Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 13 décembre 2016, n° 14/01970

COUR D’APPEL D’ANGERS CHAMBRE A – CIVILE ACM/MR/SC

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 14/01970

Jugement du 15 Avril 2014

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 12/03362

ARRET DU 13 DECEMBRE 2016

APPELANT :

Monsieur D Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Daniel CHATTELEYN de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 14350 et M^e Olivier ELBAZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES :

Société LA QUEURIE Y agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

SAS STELLIUM IMMOBILIER venant aux droits de la société OMNIUM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentées par M^e Jacques VICART, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 15432 et M^e Hervé JEANJACQUES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE NORD venant aux droits de la Société Financière de Crédit Immobilier de J K-L prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Christian NOTTE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00021450 et M^e B DELFLY, avocat plaidant au barreau de LILLE

SA CNP ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel NOBILET de la SCP NOBILET – LAMBALLE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 212255

Monsieur B X

XXX

XXX

Assigné, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 Octobre 2016 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame MONGE, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

M. GAMEIRO, Vice-Président Placé

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : par défaut

Prononcé publiquement le 13 décembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~

La société La Queurie a conçu et fait réaliser au Mans une résidence à destination locative dont la vocation est d’être proposée à l’investissement de particuliers dans un but de défiscalisation.

Le 30 juillet 2007, M. D Z, ingénieur du son, démarché par M. B X, se présentant comme conseiller en investissement indépendant, mandaté par la société Omnium Conseil, a signé un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement situés dans cet immeuble en copropriété dénommé Résidence 'le manoir de Mathilde’ route de Beauge au Mans pour un prix de 108.330,00 €.

Ces biens immobiliers constitués des lots n° 132 et 251 de la copropriété étaient destinés à être proposés à la location pour un loyer mensuel de 361 € par l’intermédiaire de la société Omnium Gestion.

Etait prévu à l’acte le versement immédiat d’un dépôt de garantie de 1 500 €.

Ce contrat préliminaire a été notifié à M. Z par la Y La Queurie par LRAR du 31 août 2007 remise le 10 septembre 2007.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé par acte du 8 avril 2008 au rapport de Maître A, notaire au Mans.

L’acquéreur a payé comptant en la comptabilité du notaire la somme de 37.915,50 €, ladite somme provenant d’une fraction du prêt immobilier.

Ce prêt d’un montant de 113.060 € avec intérêts au taux révisable de 5,20 % l’an a été contracté par acte authentique du même jour auprès de la société financière de crédit immobilier de J K-L et M. Z a adhéré au contrat d’assurance groupe conclu par le prêteur avec la SA CNP Assurances pour couvrir les risques décès-invalidité.

L’immeuble a été livré fin 2009.

M. Z a conclu un mandat d’administration au profit de la société Omnium Gestion ainsi que des garanties couvrant l’ensemble des risques locatifs auprès de la SA GAN Eurocourtage.

Il a bénéficié de ces garanties durant une période de vacance locative puis il a signé par l’intermédiaire d’Omnium Gestion, le 16 mars 2010, un contrat de bail de 3 ans pour un loyer de 330 €.

Contestant les conditions de cette acquisition dont l’objectif était la défiscalisation, M. Z a fait assigner par actes des 23 et 27 août et 3 septembre 2012 la Y La Queurie, les sociétés Omnium Finance, Stellium Finance anciennement nommée Omnium Conseil, Crédit Immobilier de France Nord

(CIFN) venant aux droits de la société financière de Crédit Immobilier de J K-L, CNP Assurances et M. B X devant le tribunal de grande instance du Mans en annulation des contrats et en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 15 avril 2014, le tribunal de grande instance du Mans a mis hors de cause la SAS Omnium Finance, débouté M. Z de toutes ses demandes et l’a condamné à payer la somme de 1 000 € à chacune des sociétés venderesses sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. D Z a fait appel du jugement le 29 juillet 2014.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

—  12 juin 2015 CIFN,

—  14 juin 2016 la SCI La Queurie et la SAS Stellium Immobilier,

—  12 août 2016 la SA CNP Assurances,

—  12 février 2015 M. Z,

qui peuvent se résumer comme suit.

Monsieur D Z conclut à l’infirmation du jugement.

Il sollicite l’annulation du contrat de réservation en application des articles

L. 121-23, L. 121-24, R. 121-4 à R. 121-6 du code de la consommation.

Il demande à la cour de constater qu’il a été victime de manoeuvres dolosives et de manquements aux devoirs d’information et de mise en garde, sans lesquelles il n’aurait pas contracté.

Il conclut :

— à l’annulation ou à défaut à la résolution des contrats de réservation et de vente pour vice du consentement et à la publication de l’arrêt ;

— à la condamnation de la société La Queurie à lui restituer les sommes versées soit 105.988,63 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts et demande à la cour de dire que la restitution des biens immobiliers par M. Z sera subordonnée au règlement préalable de cette somme ;

— au prononcé de la nullité du prêt 'Rendez-vous’ ainsi que du contrat CNP Assurances ;

— à ce que soit ordonnée la restitution par M. Z à CIFN du capital prêté de 113.060 € sous déduction de l’apport personnel, des fractions de capital amorties à ce jour, des intérêts contractuels, des frais de dossier, de cautionnement, et de primes d’assurance versées soit la somme de 74.918,71 € arrêtée au 1^er février 2015 à parfaire au jour de l’arrêt.

Il demande à la cour de dire et juger que M. X, la société Stellium Immobilier et la CIFN ont commis des fautes délictuelles engageant leur responsabilité à son égard et de les condamner in solidum à lui verser 1 810 € au titre de l’impôt foncier 2010/2014, 2 844,64 € au titre des honoraires, frais et charges de copropriété, 1 009,00 € au titre des honoraires et frais Century,

12.000 € au titre du préjudice moral et 30.000 € au titre du préjudice financier, le tout à parfaire au jour de l’arrêt.

Il conclut à la condamnation du CIFN à lui verser 56.000 € à titre de perte de chance de ne pas contracter pour manquement à son obligation de mise en garde et il demande à conserver à titre de dommages-intérêts complémentaires les loyers échus et réglés. Il sollicite capitalisation des intérêts échus.

Il conclut au débouté de toutes parties de tous appels incidents et sollicite enfin condamnation in solidum de Stellium Immobilier, CIFN, M. X et Y

La Queurie à lui verser 12.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Il conteste la prescription qui lui est opposée dès lors que le contrat de réservation est du 29 Août 2007 et l’assignation aux fins de nullité du 23 août 2012.

Au soutien de cette action et en premier lieu, il fait état de la nullité du contrat de réservation conclu en vertu d’un démarchage à domicile pour non respect du code de la consommation : il relève une absence de précision sur les conditions de l’acquisition à crédit et une absence d’indication du taux nominal de l’intérêt et du TEG, des irrégularités multiples du bordereau de renonciation, une irrégularité tenant à la demande d’un chèque de dépôt de garantie le jour même de la signature.

Il ajoute que le contrat portant sur une transaction sur un immeuble, la carte professionnelle d’agent immobilier était indispensable et M. X n’en disposait pas.

Il fait valoir en outre que le chèque d’apport de 1 500 € n’a jamais été encaissé par Maître A alors qu’il devait être remis sur un compte spécial ce qui entraîne également la nullité du contrat de réservation.

Il soutient que si le contrat de réservation a un caractère facultatif, il n’en demeure pas moins une vente sous condition suspensive à laquelle on ne peut dénier toute valeur, que l’acte authentique n’en est que la conséquence et qu’en l’absence de contrat de réservation ou si ce contrat est nul, le délai de rétractation édicté par le code de la construction n’a jamais commencé à courir.

Il soutient que les prescriptions du code de la consommation sont d’ordre public et sont sanctionnées par la nullité du contrat que ne peut couvrir l’acte authentique.

Il fait état également de tromperie sanctionnée par la nullité pour dol et explique que le projet a été mené sans la moindre étude d’attractivité au vu de prétendues études, que le prix de vente est manifestement surévalué et qu’il était allégué faussement une demande locative forte.

En conséquence de l’annulation du contrat préliminaire et de l’acte de vente, il sollicite nullité des contrats de prêt et d’assurance.

Contestant disposer de la qualité d’emprunteur averti, il reproche à la société Stellium Immobilier et à M. X de ne pas avoir vérifier ses capacités financières et à tout le moins de ne pas l’avoir mis en garde sur les conséquences de l’opération : il se réfère à leur obligation de conseil et d’information renforcée.

Il avance le même grief à l’encontre de la banque.

Il sollicite l’indemnisation d’un ensemble de préjudices.

La SCI La Queurie et la SAS Stellium Immobilier, prenant acte que la SAS Omnium Finance visée au dispositif des conclusions de M. Z n’avait pas été intimée dans le présent appel demandent à la cour :

A titre liminaire – de dire et juger tardive et sans effet la rétractation tentée par l’appelant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 février 2015 sur le fondement des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— de dire et juger prescrites les critiques portant sur la forme du contrat préliminaire du 30 juillet 2007, formulées à l’encontre notamment de la société

La Queurie et de la SAS Stellium Immobilier par M. D Z ainsi que toutes prétentions indemnitaires constituant l’accessoire de ses critiques ;

A titre principal

— de débouter M. D Z de l’ensemble de ses demandes d’annulation du contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement du

8 avril 2008 formulées à l’encontre notamment de la société La Queurie et de la SAS Stellium Immobilier ;

— de débouter M. D Z de l’ensemble de ses prétentions indemnitaires constituant l’accessoire de sa demande principale d’annulation ;

A titre subsidiaire,

— de débouter M. D Z de toutes ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SAS Omnium Finance, de la Y La Queurie et de la SAS Stellium Immobilier ;

— de débouter la SA CNP Assurances de toutes ses demandes indemnitaires et en particulier celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des sociétés Y La Queurie et SAS Stellium Immobilier ;

En tout état de cause et reconventionnellement,

— de condamner l’appelant à payer à la Y La Queurie et à la SAS Stellium Immobilier 2 500 € HT x 2 au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ces intimés rappellent à titre liminaire qu’il convient de distinguer la SAS Stellium Immobilier aux droits d’Omnium Conseil de la SAS Cabinet immobilier conseil et gestion anciennement dénommée Omnium Gestion.

Ils font valoir ensuite que la rétractation du 17 février 2015 de M. Z en cours de procédure est tardive dès lors que le contrat préliminaire lui a été notifié par LRAR du 31/8/2007 notifié le 10/9/2007 et que la vente a été consacrée par acte authentique rappelant par ailleurs le respect des prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction.

Ils concluent ensuite que les griefs de forme portés par M. Z à l’encontre du contrat préliminaire facultatif du 30 juillet 2007 sont irrecevables comme prescrits.

Ils soutiennent en outre que les griefs tenant au fait que les informations du formulaire détachable figurent sur un seule face et non deux, qu’il a été ajouté à la mention 'annulation de commande’ prévue par le code de la consommation celle de 'faculté de renonciation et de rétractation’ et aux polices utilisées dans le formulaire pour les dispositions concernant la computation du délai non soulignées ou rédigées en gras (art R. 121-4 à R. 121-6 du code de la consommation) ressortent d’un juridisme pointilleux et doivent être considérés comme vains. Ils soulignent que M. Z ne peut solliciter la nullité aux motifs qu’il lui aurait été réclamé un acompte de 1 500 € avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours : ils indiquent qu’il n’apporte aucun élément sur la date à laquelle ce chèque émis à l’ordre de M^e A notaire a été encaissé et observent qu’aucune sanction de nullité n’est attachée à un éventuel manquement s’il était considéré qu’un chèque non encaissé constituait le 'versement’ ou le dépôt interdit par le texte.

La SCI La Queurie et la SAS Stellium Immobilier précisent que la SAS Stellium Immobilier, filiale de la SAS Omnium Finance, chargé du pôle 'produits

immobiliers’ et dont M. B X était le sous-mandataire commercial indépendant était titulaire de la carte 'transaction’ et d’un mandat principal de commercialisation reçue de la Y La Queurie.

Elles soutiennent que la SAS Stellium Immobilier n’a pas la qualité de conseil en investissements financiers et n’est pas soumise au statut régi par les dispositions des articles L. 541-1 et suivants du code monétaire et financier et que ne s’applique pas non plus à une opération de vente d’immeuble bâti l’article

L. 750-1 du code monétaire et financier également visé par l’appelant.

Elles concluent au débouté de la demande en ce qu’elle vise le dol en raison de prétendues informations erronées sur la valeur locative et sur les risques fiscaux associés à la vacance locative.

Elles contestent tout manquement aux devoirs d’information et de conseil et ajoutent qu’il n’est pas rapportée la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec un prétendu manquement.

La Caisse de Crédit Immobilier France Nord conclut au débouté des demandes indemnitaires de M. Z dirigées à son encontre en ce compris celle tendant au paiement d’une somme de 56.000 € à titre de perte de chance.

A titre subsidiaire et si la cour venait à réformer le jugement et prononcer l’annulation de la vente, elle sollicite la condamnation de M. Z à lui verser la somme de 116.997,95 € correspondant au capital dû à la date du

31 mars 2013, à parfaire au jour de l’arrêt. Elle conclut au débouté des demandes de CNP Assurances formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la condamnation de M. D Z à lui verser la somme de 5 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elle souligne qu’elle n’est pas tenue d’une obligation de mise en garde à l’égard d’un emprunteur averti souscrivant un emprunt adapté à ses capacités financières. Elle conteste le caractère périlleux du montage garanti en cas de vacance locative par contrat d’assurance et éligible au dispositif fiscal dit

'de Robien'

Elle estime également infondées les récriminations émises par M. Z sur le taux du prêt au taux nominal initial de 5,20 % l’an les cinq premières années avec possibilité de passer à un taux révisable Euribor au delà.

CNP Assurances s’en rapporte à justice sur les demandes de M. Z tendant à obtenir l’annulation du contrat de vente et l’annulation du contrat de prêt.

Elle conclut au débouté de la demande d’annulation du contrat d’assurance. Dans l’hypothèse où la cour prononcerait la nullité du contrat de prêt, elle conclut à la résiliation du contrat d’assurance liant la SA CNP Assurances à M.

D Z.

Dans cette hypothèse, elle conclut à la condamnation de M. Z à lui verser une indemnité égale au montant des primes d’assurances versées par lui et en conséquence, elle demande à la cour d’ordonner la compensation entre les primes d’assurance versées par M. Z et l’indemnité allouée à la SA CNP Assurances et de débouter M. Z de toutes ses autres demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SA CNP Assurances.

Elle conclut à la condamnation in solidum de M. Z de la Y

La Queurie, de la SAS Stellium Immobilier, de la SA CIFN et de M. B X au titre de l’article 700 du code de procédure civile 2 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 2 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

B X n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la prescription des demandes de nullité

La société La Queurie et la SAS Stellium Immobilier soutiennent que la demande de M. Z serait prescrite si l’on considère la date de l’enrôlement de l’assignation introductive d’instance, et ce, par expiration du délai de cinq ans édicté par l’article 1304 du code civil.

M. Z réplique que le contrat de réservation a été signé le

29 août 2007 par le réservant de la société La Queurie de sorte que l’assignation en nullité délivrée le 23 août 2012 a bien été délivrée dans le délai de cinq ans.

Aucune prescription n’est encourue, la date devant être prise en considération étant celle de l’assignation et non celle de l’enrôlement de l’assignation.

Sur les effets des irrégularités dénoncées par M. Z visant le contrat préliminaire

M. Z déclare tenir pour une seule et même opération contractuelle le contrat de réservation et le contrat de vente notarié.

Aussi, M. Z entend se prévaloir d’irrégularités affectant le contrat préliminaire de réservation pour en solliciter la nullité et en tirer comme conséquence la nullité du contrat de vente du 8 avril 2008.

Il fait état d’une violation des articles L. 121-23, L. 121-24, R. 121-4 à R. 121-6 du code de la consommation à propos de la présentation du formulaire détachable permettant au consommateur d’exercer la faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-25 du même code.

Il soutient que ce contrat préliminaire est totalement silencieux sur le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global du prêt destiné à l’acquisition du bien immobilier et enfin, qu’il a été exigé et obtenu un dépôt de garantie de 1 500 € le jour même de la réservation.

Il fait grief aussi au réservant d’avoir violé l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation dès lors que ce chèque établi au nom de Maître A n’a pas été déposé sur un compte spécial, ce, pour la simple raison qu’il n’a pas été encaissé.

Il fait état enfin d’une absence d’habilitation préfectorale de M. X par l’entremise duquel le contrat de réservation a été signé.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. Z, il n’existe pas un lien incontestable entre le contrat de réservation et l’acte authentique du 8 avril 2008 tenant au fait que ce dernier n’est que la conséquence du contrat de vente sous seing privé préalable (page 12, lignes 7 à 9 de ses conclusions).

Le contrat de réservation n’est pas un contrat de vente comme tend à le soutenir l’appelant.

Ce contrat préliminaire n’est pas une promesse de vente et d’achat. C’est un simple contrat facultatif qui n’engage pas le réservataire à acheter mais qui a pour seul objet de lui assurer la réservation à son profit d’un bien immobilier en contrepartie de quoi, il verse un dépôt de garantie. Il est un contrat distinct et autonome du contrat de vente.

Il n’en demeure pas moins que ce contrat de réservation est nul.

Il n’est pas contesté que le contrat de réservation a été signé dans le cadre d’un démarchage à domicile. M. Z reproche à la Y La Queurie d’avoir exigé et obtenu un chèque de 1 500 € libellé à l’ordre de Maître A, notaire de l’opération, le 30 juillet 2007, jour même de la signature du contrat de réservation en violation de l’article L. 121-6 du code de la consommation. Il ajoute par ailleurs que ce chèque n’a jamais été encaissé par Maître A alors qu’il devait le déposer sur un compte spécial.

Il sollicite également pour ces motifs la nullité du contrat de réservation.

Il n’est pas contesté que le réservant a exigé et obtenu un dépôt de garantie de 1 500 € le jour même de la réservation.

Au terme de l’article L. 121-26 ancien du code de la consommation, il est interdit d’obtenir du client avant l’expiration du délai de réflexion une contrepartie quelconque et cette interdiction destinée à assurer la liberté du client démarché est sanctionnée par la nullité du contrat.

Il importe peu à cet égard, que cette somme réglée par chèque de garantie émis au nom du notaire n’ait pas été encaissée. La sanction est encourue dès lors que le paiement d’une somme est exigée immédiatement du réservataire démarché et la remise d’un chèque même non encaissé doit être considéré comme une contrepartie illicite.

De surcroît, le contrat ne répond pas aux exigences énoncées à l’article L.121-23 et L. 121-24 du code de la consommation dans leur rédaction applicable à la cause.

Les règles de forme relatives au formulaire détachable permettant au réservataire d’exercer son droit à renonciation ne sont pas respectées : l’adresse à laquelle le formulaire de rétractation doit être adressé figure non pas au verso mais du même côté que le bordereau de rétractation.

Le contrat de réservation est nul.

Au terme de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

M. Z se trouve dans la situation visée au 5^e alinéa de cet article. En effet, le contrat préliminaire étant nul et dépourvu à ce titre d’effets, il devait pouvoir bénéficier de cette protection à l’occasion de la signature de l’acte authentique.

Il devait lui être rappelé ce délai de réflexion.

Or, le notaire, page 14 de l’acte, a considéré que les prescriptions de l’article

L. 271-1 du code de la construction avaient déjà été respectées lors de l’acte de réservation sous signatures privées et il n’a pas mis en oeuvre à nouveau cette mesure.

La lettre recommandée contenant le projet d’acte de vente qu’il déclare avoir adressée à M. Z n’est pas versée aux débats.

Il n’est pas précisé non plus à quelle date, elle a été adressée à l’acquéreur.

Il n’est pas allégué enfin que ce courrier contenait les mentions nécessaires de l’article L. 271-1 du code de la construction sur le délai de réflexion de sept jours.

Il résulte de ces éléments que la notification n’étant pas effective, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n’a pas couru.

L’acquéreur a conservé la faculté de se rétracter dans les cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer.

Pour revenir sur son engagement, M. Z entend se prévaloir de son droit de rétractation tel qu’édictée par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation : il a manifesté la volonté d’user de ce droit par lettre recommandée du 17 février 2015 adressée à la Y La Queurie, ainsi libellée : 'suite au contrat de réservation signé le 29 août 2007 ….je déclare me rétracter de mon engagement.. Je vous prie en conséquence de m’adresser en retour le montant total des sommes qui vous ont été versées ensuite de ce contrat..'

Il convient de lui en décerner acte. En conséquence, la vente est réputée n’avoir jamais existé et la société La Queurie devra restituer à M. D Z le prix payé soit la somme de 105.988,63 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2015 date à laquelle M. Z a mentionné son refus d’acquérir et avec capitalisation annuelle des intérêts.

En contrepartie M. Z restituera à la société La Queurie le bien immobilier et le montant des loyers perçus déduction faite des taxes foncières et frais de gestion payés à Omnium Gestion et Century 21 liquidés à la date du présent arrêt.

Le prêt était l’un des éléments du montage financier et il était affecté spécialement à cette acquisition immobilière. Il existe donc une indivisibilité entre les contrats de vente et de prêt.

L’anéantissement de la vente immobilière entraîne en conséquence la caducité du prêt.

A ce titre M. Z restituera à la SA Crédit Immobilier de France la somme empruntée soit 113.060 € sous déduction de 38.141,29 € constituant au 1^er février 2015, l’apport personnel et le montant des sommes versées au titre de cet emprunt, primes d’assurances incluses, ledit contrat étant également indivisible et caduc.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA CNP Assurances laquelle, si le contrat d’assurance venait à être résilié ou annulé demande de condamner M. Z à verser à CNP Assurances une indemnité équivalente aux primes d’assurances versées par lui. Elle précise qu’elle a fourni durant plusieurs années, une prestation d’assurance qui ne peut être restituée en nature.

Il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande dès lors que M. Z doit être replacé dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pas contracté et que tel ne serait pas le cas, s’il devait être considéré qu’il est débiteur de sommes au titre de ce contrat d’assurance dépendant de cet ensemble contractuel rétroactivement dépourvu d’effets.

M. Z entend obtenir la condamnation de Monsieur X, de la société Omnium Gestion devenue Stellium Immobilier, de la société Crédit Immobilier de France Nord aux droits de la société de Crédit Immobilier J K-L au titre des fautes délictuelles commises à son égard à lui payer les sommes suivantes :

— l’impôt foncier 2010 à 2014 : 1 810 €

— les honoraires, frais et charges de copropriété jusqu’en décembre 2012 :

2 844,64 €

— les honoraires et frais de Century 21 : 1 009,00 €

— le préjudice moral : 12.000 €

— le préjudice financier : 30.000 €

Le tout à parfaire au jour de l’arrêt.

Il entend également qu’il soit dit et juger qu’il conservera le montant des loyers échus payés à titre de dommages et intérêts supplémentaires. Il sollicite en outre la condamnation distincte de la banque à lui verser 56.000 € pour perte de chance de ne pas contracter à défaut de mise en garde.

La société Omnium Gestion est devenue la société Cabinet immobilier Conseil et gestion SAS. Elle n’est pas à la cause bien que suite à une erreur matérielle, M. Z la mentionne comme étant la société dont l’activité a été reprise par Stellium Immobilier. La société Omnium Gestion était la société en charge de gérer les locations immobilières et elle se distingue de la société Stellium Immobilier laquelle anime un réseau de mandataires indépendants auquel appartenait M. X, en charge de la commercialisation des biens immobiliers destinés à l’investissement locatif.

C’est donc Stellium Immobilier aux droits d’Omnium Conseil et non Omnium Gestion qui est intimée.

Il convient également de noter que M. Z ne met en cause la responsabilité civile que des trois parties ci-dessus évoquées. Elle ne met pas en cause la responsabilité délictuelle de la société La Queurie.

Il est fait état d’un dol lors des opérations de démarchage.

Il souligne que les présentations systématiquement favorables effectuées par les promoteurs du projet peuvent légitimement être qualifiées de manoeuvres frauduleuses déterminant son consentement.

Il soutient que les constructions réalisées au Mans ont été décidées sans aucune étude de marché préalable, que ces constructions ne sont pas attractives, qu’il n’y a pas de demande locative dans ce secteur.

Il souligne que le prix de vente de l’appartement a été surévalué au regard de l’importance de réalisation des programmes de construction dans la ville du Mans et d’un marché locatif peu soutenu.

Il indique que son appartement perd constamment de la valeur. Il se réfère aux évaluations qu’il a fait faire par des agences immobilières, ledit appartement étant évalué entre 95.000 € et 97.000 € en 2007 puis entre 72.000 € et 77.000 € en 2012 et entre 64.000 € et 65.000 € en 2014. Il soutient que cette perte de valeur ne peut s’expliquer par la seule crise de l’immobilier.

Il relève que l’indication d’une prétendue demande locative 'forte’ est fausse et il en veut pour preuve qu’il n’a trouvé un locataire qu’en avril 2010 et encore au prix d’une diminution du montant du loyer estimé. Il ajoute que les perspectives d’évolution du loyer à la hausse ne sont pas exactes.

Il incombe à M. Z de prouver l’existence du dol lequel ne peut résulter de la simple présentation favorable de l’opération immobilière.

Le prix de vente est proche du prix estimé. La baisse du marché immobilier, à supposer qu’un certain crédit puisse être attaché à ces simples estimations ne peut suffire à prouver le dol.

Si l’appartement est décrit comme étant situé dans un quartier dynamique du Mans, si les perspectives de loyers s’avèrent inexactes, le loyer prétendu étant

supérieur au loyer actuel, il n’est pas démontré la preuve de manoeuvres dolosives. Le bien est régulièrement loué pour un montant proche du montant prévu.

De même, si les renseignements figurant dans l’étude de M. X apparaissent très insuffisants, si la simulation est des plus réduite, M. X ne prenant même pas la peine de remplir complètement le document, omettant de mentionner le revenu imposable, le taux d’imposition et l’épargne de M. Z, cette carence qui manifeste l’absence de compétence et le manquement à l’obligation de conseil est insuffisante à caractériser le dol.

Elle suffit toutefois à engager la responsabilité délictuelle de M. X et de Stellium Immobilier.

La banque dont la responsabilité est également recherchée, n’a pas participé à ces négociations. M. Z ne saurait non plus lui reprocher une quelconque faute lors de la conclusion du prêt et notamment un défaut de mise en garde alors que s’il rembourse avec des difficultés les mensualités d’emprunt, ce n’est pas en raison de l’impossibilité de louer l’appartement lequel est régulièrement occupé mais surtout en raison des modifications de sa situation personnelle, de la baisse de ses revenus et surtout du changement important de sa situation familiale. M. Z vit désormais en couple, est père de famille et se trouve confronté à des charges qui n’étaient pas les siennes lorsqu’il a décidé de procéder à cet investissement.

La demande en dommages et intérêts sera donc rejetée à l’égard de banque.

M. Z ne saurait réclamer indemnisation de la perte financière pour indisponibilité du capital emprunté par référence à ce qu’il aurait pu obtenir en placement en assurance-vie.

M. Z ne disposait pas du capital qu’il a dû emprunter. Il n’est pas démontré qu’il aurait pu obtenir un prêt de ce montant pour l’investir en

assurance-vie.

De même, M. Z ne saurait réclamer le droit de conserver les loyers à titre de dommages-intérêts.

Ces loyers n’ont pas été perçus ni par Stellium Immobilier ni M. X mais la société La Queurie.

Enfin, il n’y a pas lieu de retenir les taxes fiscales et frais de gestion lesquelles sont prises en compte au titre des restitutions.

Il a subi un préjudice moral, né des tracas et des difficultés pour faire face aux charges de cet investissement.

Il a subi un préjudice financier en réglant les sommes correspondant aux mensualités d’emprunt qu’il n’a pu affecter à d’autres dépenses.

Il convient de retenir à titre de dommages-intérêts une somme globale de

25.000 € à charge de Stellium Immobilier et de M. X.

Il est fondé enfin à obtenir la condamnation in solidum de M. X et de la société Stellium Immobilier à lui régler la somme de 7 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel.

CNP Assurances attraite à la cause est fondée à obtenir la condamnation in solidum de la société La Queurie, de la société Stellium Immobilier et de M. X à lui régler 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel.

Le surplus des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance du Mans du 15 avril 2014 ;

et statuant à nouveau

PRONONCE la nullité du contrat de réservation ;

DIT que M. Z a conservé la faculté de se rétracter, faute de notification régulière du délai de réflexion de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu la lettre recommandée du 17 février 2015 adressée à la Y La Queurie, valant renonciation à acquérir,

DIT que la vente immobilière du 8 avril 2008 en l’état futur d’achèvement constatée par acte de Maître A, notaire associé au Mans le 8 avril 2008 entre M. D Z et la Y La Queurie dans un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé 'résidence Le Manoir de Mathilde’ sur une parcelle de terrain sise au Mans (XXX, figurant au cadastre de la commune du Mans sous les relations suivantes : MV n° 69, n° 70, n° 71, n° 72, n° 73, n° 74, n° 90, n° 326, n° 327, n° 328, n° 466, n° 468, n° 497, n°498, n° 499 d’une surface totale de 2 ha 19 a et 93 ca portant sur les lots suivants :

— lot n° 132 au rez de chaussée du bâtiment C un appartement de deux pièces identifié C02 d’une surface de 34,57 m² outre terrasse de 6,22 m² et les 195/10.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment C, les 55/10.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment parking et aux bâtiments B, C et D et les 257/100.000èmes des parties communes générales

— et le lot n° 251, un parking extérieur portant le n° 62 et les 9/10.000èmes des parties communes générales, est annulée ;

en conséquence,

ORDONNE à la société La Queurie de restituer à M. D Z le prix payé soit la somme de 105.988,63 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2015 et avec capitalisation annuelle des intérêts ;

ORDONNE en contrepartie à M. Z de restituer à la société

La Queurie le bien immobilier et le montant des loyers perçus déduction faite des taxes foncières et frais de gestion payés à Omnium Gestion et Century 21 liquidés à la date du présent arrêt ;

DIT que l’anéantissement de la vente immobilière entraîne en conséquence la caducité du prêt ;

ORDONNE à M. Z de restituer à la SA Crédit Immobilier de France la somme empruntée soit 113.060 € sous déduction de la somme de

38.141,29 € constituant au 1^er février 2015, l’apport personnel et le montant des sommes versées au titre de cet emprunt, primes d’assurances incluses ;

CONDAMNE in solidum Stellium Immobilier et M. X à verser à titre de dommages-intérêts une somme globale de 25.000 € à M. Z ;

DEBOUTE M. Z des demandes formées à l’encontre du Crédit Immobilier de France Nord à ce titre et au titre du manquement au devoir de mise en garde ;

DEBOUTE CNP Assurances de sa demande en paiement formée contre M. Z à titre de contrepartie des garanties apportées malgré caducité du contrat d’assurance ;

ORDONNE la publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière compétent ;

CONDAMNE in solidum de M. X et de la société Stellium Immobilier à régler à M. Z la somme de 7 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum la société La Queurie, la société Stellium Financier et M. X à régler à CNP Assurances 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel ;

DEBOUTE les parties du surplus des demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées ;

CONDAMNE in solidum M. X, la société Stellium Immobilier, la société

La Queurie et le Crédit Immobilier de France Nord aux entiers dépens de première instance et d’appel et autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH