Cour d'appel d'Angers, 1ère chambre section a, 21 septembre 2010, n° 09/00710

COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

CLM/IM

ARRET N° 349

AFFAIRE N° : 09/00710

Jugement du 13 Janvier 2009

du Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 08/5037

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2010

APPELANT :

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

(bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle (15 %) numéro 09/005487 du 25/11/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ANGERS)

représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour

assisté de M^e François GAUTIER, avocat au barreau du MANS

INTIMES :

Monsieur T-U X

'La Pinsonnière'

XXX

Madame I J épouse X

'La Pinsonnière'

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistés de M^e T-Yves BENOIST, avocat au barreau du MANS

Madame C D épouse Y

XXX

XXX

non assignée, n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2010 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame O-P, conseiller chargé du rapport.

Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 15 février 2010, Madame B et Madame O-P, conseillers.

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 21 septembre 2010 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 28 novembre 2007 par l’entremise de la société Bellessort et associés, M. T-U X et M^me I R J, son épouse, ont vendu à M. E Y et à M^me C D, son épouse, sous diverses conditions suspensives dont celle relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 169 800 €, une propriété située commune de Parennes (72), 'La Pinsonnière', comportant une fermette à usage d’habitation, des dépendances, cour et terrain, le tout cadastré section XXX, 392, 393, 394, 395 et 403 pour une contenance totale de 1 ha 26 a.

Cette vente était consentie moyennant le prix principal de 150 000 €, la date limite de réitération de la vente étant fixée au 29 février 2008.

Par courrier du 8 février 2008, auquel était joint le refus de prêt notifié aux époux Y le 4 février précédent par la société GE Money Bank, la société Bellessort et associés a fait connaître aux époux X que la condition suspensive relative au financement n’étant pas remplie, le compromis était caduc et qu’elle recherchait un nouvel acquéreur.

Par acte du 8 octobre 2008, M. et M^me T-U X ont fait assigner M. et M^me K Y en paiement de la somme de 15 000 €, représentant le montant de la clause pénale stipulée à l’acte de vente en cas de refus d’une partie de réitérer la vente par acte authentique.

Par jugement réputé contradictoire du 13 janvier 2009 auquel le présent renvoie pour un ample exposé, le tribunal de grande instance du Mans a condamné M. et M^me K Y à payer à M. et M^me T-U X la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts et une indemnité de procédure de 1 000 €.

Par déclaration du 3 avril 2009, M. K Y a relevé appel de cette décision.

Il a, ainsi que M. et M^me T-U X, constitué avoué et conclu.

M. K Y n’a pas déféré à l’injonction qui lui a été délivrée par le conseiller de la mise en état le 24 juin 2009, d’avoir à faire assigner M^me C D épouse Y en cause d’appel pour le 9 octobre 2009 au plus tard.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mai 2010 sans que M^me C D épouse Y ait constitué avoué ni conclu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par M. K Y le 17 décembre 2009, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris ;

— à titre principal, de débouter M. et M^me T-U X de leurs prétentions et de le décharger des condamnations prononcées contre lui au motif que la condition suspensive relative à l’obtention du financement ne s’est pas réalisée ;

— à titre subsidiaire, en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, de réduire à la somme d’un euro le montant de la clause pénale au motif qu’elle apparaît manifestement exorbitante en ce qu’il est démontré que lui et son épouse ont bien essuyé un refus de prêt dès le 4 février 2008 et que les vendeurs ne justifient d’aucun préjudice ;

— en toute hypothèse, de condamner M. et M^me T-U X à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’appelant soutient que lui et son épouse ont bien accompli toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive afférente à l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l’acquisition litigieuse mais qu’ils se sont vus opposer un refus le 4 février 2008 ; que le court délai qui s’est écoulé entre cette date et le 9 janvier 2008, date à laquelle expirait le délai de quarante jours qui leur était imparti pour déposer leur demande de prêt, établit suffisamment qu’ils ont bien respecté ce délai ; que la condition suspensive est dès lors défaillie sans faute de leur part.

Il ajoute que les intimés sont défaillants à rapporter la preuve, qui leur incombe, de ce que lui et son épouse auraient empêché la réalisation de la condition suspensive.

Il soutient encore que la stipulation de l’acte de vente leur faisant obligation de constituer un dossier de demande de prêt et de le déposer auprès d’un organisme bancaire dans les quarante jours de la signature de l’acte doit être déclarée nulle en ce qu’elle ajoute aux conditions de l’article L 312-16 du code de la consommation.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par M. et M^me T-U X le 4 mai 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de déclarer irrecevable l’appel formé par M. K Y au motif qu’il n’a pas fait assigner M^me C D épouse Y en dépit des prescriptions de l’article 908 du code de procédure civile et de l’injonction qui lui a été délivrée à ce titre ;

— en tout cas, de le débouter de son appel et de confirmer purement et simplement le jugement entrepris ;

— à tout le moins, avant dire droit, d’enjoindre à l’appelant de justifier aux débats du dépôt, dans le délai qui était contractuellement imparti aux acquéreurs, d’une demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles, et de toutes diligences faites aux fins d’octroi du prêt convenu ;

— de le condamner à leur payer une indemnité de procédure de 2 000 € en cause d’appel et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au fond, les intimés font valoir que M. Y opère un renversement de la charge de la preuve et que c’est à lui qu’il incombe de justifier de l’exécution des diligences nécessaires à l’accomplissement de la condition sous laquelle il était obligé. Ils estiment que la réponse négative, très tardive et peu explicite de la société GE Money Bank ne suffit pas à rapporter cette preuve et qu’elle ne permet pas d’établir le motif du refus opposé.

Ils soulignent qu’ils ont de sérieuses raisons de s’interroger sur les diligences accomplies dans la mesure où les époux Y apparaissent désormais séparés et où seul le mari est venu s’installer dans la Sarthe.

Ils contestent que les stipulations contractuelles afférentes au délai de dépôt de la demande de prêt soient contraires aux dispositions protectrices, pour l’acquéreur, de l’article L 312-16 du code de la consommation, dès lors que le délai convenu est supérieur au délai minimum imparti par la loi.

Pour s’opposer à la demande de réduction, ils rétorquent qu’une indemnité forfaitaire n’est pas soumise à la preuve d’un préjudice, qu’à supposer établi que l’indemnité litigieuse relève des dispositions de l’article 1152 du code civil, son montant n’apparaît pas manifestement excessif en ce qu’elle correspond à 10 % du prix convenu et qu’ils ont engagé, en pure perte, des frais de déménagement et de location et subi un préjudice moral lié au revirement tardif des acquéreurs motivé, selon eux, par leur séparation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’assignation de M^me C D épouse Y

Attendu qu’aux termes de sa déclaration d’appel formée le 3 avril 2009, M. K Y a certes dirigé son appel également à l’encontre de M^me C D épouse Y, co-défenderesse en première instance ; que cette dernière a donc la qualité d’intimée en ce qu’elle est mentionnée dans l’acte d’appel ;

Attendu que l’article 908 du code de procédure civile dispose : 'Lorsqu’une partie, sur la lettre adressée par le greffe, n’a pas constitué avoué, l’appelant l’assigne en lui signifiant la déclaration d’appel. L’assignation indique, à peine de nullité, que faute pour le défendeur de constituer avoué dans le délai de quinze jours, il s’expose à ce qu’un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.' ;

Attendu que, contrairement à ce que soutiennent M. et M^me T-U X, ces dispositions ne sont pas prescrites à peine d’irrecevabilité de l’appel lui-même ; que si le fait que M. K Y n’ait pas fait assigner M^me C D épouse Y en cause d’appel porte atteinte à la règle posée par l’article 14 du code de procédure civile selon laquelle 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée’ et interdit l’examen de toute demande qui serait formée contre elle, il ne rend pas l’appel irrecevable ;

Attendu qu’en l’espèce, aucune demande n’est formée par M. K Y contre M^me C D épouse Y ; et attendu, ceux-ci étant codébiteurs solidaires à l’égard des vendeurs puisque la solidarité entre plusieurs vendeurs ou acquéreurs est expressément stipulée aux termes du paragraphe intitulé 'AUTRES CONDITIONS’ de l’acte signé le 28 novembre 2007, et la solidarité passive ayant pour effet de permettre la coreprésentation des débiteurs solidaires, que monsieur E Y a parfaitement la faculté d’agir seul contre les vendeurs en cause d’appel en représentant M^me C D épouse Y ;

Que la fin de non recevoir soulevée par M. et M^me T-U X doit en conséquence être rejetée et l’appel formé par M. K Y déclaré recevable ;

Sur la demande en paiement de la clause pénale et sur la demande en réduction de son montant

Attendu que, selon l’article 1178 du code civil, 'La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement';

Attendu qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité, en déposant une demande dans le délai convenu, un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans l’acte de vente sous conditions suspensives ;

Attendu qu’aux termes de l’acte du 28 novembre 2007, la vente litigieuse a été conclue sous la condition suspensive, stipulée au seul profit des acquéreurs, de l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt portant sur un montant maximum de 169 800 €, remboursable au taux maximum hors assurance de 5,10 %, sur une durée maximum de vingt-cinq années ;

Que les acquéreurs s’obligeaient à constituer leur dossier et à le déposer auprès de tout organisme prêteur au plus tard dans le délai de quarante jours à compter de la signature de l’acte et à justifier au vendeur ou au rédacteur de l’acte sous seing privé de toute offre de prêt dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de la réception de l’offre ;

Attendu que l’article III intitulé 'Non réalisation des conditions suspensives', du titre relatif aux 'CONDITIONS SUSPENSIVES', prévoit que, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives est imputable à l’acquéreur, en raison, notamment, de sa faute, sa négligence, ou d’un abus de droit de sa part, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts ;

Attendu, s’agissant de la clause pénale, qu’elle est stipulée, en ces termes, au titre intitulé 'ACTE AUTHENTIQUE', lequel prévoit une réitération devant notaire au plus tard le 29 février 2008: 'Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes, et devra en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 15 000 €.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 15 000 €.' ;

Attendu que, pour condamner les époux Y au paiement de cette somme en application des dispositions de l’article 1178 du code civil, le tribunal a retenu que, s’il ne pouvait pas leur être reproché d’avoir sollicité un prêt portant sur un capital d’un montant inférieur à celui 'maximum’ stipulé à l’acte, ils étaient défaillants à justifier de ce qu’ils avaient bien satisfait à leur obligation de déposer, dans les quarante jours de la signature de l’acte, des demandes de prêt conformes aux prévisions contractuelles ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 312-16 du code de la consommation, lorsque l’acte de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ;

Attendu que la clause contenue dans l’acte du 28 novembre 2007, imposant aux époux Y de déposer la ou les demande(s) de prêt nécessaire(s) au financement de leur acquisition dans les quarante jours de la signature de l’acte est valable en ce que, stipulant un délai plus long que celui prévu à l’article L 312-16 du code de la consommation, elle n’impose pas aux acquéreurs des obligations de nature à accroître les exigences légales ; que le moyen pris de la nullité de cette clause doit donc être écarté ;

Attendu, comme l’a relevé le premier juge, qu’il résulte des pièces produites par les vendeurs que, le 8 février 2008, l’agence immobilière Bellessort Immobilier leur a transmis le courrier en date du 4 février précédent aux termes duquel la société GE Money Bank a fait connaître à M. et M^me E Y, sans plus d’explications, qu’il ne lui était pas possible de donner une suite favorable à leur 'demande de prêt d’une durée de 300 mois et d’un montant de 160 000 € portant sur un bien sis commune de XXX’ ;

Attendu, le capital emprunté de 169 800 € étant stipulé par l’acte de vente sous conditions suspensives comme un montant maximum, que c’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’il ne pouvait pas être fait grief aux époux Y d’avoir sollicité un prêt portant sur un capital de 160 000 € ;

Attendu, en outre, l’acte de vente prévoyant que les acquéreurs solliciteraient un ou plusieurs prêts, qu’il ne saurait leur être reproché d’en avoir sollicité un seul ;

Attendu, s’agissant du délai de quarante jours imparti aux époux Y pour constituer le dossier de prêt et le déposer auprès d’un organisme bancaire, qu’il ne fait pas débat qu’il expirait le 9 janvier à minuit ; attendu qu’au moment de la signature de l’acte de vente, les acquéreurs habitaient à Lunel, dans l’Hérault, adresse à laquelle leur a été expédiée la réponse de la banque contactée ; que leur demande de prêt a été traitée par un service de la société GE Money Bank situé à Paris, 'La Défense’ ; attendu qu’au regard de ces données géographiques, il résulte suffisamment du délai, plus que raisonnable, qui s’est écoulé entre le 9 janvier, date d’expiration du délai de quarante jours, et le 4 février 2008, date d’envoi de la réponse négative de la banque, que les époux Y ont bien déposé leur demande de prêt dans le délai qui leur était contractuellement imparti ;

Attendu qu’il est ainsi suffisamment établi que les époux Y ont bien déposé, dans le délai convenu, une demande de prêt conforme aux caractéristiques décrites dans l’acte de vente sous conditions suspensives ;

Attendu qu’il est justifié du refus de prêt et de sa transmission sans délai à l’agence immobilière, laquelle a été mise à même de le porter à la connaissance des époux X dès le 8 février 2008, soit au moins vingt jours avant la date fixée comme terme à la réitération de la vente par acte authentique ; qu’il résulte de ces circonstances que les acquéreurs, obligés sous condition suspensive, ont fait preuve de loyauté à l’égard des vendeurs dans la gestion de leur demande de prêt;

Attendu, la preuve étant rapportée que les époux Y ont bien déposé, dans le délai convenu, une demande de prêt conforme aux caractéristiques décrites dans l’acte de vente sous conditions suspensives, que c’est aux vendeurs qu’il incombe de démontrer que le refus opposé procède d’une faute ou d’une négligence de leur part ; or attendu que cette preuve n’est pas rapportée ; qu’en effet, si M. E Y et M^me C D épouse Y sont bien tous deux désormais domiciliés dans la Sarthe, mais à deux adresses différentes, aucun élément objectif ne permet d’accréditer la thèse des intimés selon laquelle ils auraient en réalité abandonné leur projet d’acquisition en raison de difficultés conjugales et de leur séparation ;

Attendu que le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a retenu que la condition suspensive devait être réputée accomplie à raison de l’obstacle mis par les époux Y à sa réalisation et a condamné ces derniers à payer aux époux X la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts ; que, la condition suspensive étant défaillie à raison du refus de prêt opposé aux acquéreurs, les vendeurs doivent être déboutés de leur demande ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu, l’appelant prospérant en son recours, que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux Y aux dépens de première instance et à payer à M. et M^me T-U X la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les intimés seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer tant en première instance qu’en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par défaut,

Déclare M. K Y recevable en son appel ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me T-U X de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne M. et M^me T-U X aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF F. VERDUN