COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Sarah MERCIER

la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES

ARRÊT du : 15 AVRIL 2026

n° : N° RG 25/00652 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HFLZ

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ de [Localité 1] en date du 21 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3176 0073 8929

S.A.R.L. CRECHES EXPANSION JOUE LES [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 899 880 801 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3145 9896 9363

S.A.S. OPCI GENERATIONS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 808 355 432, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS, M^e Amélie PINÇON de la SELARL ALTANA, avocat plaidant au barreau de PARIS

' Déclaration d’appel en date du 06 Février 2025

' Ordonnance de clôture du 02 septembre 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 17 SEPTEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 15 AVRIL 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte en date du 2 décembre 2024, agissant en vertu d’une autorisation qui lui avait été donnée par une ordonnance rendue sur requête en date du 27 novembre 2024, la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1] assignait d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé la société OPCI Générations et ce aux fins de lui voir faire injonction d’avoir à procéder aux travaux de reprise de désordres et de voir ordonner le séquestre des loyers à échoir jusqu’à complète exécution de ces travaux, réclamant à titre de provision sur dommages-intérêts la somme de 19'980 €.

La société défenderesse appelait en intervention forcée la société Entrepreneuriat Conseil, la SAS Crèches Expansion, la SAS Telia Architecture , la SELARL JSA, la SA MAAF Assurance et la SA Wakam ; une disjonction était prononcée le 7 janvier 2025.

Par une ordonnance en date du 21 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, enjoignait à la SAS OPCI Générations d’avoir, dans un délai de deux mois, sous astreinte de 500 € par jour de retard et pour une durée de trois mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué, à réaliser conformément au rapport de la société Socotec les travaux de reprise de seuils de porte pour les rendre étanches au titre de la vétusté des menuiseries extérieures, le remplacement de l’ensemble de l’étanchéité de la toiture ' terrasse en raison de sa vétusté et le remplacement des protections actuelles d’une porte intérieure par des protections réglementaires adaptées au titre de la vétusté de la menuiserie intérieure, disait n’y avoir lieu à référé sur la demande séquestre des loyers à échoir, disait n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1], disait n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d’expertise formulée par la SAS OPCI Générations, et condamnait la SAS OPCI Générations à payer à la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1] la somme de

2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 6 février 2025, la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1] interjetait appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 8 juillet 2025, elle en sollicite l’infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, d’enjoindre à titre principal sous astreinte de 700 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt la société OPCI Générations d’avoir à faire procéder aux travaux tels que devisés par la société Oxalis Construction comme constituant les travaux nécessaires à mettre fin aux désordres affectant le local constatés par les experts.

Elle demande à la cour d’enjoindre, à titre subsidiaire, sous astreinte de 700 € par jour de retard à compter du présent arrêt, à la société OPCI Générations d’avoir à exécuter les travaux selon ordre de priorité établie par la société Socotec.

En tout état de cause, elle demande à la cour de débouter la société OPCI Générations de toutes ses demandes, et en particulier de sa demande par voie d’appel incident de voir infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à mesure d’expertise judiciaire.

À titre de mesure conservatoire, la société appelante demande à la cour d’ordonner le séquestre des loyers à échoir.

Elle demande la condamnation de la SCI OPCI Générations à lui payer la somme de

21'262 , 49 € à titre de dommages-intérêts, la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par ses dernières conclusions, la société OPCI GENERATIONS sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise mais à titre subsidiaire dans le cas où la cour estimerait que les travaux réalisés ne seraient pas suffisants, de l’infirmer en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande reconventionnelle d’expertise ; elle réclame le paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 2 septembre 2025.

SUR QUOI :

Attendu que pour prononcer comme il l’a fait, le premier juge a considéré qu’il importe de déterminer ce qui constitue à l’évidence un manquement à l’obligation de délivrance,ou, compte tenu de l’urgence ou du dommage imminent, ce qui justifie une mesure de remise en état déterminée, précisant qu’au regard de la destination des lieux telle qu’elle est mentionnée au bail commercial liant les parties et des déclarations des parties, il apparaît seulement manifeste l’obligation de délivrance implique que les locaux loués assurent matériellement la sécurité des enfants gardés en vertu de l’activité de crèche de la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1], ajoutant que le non-respect de cette obligation caractériserait également au regard du public accueilli et des dangers invoqués, un dommage imminent qu’il appartiendrait à la juridiction des référés de prévenir ;

Qu’il a considéré que le rapport d’expertise de la société Oméga experts et celui de la société Socotec, opposables aux deux parties, se corroborent en retenant l’existence d’impropriété à destination et du risque pour l’intégrité et la santé des enfants gardés ;

Que, pour déterminer les travaux devant être exécutés, et pour rejeter partiellement les prétentions de la société Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1], qui réclamait la réalisation de travaux visés au devis de la société Oxalis Construction du 6 juin 2024, il a considéré que ce devis ne permettait pas de déterminer les travaux strictement nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité des enfants ;

Attendu que la partie appelante reproche au juge des référés de n’avoir retenu que le caractère non contestable de l’obligation de délivrance, sans tenir compte des autres manquements d’entretien de la chose louée, et de n’avoir ordonné que les travaux strictement nécessaires à la cessation d’un dommage imminent, excluant les autres travaux préparatoires purgeant selon elle les désordres dont le bailleur doit garantie à son locataire ;

Qu’elle invoque en particulier les dispositions de l’article 1721 du Code civil relativement à la garantie des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ;

Qu’elle sollicite donc l’exécution des travaux prévus sur le devis Oxalis Construction, devis émis selon elle sur la base des deux rapports d’expertise établis tous deux à la demande du bailleur, et dont elle considère que ce dernier devrait être obligé d’en exécuter l’intégralité pour répondre à ses obligations envers le locataire ;

Attendu que la société intimée déclare avoir exécuté l’ensemble des travaux prescrits par l’ordonnance de référé, et précise qu’aucun nouveau désordre n’a été signalé à leur suite ;

Qu’elle observe que le devis établi par Oxalis n’aurait pas été à la suite de plusieurs expertises, mais unilatéralement et sans considération du rapport Socotec, déclarant en outre que le rapport établi par Oméga Experts en date du 16 décembre 2023, et qui préconise la réalisation de travaux notamment au niveau de la couverture, la reprise des parties abîmées à l’intérieur et la mise en conformité des réseaux eus/EP, les désordres relevant de la responsabilité décennale de Nanu Services ;

Qu’elle ajoute que le « rapport photo » de la société Écrin n’est pas contradictoire puisqu’il a été commandé par la gérance de la crèche hors la présence d’un représentant de la bailleresse ;

Qu’elle considère que l’ensemble des travaux figurant sur le devis Oxalis correspondraient à la démolition/reconstruction totale de la crèche ;

Attendu que même si ce dernier argument paraît quelque peu exagéré, il n’en demeure pas moins que la partie « démolition » de ce devis mentionne la dépose complète de la couverture ( compris OSB, charpentes, couventines), la dépose complète de l’ensemble des bardages, du porche en façade, des plaintes, des portes intérieures, de l’isolation, de tous les éléments de plâtrerie, le piquage des enduits et la dépose complète des portails, portillons, et clôture ;

Que les documents techniques produits ne sont pas de nature à corroborer de façon précise l’ensemble des travaux visés par ce devis ;

Attendu qu’il y a lieu de considérer que la nécessité de travaux aussi importants se heurte à des contestations suffisamment sérieuses pour excéder le champ d’action de la juridiction des référés;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des travaux ordonnés ;

Attendu que pour rejeter la demande de séquestration des loyers, le premier juge a considéré qu’il n’apparaissait pas que cette mesure serait nécessaire et pertinente et aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite et le dommage imminent ;

Que la partie appelante prétend à cet égard que la seule condamnation du bailleur à exécuter les travaux n’est pas de nature à permettre la suppression du trouble manifestement illicite, dès lors que nonobstant ladite condamnation, le bailleur peut parfaitement décider de ne pas s’ exécuter alors qu’en attendant, le locataire poursuit le paiement des loyers ;

Qu’il n’est pas contesté que les travaux ordonnés ont été faits ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner en l’état la séquestration des loyers entre les mains d’un tiers;

Attendu que pour rejeter la demande de provision, le juge des référés a considéré que la SARL Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1] ne démontrait aucun dommage qui résulterait des désordres constatés, sinon en relevant les risques ou les menaces pesant sur la sécurité et l’intégrité des occupants des lieux litigieux mais qui n’était pas justifié qu’il en serait résulté des préjudices quelconques ;

Que pour contester cette motivation, la société Crèches Expansion Joué-lès-[Localité 1] déclare qu’au visa du défaut de respect de l’obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance, il peut être alloué au preneur une réduction judiciaire du montant des loyers versés, observe que les désordres sont source de tracas pour le preneur et invoque la jurisprudence en ce domaine, tout en rappelant qu’elle ne jouit pas paisiblement des lieux et précisant qu’elle chiffre son préjudice à 40 % du montant du loyer versé depuis septembre 2022, invoquant en outre une facture d’intervention sur le chauffage pour 1282,49 € ;

Que, pour permettre à la juridiction d’ évaluer efficacement le préjudice invoqué au point de pouvoir fixer une provision à un montant ne pouvant faire l’objet de contestation sérieuse, il conviendrait que la partie qui sollicite une telle avance sur dommages-intérêts apportât un minimum de précision sur les préjudices matériels invoqués, et en particulier sur une éventuelle réduction de son taux d’occupation, étant observé que l’exploitation de la crèche n’a visiblement jamais cessé;

Qu’il échet de confirmer sur ce point l’ordonnance entreprise ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise,

CONDAMNE la SARL Crèches Expansion aux dépens.

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,