N° RG 25/02496 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MXT3

C1

Minute N°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 23 AVRIL 2026

Appel d’une ordonnance (N° RG 25/00439)

rendue par le Président du TJ de VALENCE

en date du 18 juin 2025

suivant déclaration d’appel du 08 juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION DU [Adresse 1] immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 984 994 236, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Mourad REKA, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

Mme [P] [C]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mme [Y] [F] ÉPOUSE [B]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

M. [I] [B]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [J] [U]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Mme [L] [R] ÉPOUSE [S] épouse [S]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

M. [E] [S]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

M. [K] [V]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Mme [W] [D] VEUVE [Z]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentés tous et plaidant par M^e Anthony FLORENT de la SARL BONNET FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Anne BUREL, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 janvier 2026, M^me PAYEN, Conseillère, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

Faits et procédure :

Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z], sont tous propriétaires de biens immobiliers au sein d’une copropriété sise à [Localité 8] (26), comprenant 90 appartements, repartis dans des corps de fermes.

Jusqu’au 30 mars 2023, le site était géré par la Société Vacanceole, un bail ayant été conclu à cet effet.

La SAS société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] (ci-après SAS SEDA) a été créée le 26 février 2024 avec un exercice social qui se termine le 30 septembre de chaque année.

Il existe un différend entre les parties, sur l’existence d’un bail commercial les liant.

Suivant constat de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, il a été constaté que Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z] ont fait changer les serrures de leur appartement et que la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] ne peut plus y accéder.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] a fait assigner d’heure à heure Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, demandant de :

— ordonner à Mme [P] [C] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°86 de type T2 dans le corps de ferme les iris, libre de toute occupation,

— condamner Mme [P] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1],

— ordonner à Mme [Y] [B] et M. [I] [B] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°106 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers, libre de toute occupation,

— condamner Mme [Y] [B] et M. [I] [B] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1],

— ordonner à Mme [J] [U], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°31 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation,

— condamner Mme [J] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1],

— ordonner à Mme et M. [E] [S], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°34 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation,

— condamner Mme et M. [E] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1],

— ordonner à M. [K] [V], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés des 2 appartements, n°23 et n°24 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 10], libre de toute occupation,

— condamner M. [K] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1],

— ordonner à Mme [W] [D]-[Z], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°103 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers, libre de toute occupation,

— condamner Mme [W] [D]-[Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de réparation des préjudices subis par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1].

Suivant ordonnance en date du 18 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence :

— s’est déclaré compétent,

— a débouté la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] de ses demandes en référé,

— a condamné la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] à payer à Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z], chacun, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2025, la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté la SAS société d’exploitation du domaine [Adresse 1] de ses demandes en référé,

— condamné la SAS société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] à payer à Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z], chacun, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 janvier 2026.

Suivant conclusions aux fins de révocation d’ordonnance de clôture et de réouverture des débats, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V], et Mme [W] [D]-[Z] ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture du 8 janvier 2026 et l’autorisation de la réouverture des débats ou le prononcé d’une clôture différée.

Suivant décision en date du 15 janvier 2026, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour cause grave, dès lors que l’appelant a déposé des conclusions l’avant-veille de la clôture et que les intimés au nombre de six, n’ont pu accéder aux conclusions et pièces que le jour de la clôture et n’ont pu y répondre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2026.

Prétentions et moyens de la SAS société d’exploitation du [Adresse 1]

Dans ses conclusions récapitulatives n°II notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, elle demande à la cour au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 1231 du code civil, de :

— statuant sur l’appel formé par la concluante à l’encontre de l’ordonnance rendue le 18 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Valence,

— le déclarant recevable et bien fondé,

— y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*débouté, la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] de ses demandes en référé,

*condamné, la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] à payer à Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z], chacun, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné, la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— ordonner à Mme [P] [C] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA les clés de l’appartement n°86 de type T2 dans le corps de ferme les iris, libre de toute occupation,

— condamner Mme [P] [C] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision Mme [P] [C] au paiement de la somme de 9.129,21 euros HT soit 10.955,05 euros TTC à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision Mme [P] [C], au paiement de la somme de 6.974,38 euros HT soit 8.369,26 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1], entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision Mme [P] [C] au paiement de la somme de 1.902,39 euros HT soit 2.282,87 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, pour son compte au titre du mois de septembre 2025,

— ordonner à Mme [Y] [B] et M. [I] [B] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA les clés de l’appartement n°106 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers, libre de toute occupation,

— condamner Mme [Y] [B] et M. [I] [B] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision et solidairement Mme [Y] [F] épouse [B] et M. [I] [B], au paiement de la somme de 9.129,21 euros HT soit 10.955,05 euros TTC à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du domaine [Adresse 1], constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision et solidairement Mme [Y] [F] épouse [B] et M. [I] [B], au paiement de la somme de 6.974,38 euros HT soit 8.369,26 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision et solidairement Mme [Y] [F] épouse [B] et M. [I] [B], au paiement de la somme de 1.902,39 euros HT soit 2.282,87 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1], au titre du mois de septembre 2025,

— ordonner à Mme [J] [U], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine [Adresse 1] les clés de l’appartement n°31 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation,

— condamner Mme [J] [U] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision Mme [J] [U] [Q], au paiement de la somme de 8.943,07 euros HT soit 10.731,68 euros TTC à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1], constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision Mme [J] [U] [Q], au paiement de la somme de 6.832,17 euros HT soit 8.198,60 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1], entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision Mme [J] [U] [Q], au paiement de la somme de 1.863,60 euros HT soit 2.236,32 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, au titre du mois de septembre 2025,

— ordonner à Mme et M. [E] [S], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] les clés de l’appartement n°34 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation,

— condamner Mme et M. [E] [S] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision et solidairement Mme [L] [R] épouse [S] et M. [E] [S], au paiement de la somme de 8.943,07 euros HT soit 10.731,68 à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision et solidairement Mme [L] [R] épouse [S] et M. [E] [S], au paiement de la somme de 6.832,17 euros HT soit 8.198,60 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision et solidairement Mme [L] [R] épouse [S] et M. [E] [S], au paiement de la somme de 1.863,60 euros HT soit 2.236,32 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, au titre du mois de septembre 2025,

— ordonner à M. [K] [V], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] les clés des 2 appartements, n°23 et n°24 de type T2 dans le corps de ferme les céanothes, libre de toute occupation,

— condamner M. [K] [V] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision M. [K] [V], au paiement de la somme de 18.258,43 euros soit 21.910,02 euros TTC à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1], constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision M. [K] [V], au paiement de la somme de 13.948,76 euros HT soit 16.738,51 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1], entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision M. [K] [V], au paiement de la somme de 3.804,79 euros HT soit 4.565,75 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1], au titre du mois de septembre 2025,

— ordonner à Mme [W] [D]-[Z], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA les clés de l’appartement n°103 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers ; libre de toute occupation,

— condamner Mme [W] [D]-[Z] au paiement des frais d’installation des nouvelles serrures,

— condamner par provision Mme [W] [D]-[Z], au paiement de la somme de 9.129,21 euros soit 10.955,05 euros TTC à titre de réparation des préjudices subis par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, constitué par la perte de recettes en haute saison par rapport à un bien identique exploité pendant la même période,

— condamner par provision Mme [W] [D]-[Z], au paiement de la somme de 6.974,38 euros HT soit 8.369,26 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, entre juin et septembre 2025,

— condamner par provision Mme [W] [D]-[Z], au paiement de la somme de 1.902,39 euros HT soit 2.282,87 euros TTC au titre des charges par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA, au titre du mois de septembre 2025,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner chacun des défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

*Sur la voie de fait, l’urgence et le trouble manifestement illicite :

— les bailleurs n’ont jamais fait état d’une quelconque exception d’inexécution, ils prétendent seulement à l’inexistence des baux commerciaux,

— l’ordonnance déférée a soulevé ce moyen sans inviter les parties à s’expliquer sur ce point,

— les bailleurs ne peuvent conclure dans le même temps à l’absence d’un bail et à une exception d’inexécution dudit bail,

— l’ordonnance déférée a caractérisé l’existence d’une voie de fait sans en tirer les conséquences qui s’imposaient,

— le bailleur est tenu à l’obligation de délivrance de la chose louée et le bailleur qui remplace la serrure des locaux donnés à bail avant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, privant ainsi le preneur de tout accès aux locaux, commet une voie de fait,

— les bailleurs ont perçu les loyers de la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1], dans le cadre de la répartition prévue au bail.

*Sur les reproches des intimés et l’absence d’exception d’inexécution :

— les reproches des intimés dépassent la compétence du juge de l’évidence,

— les loyers dus ont été réglés,

— les éléments permettant de déterminer le montant des loyers ont été communiqués lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2005, au commissaire de justice le 23 août 2025 et il a également été fourni les attestations de l’expert-comptable,

— le président de la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] a envoyé une attestation d’assurance à jour,

— la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] n’a commencé l’exploitation qu’après la réalisation des travaux à compter du 19 juin 2024,

— elle ne pouvait communiquer un bilan pour la période avant sa création et le bilan au 30 septembre 2025 est communiqué,

— elle n’est pas chargée de la gestion de la copropriété.

*Sur l’urgence et le trouble manifestement illicite :

— dans le cadre de son exploitation, elle doit valider des commandes pour la période de janvier à octobre 2026 et donc, parfois, jusqu’à un an à l’avance,

— elle ne peut valider les demandes de réservations de groupes importants sans avoir la certitude d’avoir suffisamment d’appartements à louer,

— elle a mis en attente un certain nombre de réservations en raison des voies de fait des intimés,

— sur la période estivale 2025, elle a dû annuler quotidiennement, l’équivalent de 60 personnes, ce qui a généré un préjudice important et porté atteinte à la réputation de la résidence,

— elle est empêchée d’exploiter, ce qui peut entraîner sa mise en péril.

*Sur les condamnations provisionnelles :

— les charges relatives à l’ensemble des appartements objet des baux ont été réglées par la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] entre les mois de juin et septembre 2025,

— elle a payé les loyers,

— les bailleurs n’ont payé aucune charge, contrairement à ce qui est stipulé au contrat de bail,

— les bailleurs auteurs de la voie de fait ont loué leurs biens directement suite aux changements des serrures et ont perçu, à ce titre, des loyers directement de leurs locataires outre les loyers versés par la SEDA dans le cadre de la répartition prévue au bail.

Prétentions et moyens de Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z]

Dans leurs conclusions d’intimé récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, ils demandent à la cour au visa des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, 1219 du code civil, de :

— rejeter les demandes de la SAS SEDA,

Et en conséquence :

— confirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Valence en date du 18 juin 2025 en toutes ses dispositions,

— condamner la SAS SEDA à verser une somme de 1.200,00 euros à chaque intimé, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS SEDA aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— oralement, il a bien été fait mention d’une exception d’inexécution devant le juge des référés en première instance,

— la procédure devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé est une procédure orale et des moyens en défense peuvent être soulevés à l’audience.

*Sur l’absence d’urgence :

— la SAS SEDA ne produit aucun élément permettant de démontrer l’urgence, condition d’application de l’article 834 du code de procédure civile,

— aucun élément n’est produit concernant le taux d’occupation des logements, qui démontrerait que le retrait de 7 appartements mette en péril la société et les réservations effectuées, sachant que la SAS SEDA ne produit pas le planning des appartements dont elle dispose.

* Sur l’exception d’inexécution :

— plusieurs stipulations du bail ne sont pas respectées par la SAS SEDA :

— elle n’entretient pas les parties communes (piscine, sanitaires, aire de jeu),

— il existe des difficultés dans le paiement des loyers :

*le bail prévoit explicitement un règlement par trimestre au 10 janvier, 10 avril, 10 juillet et 10 octobre de chaque année, or, aucun loyer n’a été perçu à ces dates entre le 10 octobre 2023 et le 10 janvier 2026,

*il est impossible pour les bailleurs de connaître les sommes dues, car le gérant de la SAS SEDA n’a jamais transmis le moindre document comptable,

*le bail prévoit un loyer minimum qui n’a jamais été appliqué,

*aucun loyer minimum n’a été payé entre le 1er octobre 2023 et le 30 juin 2024, alors que le preneur disposait des clés des appartements,

*le bail doit s’appliquer à la date de son entrée en vigueur mentionné au bail au 1er octobre 2023,

— la SAS SEDA n’a jamais produit d’attestation d’assurance, sur la période du 1er octobre 2023 au 30 avril 2025,

— la SAS SEDA n’a pas tenu de comptes d’exploitation individualisés distincts pour l’établissement ou la résidence au sein de laquelle sont situés les locaux loués, ce qui empêche les bailleurs de pouvoir connaître précisément l’état de leur bien et son taux d’occupation,

— dans l’hypothèse de graves inexécutions du bail et lorsque le preneur est de mauvaise foi, une exception d’inexécution du bailleur est permise,

— il n’est pas communiqué au moins une fois par an, à l’ensemble des copropriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que les montants et l’évolution des principales postes de dépenses et de recettes de la résidence,

— les bailleurs n’ont ainsi aucune visibilité sur le fonctionnement, les charges et les objectifs de la résidence.

*Sur les demandes de la SAS SEDA :

— l’article 4B du bail prévoit expressément que les charges sont à la charge du preneur,

— la SAS SEDA sollicite le remboursement des charges qui s’avèrent être plus importantes que les loyers qu’elle a versés, démontrant qu’elle ne sait pas gérer le bien,

— le préjudice de perte de location n’est pas démontré,

— aucun élément n’est produit concernant le taux d’occupation des logements et qui démontrerait que le retrait de certains appartements mette en péril la société et les réservations effectuées,

— la SAS SEDA ne justifie pas d’annulation ou de refus de locations pour la période concernée (juin à septembre 2025) et donc il n’existe pas de préjudice actuel.

— elle ne produit aucune facture pour justifier des charges qu’elle réclame.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

§1 Sur l’urgence

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

« L’urgence requise pour qu’il soit statué par application de l’article 808 (auj. 834) est souverainement appréciée par le juge des référés. » (Cour de cassation 1ère Civ., 21 juin 1989, n° 87-18.210).

En l’espèce, l’ensemble immobilier comprend 90 appartements, répartis dans des corps de ferme. La SAS SEDA ne verse aux débats aucun élément permettant de déterminer de combien de couchages disposent l’ensemble des appartements qu’elle peut louer et de combien de couchages elle est de facto privée en raison du litige.

Or, le litige existe entre la SAS SEDA et six bailleurs, propriétaires de sept appartements T2, soit une minorité des propriétaires.

La SAS SEDA ne démontre pas que les logements dont elle a la jouissance, sont insuffisants pour répondre aux demandes de réservations qu’elle a reçues.

La SAS SEDA ne peut en conséquence justifier d’une urgence et l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle rejeté les demandes formées en référé de ce chef.

§2 Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est de jurisprudence constante, que le trouble manifestement illicite est décrit comme « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

« Une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l’art. 809, al. 1er, du code de procédure civile, (auj. 835, al. 1er) pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (Cour de cassation, 2ème Civ., 7 juin 2007, n° 07-10.601).

Sur le fond, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

« Le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. » (Cour de cassation, 3ème Civ., 28 juin 2006, n° 05-10.137).

« Pour constituer une cause étrangère ne pouvant être imputée au bailleur, le fait du tiers doit revêtir les caractères de la force majeure. » (Cour de cassation, 3ème Civ., 28 septembre 2005, n° 04-13.720).

Ainsi, le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeur, laquelle n’est pas en l’espèce alléguée.

Il s’ensuit que : " Ayant relevé que l’appartement litigieux constituait le domicile de Mme [G] et de son enfant et retenu que le changement des serrures, sans préavis ni mise en demeure, s’analysait en une voie de fait, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes, a pu en déduire l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il lui appartenait de faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse ; " (Cour de cassation, 3ème Civ., 15 février 2018, pourvoi n° 16-25.335)

En l’espèce, les baux conclus par les parties au litige ne sont pas contestables. En effet, si les baux en question n’ont pas été retournés aux bailleurs par le preneur, ils ont bien été signés par eux, manifestant la volonté de conclure le bail. A ce titre, il sera rappelé qu’un bail verbal est valable et que l’écrit n’est pas requis ad validitatem mais ad probationem. Les locaux ont en outre été mis à disposition de la SAS SEDA, ce qui démontre que Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] se sont estimées liés par les contrats conclus.

Par ailleurs, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] ne contestent pas avoir changé les serrures des appartements qu’ils devaient mettre à disposition de la SAS SEDA. Ce point est confirmé par le constat de commissaire de justice établi le 30 mai 2025.

Ils invoquent l’exception d’inexécution pour justifier leur action, l’article 1219 du code civil prévoyant qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cependant, au vu des textes susvisés, le défaut de paiement des loyers invoqués ne les décharge pas de leurs obligations de délivrance du bien et de jouissance paisible.

Dès lors, les bailleurs sont dans l’obligation de mettre à disposition de la SAS SEDA les biens loués. En changeant les serrures et en interdisant l’accès des biens à la SAS SEDA, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] ont commis une voie de fait, qui justifie la saisine du juge des référés afin que celui-ci ordonne une remise en état.

L’ordonnance déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a débouté la SAS SEDA de ses demandes tendant à ce que, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] soient condamnés à remettre les clés de leurs appartements.

Statuant à nouveau, la cour condamne, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] à remettre à la SAS SEDA les clés de leurs appartements, libres de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois.

§3 Sur les demandes relatives aux nouvelles serrures

L’article 835 al 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie, de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SAS SEDA sollicite la condamnation des bailleurs à changer les serrures. Cependant, elle ne démontre pas en quoi la simple remise des clés actuelles ne lui permet pas d’exploiter les appartements. Elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que les serrures des autres appartements sont uniformisées, qu’elles répondent à des normes de sécurité, qui ne sont ni citées, ni produites. Il n’est pas plus démontré que les clés des autres appartements sont identifiées avec un code spécifique. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur ce point.

La SAS SEDA sera dès lors déboutée de sa demande tendant à ce que Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] soient condamnés au paiement des frais d’installation spécifiques des nouvelles serrures.

§4 Sur les demandes de provisions formée par la SAS SEDA

La SAS SEDA demande à chaque bailleur le paiement des charges d’exploitation et des loyers qu’elle soutient ne pas avoir perçus.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond (Cour de cassation 3ème Civ., 2 mars 2010, n° 09-13.696).

L’appréciation de l’existence d’une contestation sérieuse, suppose la confrontation des moyens et preuves des parties in concreto.

Le juge des référés ne peut constater une incertitude en l’état des débats et la trancher comme le ferait un juge du fond. En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

En effet, le juge des référés ne peut se retrancher derrière la seule existence d’une défense au fond pour se déclarer sans pouvoir et doit au contraire passer outre à des contestations manifestement dépourvues de fondement (Cour de cassation 2ème Civ., 25 mars 2010, pourvoi n° 08-13.812).

Ainsi, affirmer qu’une contestation doit être sérieuse pour faire échec à certains pouvoirs du juge des référés exclut que les allégations artificielles puissent prospérer. Le juge des référés peut donc, et même doit, passer outre une contestation superficielle ou dilatoire, ce qui lui assure une efficacité minimale, à défaut de laquelle son intervention pourrait être artificiellement entravée. Il doit rechercher si les deux thèses sont apparemment aussi légitimes l’une que l’autre en l’état des éléments dont il dispose.

Au-delà, il ne peut appartenir qu’aux juges du fond de trancher la contestation.

Pour s’opposer aux demandes de la SAS SEDA, les bailleurs font valoir que plusieurs stipulations du bail ne sont pas respectées par le preneur, qui n’entretient pas les parties communes, ne verse pas les loyers et notamment le loyer minimum dû aux bailleurs, ne leur a pas produit l’attestation d’assurance, n’a pas tenu de comptes individualisés et n’a pas communiqué une fois par an un bilan précis de l’année écoulée.

Les bailleurs versent aux débats plusieurs éléments (bilans et courriers) qui démontrent que les griefs invoqués ne sont pas manifestement voués à l’échec, alors que la SAS SEDA ne verse aux débats aucun élément de nature à répondre à l’ensemble de ces griefs et à démontrer qu’elle respecte les stipulations du bail en cause.

Dès lors, il doit être jugé qu’il existe une contestation sérieuse sur les demandes en paiement provisionnelles formées par la SAS SEDA et l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes provisionnelles en paiement formées par la SAS SEDA.

§5 Sur les mesures accessoires

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS SEDA à payer à Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] la somme de 300 euros chacun au titre des frais irrépétibles de première instance et aux dépens de première instance.

Au vu de la solution du litige, Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] seront condamnés à payer à la SAS SEDA les dépens de première instance et d’appel outre la somme totale de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La demande formée par Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

*rejeté les demandes formées en référé par la SAS société d’exploitation du [Adresse 1], à raison de l’urgence,

*rejeté les demandes provisionnelles en paiement formées par la SAS société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1].

Y ajoutant,

DEBOUTE la SAS société d’exploitation du domaine [Adresse 1] de sa demande tendant à ce que Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] soient condamnés au paiement des frais d’installation spécifiques des nouvelles serrures.

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

*débouté la SAS société d’exploitation du domaine [Adresse 1] de ses demandes tendant à ce que Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] soient condamnés à remettre les clés de leurs appartements.

* condamné la SAS société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] à payer à Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] la somme de 300 euros chacun au titre des frais irrépétibles de première instance.

*condamné la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [P] [C], à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] – SEDA les clés de l’appartement n°86 de type T2 dans le corps de ferme les iris, libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Mme [Y] [B] et M. [I] [B], à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] les clés de l’appartement n°106 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers, libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Mme [J] [U], à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] – SEDA les clés de l’appartement n°31 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Mme [L] [S], M. [E] [X] à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du domaine d'[Adresse 1] les clés de l’appartement n°34 de type T2 dans le corps de ferme [Adresse 9], libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE M. [K] [V], à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] les clés des 2 appartements, n°23 et n°24 de type T2 dans le corps de ferme les céanothes, libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Mme [W] [D]-[Z], à remettre immédiatement à la SAS Société d’exploitation du [Adresse 1] les clés de l’appartement n°103 de type T2 dans le corps de ferme les lauriers ; libre de toute occupation, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, délai qui court sur une durée de quatre mois,

CONDAMNE Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] à payer à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1], la somme totale de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] à payer à la SAS société d’exploitation du [Adresse 1] les dépens de première instance et d’appel,

REJETTE les demandes formées par Mme [P] [C], Mme [Y] [B], M. [I] [B], Mme [J] [U], Mme [L] [S], M. [E] [S], M. [K] [V] et Mme [W] [D]-[Z] au titre des frais irrépétibles.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente