COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025 / 047

N° RG 22/03715

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA5X

Syndicat des copropriétaires

des bâtiments 7 et 8

dits LE REPRAT

de l’ensemble immobilier

LES ESTIVALES

C/

[I] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Noémie BONDIL

M^e Karine SUPPINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 14 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04413.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES sis à [Localité 7]

[Adresse 3],

pris en son syndic en exercice, M. [D] [H], «Cabinet TOP GESTION», administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 7]

représenté par M^e Noémie BONDIL, membre de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [I] [N]

née le 07 Juillet 1944 à [Localité 6] (77), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par M^e Karine SUPPINI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

L’ensemb1e immobilier Les Estivales de [Localité 7], sis [Adresse 5], à [Localité 7], est composé de plusieurs bâtiments, soumis au régime de la copropriété.

Des groupes de bâtiments ont été constitués :

— Les Estivales 1, 2, 3 et 4 : bâtiments gérés par le syndic secondaire, le Cabinet SOLA,

— Les Estivales 5 et 6 : bâtiments gérés par le syndic secondaire, Cabinet CITYA,

— Les Estivales 7 et 8 : ensemble dénommé LE REPRAT, bâtiments gérés par le syndic secondaire, TOP GESTION,

— Les Estivales 14, 15, 16 et 17 : bâtiments gérés par le syndic secondaire, Cabinet CITYA.

Mme [I] [N] est copropriétaire du lot 573, consistant en un parking couvert dans le parking souterrain dans la troisième tranche de travaux.

Considérant que les résolutions 12, 13, 14, 15 et 16 votées lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2019 relatives à des travaux de réfection de l’étanchéité du parking aérien ont été soumises au vote des seuls copropriétaires des bâtiments VII et VIII alors que lesdites résolutions visent à la conservation ou à l’utilisation de parties communes générales, par exploit d’huissier en date du 30 septembre 2019, Mme [I] [N] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de TOULON le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dit le REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet TOP GESTION, notamment en annulation des résolutions n°9, n°10, n°12, n°13, n°14, n°15, n°16 de l’assemblée générale réunie le 30 juillet 2019.

Au regard de l’imprécision des états descriptifs de division, retenant que le parking aérien est une partie commune de la copropriété et non une partie commune spéciale et qu’en conséquence le syndicat secondaire n’était pas habilité à faire voter des travaux le concernant et qu’il n’est pas établi que le budget soumis à approbation lors de l’AG contesté comportait des charges communes générales, par jugement rendu le 14 février 2022, le Tribunal:

ANNULE les résolutions 12, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019,

DÉBOUTE Mme [I] [N] de sa demande d’annulation des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [I] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT, pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens, distraits au profit de Maître Karine SUPPINI,

DIT que Mme [I] [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Par déclaration au greffe en date du 11 mars 2022, le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

Sur l’appel principal interjeté par le syndicat des copropriétaires :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

1er chef du jugement critiqué : Annulé les résolutions 12,13,14,15 et 16 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT du 30 Juillet 2019 ;

2ème chef du jugement critiqué : Condamné le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [I] [N] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

3ème chef du jugement critiqué : Condamné le syndicat des copropriétaires es bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens, distraits au profit de Maître Karine SUPPINI.

4ème chef du jugement critiqué : Dit que Mme [I] [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Et statuant à nouveau :

DEBOUTER Mme [I] [N] de sa demande de nullité des résolutions 12,13,14,15 et 16 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT du 30 Juillet 2019.

CONDAMNER Mme [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LE REPRAT la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

CONDAMNER Mme [I] [N] à supporter les entiers dépens de première instance.

CONDAMNER Mme [N] à participer à la dépense commune des frais de procédure de première instance.

Sur l’appel incident interjeté par Mme [I] [N]

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] [N] de sa demande d’annulation des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019.

En conséquence,

DEBOUTER Mme [I] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

DEBOUTER Mme [I] [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNER Mme [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LE REPRAT la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

CONDAMNER Mme [I] [N] aux entiers dépens de l’appel.

CONDAMNER Mme [N] à participer à la dépense commune des frais de procédure d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que les parties communes générales du syndicat principal comprennent uniquement les parties communes utiles à l’ensemble des copropriétaires et ne faisant pas partie des parties communes spéciales des syndicats secondaires,

— qu’ainsi, l’étanchéité de la toiture terrasse (parking aérien), qui se trouve sur l’assise de terrain correspondant aux bâtiments 7 et 8 et qui n’est pas affectée à l’usage et l’utilité de l’ensemble de la copropriété est une partie commune spéciale qui relève uniquement du syndicat secondaire,

— que l’intimée ne prouve pas que les budgets comportent des postes de dépenses relevant des charges communes générales,

— qu’en outre, chaque lot constituant les syndicats secondaires sont définis comme comprenant les emplacements pour stationnements, parkings, voies de circulation mais aussi espaces verts, qui relèvent donc des syndicats secondaires.

Mme [N] conclut:

CONFIRMER le jugement rendu le 14 février 2022 en ce qu’il a

ANNULE les résolutions n°12, n°13, n°14, n°15, n°16 de l’assemblée générale réunie le 30 juillet 2019.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits le REPRAT de l’ensemble immobilier LES ESTIVALES pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT, pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens, distraits au profit de Maître Karine SUPPINI

DIT que Mme [I] [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 de leurs demandes injustes et non fondées.

INFIRMER le jugement rendu le 14 février 2022 en ce qu’il a :

DÉBOUTE Mme [I] [N] de sa demande d’annulation des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019,

Et statuant à nouveau

ANNULER les résolutions n°9 et n°10 de l’assemblée générale réunie le 30 juillet 2019 approuvant les budgets prévisionnels du 01/06/2019 au 31/05/2020 et du 1/06/2020 au 31/05/2021, comprenant des dépenses d’espaces verts qui sont des charges communes générales

CONDAMNER le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments VII et VIII pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [I] [N] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens, distrait au profit de Maître Karine SUPPINI, Avocat, sur sa due affirmation.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Madame [N] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile comme injuste et non fondée.

Elle soutient:

— que les travaux votés lors de l’AG concernent la réfection de la toiture terrasse et non la réfection du parking souterrain, or le règlement de copropriété des bâtiments 7 et 8 indique qu’est partie commune générale les aménagements divers sur la dalle couverte des garages,

— que sur ledit parking les copropriétaires du bâtiment 6 y ont des places numérotées attribuées,

— que le syndicat secondaire ne peut décider de réaliser des travaux sur une partie commune générale,

— que les comptes de gestion communiqués avec la convocation à l’AG font état de charges relatives aux espaces verts, or ces derniers sont en application du règlement de copropriété des parties communes générales ne pouvant être retenues au titre du budget du syndicat secondaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019

Mme [N] sollicite l’annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, relatives à des travaux de réfection de l’étanchéité du parking aérien au motif qu’elles ont été soumises au vote des seuls copropriétaires des bâtiments VII et VIII, alors que lesdites résolutions visent à la conservation ou à l’utilisation de parties communes générales.

Il ressort de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établis le 7 juillet 1982 que le syndicat principal prendra naissance dès l’achèvement de l’un quelconque des bâtiments prévus et l’appartenance de 2 lots de ce bâtiment à des personnes différentes.

La compétence du syndicat principal sera tout d’abord limitée aux parties communes générales achevées lors de sa construction.

Elle sera progressivement étendue aux autres parties communes générales au fur et à mesure de leur terminaison.

Sont des parties communes dites générales celles qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires.

Le règlement de copropriété de la troisième tranche (bâtiment VII et VIII) établi le 6 décembre 1985 reprend la composition des parties communes générales à tous les copropriétaires et vise notamment la totalité du sol bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations de toutes espèces, les abords, les aménagements divers sur la dalle couverte des garages.

Ce règlement de copropriété n’évoque que le garage souterrain, dont il qualifie certains éléments de parties communes spéciales à tous les copropriétaires de boxes. Il n’évoque pas le parking aérien, dont il n’est pas établi qu’il s’agisse des aménagements divers sur la dalles couverte des garages.

Ainsi, le jugement entrepris est confirmée, eu égard à l’imprécision voire à la contradiction des états descriptifs de division, en ce qu’il a considéré que le parking aérien est une partie commune générale de la copropriété soumise à la gestion du syndicat principal et non à celle du syndicat secondaire LE REPRAT, non habilité à faire voter des travaux le concernant et en ce qu’il a fait droit à la demande d’annulation.

Sur la demande d’annulation des résolution 9 et 10

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Mme [N] sollicite l’annulation des résolution 9 et 10 de l’AG du 30 juillet 2019 visant l’approbation prévisionnelle du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 et 1er juin 2020 au 31 mai 2021 comportant des charges communes générales devant être votées et budgétisées par le syndicat principal.

Le compte de gestion pour opérations courantes relatif aux périodes concernées fait état de charges relatives aux espaces verts.

Or, il ressort du règlement de copropriété du 7 juillet 1982 que les espaces verts sont des parties communes générales, dont les dépenses relèvent de la compétence du syndicat principal et non du syndicat secondaire. Ces dépenses ne pouvaient valablement être votées par l’assemblée générale du 30 juillet 2019 du syndicat secondaire LE REPRAT.

En conséquence, le jugement entrepris est infirmé et les résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019 annulées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 LE REPRAT est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 14 février 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON

SAUF en ce qu’il a:

DEBOUTE Mme [N] de sa demande d’annulation des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019,

Statuant à nouveau,

ANNULE les résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des bâtiments 7 et 8 dits LE REPRAT du 30 juillet 2019,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 LE REPRAT pris en la personne de son syndic en exercice à régler à Mme [N] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des bâtiments 7 et 8 LE REPRAT pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e Karine SUPPINI, avocat,

DIT que Mme [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE