N°189

IM

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Copie exécutoire délivrée à M^e VERGIER, Me de GARY, M^e ROUSSEAU-WIART

le 22.05.2025

Copie authentique délivrée à M^e PIRIOU

le 22.05.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 mai 2025

N° RG 24/00206 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 126, n° RG 19/00238 rendu le 15 mars 2024 par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 25 juin 2024 ;

Appelant :

Monsieur [A] [J] dit [L] [P], né le 26 juillet 1941 à [Localité 8],

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur [V] [C], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] ;

Représenté par M^e Jean-michel VERGIER, avocat au barreau de Papeete ;

Madame [M] [N] [X], demeurant [Adresse 5] Suisse ;

Représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence PUUNUI 2 à 7, sis à [Localité 9], ayant pour syndicat coopératif, pris en la personne de son président M. [F] [T] ;

Représenté par M^e Florence de GARY, avocate au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 7 février 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 février 2025 devant M^me MARTINEZ, conseillère, faisant fonction de présidente, M. RIPOLL, conseiller et M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente ;

Greffière lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [A] [J] a formé opposition à une ordonnance d’injonction de payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Puunui 2 à 7 la somme de 690 082 F CFP au titre des charges impayées, injonction de payer qui lui a été signifiée par acte d’huissier de justice le 15 avril 2019.

Par jugement du 15 mars 2024, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— déclaré recevable l’opposition de payer,

— condamné M. [P] [A] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui 2 à 7 la somme de 1 257 704 F CFP au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2018 sur la somme de 690 082 F CFP,

— débouté M. [P] [A] [J] de ses appels en garantie,

— condamné M [P] [A] [J] [P] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juin 2024, M. [P] [A] [J] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 4 décembre 2024, M. [P] [A] [J] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Puunui lot 2 à 7 de ses demandes,

à titre subsidiaire, dire que Mme [M] [N] [X] et M. [V] [C] relèveront M. [P] [A] [J] de toute condamnation prononcée à son encontre,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Puunui lot 2 à 7, Mme [M] [N] [X] et M. [V] [C] à lui payer la somme de 500 000 F CFP au titre de ses frais de procédure ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Puunui lot 2 à 7, Mme [M] [N] [X] et M. [V] [C] aux entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Jurispol.

Il fait valoir en substance qu il a acquis avec son épouse 809 parts de la SCI PUUNUI leur donnant vocation à l’attribution du lot n°3-142 d’une contenance de 1 498 m2, que les propriétaires de la parcelle limitrophe ont construit une maison d’habitation en empiétant sur leur terrain pour une surface de 525 m2, que le syndicat des copropriétaires est parfaitement au courant de cette situation et persiste à solliciter des charges qui ne correspondant pas à la surface réelle de leur terrain. Il ajoute que messieurs [K] et [U] [N] [X] ont acquis la totalité des parts sociales de la société agricole de Puunui ayant pour objet social la propriété d’une parcelle de terrain d’une superficie de 101 hectares destinée à être lotie, que suivant acte sous seing privé du 8 septembre 1975, ces parts sociales ont été divisées en 2 groupes dont le groupe B comprenant les lots 2 à 7 constituant le lotissement Puunui première tranche parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 4], que messieurs [K] et [U] [N] [X] ont ensuite cédé 1 728 parts de la société agricole de Puunui représentant le lot 3-15, que le lot 3-14 a été vendu en deux lots distincts, lot 3-141 et lot 3-142 qu’il a acquis sans qu’aucun nouveau cahier des charges ni acte de division n’ait été publié, qu’au moment de la cession, M. [K] [N] [X] était représenté par M. [V] [C]. Il affirme qu’il a été victime d’une fraude dont il ne doit pas assumer les conséquences et que c’est à juste titre qu’il appelle en garantie Mme [M] [N] [X] venant aux droits de son père [K] décédé. Il justifie l’appel en cause de M. [V] [C] comme étant le fondateur de la société civile de gestion de Puunui, gérante de la SCI Puunui et à l’origine de la modification du cahier des charges.

Par conclusions régulièrement notifiées le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui Parcelles 2 à 7 conclut à la confirmation du jugement, à la condamnation de M. [P] [A] [J] au paiement de la somme de 1 441 439 F CFP au titre des charges impayées arrêtées au 7 janvier 2025, de 200 000 F CFP à titre de dommages et intérêts et à l’octroi d’une somme de 500 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Il soutient essentiellement qu’il est tiers au litige opposant M. [P] [A] [J] aux époux [I], qu’il ne connaît pas la suite qui a été donnée à ce litige, qu’en toute hypothèse, les charges ne sont pas calculées sur la superficie mais sur le nombre de parts de la SCI Puunui détenue par chaque associé tel que cela est prévu par l’article 7 des statuts du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que M. [P] [A] [J] ne paye pas ses charges depuis de nombreuses années et laisse son terrain à l’abandon, qu’il est dû aujourd’hui la somme de 1 441 439 F CFP au titre des charges arrêtées au 7 janvier 2025.

Par conclusions régulièrement notifiées le 13 février 2025, M. [C] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause. Il affirme qu’il était simple mandataire de M. [K] [N] [X] et que sa responsabilité ne peut être recherchée, que pour le surplus il a agi en tant que gérant de la société civile de gestion de Puunui, elle même gérante de la SCI Puunui et que si une action devait être intentée c’est à l’encontre de la SCI Puunui qu’elle devrait être dirigée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties auxquelles elles ont expressément déclaré se rapporter.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

Le cahier des charges du lotissement Puunui parcelle [Cadastre 2] à [Cadastre 4] prévoit en son article 20 : 'La répartition des charges propres au lotissement des parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 4] se faisant au prorata des parts détenues par chaque propriétaire, il est tenu compte de 99 684 parts composant les groupes de parts correspondant aux parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 4] à la date de l’arrêté de lotissement. Ce groupe comprend les 11 340 parts correspondant aux lots 2-7, 3-14, 4-123, 4-223, 5-27 et 5-30 qui participent de ce fait directement à la répartition des charges'.

Par ailleurs les statuts du syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui lot 2 à 7 prévoient que les propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement à la valeur relative de chaque lot par rapport à l’ensemble des lots du lotissement dont s’agit qui correspond au rapport existant entre le nombre de parts de la SCI Puunui composant le groupe indivisible donnant vocation à l’attribution de chacun des lots et le total des parts correspondant à l’ensemble des lots.

Il n’est pas contesté que M. [P] [A] [J] est propriétaire de la parcelle [Cadastre 3]-[Cadastre 1] pour 1 944 parts. Les charges étant calculées sur le nombre de parts, le syndicat des copropriétaires ne peut se voir opposer un différend portant sur la superficie du terrain suite à l’empiétement des voisins ou une vente frauduleuse alors qu’il est tiers à ce litige.

Il est produit un extrait de compte qui fait apparaître un arriéré de charges d’un montant actualisé au 7 janvier 2025 de 1 441 439 F CFP que M. [P] [A] [J] doit être condamné à payer.

Sur l’appel en garantie de M. [C] et de Mme [M] [N] [X]

M. [P] [A] [J] justifie son appel en garantie par la production du jugement rendu le 22 février 2022 qui l’a débouté de sa demande en bornage en relevant 'une supercherie immobilière pour tromper les acquéreurs des lots 3-141 et 3-142, la responsabilité incombant certainement à celui qui a procédé à la division en 1985 et à celui qui a vendu le lot 3-142 au mépris de l’existant conforme aux délimitations initiales du lotissement lors de la modification du lot 3-14 en 1985 par son propriétaire de l’époque'.

M. [P] [A] [J] ne justifie toutefois d’aucun litige pendant contre ses voisins ou contre le vendeur de la parcelle.

Par ailleurs, M. [C] justifie qu’il n’est intervenu qu’en qualité de mandataire. Il ne peut donc voir sa responsabilité personnelle recherchée.

En outre seule la responsabilité de la Sci Puunui peut être recherchée puisqu’elle est à l’origine de la vente litigieuse à l’exclusion de celle de la société civile de gestion de Puunui qui est la gérante de la SCI Puunui conformément aux dispositions des articles 1849 et suivants du code civil.

Les appels en garantie doivent donc être rejetés et le jugement confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement indemnisé par les intérêts légaux. Il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile

M. [P] [A] [J] qui succombe à la présente instance doit être condamné aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 15 mars 2024 en toutes ses dispositions sauf à fixer le montant des charges que M. [L] [P] [A] [J] est condamné à payer à la somme de 1 441 439 F CFP arrêtée au 7 janvier 2025 ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 4] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [P] [A] [J] aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Florence De Gary.

Prononcé à Papeete, le 22 mai 2025.

La greffière, La présidente,

signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ