Cour d'appel de Nîmes, 13 octobre 2016, n° 14/05481

ARRÊT N°

R.G. : 14/05481

ACA

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

27 mai 2014

RG:12/00784

X

C/

Société LA CLOSERIE

SCP Y POSTILLON OUAKNINE
DOMENGE PUJOL ALPINI BUCCERI
CAFLERS & SAUVAGE

SCA GE MONEY BANK

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2016

APPELANTE :

Madame Z X

née le XXX à XXX Bretagne (XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier A, Postulant, avocat au barreau de
NIMES

Représentée par M^e Cyrille JOHANET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Société LA CLOSERIE, prise en la personne de son représentant légal

Place de la Porte d’Hermès

Résidence Royale Marine C

XXX

Représentée par M^e Claire B, Postulant, avocat au barreau
D’ALES

Représentée par M^e Pascale BARBANCON HILLION,
Plaidant, avocat au barreau de NICE

SCP 'Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL,
C Y,
Corinne ALPINI,
Franco BUCCERI, Xavier CAFLERS et Vincent SAUVAGE', anciennement d é n o m m é e ' P a t r i c k P O S T I L L O N , M a x
O U A K N I N E , C a r o l D O M D ,
François-Régis PUJOL, C
Y, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI,
Xavier
CAFLERS et SAUVAGE', société titulaire d’un office notarial dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP
COULOMB DIVISIA CHIARINI,
Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Anne-laure KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SCA GE MONEY BANK, anciennement dénommée BANQUE
DE FINANCEMENT
IMMOBILIER SOVAC, puis BANQUE SOVAC IMMOBILIER, puis GE CAPITAL
BANK, société en commandite par actions, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP BLANC-GILLMANN-BLANC,
Plaidant, avocat au barreau de
MARSEILLE

Représentée par M^e Sabine MANCHET, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Juillet 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Juillet 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 13
Octobre 2016

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 13 Octobre 2016, par mise à disposition au greffe de la
Cour

Exposé du litige :

Le 22 mai 2006, M^me Z X a signé un contrat de réservation en vue de l’acquisition d’un appartement et d’un emplacement de stationnement dans une résidence de tourisme dénommée La Closerie à Barjac (30 430).

Par acte reçu le 12 octobre 2006 par M^e E, notaire à Rennes, M^me Z X a d o n n é p o u v o i r à t o u t c l e r c d e l a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e d e n o t a i r e s
Postillon-Ouaknine-Domenge-Pujol-Y
-Alpini-Bucceri-Sauvage, aux fins d’acquérir les lots n°63 et 92 de la résidence moyennant le prix de 172 080 , de donner à bail commercial les locaux acquis pour une durée de onze années à la société gestionnaire de la résidence de tourisme.

Par acte reçu le 15 décembre 2006 par M^e Y, notaire associé à Nice, M^me Z
X a acquis en l’état futur d’achèvement au prix de 172 080, le lot n°92 correspondant à un appartement de 37m² au deuxième étage du bâtiment C et le lot n°63 correspondant à un box de 12,07m² dans le sous-sol du bâtiment C, ce qui devait permettre à M^me Z
X de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation subordonné à la conclusion d’un bail commercial qui a été signé avec la société
Rhode Tourisme.

Cet achat a été financé par un prêt in fine d’un montant de 179 885 consenti par la société
GE Money Bank. Ce prêt in fine a été adossé à un contrat d’assurance-vie sur lequel M^me Z X a placé le capital d’un plan épargne logement, soit 39 600 .

Par exploits des 22 et 27 octobre 2009 et du 25 février 2010, M^me Z X a assigné devant le tribunal de grande instance d’Alès, la
SCI La Closerie devenue Sarl La
Closerie à partir du 30 juin 2011, la société civile professionnelle de notaires
Postillon-Ouaknine-Domenge-Pujol-Y
-Alpini-Bucceri-Sauvage et la société GE Money
Bank afin d’obtenir à titre principal, la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour absence d’exécution de l’obligation de délivrance dans le délai prévu et à titre subsidiaire l’annulation du contrat de vente en raison de manoeuvres dolosives ayant vicié son consentement.

Par jugement du 27 mai 2014, le tribunal de grande instance d’Alès:

— a déclaré recevable l’action en résolution de M^me Z X,

— a débouté M^me Z
X de sa demande en résolution de la vente et des demandes subséquentes en indemnisation et en résolution de l’acte de prêt,

— a débouté M^me Z
X de sa demande en annulation de la vente fondée sur le dol et l’erreur et des demandes subséquentes en indemnisation et en résolution de l’acte de prêt,

— a débouté M^me Z
X de sa demande en indemnisation fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI La
Closerie,

— a débouté M^me Z
X de sa demande en indemnisation fondée sur la r e s p o n s a b i l i t é d é l i c t u e l l e d e l a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e
Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage,

— a d é b o u t é l a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e
Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage, de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— a dit n’y avoir lieu à publication de la présente décision,

— a condamné M^me Z
X aux dépens respectivement distraits au profit de Me
B, de la SC Bonnaud & Geelhaar et de M^e F,

— a rejeté pour le surplus toute demande plus ample ou contraire des parties.

Le 13 novembre 2014, M^me Z
X a relevé appel du jugement rendu.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 17 juin 2016, M^me Z X demande à la cour:

— à titre principal, au visa de l’article 1184 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCI La Closerie devenue Sarl La Closerie, n’a pas exécuté son obligation contractuelle de livrer le bien achevé, dans le délai prévu, d’infirmer le jugement dans ses autres dispositions et statuant à nouveau, de dire qu’elle n’a pas renoncé à son action résolutoire, de prononcer la résolution du contrat de vente des lots n°63 et 92 dans l’ensemble immobilier La Closerie à Barjac, de dire nulles et de nul effet, toutes les conventions dont la cause se trouve dans l’opération annulée, de condamner la société La Closerie à lui restituer les sommes versées au titre du paiement du prix, soit 172 080 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009, date de l’assignation, de condamner la société La Closerie solidairement avec la société GE Money Bank et la société civile professionnelle de notaires, à lui payer la somme de 49 176,58 en réparation de ses autres chefs de préjudice,

— à titre subsidiaire, au visa de l’article 1116 du code civil, de dire que la société La Closerie a commis à son encontre des manoeuvres dolosives qui ont vicié son consentement, de dire n u l l e e t d e n u l e f f e t , l a v e n t e r e ç u e p a r l a s o c i é t é c i v i l e professionnelleThuret-Postillon-Ouaknine-Domange-Pujol-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage, titulaire d’un office notarial à Nice, de dire nulles et de nul effet toutes les conventions dont la cause se trouve dans l’opération annulée, de condamner la société La Closerie à lui restituer les sommes versées au titre du paiement du prix, soit 172 080 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009, date de l’assignation, au visa de l’article 1382 du code civil de condamner solidairement la société La Closerie avec la société GE Money Bank et la société civile professionnelle de notaires, à lui payer la somme de 49 176,58 en réparation de ses autres chefs de préjudice, de dire que le jugement à intervenir devra être publié à la
Conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble,

— à titre encore plus subsidiaire, au visa de l’article
VII des conditions générales du contrat, de condamner la société La Closerie à lui payer une indemnité forfaitaire correspondant à 10% du prix de vente, soit 17 208 , au visa de l’article 1147 du code civil, de condamner la société La Closerie solidairement avec le notaire rédacteur et la GE Money Bank à lui payer la somme de 227 506,76 en réparation de son préjudice,

— de condamner la société La Closerie solidairement avec le notaire rédacteur et le GE
Money Bank à lui payer la somme de 3000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sarl La Closerie a conclu le 13 avril 2015 à titre principal à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit et jugé qu’en cas de résolution de la vente, la restitution du prix se fera à due concurrence du prix de vente HT et après déduction des loyers perçus, à ce qu’il soit dit et jugé que M^me Z
X devra restituer l’appartement libre de toute occupation.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 29 avril 2016, la société GE Money Bank oppose à titre principal, une fin de non-recevoir tirée de l’article 564 du code de procédure civile aux demandes en paiement dirigées contre elle pour la première fois en cause d’appel par M^me Z X, à titre subsidiaire, la société GE Money Bank fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations et qu’elle n’a en rien concouru aux préjudices allégués par M^me Z X, dans l’hypothèse d’une annulation du contrat de vente, la société GE Money Bank réclame la condamnation de M^me Z
X à lui rembourser le capital prêté, soit la somme de 179 885 augmentée des intérêts au taux contractuel de 3,50% à compter du 15 décembre 2006 jusqu’à leur remboursement, déduction faite des sommes déjà perçues, en tout état de cause, la société GE Money Bank demande la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e d e n o t a i r e s D o m D -
P u j o l – T h u r e t
- A l p i n i – B u c c e r i – C a f l e r s – S a u v a g e a n c i e n n e m e n t d é n o m m é e
Postillon-Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage, a conclu le 7 avril 2015 à la confirmation du jugement rendu le 27 mai 2014 par le tribunal de grande instance d’Alès en ce qu’il a débouté M^me Z X de l’ensemble de ses demandes et prononcé la mise hors de cause de l’office notarial et par voie d’appel incident, a conclu à la condamnation de M^me Z X à lui verser la somme de 10 000 de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leur moyens.

Exposé des motifs :

Au soutien de son appel, M^me Z
X fait valoir que la société La Closerie a exécuté avec retard son obligation de livraison de l’appartement acquis en l’état futur d’achèvement, que cette livraison devait avoir lieu avant le 30 juin 2007, qu’elle a été reportée au 30 octobre 2007 puis ensuite à la fin du mois de juillet 2008, que bien qu’elle ait été invitée à prendre possession de l’appartement à la fin du mois de juillet 2008, l’immeuble n’a été raccordé à l’électricité qu’à partir du 22 janvier 2009, ce qui a empêché son exploitation en résidence de tourisme.

La Sarl La Closerie répond que M^me Z X ne l’a pas mise en demeure de procéder à la livraison de l’appartement, qu’elle a renoncé à se prévaloir de la résolution de la vente pour livraison tardive, en prenant possession au mois d’août 2008 de l’appartement, en payant la totalité du prix, en le meublant et en le confiant à la location, en engageant avec d’autres copropriétaires devant le tribunal de grande instance d’Alès, une action dans le cadre de la garantie décennale et en sollicitant devant le tribunal de grande instance de Draguignan, le paiement de dommages et intérêts pour livraison tardive.

Cette argumentation est démentie par les documents produits aux débats par M^me Z
X.

La société La Closerie a de façon incontestable exécuté avec retard son obligation de livraison puisque la date de livraison initialement fixée avant le 30 juin 2007 a été reportée au 30 octobre 2007 puis ensuite à la fin du mois de juillet 2008 sans que soient justifiées une cause légitime de suspension du délai de livraison ou la survenance d’un cas de force majeure.

P a r l ' e f f e t d e l a p r o c u r a t i o n d o n n é e l e 1 2 o c t o b r e 2 0 0 6 à l a s o c i é t é c i v i l e professionnellePostillon-Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage, M^me Z X a été liée par un bail commercial à la société Rhode Tourisme qui a meublé l’appartementalors que M^me Z X n’avait pas reçu les clefs en dépit des demandes qu’elle a adressées à la société La
Closerie.

M^me Z X a été placée devant le fait accompli de reports successifs de la date de livraison qui n’ont pas permis l’utilisation de l’appartement et ont compromis l’exploitation de la résidence de tourisme, ce qui est confirmé par les courriers adressés le 27 octobre 2008, les 13 février et 7 avril 2009 par la société Rhode
Tourisme qui a informé les acquéreurs que les documents indispensables à l’ouverture des compteurs électriques (consuels) ne lui ont été remis par la société La Closerie que le 18 novembre 2008, que l’électricité n’a pu être mise en service qu’à partir du 22 janvier 2009, de telle sorte que la location des appartements n’a pu débuter avant le 4 avril 2009.

L’appartement acquis par M^me Z
X n’était donc pas en état d’être livré avant le 22 janvier 2009.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société La Closerie, M^me Z
X n’a signé aucun procès-verbal de livraison et le paiement de la dernière situation de travaux a donné lieu de la part de la société La Closerie à une procédure de saisie-attribution des comptes bancaires de M^me Z X auprès de la Banque postale, procédure ensuite annulée par un arrêt rendu le 3 juin 2010 par la cour d’appel de Rennes.

Le paiement spontané le 26 mars 2009 par M^me Z X de la totalité des sommes dont elle restait débitrice à l’égard de la société La Closerie, ne peut être interprété comme une renonciation de sa part à demander la résolution du contrat de vente mais comme l’exécution de l’obligation principale qui pesait sur elle.

L’action introduite en décembre 2008 devant le tribunal de grande instance de Draguignan par M^me Z X et 41 autres copropriétaires à l’encontre de la société La Closerie en paiement de dommages et intérêts pour retard de livraison ne saurait faire obstacle à l’action en résolution engagée au mois d’octobre 2009 par M^me Z X dès lors que les conséquences de ce retard de livraison ont été de plus en plus pénalisantes et alors que la procédure mise en oeuvre devant le tribunal de grande instance de Draguignan a fait l’objet d’un jugement de radiation le 20 octobre 2011.

Il ne peut davantage être fait grief à M^me Z X de s’être associée devant le tribunal de grande instance d’Alès à une demande d’expertise, dans le cadre d’une action en garantie décennale qui est une action qui préserve pendant 10 ans, les droits des propriétaires successifs d’un bien immobilier.

La défaillance de la société La Closerie qui avait fixé au 30 juin 2007, la livraison d’ un appartement acquis en l’état futur d’achèvement, qui n’a pu proposer cette livraison qu’au mois d’août 2008 alors que l’appartement n’a pu être habitable avant le 22 janvier 2009

constitue une inexécution lourde d’une obligation déterminante pesant sur le vendeur et qui justifie que soit prononcée la résolution du contrat de vente.

La résolution du contrat de vente entraîne en application des dispositions de l’article L312-12 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, la résolution du contrat de prêt qui a été consenti à M^me Z X par la société GE Money Bank.

La société La Closerie devra donc restituer à M^me Z X, la somme de 172 080 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009, date de l’assignation, en remboursement du prix de vente.

De son côté, M^me Z
X devra restituer l’appartement libre de toute occupation.

Le montant de la TVA rétrocédée à M^me Z X ne sera pas déduit dans la mesure où celle-ci reste exposée à l’annulation des avantages fiscaux dont elle a bénéficié.

Les loyers qui ont été perçus par M^me Z X n’ont pas à être déduits du prix de vente que doit rembourser la société La
Closerie.

M^me Z X se prévaut de préjudices complémentaires selon le décompte suivant:

— d’un excédent de charges payées par rapport aux loyers perçus: 4444,26 ,

— de la perte des intérêts d’une épargne sécurisée sur un plan épargne-logement, à hauteur de 14 099,11 ,

— du montant des intérêts payés à la société GE Money Bank à hauteur de 40 540,16 ,

— du montant des frais d’assurance bancaire à hauteur de 5657,87 ,

— des frais inhérents à la vente à hauteur de 6432,37 ,

soit selon les calculs de M^me Z
X, un total de 49 176,58 dont le paiement est demandé par une condamnation solidaire de la société
La Closerie, de la société civile professionnelle de notaires et de la société GE Money
Bank.

Outre le fait que M^me Z
X n’a communiqué aux débats, aucun document de nature à permettre la vérification des préjudices financiers complémentaires dont elle fait état, la société civile professionnelle de notaires ne saurait être tenue de répondre des conséquences d’un retard de livraison imputable au promoteur-vendeur ni des conséquences d’un placement financier auprès d’un établissement bancaire.

C’est à juste titre que la société GE Money
Bank dont la responsabilité aurait pu être recherchée sur le montage financier qui a abouti à la conclusion d’un prêt in fine adossé à un contrat d’assurance -vie lequel serait moins avantageux que le plan d’épargne-logement dont était titulaire M^me Z X, oppose la fin de non-recevoir tirée de l’article 564 du code de procédure civile en l’absence de toute demande en paiement dirigée contre elle en première instance et cela jusqu’au conclusions récapitulatives signifiées le 25 avril 2016 en cause d’appel à la requête de M^me Z X.

En revanche, M^me Z X doit être condamnée à rembourser à la société GE
Money Bank, la somme de 179 885 augmentée des intérêts au taux contractuel de 3,50% à compter du 15 décembre 2006, déduction faite des sommes déjà versées au titre des échéances payées.

Le présent arrêt devra être publié auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente.

Le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société civile professionnelle de notaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’abus de procédure n’étant pas caractérisé.

Les manquements contractuels de la société La
Closerie étant à l’origine de la résolution du contrat de vente, celle-ci versera à M^me Z X, la somme de 3000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une autre partie.

La société La Closerie supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Fait droit à la fin de non-recevoir opposée par la société GE Money Bank et tirée de la prohibition des demandes nouvelles en cause d’appel.

Confirme le jugement rendu le 27 mai 2014 par le tribunal de grande instance d’Alès en ce qu’il a :

— déclaré recevable, l’action en résolution de M^me Z X,

— débouté M^me Z
X de sa demande en indemnisation fondée sur la r e s p o n s a b i l i t é d é l i c t u e l l e d e l a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e
Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage,

— d é b o u t é l a s o c i é t é c i v i l e p r o f e s s i o n n e l l e
Ouaknine-Domenge-Pujol-Y-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage, de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Réforme pour le surplus,

Prononce la résolution judiciaire de la vente en l’état futur d’achèvement par la société civile de construction vente la société La Closerie à M^me Z X, par acte reçu le 15 décembre 2006 par M^e C Y, notaire associé à Nice, des biens ainsi désignés:

' Dans un ensemble immobilier dénommé 'La
Closerie', situé à Barjac (Gard) en cours d’édification sur diverses parcelles de terrain cadastrées comme suit:

— section AB n°379, lieudit La Ville, surface 17 a et 13 ca

— section AB n°400, lieudit La Ville, surface 16 a et 88ca

— section AB n°675, lieudit La Ville, surface 03 a et 44ca

soit un total de 37a et 45 ca

Les biens vendus consistent en:

Dans le bâtiment C

— au sous-sol, lot n°63, un box numéroté CB 05 au plan d’une surface de 12.07 m² environ et les dix-huit/dix millièmes (18/10 000èmes) des parties communes de la copropriété

— au deuxième étage, lot n°92, un 2 pièces duplex numéroté au plan C26 d’une surface habitable de 37.06 m² environ comprenant au niveau 2 un hall avec placard et cumulus sous escalier, une salle d’eau avec douche, lavabo et WC, un séjour avec kitchenette et escalier et une terrasse extérieure de 8.31 m ² environ. A l’étage, un palier avec placard, un coin nuit, une salle de bains avec baignoire et plan vasque, une mezzanine avec placard à 0,80 m du sol et les cent trente /dix millièmes (130/ 10 000èmes) des parties communes de la copropriété.

Condamne la société La Closerie à restituer à M^me Z X, la somme de 172 080 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2009, date de l’assignation, en remboursement du prix de vente.

Dit que M^me Z X devra restituer l’appartement à la société La Closerie, libre de toute occupation.

Condamne M^me Z X à rembourser à la société GE Money Bank, la somme de 179 885 augmentée des intérêts au taux contractuel de 3,50% à compter du 15 décembre 2006, déduction faite des sommes déjà versées au titre des échéances payées.

Dit que le présent arrêt devra être publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente.

Déboute M^me Z X de ses demandes en paiement de la somme de 49 176,58 en indemnisation de préjudices financiers complémentaires non justifiés.

Condamne la société La Closerie à payer à M^me Z X, la somme de 3000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit d’une autre partie.

Condamne la société La Closerie au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de première instance, avec distraction au profit de M^e A, pour ceux des dépens dont il aurait fait l’avance.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,