RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 05 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01877 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNUA

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00431, en date du 09 juillet 2024,

APPELANTE :

Madame [Z] [U] née [L]

née le 29 Mai 1979 à [Localité 6] (54), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [O] [C]

né le 23 Janvier 1988 à [Localité 5], domicilié [Adresse 3]

Non représenté bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui aient été régulièrement signifiées à étude par acte de Me [K] ROTHHAHN, commissaire de justice associé à [Localité 6] en date du 30 octobre 2024

Madame [D] [C],

domiciliée [Adresse 4]

Non représentée bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui aient été régulièrement signifiées à étude par acte de Me [K] [I], commissaire de justice associé à [Localité 6] en date du 05 novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Juin 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2019, Mme [Z] [L] a consenti à M. [O] [C] un bail meublé portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 320 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 320 euros.

Par engagement du 14 juin 2019, Mme [G] [C] s’est portée caution solidaire, au profit du bailleur, des sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et frais éventuels de procédure, pendant une durée de neuf ans à compter du 14 juin 2019.

Invoquant l’absence de règlement régulier du loyer et des charges et de justification d’une assurance, Mme [L] a, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2023, fait délivrer à M. [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 221,45 euros, dont 168 euros au titre des loyers et charges impayés d’octobre à décembre 2022, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, M. [C], faisant valoir que le bail était non-meublé et que le logement occupé était indécent, a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de requalification du bail, de réalisation de travaux et d’indemnisation.

Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2023, Mme [L] a fait assigner M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de résiliation du bail, d’expulsion, de paiement et d’être autorisée à la réalisation de travaux.

La jonction des deux affaires a été ordonnée.

Mme [L] a demandé au tribunal, à titre principal :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— de dire et juger que M. [C] devra quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente décision, ainsi que tous occupants de son chef,

— de l’autoriser à poursuivre l’expulsion de M. [C] ainsi que de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l’aide de la force publique,

— de le condamner à libérer le bien immobilier sous peine d’astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 320 euros à compter du jugement, et ce jusqu’à parfaite libération du logement,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation variera chaque 1er janvier dans les mêmes proportions que le loyer, suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE,

— condamner solidairement Mme et M. [C] à lui payer la somme de 4 923 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au mois de mai 2024, chaque échéance portant intérêts au taux légal à compter de son exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Mme et M. [C] à payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en raison des manquements répétés du locataire,

A titre subsidiaire, de :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties avec effet au jour du présent jugement,

— condamner M. [C] à libérer le bien immobilier sous peine d’astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— condamner M. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 320 euros par mois à compter du présent jugement et ce jusqu’à parfaite libération du logement,

— dire et juger que M. [C] devra quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente décision, ainsi que tous occupants de son chef,

— condamner solidairement Mme et M. [C] à payer la somme de 4 923 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au moi de mai 2024, chaque échéance portant intérêts au taux légal à compter de son exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

En toute hypothèse, de :

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [C] à lui payer une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [C] a demandé au tribunal de :

— requalifier le contrat de location meublée en contrat de location non-meublé et dire que le contrat continuera de s’appliquer aux mêmes conditions,

— constater le caractère indécent du logement loué,

— condamner Mme [L] à réaliser ou à faire réaliser à ses frais l’ensemble des travaux nécessaires pour rendre le logement décent, à savoir :

— installer un détecteur d’incendie,

— ajouter un point lumineux à l’entrée du logement,

— détalonner la porte d’entrée pour créer une ventilation basse,

— installer une VMC,

— installer une grille d’entrée d’air côté cuisine,

— assortir l’obligation d’effectuer les travaux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— enjoindre à Mme [L] de justifier de la venue d’un professionnel s’agissant des vérifications suivantes :

— l’efficacité de la grille d’aération côté chambre,

— la bonne étanchéité de la porte d’entrée par un menuisier,

— l’état de la toiture,

— les fondations sur la partie côté entrée,

— assortir l’obligation de justifier de la venue d’un professionnel pour vérifications de conformité du logement d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— enjoindre à Mme [L] de lui communiquer le diagnostic de performance énergétique sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— condamner Mme [L] à lui fournir les quittances de loyer de mars 2021 à ce jour, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— condamner Mme [L] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [C] n’a pas comparu et n’était pas représentée devant le tribunal.

Par jugement en date du 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré Mme [L] recevable en sa demande de résiliation du bail,

— requalifié le contrat de bail meublé conclu le 14 juin 2019 entre Mme [L] et M. [C] , portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] en bail non-meublé soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2019 entre Mme [L], d’une part, et M. [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 3 mars 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à M. [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 168 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 mai 2024 (échéance de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023 et capitalisation des intérêts échus passé un délai d’un an à compter de la présente décision,

— condamné solidairement Mme [C] au paiement de cette somme, à l’exclusion des intérêts et de leur capitalisation,

— condamné M. [C] à verser à Mme [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges récupérables dûment justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 340 euros au 1er mai 2024), qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du 17 mai 2024 (échéance de mai exclue) et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— ordonné à Mme [L] de transmettre les quittances de loyer à M. [C] pour la période courant du mois de mars 2021 au 3 mars 2023, faisant apparaître les sommes versées au titre des aides personnelles au logement et celles versées ou non par M. [C],

— débouté Mme [L] de sa demande en dommages et intérêts,

— débouté M. [C] de sa demande tendant à constater le caractère indécent du logement loué,

— débouté M. [C] de sa demande tendant à faire réaliser des travaux de remise en décence du logement,

— débouté M. [C] de sa demande tendant à enjoindre à Mme [L] de lui communiquer le diagnostic de performance énergétique du logement,

— condamné M. [C] à verser à Mme [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 2 janvier 2023,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal a limité la créance locative de zz au motif que le décompte qu’elle produit manque de clarté et apparaît parfois incohérent ou incomplet, d’où la décision de ne retenir que la créance figurant au commandement de payer.

Par déclaration au greffe en date du 23 septembre 2024, Mme [L] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 9 juillet 2024 en ce qu’il a condamné M. [C] à lui payer la somme de 168 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 mai 2024 (échéance de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 et capitalisation des intérêts échus passé un délai d’un an à compter de la présente décision, en ce qu’il a condamné solidairement Mme [C] au paiement de cette somme, à l’exclusion des intérêts et de leur capitalisation, et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Par conclusions déposées le 6 novembre 2024, Mme [L] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 168 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 mai 2024 (échéance de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 et capitalisation des intérêts échus passé un délai d’un an à compter de la présente décision,

— condamné solidairement Mme [C] au paiement de cette somme, à l’exclusion des intérêts et de leur capitalisation,

— débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts,

et, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement Mme [C] (caution) et M. [C] à lui payer la somme de 6788 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

impayés arrêtés à novembre 2024, chaque échéance portant intérêts au taux légal à compter de son exigibilité,

— condamner solidairement Mme [C] et M. [C] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts en raison des manquements répétés de M. [C],

— condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris le coût du commandement de payer.

Mme [L] a fait assigner M. [C] devant la cour d’appel par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 (signification à étude). Néanmoins, M. [C] n’a pas constitué avocat. Elle a également fait assigner Mme [C] devant la cour d’appel par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 (signification à étude). Mais Mme [C] n’a pas constitué avocat non plus.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [Z] [L] forme un appel partiel, son recours ne portant que sur le calcul de l’arriéré locatif et sur l’octroi de dommages et intérêts. La cour ne statuera donc que sur ces seuls chefs du jugement, les autres dispositions ayant acquis force de chose jugée.

Sur le montant de la créance de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [Z] [L] apporte la preuve, en produisant le contrat de bail, que le loyer dû par M. [O] [C] était de 320 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges locatives de 20 euros. En outre, le jugement déféré a fixé l’indemnité d’occupation due depuis mai 2014 au montant des loyers et provisions sur charges.

Mme [Z] [L] produit un décompte des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dus pour la période courant de mars 2021 à novembre 2024. Selon ce décompte, l’arriéré s’élève à 6 788 euros.

M. [O] [C], à qui il appartient de prouver les paiements qu’il a effectués en exécution de ses obligations de locataire et des dispositions du jugement déféré, ne comparaît pas et ne produit donc aucune preuve de ses paiements.

Par conséquent, il convient de condamner M. [O] [C] à payer à Mme [Z] [L] la somme de 6 788 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges locatives.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts moratoires sont dus au taux légal à compter de la mise en demeure, soit en l’occurrence la signification des conclusions à M. [O] [C] le 30 octobre 2024.

Le jugement déféré sera infirmé sur tous ces points.

Mme [C], en sa qualité de caution des engagements locatifs de M. [O] [C], sera solidairement condamnée avec lui au paiement de cette somme de 6 788 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts sollicités

Mme [Z] [L] reproche à M. [O] [C] toute une série de manquements à ses obligations de locataire :

— il n’honorait pas l’intégralité des loyers,

— il s’est approprié l’ensemble des parties communes, en utilisant le jardin pour y déposer de la paille et y faire des plantations, en y implantant des piliers en béton et en installant un treillage au-dessus de la paille,

— il a stocké tout un ensemble de matériels et matériaux dans les parties dont il n’avait pas la jouissance,

— il a décaissé le sol au niveau des fondations de la maison,

— il a entreposé des gravas au fond du jardin,

— il a modifié le système de fermeture de la boîte à lettres sans autorisation,

— il a supprimé le compteur Linky existant pour le remplacer par un ancien compteur,

— il a allumé un feu contre le mur de la maison pour brûler des déchets,

— il a créé une allée bétonnée,

— il a empêché la réalisation de travaux dans les lieux.

Il appartient à Mme [Z] [L] de rapporter la preuve des faits qu’elle reproche à M. [O] [C].

Concernant les retards de paiement des loyers et des charges, le préjudice occasionné est compensé par le paiement des intérêts moratoires.

Concernant les agissements que Mme [Z] [L] reproche à M. [O] [C] d’avoir faits dans le jardin ou dans les parties communes, elle produit un PV de constat et des photos, mais sans que cela permette d’imputer les faits reprochés à M. [O] [C].

En revanche, la lettre de M. [E], plombier, qu’elle produit, permet de caractériser le comportement perturbateur de M. [O] [C] lors de l’intervention de cet artisan. Surtout, par la plainte circonstanciée qu’elle produit et qu’elle a déposée auprès de la police le 23 janvier 2023, elle établit que M. [O] [C] a allumé un feu dans le jardin directement contre le mur de la maison, ce qui était de nature à causer un dommage aux biens voire aux personnes. De tels agissements ont causé un préjudice moral à Mme [Z] [L], propriétaire des lieux, et M. [O] [C] sera condamné à le réparer en lui payant une indemnité de 1 000 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Mme [D] [C] s’est portée caution de M. [O] [C] pour 'le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et frais éventuels de procédure'. Cette liste ne comprend donc pas les dommages et intérêts pour préjudice moral causé à la bailleresse. Il n’y a donc pas lieu de condamner Mme [C] solidairement avec M. [O] [C] pour le paiement de ces dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [O] [C], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance (en ce compris le coût du commandement) et d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à payer à Mme [Z] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 150 euros déjà allouée par le tribunal).

Mme [D] [C] sera condamnée solidairement avec M. [O] [C] au paiement de cette indemnité de 1500 euros et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME le jugement déféré sur le montant de l’arriéré locatif et sur les dommages et intérêts et, statuant à nouveau sur ces deux points,

Condamne solidairement M. [O] [C] et Mme [D] [C] à payer à Mme [Z] [L] la somme de 6 788 euros au titre de l’arriéré des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

Condamne M. [O] [C] à payer à Mme [Z] [L] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [O] [C] et Mme [D] [C] à payer à Mme [Z] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [C] et Mme [D] [C] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.