mètre carré, le locataire ayant investi les lieux il y a moins de 3 ans.

Il apparaît ainsi que les six éléments de comparaison fournis par les bailleurs ne correspondent pas à des logements comparables en terme de nombre de pièces, aucun d’entre eux ne concernant un logement de cinq pièces, trois d’entre eux étant relatives à un logement de trois pièces et les trois autres à un logement de quatre pièces.

En outre, pour trois de ces références, la superficie du logement, entre 60 et 66 m², est bien inférieure à celle du logement litigieux qui est de 86 m², de même que deux d’entre eux sont situés au 4ème et au 5ème étage alors que le bien concerné est au 1er étage et qu’il est communément admis que les loyers diffèrent selon les étages, les prix les plus élevés étant constatés pour les derniers étages.

Il est par ailleurs relevé que le montant du loyer, correspondant à la référence n°5, est de 1 055 euros tant dans le bail produit que dans le document de l’OLAP, et non de 1 131,23 euros comme retenu par les bailleurs.

Enfin, il sera retenu que la localisation des biens non situés dans la rue du bien donné à bail n’est pas précisée, ne permettant pas à la cour de vérifier s’ils sont effectivement situés dans le voisinage.

Ces références ne répondent donc pas aux critères légaux de comparabilité précédemment rappelés et ne peuvent donc être retenues pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué du loyer actuel.

Or, en application des dispositions législatives précitées, le nombre minimal de références que doit produire le bailleur est fixé à six. Les références fournies sont donc insuffisantes, en raison de leur nombre trop restreint, pour prouver qu’elles représentent l’ensemble des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage.

En conséquence, Mmes [S], Mme [B] et M. [S] ne rapportent pas la preuve du caractère manifestement sous-évalué du prix du bail consenti à M. et Mme [F]. Leur demande tendant à la réévaluation du loyer sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mmes [S], Mme [B] et M. [S], qui succombent, sont condamnés aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Ils sont en conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a déclaré la demande de Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W] irrecevable ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W] au titre de la réévaluation du loyer ;

Déboute Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W] de leurs demandes au titre de la réévaluation du loyer;

Déboute Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [B] veuve [S], M. [P] [S], Mme [U] [S] épouse [D] et Mme [X] [S] épouse [W] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président