COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2026

N° 2026/115

Rôle N° RG 21/11670 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH46F

[V] [L] épouse [O]

[E] [O]

C/

[K] [G]

[Z] [T]

[N] [U]

S.C.P. [1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle HUREAUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 21 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00243.

APPELANTS

Madame [V] [L] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [O]

né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Michèle HUREAUX de la SELARL D’ASSOMPTION-HUREAUX, avocat au barreau de TARASCON

INTIMES

Monsieur [K] [G], notaire

demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [T], notaire

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [N] [U], notaire

demeurant [Adresse 4]

S.C.P. [1] NOTAIRES ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

demeurant [Adresse 4]

tous quatre représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026,

Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarascon le 21 mai 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclare irrecevable l’action de Mme [V] [L] épouse [O] et M. [E] [O] ;

' les condamne solidairement aux dépens ainsi qu’à verser à M. [U], à M. [G] et à la SCP [1], notaires, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel interjeté contre cette décision par les époux [O] le 30 juillet 2021, ayant intimé devant la cour MM. [G], [T], [U] et la SCP [1] ;

Vu les dernières conclusions des époux [O] en date du 5 septembre 2023, demandant à la cour de :

' déclarer l’appel recevable,

' vu l’article 2224 du code civil, réformer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action prescrite,

' vu la réalisation du dommage le 5 juillet 2013 et leur assignation délivrée le 31 janvier 2018, réformer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action prescrite, recevoir leur demande,

Statuant à nouveau :

' condamner les intimés solidairement au paiement de la somme de 95'000 euros en réparation du préjudice matériel, 10'000 euros en raison du préjudice subi dans leurs conditions d’existence,

' rejeter les demandes des intimés,

' les condamner solidairement à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Vu les conclusions de M. [G], M. [T], M. [U], notaires et de la SCP [1], en date du 27 janvier 2022, demandant à la cour de :

' vu les articles 2224 et 1240 du code civil,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions notamment en ce qu’il a déclaré l’action irrecevable,

' subsidiairement, si l’action était déclarée recevable, débouter les époux [O] de toutes leurs demandes,

' en tout état de cause et y ajoutant,

' condamner les époux [O], solidairement à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux [O] ont acheté, le 1er mars 2012, au prix de 152'000 euros, aux termes d’un acte dressé par M. [G], notaire, un ensemble immobilier sis dans la résidence [Adresse 5] à [Localité 1], le compromis relatif à cette vente ayant été passé le 9 novembre 2011.

Par acte authentique du 9 janvier 2018, ils ont revendu le bien au prix de 77'000 euros.

Ils reprochent aux notaires ayant établi les actes d’achat de ne pas les avoir informés de l’impossibilité d’établir leur résidence principale dans l’immeuble alors qu’ils prétendent avoir exprimé leur intention de ce chef à plusieurs reprises. Ils soutiennent n’avoir eu connaissance de cette impossibilité qu’aux termes d’une réunion de copropriétaires du 5 juillet 2013, puis lors d’une assemblée générale du 31 mars 2014 ayant refusé d’étendre la destination de l’immeuble à l’habitation et en particulier, à l’habitation permanente. Selon eux, la moins-value importante réalisée lors de leur revente résulte exclusivement de l’interdiction de destiner l’immeuble à la résidence principale.

La discussion opposant les parties porte sur deux points : la recevabilité de l’action au regard de sa prescription et son bien-fondé, la décision déférée n’ayant pas abordé le fond dès lors qu’elle a retenu la prescription de l’action.

Le jugement a, de ce chef, considéré que les époux [O] ne pouvaient pas ignorer, le 1er mars 2012 au plus tard, que la destination du logement qu’ils achetaient n’était pas celle de résidence principale ; il retient à cet égard qu’ils habitaient déjà les lieux, qu’ils savaient que de nombreux logements étaient occupés à l’année comme résidence principale, faisant abstraction de cette entorse au règlement.

Il relève qu’en page 9 de l’acte de vente, les acquéreurs reconnaissent avoir eu copie du règlement de copropriété, dont l’article 8, qui dispose que l’ensemble immobilier est destiné à l’hébergement de vacances uniquement ; qu’en page 2, ils reconnaissent également avoir reçu toutes explications utiles et que la désignation du bien comprend la mention de « cinq groupes de constructions destinées à l’hébergement de vacances ».

Il a, en conséquence, retenu que le délai de la prescription de l’action expirait le 1er mars 2017 alors que l’assignation introduisant le litige était en date du 31 janvier 2018.

Au soutien de leur appel, les époux [O] exposent essentiellement que la mention dans l’acte de la destination 'hébergement de vacances’ ne suffit pas à exclure l’habitation principale, d’autant qu’à la date de son établissement, la destination 'hébergement de vacances’ ne figurait pas à l’article R 123 ' 9 du code de l’urbanisme ; que le compromis de vente rappelle que l’acquéreur déclare que le bien sera affecté à l’usage d’habitation et qu’il n’est pas mentionné que l’habitation principale est prohibée ; que ce n’est pas parce qu’ils ont reçu copie du règlement de copropriété qu’ils ont été informés de l’interdiction d’établir leur résidence principale ; que leur connaissance des lieux et du règlement de copropriété n’est pas de nature à exonérer le notaire de son obligation de conseil et d’information ; que le point de départ du délai de la prescription doit être situé en juillet 2013, date à laquelle ils ont été informés de ce que la résidence principale était prohibée ; qu’il ne résulte aucunement des actes dressés par les notaires que l’habitation principale était prohibée et qu’ainsi, ils ignoraient l’impossibilité d’établir leur résidence principale dans l’immeuble acquis jusqu’à la réunion d’information du 5 juillet 2013 ; que la faute du notaire est d’autant plus établie que le certificat d’urbanisme informatif stipulait que l’habitation principale était prohibée ; que le notaire doit vérifier la concordance entre le règlement de copropriété, la nature des lots et leur affectation lorsque le vendeur déclare y avoir, lui-même, établi sa résidence principale.

Ils en concluent que la valeur de revente de l’immeuble est la conséquence exclusive de la prohibition totale d’établir sa résidence principale dans l’immeuble.

Il leur est opposé par les notaires que lorsqu’ils se sont portés acquéreurs, les époux [O] demeuraient déjà dans l’ensemble immobilier et qu’ils en connaissaient donc les caractéristiques ; que la clause 'désignation’ de l’acte authentique rappelle qu’il existe « cinq groupes de constructions destinées à l’hébergement de vacances » et qu’on ne peut être plus clair sur la destination de l’immeuble en cause ; que de surcroît, l’acte retranscrit, en pages 14 et 15, l’intégralité de la note d’urbanisme qui mentionne expressément que le bien dépend d’une zone dite ' urbaine à vocation de loisirs, de tourisme et de culture’ ; qu’enfin, les acquéreurs ont été destinataires, ainsi que leur acte le mentionne, en page 9, de la copie du règlement de copropriété qui ne souffre d’aucune ambiguïté sur la nature et composition de l’ensemble immobilier dans lequel se situe le bien acheté, et qui est constitué d’un village de vacances, des résidences locatives, Les résidences [V], d’un terrain destiné à recevoir un camping et un parc résidentiel de loisirs, d’un ensemble de 150 résidences locatives, d’un terrain affecté à des activités sportives et équestres avec manège couvert, d’un terrain recevant le centre de vie du programme, d’un terrain destiné à l’implantation d’équipements sportifs de plein air, des terrains divisés en trois parties à l’entrée du domaine pour aménager des espaces verts, des aires de jeux et où il est envisagé d’édifier des logements locatifs de vacances ou des résidences pour le troisième âge.

Ils prétendent, en conséquence, que les acquéreurs ont eu connaissance au plus tard le 1er mars 2012 de la situation exacte de l’immeuble de sorte que leur action est prescrite.

Sur le fond, le notaire conclut à l’absence de faute, soulignant que l’affectation à la destination de résidence de tourisme est clairement mentionnée à l’acte ; qu’au surplus, les époux [O] ne démontrent pas avoir acquis le bien à l’effet de le destiner exclusivement à leur résidence principale ; que le lien de causalité nécessaire n’est pas établi dans la mesure où d’autres circonstances tenant au marché de l’immobilier et à l’état de la résidence peuvent influer sur la baisse du prix de revente ; que les époux [O] ont pris la décision de revendre leur bien sans que leur occupation ne soit remise en cause et qu’aucun élément probant n’est produit de nature à justifier le préjudice requis.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription de l’action court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime, celle-ci devant avoir connaissance des faits et actes lui permettant d’exercer son droit.

En l’espèce, il résulte des circonstances de passation de la vente, de l’analyse de l’acte authentique et des éléments y conventionnellement stipulés au jour de sa conclusion, le 1er mars 2012, que :

— les époux [O] avaient déjà installé leur résidence principale dans cet ensemble immobilier avant même de se porter acquéreurs du bien en cause ;

— ils y reconnaissent avoir reçu copie du règlement de copropriété, or, en page 8 dudit règlement, l’article 3 fait état d’une division du terrain en plusieurs zones, lesquelles ne sont consacrées qu’à des constructions ou équipements de vacances et loisirs, à savoir : 'village de vacances, les villages du soleil, résidence hôtelière équipée de locaux d’animation, de réunion et de restauration et comportant diverses installations de sport et de détente, d’une capacité de 250 lits résidences locatives Les résidences [V], ensemble de 150 studios, cabines et logements deux pièces, d’une capacité de 750 lits, un terrain destiné à recevoir un terrain de camping, et un parc résidentiel de loisirs ou un village de vacances ou des résidences locatives ou une combinaison de types hébergement de vacances et de loisirs, un ensemble de 150 résidences locatives, un terrain affecté à des activités sportives et équestres, un terrain affecté à un centre de vie avec bar restaurant, salle de réunion, etc, un terrain destiné à l’implantation d’équipements sportifs de plein air, des terrains divisés en trois parties, à l’entrée du domaine, pour aménager des espaces verts, des aires de jeux et où il est envisagé d’édifier des logements locatifs de vacances ou des résidences pour le troisième âge’ ;

' en page 9 de ce règlement, figure une clause relative aux 'occupations du sol interdites’ qui prévoit : « application de l’article NAF 1 du POS : sont, en outre, interdites les constructions à usage de résidences principales ( souligné par nous) à l’exception de celles destinées au logement des personnes dont la présence est nécessaire pour assurer le fonctionnement des établissements, services et installations et les activités étrangères à la destination des terrains fixés par le plan de composition du lotissement',

' l’acte de vente mentionne au titre de la désignation du bien : « sur la commune de [Localité 1] [V] : dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Les hameaux de [V] comprenant cinq groupes de constructions destinées à l’hébergement de vacances (souligné par nous) avec voirie de desserte et parking »,

' en pages 14 et 15 de l’acte de vente, l’intégralité de la note d’urbanisme est énoncée dans les termes suivants : « Zone urbaine à vocation de loisirs, de tourisme de culture. Secteur UFI constitué de terrains équipés réservés à l’accueil des installations liées au sport, aux loisirs, au tourisme, à l’éducation et à la culture, y compris les implantations du village de vacances familiales, des parcs résidentiels de loisirs, des résidences touristiques. »

Ces clauses sont claires et dénuées d’ambigüité quant à la destination de l’ensemble dans lequel la résidence [Adresse 5] est implantée, celle-ci étant, en outre, expressément reprise à la désignation du lot précisément vendu aux époux [O], qui énonce bien que l’appartement fait partie d’immeubles destinés à 'l’hébergement de vacances'.

La note d’urbanisme, qui concerne l’intégralité de la zone, réitère la particularité de la destination des immeubles y implantés.

Les éléments figurant au règlement sur la division du terrain en sous-zones donnent, en page 8, à chacune de celles-ci une vocation d’hébergement de tourisme ou locative, étant plus spécifiquement relevé que pour les résidences [V], la qualification de « résidences locatives » y est aussi expressément mentionnée.

Enfin, la page 9 interdit expressément « les constructions à usage de résidences principales ».

L’ensemble de ces stipulations, par leur clarté, par leur réitération quant à cette destination de résidence de tourisme ou résidence de vacances tant au titre du paragraphe 'Désignation’ que du paragraphe relatif au certificat d’urbanisme dans l’acte de vente, qu’au titre du règlement de copropriété, ne sauraient donc être considérées comme de simples clauses de style, étant, en outre observé que le terme destination 'hébergement de vacances', énoncé dans la désignation du bien acquis, exclut explicitement la destination de résidence à titre principal ou celle 'd’habitation à titre permanent', et ce, quand bien même aucune interdiction d’une habitation à titre principal n’est formellement édictée à ce paragraphe, celle-ci figurant, en toute hypothèse, en page 9 du règlement.

La cour relève d’ailleurs à ce propos que les appelants reconnaissent, eux-mêmes, page 9 de leurs conclusions, dans le cadre de la discussion au fond, qu’il « ressort expressément du certificat d’urbanisme informatif sollicité par le notaire que l’habitation principale y était prohibée », contredisant leurs développements précédents relatifs à la prescription, contenus en page 7 de leurs mêmes conclusions aux termes desquels ils mentionnent : « il ne résulte donc aucunement des actes dressés par les notaires que l’habitation principale y était prohibée »

La circonstance tirée par les appelants de ce qu’ils n’auraient réellement connu l’interdiction d’habiter à titre principal qu’à l’occasion des réunions tenues dans l’ensemble immobilier Les hameaux de [V] postérieurement à leur acquisition ne saurait amener la cour à fixer le point de départ du délai de la prescription à ces dates dès lors :

— d’une part, que ces réunions n’ont édicté aucune interdiction de la destination à usage d’habitation principale qui existait déjà, vu les éléments contenus à leur titre, mais seulement refusé d’étendre la destination d’un immeuble qui était à usage locatif à l’habitation permanente,

— d’autre part, qu’il résulte des observations ci-dessus qu’ils avaient les moyens de connaître cette interdiction par les termes de l’acte du 1er mars 2012 et ceux des pièces y annexées.

Le moyen encore invoqué au visa de ce que l’hébergement de vacances ne figure pas dans la liste des destinations possibles d’un immeuble, telles qu’énoncées à l’article R 123 ' 9 du code de l’urbanisme, est, dans ce contexte, également inopérant.

Il en va de même du fait qu’il ne pourrait se déduire de la remise de la copie du règlement de copropriété que les époux [O] auraient été informés de l’interdiction d’établir une résidence principale dans le bien acheté car par cette remise, par les mentions claires de cet acte et par celles également sans équivoque de leur titre, il disposaient précisément des moyens de connaître cette interdiction, le grief tiré de ce que le notaire aurait, de ce point de vue, omis son devoir de conseil relevant du débats au fond.

La date du 1er mars 2012, à laquelle il est ainsi suffisamment établi que les époux [O] pouvaient connaître la destination exacte de l’immeuble ainsi que le préjudice que celle-ci était susceptible de générer, constitue donc le point de départ du délai de la prescription quinquennale.

Il en résulte que l’assignation délivrée le 31 janvier 2018 est tardive.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a déclaré l’action des époux [O] irrecevable ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

En raison de leur succombance, les époux [O] seront condamnés in solidum à supporter les dépens et déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. [G], M. [U] et la SCP [1], ensemble.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Tarascon le 21 mai 2021 ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [V] [L] épouse [O] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [V] [L] époux [O] à payer à M. [K] [G], M. [N] [U], et à la SCP [1], ensemble, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Condamne in solidum Monsieur et Madame [O] à supporter les dépens de la procédure d’appel et en ordonne la distraction au profit de l’avocat en ayant fait la demande.

La greffière La présidente