COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/353

Rôle N° RG 24/09281 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNN7U

[S] [C]

C/

[O] [X]

[N] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Donia DHIB

M^e Thibault STEPHAN de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 09 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02065.

APPELANT

Monsieur [S] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006750 du 10/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

né le 21 octobre 1988 à [Localité 6] ( Maroc), demeurant [Adresse 1] et exploitant d’une pizzeria sise15 [Adresse 8]

représenté par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [O] [X]

né le 06 mars 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Thibault STEPHAN de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ, avocat au barreau de TOULON

Madame [N] [X]

née le 24 juin 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Thibault STEPHAN de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteure

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte snus seing privé en date du 13 juillet 2017, monsieur [O] [X] et madame [N] [X] ont consenti à monsieur [S] [C] un bail commercial portant sur un local exclusivement destiné aux activités de pizzeria, snack, plats à emporter, situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 28 octobre 2022, un incendie a eu lieu dans le local commercial.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, M. [C] a fait assigner M. et Mme [X], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

— condamner M. et Mme [X] à faire procéder par toute entreprise de leur choix aux travaux nécessaires à la remise en état du local commercial, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

— ordonner la suspension de l’obligation au paiement des loyers de M. [C], locataire, de la date du sinistre jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état, permettant la reprise de l’exploitation commerciale ;

— condamner M. et Mme [X] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par M. [C] ;

— condamné M. [C] à payer à M. et Mme [X] la somme de 900 euros sur le fondement de1'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les bailleurs ne pouvaient être considérés comme débiteurs d’une obligation de procéder à la remise en état du local alors que l’incendie ayant provoqué sa destruction relevait de la responsabilité du locataire ;

— même si l’incendie était survenu par cas fortuit, les bailleurs n’avaient pas pour obligation de procéder à la remise en état des locaux dès lors que ceux-ci avaient été détruits en grande partie ;

— le versement d’une indemnité par l’assureur aux bailleurs n’avait pas pour effet de mettre à la charge de ceux-ci une obligation de remise en état des lieux ;

— aucun trouble manifestement illicite ne pouvait être imputé à M. et Mme [X] ;

— l’obligation de faire dont le locataire demandait l’exécution ne pouvait être considérée comme une mesure de remise en état s’imposant aux bailleurs au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ;

— la destruction du local ne pouvant être imputée aux bailleurs, le locataire ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution pour solliciter la suspension de son obligation au paiement du loyer ;

— le bail commercial avait pris fin de plein droit au jour de la destruction du local de sorte qu’il appartenait aux parties d’en tirer les conséquences juridiques.

Par déclaration en date du 18 juillet 2024, M. [C] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 17 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] conclut à la réformation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement M. et Mme [X], bailleurs, à faire procéder par toute entreprise de leur choix aux travaux nécessaires à la remise en état du local commercial, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

— ordonner la suppression de son obligation au paiement des loyers de la date du sinistre jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état, permettant la reprise de l’exploitation commerciale ;

— condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] expose, notamment, que :

— le juge des référés a statué sur la résiliation du contrat de bail, non soulevée par les bailleurs, de telle sorte qu’il a modifié l’objet du litige ;

— le local commercial n’a pas été entièrement détruit par l’incendie ;

— le coût des travaux de remise en état est d’un montant inférieur à la valeur du local commercial ;

— ainsi, la perte de la chose louée ne peut être caractérisée et la résiliation de plein droit du contrat de bail retenue ;

— la demande de résiliation du bail présentée pour la première fois en cause d’appel par les bailleurs est irrecevable ;

— les bailleurs n’avaient pas l’intention de solliciter la résiliation du bail avant l’ordonnance déférée ;

— ces derniers continuent de lui adresser des quittances de loyers et ont entrepris les travaux de remise en état ;

— les bailleurs avaient l’obligation d’entreprendre au plus vite les travaux permettant le rétablissement de leur locataire dans les locaux ;

— les travaux ont débuté ;

— les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer une chose conforme à l’objet du contrat en ne procédant pas aux travaux de remise en état alors qu’ils ont reçu une indemnisation ;

— leur manquement justifie la demande de suspension de l’obligation au paiement des loyers.

Par conclusions transmises le 18 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— déclarer M. [C] irrecevable en sa demande d’annulation de l’ordonnance déférée ;

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [C] de ses demandes ;

— condamner M. [C] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, M. et Mme [X] font, notamment, valoir que :

— le juge des référés n’a pas modifié l’objet du litige mais donner aux éléments factuels qui lui ont été soumis une qualification s’imposant indépendamment des arguments soulevés par les parties ;

— la décision de première instance n’a pas lieu d’être annulée d’autant que la demande d’annulation n’a pas été formulée dans l’acte d’appel ni reprise dans le dispositif des conclusions de l’appelant ;

— ils peuvent invoquer de nouveaux moyens en fait et en droit pour obtenir la confirmation de l’ordonnance déférée ;

— l’incendie est né dans le local exploité par M. [C], dans la réserve de bois se trouvant sous le four à pizza ;

— suite à l’incendie, le local commercial est inexploitable et non conforme à sa destination ;

— le montant des travaux à réaliser s’avère plus important que l’évaluation faite par l’expert mais aussi que la valeur vénale du local ;

— le contrat de bail doit être considéré comme étant résilié de plein droit du fait de la perte de la chose louée, celle-ci étant devenue inexploitable et non conforme à sa destination ;

— le locataire, responsable de l’incendie, ne peut se prévaloir d’un trouble manifestement illicite pour exiger l’exécution de travaux de remise en état par les bailleurs ;

— M. [C] ne paie plus le loyer du local commercial ;

— l’absence de réalisation des travaux repose sur des considérations légitimes et objectives à savoir l’absence de certitude du paiement par la compagnie Générali des frais non garantis par leur propre assurance et la nécessité d’obtenir plusieurs devis ;

— ils n’ont nullement manqué à leurs obligations ;

— il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des loyers avec effet rétroactif à la date de survenance du sinistre.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être relevé que M. [C] présente, dans le corps de ses conclusions, une demande d’annulation de l’ordonnance déférée mais qu’une telle demande ne figure pas dans le dispositif. Il présente aussi des développements sur l’absence de résiliation de plein droit du bail commercial et le débouté subséquent des bailleurs de leurs « demandes ».

Cependant, en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de telle sorte qu’elle n’est régulièrement saisie d’aucune demande d’annulation de la décision, pas plus que de résiliation du contrat de bail qui n’est pas sollicitée par les intimés.

— Sur la demande de réalisation de travaux de remise en état, sous astreinte :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu de l’article 1733 du même code, le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’espèce, M. et Mme [X], bailleurs, ont une obligation de procéder aux réparations du local commercial.

Toutefois, une telle obligation ne porte pas sur les réparations locatives ni sur celles consécutives à un incendie sauf si l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou encore si le feu a été communiqué par une maison voisine.

Aussi, M. [C] doit établir l’origine de l’incendie et plus particulièrement, le cas fortuit ou la force majeure ou encore la communication du feu par une maison voisine pour ne pas être considéré comme responsable de l’incendie et ainsi démontrer l’obligation des bailleurs à exécuter des travaux de remise en état.

Or, il ressort du rapport d’expertise réalisé par Stelliant expertise entreprise, mandatée par Générali Assurances, assureur de M. [C], que « l’état de destruction du local ne permet pas de déterminer la cause exacte du sinistre ». L’expert a émis l’hypothèse d’une escarbille venue mourir dans le stock de bûches ou un échauffement lié à la proximité entre le plancher du four et les bûches mais sans aucune certitude sur ces possibilités. Il affirme uniquement que le TGBT n’est pas à l’origine de l’incendie.

L’origine de l’incendie n’apparaît donc pas déterminée de telle sorte qu’il ne peut être retenue, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un cas fortuit ou d’une force majeure, la communication de l’incendie par une autre maison étant exclue puisque seul le local a brûlé.

Subséquemment, l’obligation pour les bailleurs de réaliser des travaux de remise en état du local, qui est indépendante de l’indemnisation versée par leur assurance, est sérieusement contestable.

Les conditions d’application de l’article 835 alinéa 1 ne sont pas remplies.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner à M. et Mme [X] l’exécution, sous astreinte, de travaux de remise en état des lieux loués.

— Sur la demande de suppression de l’obligation au paiement des loyers :

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

A titre liminaire, il doit être relevé que M. [C] ne vise dans ses conclusions que les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile de telle sorte que la cour doit analyser sa demande de suspension du paiement des loyers sous l’angle de l’obligation non sérieusement contestable et non de l’urgence à statuer.

En l’espèce, M. [C] invoque une exception d’inexécution en lien avec la non réalisation des travaux de remise en état par les bailleurs.

Toutefois, l’obligation pour les bailleurs de réaliser de travaux de remise en état étant sérieusement contestable, comme explicité précédemment, l’exception d’inexécution soulevée par M. [C] pour obtenir la suspension de son obligation au paiement du loyer ne relève nullement de l’évidence.

Par ailleurs, M. [C] cite l’article 1722 du code civil mais ces dispositions visent l’hypothèse d’une destruction totale ou partielle de la chose louée par cas fortuit.

Or, l’incendie dont la cause n’est pas déterminée ne s’analyse pas en un cas fortuit, les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité ne pouvant être caractérisés.

Aussi, il doit être retenu l’existence de contestations sérieuses de nature à faire obstacle à la suspension de l’obligation au paiement des loyers du preneur.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [C] à payer à M. et Mme [X] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [C], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 200 euros en cause d’appel.

M. [C] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [C] à verser à M. [O] [X] et Mme [N] [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [S] [C] de sa demande fondée sur les mêmes dispositions ;

Condamne M. [S] [C] aux dépens d’appel.

La greffière Le président