Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 12 janvier 2021, n° 17/04146

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 12 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04146 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NINP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 MAI 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/02361

APPELANTS :

Monsieur X Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame W AA AB

née le […] à […]

[…]

34380 SAINT C DE LONDRES

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame Z A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ordonnance de désistement d’appel en date du 30 novembre 2017

Madame B C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(B C ne formule aucune demande dans ses conclusions)

Madame E F

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur G F

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur H I

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame J K

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame L M

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame N O

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.C.I. DERRIERE LE COMPTOIR représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.C.I. LE GRENIER représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SAS NEXITY LAMY SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités en son établissement de Montpellier

[…]

[…]

Représentée par M^e Séverine VALLET de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Janvier 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 NOVEMBRE 2020, en audience publique, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur H GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur H GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Douze copropriétaires au sein de l’immeuble situé […] ont assigné, le 17 mars 2016, l’ancien syndic de la copropriété, la société Nexity Lamy, devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Ils lui reprochent des fautes dans l’exercice de son mandat, notamment le fait d’avoir conclu avec une entreprise de nettoyage un contrat pour un montant dix fois supérieur au prix du précédent prestataire et en violation avec les pouvoirs reçus de l’assemblée générale puis d’avoir dissimulé l’existence de ce contrat et de ne pas les avoir informés de la procédure judiciaire initiée par le prestataire, la décision de condamnation ayant été elle aussi dissimulée, le syndic demandant aux copropriétaires, quinze mois plus tard, dans le cadre de l’exécution de cette décision, des appels de fonds pour y faire face.

Le dispositif du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 31 mai 2017 énonce :

• Déclare l’action des demandeurs non prescrite ;

• Condamne la société Nexity à verser aux demandeurs la somme globale de 3 552 €, à charge pour ces derniers de répartir entre eux le montant de cette condamnation au prorata de leur part de charges ;

• Condamne la société Nexity à verser aux demandeurs la somme globale de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à charge pour ces derniers de répartir entre eux le montant de cette condamnation au prorata de leur part de charges ;

• Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

• Condamne la société Nexity aux dépens.

Le jugement procède d’abord à un examen chronologique des faits, à partir des pièces produites, pour statuer notamment sur le moyen tiré de la prescription.

Il relève que :

• les charges générales relatives au contrat de maintenance de l’entreprise de nettoyage s’élevaient pour l’exercice 2008/2009 à 1 098,57 €,

• l’assemblée générale du 12 janvier 2010 a voté un budget prévisionnel de 17 000 €, comprenant le montant de 1 200 € au titre des charges de maintenance,

• cette même assemblée a décidé de fixer à 1 000 € le montant des marchés de travaux et des contrats de fournitures à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire et à 1 500 € le montant des marchés de travaux et des contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire,

• le syndic, sans qu’il soit rapporté d’éléments démontrant qu’il ait respecté les termes des décisions précitées, a signé le 19 janvier 2010 avec la société CQS Languedoc un contrat pour l’entretien des locaux de la copropriété pour un prix mensuel TTC de 988 € soit 11 856 € annuels, représentant donc 9,88 fois le montant du budget prévisionnel, avec un début des prestations stipulé au 1^er avril 2010.

Le Tribunal note ensuite que :

• lors de la convocation de l’assemblée générale du 27 avril 2011, les charges communes relatives à la maintenance sont passées de 93,73 € à 988 € à compter du mois d’avril 2010, faisant passer les charges prévues de 1 200 € à 4 608,11 € facturées dans la comptabilité du syndicat,

• puis lors de la convocation de l’assemblée générale du 25 avril 2012, ressortait dans la comptabilité du syndicat un règlement sur factures de 5 928 € mais également une provision passée de 4 956,54 €, soit un montant total précisé au titre de ce contrat de 10 884,54 €.

Le premier juge s’étonne ici que les copropriétaires aient approuvé les comptes et donné quitus au syndic malgré ces montants surprenants et le fait qu’ils aient bien constaté une modification du contrat de ménage qui passait de 90 € par mois à 900 €, les copropriétaires ne pouvant, au moins lors de la seconde assemblée générale, penser à une erreur de facturation.

Le Tribunal considère ainsi que, lors de la réception de la convocation à l’assemblée générale du 25 avril 2012, les copropriétaires ont eu une connaissance éclairée de la modification du contrat passé directement par le syndic et si, de ce fait, leur action intentée le 17 mars 2016 n’est pas prescrite, ils avaient néanmoins connaissance lors de cette assemblée générale de la faute du syndic dans la passation d’un nouveau contrat à

des conditions disproportionnées eu égard à l’ancien et ce, sans avoir respecté les conditions posées par l’assemblée générale de 2011 pour la passation des contrats.

Le Tribunal note également que le relevé de charges à compter de novembre 2010 mentionne un contrat de 988 € mensuels et il estime que les copropriétaires savaient, dès le mois d’avril 2012 avec la mention dans la convocation d’une provision de 4 956,54 € que le syndic n’avait pas honoré le montant du contrat CQS depuis six mois. Il relève également que les copropriétaires, dont il indique qu’ils ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, font eux-mêmes mention dans leurs conclusions de manipulations comptables ostensibles et s’étonne donc de ce qu’ils aient pu donner à l’époque quitus.

Ainsi, pour le premier juge, les quitus donnés en 2012 puis à l’assemblée générale de 2013, ont purgé les conséquences de « l’attitude hautement répréhensible » du syndic Nexity.

Sur le préjudice, il considère que les copropriétaires ne peuvent se prévaloir que de la facturation passée de avril 2010 à août 2010 lors de l’approbation des comptes de l’assemblée générale du 27 avril 2011, au cours de laquelle ils ne pouvaient être que dans l’ignorance des malversations du syndic. Il alloue la somme de 3 552 € pour le préjudice subi, correspondant à la différence entre le montant de l’ancien contrat et celui versé au titre du nouveau contrat pour cette période.

X Y, J K, L M, N O, W AA AB, Z A, B C, E F, G F, la SCI Derriere le Comptoir, H I et la SCI Le Grenier ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 24 juillet 2017.

Une ordonnance rendue le 30 novembre 2017 par le conseiller de la mise en état a donné acte à Z A de son désistement d’appel et constaté l’extinction de l’instance mais uniquement à son égard.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2020.

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience du 10 février 2020 puis renvoyée au 18 novembre 2020, compte tenu du mouvement national de grève des avocats.

Les dernières écritures prises par les copropriétaires ont été déposées le 9 février 2018.

Les dernières écritures prises par la société Nexity Lamy ont été déposées le 12 décembre 2017.

Le dispositif des écritures des dix copropriétaires (B C ne formulant aucune demande) énonce :

• Vu les articles 1382 (1240) du Code civil, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

• Réformant la décision de première instance ;

• Condamner la société Nexity Lamy à leur payer à :

• X Y : 653,95 € à titre de dommages-intérêts et 350 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• W AA AB : 1 463,60 € à titre de dommages-intérêts et 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• E F : 5 543 € à titre de dommages-intérêts et 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• G F : 1 276,76 € à titre de dommages-intérêts et 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• la société Derrière le Comptoir : 653,95 € à titre de dommages-intérêts et 350 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• H I et X Y en qualité d’indivisaires : 1 121,06 € à titre de dommages-intérêts et 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• la société Le Grenier : 1 494,74 € à titre de dommages-intérêts et 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• J K : 342,54 € à titre de dommages-intérêts et 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• L M : 1 152,20 € à titre de dommages-intérêts et 650 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• N O : 1 245,62 € à titre de dommages-intérêts et 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner la société Nexity Lamy aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Dans leurs écritures, auxquelles la Cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, les appelants reprochent au premier juge une décision qui, si elle est favorable sur le principe, est défavorable sur le quantum qu’ils pouvaient espérer.

Ils expliquent que l’assemblée générale du 12 janvier 2010 a demandé le changement de l’entreprise de nettoyage, la société VIP ne donnant plus satisfaction. Or, le syndic, sans respecter les dispositions de cette assemblée générale prévoyant la consultation du conseil syndical et une mise en concurrence, a passé un contrat.

Ils précisent que lors de l’assemblée générale du 27 avril 2011, approuvant les comptes de l’exercice 2009/2010, sont apparus quatre règlements mensuels de 988 € à la nouvelle entreprise, ce dont ils se sont étonnés alors qu’ils n’avaient pas le contrat, la résolution d’approbation faisant l’objet d’une remarque spécifique «sous réserve de la régularisation des factures de la société de nettoyage ». Il en sera de même lors de l’assemblée générale du 25 avril 2012, avec la mention « sous réserve que les modifications suivantes soient apportées : – point sur la société de ménage : contrat de 900 € / mois au lieu de 90 € / mois précédemment ». Ils précisent que d’ailleurs les budgets prévisionnels votés retiennent une dépense annuelle de nettoyage de 1 200 €.

Les appelants indiquent ensuite que l’assemblée générale du 18 décembre 2012 contient deux résolutions spécifiques à la difficulté, les copropriétaires refusant d’approuver les factures de la société de nettoyage. Ils expliquent que lors de cette assemblée, quitus va être donné mais qu’à aucun moment ils ne pouvaient comprendre que le syndic avait commis une faute mais simplement qu’une entreprise demandait des sommes exorbitantes qu’ils ont refusé au demeurant de régler, sollicitant la rectification des comptes et du budget prévisionnel. Ils ajoutent avoir découvert avec surprise, juste avant l’assemblée générale de 2014, l’existence d’une décision de condamnation de 15 mois antérieure pour un montant de près de 23 000 €.

Les appelants précisent se fonder sur l’article 1382 du Code civil (1240) et les dispositions spécifiques de la loi de 1965 (articles 18 et 21) et le décret de 1967 (articles 11 et 55) et réclamer à titre individuel des dommages-intérêts correspondant, hors frais de procédure, aux sommes qu’ils ont dû payer par la faute du syndic.

Les copropriétaires expliquent ici que leur conseil a reconstitué l’historique comptable du dossier pour calculer le préjudice et reprochent au Tribunal d’avoir de ce fait considéré qu’ils avaient une parfaite possibilité d’appréhender les comptes.

Ils exposent que le préjudice s’établit comme suit : les sommes payées à CQS Languedoc s’élèvent à 37 506,68 € pour 21 mois de prestations ; si le budget prévisionnel voté avait été observé par le syndic, ces prestations auraient coûté 21 x 100 €, soit 2 100 € ; le préjudice du syndicat est donc de 35 406,68 €. Enfin, pour déterminer leur préjudice, il faut appliquer les tantièmes de chacun.

S’agissant de la prescription, les appelants, rappelant les termes de l’article 2224 du Code civil, indiquent que le point de départ du délai se situe au jour où ils ont connu ou auraient dû connaître les faits, de sorte que l’intimée ne peut retenir la date d’exigibilité des factures comme date de point de départ. Selon eux, la seule date réelle est celle à laquelle ils ont été en mesure de connaître la faute du syndic, soit à la réception de la lettre de convocation à l’ assemblée générale de 2014 dans laquelle le syndic fait état pour la première fois de la condamnation en justice ; jusqu’alors précisent-ils, ils pensaient qu’il s’agissait de surfacturations par l’entreprise.

Concernant le quitus de gestion, les copropriétaires font valoir que selon l’article 18 de la loi de 1965, il n’a d’effet que s’agissant des actes du syndic dont l’assemblée a eu connaissance. Or, en l’espèce, il n’est démontré ni qu’ils étaient informés de la conclusion du contrat, lequel n’était pas annexé aux convocations, ni non plus de l’action en justice menée contre le syndicat. Ainsi ces dissimulations ôtent toute portée aux quitus donnés.

Le dispositif des écritures de la société Nexity Lamy énonce :

• Vu les articles 1382 et 2224 du Code civil ;

• Infirmer le jugement rendu le 31 mai 2017 en ce qu’il a écarté la prescription invoquée ;

• Statuant à nouveau,

• Dire et juger irrecevables les prétentions des copropriétaires requérants s’agissant des exercices 2009/2010 et 2010/2011 en ce qu’elles sont prescrites ;

• En toute hypothèse,

• Confirmer le jugement rendu le 31 mai 2017 en ce qu’il a constaté le caractère libératoire du quitus sauf à en porter les effets à compter de l’assemblée générale du 27 avril 2011 ;

• En conséquence,

• Débouter les copropriétaires requérants de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions présentées à l’encontre de la société Nexity Lamy ;

• Subsidiairement,

• Confirmer le jugement rendu le 31 mai 2017 ;

• Y ajoutant,

• Dire et juger que la prestation à déduire s’élève à 250 €/ mois ;

• Reconventionnellement,

• Condamner les copropriétaires requérants à payer à la société Nexity Lamy une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Dans ses écritures, auxquelles la Cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, la société Nexity Lamy soulève tout d’abord la prescription, faisant valoir que les demandes présentées au titre des exercices 2009/2010 et 2010/2011 pour un montant total de 9 980 € sont prescrites. Elle précise que ces exercices incluent 10 mois de prestations de la société CQS (d’avril 2010 à janvier 2011) dont la dernière échéance concerne une facture exigible au 3 février 2011, de sorte qu’ils disposaient d’un recours jusqu’au 3 février 2016. Elle ajoute que le conseil syndical disposait d’un accès à toutes les pièces dont le contrat et les factures et que les copropriétaires qui savaient qu’un nouveau prestataire avait été choisi et au vu des nouveaux montants facturés, ne pouvaient ignorer les engagements du syndic pour le syndicat.

L’intimée soutient ensuite qu’aucune faute n’est démontrée et qu’en toute état de cause, elle est couverte par le quitus donné. Elle précise que ce dernier doit être distingué de l’approbation des comptes, en ce qu’il n’est pas obligatoire et vise à reconnaître une gestion exacte et régulière. Il est définitif s’il n’est pas contesté dans le délai de deux mois suivants sa notification. Or, les assemblées générales de 2011 et 2012 ont toutes donné quitus à l’unanimité et sans réserves. Les seules réserves concernant les comptes et non le quitus. Les copropriétaires ne peuvent donc rechercher la responsabilité du syndic alors même qu’ils avaient parfaitement connaissance de la problématique afférente aux factures émises par la nouvelle société de nettoyage par les pièces jointes aux convocations qui faisaient ressortir le coût de son intervention. L’intimée reproche au tribunal d’avoir, tout en admettant l’effet exonératoire du quitus, estimé qu’il ne l’était pas pour 2011.

Très subsidiairement sur le montant du préjudice, la société Nexity Lamy estime que le coût de 100 € par mois est largement sous-évalué puisqu’il était prévu de changer d’entreprise qui ne donnait pas satisfaction. Elle précise que l’assemblée générale du 17 décembre 2013 a d’ailleurs proposé le recours à une société qui proposait un montant de 250 € mensuel. C’est donc, selon elle, sur cette base que doit être déduit le coût de la prestation de nettoyage soit un total de 5 250 €.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action des copropriétaires

L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble situé […] la responsabilité contractuelle de leur syndic, la société Nexity Lamy, au motif d’une faute commise dans l’exercice de son mandat.

Ils établissent qu’ils n’ont pu être en mesure de connaître la réalité du contrat conclu le 26 janvier 2010 entre le syndic et la société de nettoyage CQS Languedoc que par lettre en date du 19 juin 2014, de convocation à l’assemblée générale du 31 juillet 2014, qui faisait état pour la première fois de la condamnation du syndicat et à laquelle était annexée l’ordonnance de référé qui l’a condamné à payer à la société de nettoyage la somme 22 893,83 € TTC, outre la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Ils établissent par ailleurs que les différentes

informations portées à leur connaissance avant cette date laissaient à considérer que cette société surfacturait sa prestation de nettoyage.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré comme recevable pour être non prescrite l’action des copropriétaires à l’encontre du syndic, introduite par assignation du 17 mars 2016.

Sur la faute du syndic

Il n’est pas contestable, comme l’a retenu le premier juge, que le syndic a commis une faute en signant le 19 janvier 2010 avec la société CQS Languedoc, un contrat de nettoyage pour un montant mensuel de 988 € TTC, soit 11 856 € annuels, représentant 9,88 fois le montant du budget prévisionnel qui était jusqu’alors de 1 200 €, ceci sans mise en concurrence alors qu’elle était obligatoire dès lors que ce marché dépassait la somme de 1 500 € HT.

Le syndic oppose à la mise en jeu de sa responsabilité le fait que le syndicat des copropriétaires lui a donné quitus de gestion lors des assemblées générales en date des 27 avril 2011, 25 avril 2012 et 18 décembre 2012.

A ce titre, il convient de retenir que si le quitus emporte reconnaissance par l’assemblée des copropriétaires de ce que le syndic a régulièrement assumé sa gestion de la copropriété, il n’a force exonératoire que s’il n’est assorti d’aucune réserve et ne couvre pas les actes dits « cachés » dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance ou n’aurait pas été à même d’apprécier les conséquences.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire établit que le contrat passé avec la société CQS Languedoc n’a été annexé à aucune des convocations de ces assemblées générales, qu’ils ont approuvé les comptes « sous réserve de la régularisation des factures de la société de nettoyages » pour l’assemblée du 27 avril 2011, puis ont exprimé une nouvelle réserve lors de l’assemblée du 25 avril , en ces termes « sous réserve que les modifications suivantes soient apportées : – point sur la société de ménage : contrat à 900 €/mois au lieu de 90 €/mois précédemment, », jusqu’à refuser d’approuver les factures de nettoyage lors de l’assemblée du 18 décembre 2012.

Il en résulte que l’attitude des copropriétaires, qui se sont interrogés sur les comptes jusqu’à refuser de les approuver, se comprend par le fait que le syndic avait caché l’existence des termes financiers du contrat conclu le 26 janvier 2010 avec la société de nettoyage CQS Languedoc, notamment la réalité des conditions financières puisque le syndic accordait à cette nouvelle société prestataire un volume financier représentant près de 10 fois le montant du budget prévisionnel voté jusque là par les copropriétaires.

Ce n’est que par lettre en date du 19 juin 2014, de convocation à l’assemblée générale du 31 juillet 2014, qui faisait état pour la première fois de la condamnation du syndicat, et après une relance du syndic par huissier, que ces derniers ont pu prendre connaissance de la réalité de ce contrat et des conséquences sur les comptes de la copropriété.

Il s’ensuit que le syndic professionnel, qui a excédé les pouvoirs dont il disposait, doit réparer les conséquences des irrégularités commises au préjudice des copropriétaires appelants.

Sur le calcul du préjudice

Il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a payé, d’une part la somme de 25 426,68 € par suite des condamnations, d’autre part la somme de 12 080 € au titre des prestations assurées par la société CQS Languedoc sur une période de 21 mois, soit la somme totale de 37 506,68 €.

Afin de calculer le préjudice pour le syndicat des copropriétaires, il convient de soustraire ce qui aurait dû être payé à une autre société de nettoyage sur cette période. Contrairement à ce que soutient le syndic, qui demande que soit retenue la somme de 250 € correspondant au coût mensuel proposé par la société CKE NET lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013, il sera retenu le montant du budget prévisionnel déterminé par le syndicat, qui avait approuvé un coût mensuel de 100 €, soit 1 200 € annuels, un montant supérieur de 200 € par rapport au précédent budget, qui était de 1 000 € annuels.

Il convient dès lors de soustraire la somme de 2 100 €, de sorte que le préjudice subi par les copropriétaires s’établit à la somme de 35 406,68 €.

En conséquence, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 31 mai 2017 sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Nexity Lamy à payer aux copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 3 552 €.

Statuant à nouveau de ce chef, la société Nexity Lamy sera condamnée à payer aux seuls appelants copropriétaires de l’immeuble situé […], les montants tels que figurant dans le dispositif du présent arrêt, qui résultent de la répartition de la somme de 35 406,68 € rapportée au prorata des tantièmes relatifs à leur propriété sur un total de 1137 tantièmes.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Nexity Lamy sera condamnée aux dépens de l’appel, avec recouvrement direct au bénéfice des avocats de la cause qui peuvent y prétendre.

La société Nexity Lamy sera en outre condamnée à payer aux appelants copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile, à charge pour eux de répartir entre eux ce montant au prorata des tantièmes relatifs à leur propriété.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 31 mai 2017, sauf en ce qu’il a condamné la société Nexity Lamy à payer aux copropriétaires de l’immeuble situé […], demandeurs à l’instance, la somme de 3 552 € ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la société Nexity Lamy à payer à titre de dommages-intérêts à :

• X Y, la somme de 653,95 €,

• W AA AB, la somme de 1 463,60 €,

• E F, la somme de 5 543,00 €,

• G F, la somme de 1 276,76 €,

• la SCI Derriere le Comptoir, la somme de 653,95 €,

• H I, la somme de 1 121,06 €,

• la SCI Le Grenier, la somme de 1 494,74 €,

• J K, la somme de 342,54 €,

• L M, la somme de 1 152,20 €,

• N O, la somme de 1 245,62 € ;

CONDAMNE la société Nexity Lamy à payer aux appelants copropriétaires, la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel, à charge pour eux de répartir entre eux ce montant au prorata des tantièmes relatifs à leur propriété. ;

CONDAMNE la société Nexity Lamy aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. G.