Cour d'appel de Paris, 11 septembre 2015, n° 13/14978

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2015

(n°2015-210, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/14978

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 09/16603

APPELANTE

Société Y GIS, venant aux droits de la société CENTURY 21-N O, agissant en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTIMÉE

Madame P Q, veuve Z représentée par sa tutrice, Madame J T-E demeurant XXX

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistée de M^e Emmanuel WEISZBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : D144

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne VIDAL, présidente de chambre, chargée d’instruire le dossier.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, présidente de chambre

Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère

Madame Isabelle CHESNOT, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Malika ARBOUCHE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M^me P Q-Z a confié plusieurs mandats de gestion immobilière sur divers biens lui appartenant, le 21 janvier 2000 puis les 15 juillet 2005 et 19 février 2007, à la société CENTURY 21 ' N O. Suivant acte d’huissier en date du 6 novembre 2009, elle a fait assigner cette société devant le tribunal de grande instance de Bobigny pour voir retenir sa responsabilité et obtenir sa condamnation à lui verser divers dommages et intérêts, à lui rembourser des rémunérations indument perçues et à lui reverser des frais exposés dans le cadre de contentieux avec des locataires.

Un expert a été désigné par le tribunal en la personne de M. G qui a déposé son rapport le 29 mars 2012.

En lecture de ce rapport, M^me P Q-Z, représentée par sa tutrice, M^me J Z- E, a réclamé la condamnation de la société CENTURY 21 ' N O à lui payer les sommes suivantes :

7.594,44 euros, déduite à tort des sommes dues,

5.123,49 euros, indûment conservée par la société pour la période 2005/2009,

5.123,41 euros, conservée indûment par cette société pour la période 2000/2009,

586,99 euros, solde dû par M. A, locataire,

10.000 euros de dommages et intérêts pour violation de son obligation de reddition des comptes,

Dans le dossier B :

34.005 euros au titre des arriérés locatifs,

9.944,58 euros au titre des travaux de remise en état,

2.345,70 euros au titre du manque à gagner jusqu’à la fin des travaux,

12.926,33 euros au titre des frais de procédure,

2.500 euros en remboursement des honoraires de gestion,

Dans le dossier X :

20.342,53 euros au titre des arriérés locatifs,

28.603,74 euros au titre des travaux de remise en état,

3.211,41 euros au titre du manque à gagner jusqu’à la fin des travaux,

2.894,87 euros au titre des frais de procédure,

4.988,08 euros en remboursement des honoraires de gestion,

Dans le dossier SAPMEN’S C :

21.473,97 euros au titre des arriérés locatifs dus en application de la clause d’indexation, déduction faite de celle de 4.545,06 euros,

10.524,88 euros au titre des frais de procédure,

4.500 euros en remboursement des honoraires de gestion,

Outre 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, les intérêts sur les sommes dues à compter du 6 novembre 2009 avec capitalisation, et une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 juin 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné la société CENTURY 21 ' N O à payer à M^me P Q-Z la somme totale de 95.471,57 euros à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation, ainsi qu’une somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Y GIS, venant aux droits de la société CENTURY 21 ' N O, a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 19 juillet 2013. Cette déclaration d’appel a été jugée valable par le conseiller de la mise en état comme formée tant à l’encontre de M^me P Q-Z qu’à l’encontre de sa tutrice, M^me J Z- E.

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La SAS Y GIS, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 juin 2015, demande à la cour de :

Se déclarer incompétente pour statuer sur l’irrecevabilité de sa déclaration d’appel,

Déclarer la SAS Y GIS, venant aux droits de la société CENTURY 21 ' N O recevable et bien fondée en son appel et réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société CENTURY 21 ' N O à payer la somme de 95.471,57 euros à M^me P Q-Z à titre de dommages et intérêts,

Le confirmer en ce qu’il a débouté M^me P Q-Z de sa demande en paiement des frais nécessaires à la remise en état de l’appartement, du manque à gagner et des frais de procédure concernant le dossier X et en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes relatives aux frais exposés et aux honoraires de gestion concernant le dossier SAP MEN’S C, ainsi que de son préjudice moral,

Dire que la SAS Y GIS venant aux droits de la société CENTURY 21 ' N O n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat de gestion, que M^me P Q-Z ne justifie pas d’un préjudice en lien de causalité direct avec les prétendues fautes et que la responsabilité de la concluante n’est donc pas engagée,

Débouter en conséquence M^me P Q-Z de toutes ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que la garantie de loyers n’a été souscrite par M^me P Q-Z que lors de la conclusion du dernier mandat de gestion, soit le 19 février 2007, que la société CENTURY 21 ' N O a rendu compte de sa gestion et a toujours répondu aux lettres adressées par sa fille. Elle ajoute que la responsabilité du mandataire n’est qu’une obligation de moyens et qu’il appartient au mandant de prouver la faute commise, alors que le tribunal a, sur le fondement de l’article 1315 du code civil, injustement retenu qu’il appartenait à la SAS Y GIS de rapporter la preuve du respect de son obligation de diligence à l’égard de son mandant. Elle soutient également que le gestionnaire n’est pas responsable du non-paiement des loyers et des dégradations commises par le locataire et que sa faute ne peut entrainer, au plus, qu’une perte de chance pour le bailleur d’éviter le risque. Elle prétend qu’en tout état de cause, il conviendrait de déduire des loyers impayés, outre le taux de perte de chance, le montant des impôts, CSG et CRDS ainsi que les honoraires de gestion.

Elle conteste les sommes réclamées par M^me P Q-Z dans les termes suivants :

Sur la gestion postérieure à 2005 : la somme de 7.594,44 euros n’a pas été déduite à tort des sommes dues à M^me P Q-Z, s’agissant de dépenses faites au profit de ses biens (frais de serrurerie, sommation de payer, gratuité de loyer pendant un mois, honoraires de location, frais de bail et d’état des lieux') et il n’est pas établi que la somme de 5.123,49 euros retenue par l’expert n’aurait pas été versée, M^me P Q-Z ne produisant pas ses relevés de compte bancaire alors que les relevés de compte établis par la société CENTURY 21 ' N O font foi jusqu’à preuve contraire ; enfin, la demande en paiement de la somme de 586,99 euros est infondée, cette somme étant incluse dans la somme de 5.123,49 euros prétendument retenue par l’agence ;

Sur la gestion antérieure à 2005 : l’expert a conclu qu’il n’y avait pas de litiges sur cette période ;

Sur le dossier B : la locataire présentait toutes les garanties lors de la signature du bail ; elle a cessé de payer le loyer en raison de la non-conformité du logement constatée par le tribunal d’instance ; dès lors, la garantie d’impayés de loyers ne pouvait jouer et il ne peut être fait aucun reproche au gestionnaire ; les dégradations du logement entre l’entrée de M^me D et le départ de M^me B ne peuvent être récupérées contre les locataires en raison de la prescription pour la première et du surendettement de la seconde, mais cela ne justifie pas qu’elles soient réclamées au gestionnaire ; enfin, il n’y a lieu ni de lui faire supporter les frais de procédure contre la locataire, ni de déduire les frais et honoraires de gestion ;

Sur le dossier X : toutes diligences ont été effectuées lors du choix du locataire en décembre 2005 ; aucune garantie d’impayés de loyers n’avait été souscrite et il n’a été commis aucune négligence fautive dans le recouvrement des loyers : en effet, si des incidents de paiement sont survenus, le locataire s’est toujours acquitté des sommes dues ; il ne peut non plus lui être fait aucun reproche concernant les travaux de remise en état de l’appartement nécessaires pour une relocation, le bailleur ne pouvant imputer au gestionnaire, ni le coût des travaux résultant du mauvais entretien par le locataire, ni la perte locative jusqu’à la fin des travaux, ni les frais de procédure ;

Sur le dossier SAP MEN’S : la société CENTURY 21 ' N O n’était pas gestionnaire du bien avant le 15 juillet 2005 et a réclamé la révision du loyer au locataire dès le 22 juillet 2005 ; elle a écrit à M^me P Q-Z le 10 janvier 2007 pour discuter des possibilités relatives au renouvellement du bail qui venait à échéance le 30 septembre suivant et, à défaut de réponse de la bailleresse, le bail s’est prorogé dans le temps, sans signature d’un bail renouvelé ; en outre, M^me P Q-Z ne subit pas de préjudice car elle peut obtenir la fixation d’un loyer déplafonné en application de l’article L 145-34 du code de commerce, le bail ayant été prorogé plus de douze ans ; ce n’est qu’en raison du souhait de M^me Z de ne pas exercer d’action judiciaire contre la société SAP MEN’S qu’il n’y a pas eu de révision ou de réévaluation du loyer ;

M^me P Q-Z, représentée par sa tutrice, M^me J Z-E, en l’état de ses dernières écritures signifiées le 29 mai 2015, demande à la cour de :

Constater que la SAS Y GIS venant aux droits de la société CENTURY 21 ' N O a gravement méconnu les termes et obligations résultant du mandat confié en accumulant les fautes et négligences et qu’elle doit réparer intégralement le préjudice en résultant pour sa mandante,

En conséquence,

confirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS Y GIS à lui verser la somme de 5.123,49 euros correspondant aux fonds indument conservés au titre des sommes encaissées auprès des locataires pour la période 2005/2009,

Faire droit à son appel incident et condamner la SAS Y GIS à lui verser en outre :

La somme de 5.123,41 euros correspondant aux fonds indument conservés au titre des sommes encaissées auprès des locataires pour la période 2000/2009,

Celle de 586,99 euros correspondant au solde restant dû par M. A, arriéré non réclamé en raison d’anomalies comptables,

Celle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de son obligation de reddition de compte,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Y GIS à lui restituer la somme de 7.594,44 euros déduite à tort des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2009, date de la mise en demeure, ou à tout le moins du 6 novembre 2009, date de l’assignation,

Condamner la SAS Y GIS à lui payer les sommes suivantes dans la gestion de ces trois dossiers locatifs :

Dans le dossier de M^me B : confirmer le jugement en ce qu’il a condamné à lui payer la somme de 34.005 euros au titre des arriérés locatifs dus au 8 août 2012 et celle de 12.926,33 euros au titre des frais de procédure, et y ajoutant, la condamner à lui payer en outre la somme de 9.944,58 euros au titre des travaux de remise en état nécessaires pour la relocation de l’appartement, celle de 2.345,70 euros au titre de la perte de loyers jusqu’à la fin des travaux et celle de 2.108,95 euros au titre des honoraires de gestion indûment perçus compte tenu de ses carences,

Dans le dossier de M. X : condamner la SAS Y GIS à lui payer la somme de 20.342,53 euros au titre des arriérés locatifs, celle de 28.603,74 euros au titre des travaux de remise en état nécessaires à la relocation, celle de 3.211,41 euros au titre de la perte de loyers jusqu’à la fin des travaux, celle de 2.894,87 euros pour les frais de procédure et celle de 4.000 euros au titre des honoraires de gestion indûment perçus compte tenu de ses carences,

Dans la gestion du compte locatif de la société SAP MEN’S : confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 16.928,91 euros correspondant au montant des loyers dus en application de la clause de révision, déduction faite de la somme de 4.545,06 euros dont le remboursement a été sollicité plus haut, et y ajoutant, condamner la SAS Y GIS à lui verser en outre, la somme de 10.524,88 euros au titre des frais de procédure contre cette société et celle de 4.500 euros au titre des honoraires de gestion indûment perçus compte tenu de ses carences,

Condamner la SAS Y GIS à payer à M^me Z la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Dire que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamner la SAS Y GIS à lui payer une somme de 19.961,24 euros TTC au titre des frais et honoraires exposés depuis novembre 2008 pour faire valoir ses droits contre son mandataire et une somme de 8.786,60 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Elle fait valoir, pour l’essentiel, sur les comptes :

que l’expert a mis au jour de nombreuses irrégularités comptables et fautes commises par l’agence justifiant sa condamnation à lui payer une somme de 5.123,49 euros non versée et résultant du rapprochement entre les extraits de compte clients établis par Y et ses propres relevés de banque, cette somme ne constituant qu’un minima compte tenu du caractère incomplet des pièces produites et l’expert ayant relevé l’incroyable négligence dont l’agence a fait preuve dans la gestion des biens ; qu’il convient d’y ajouter la somme de 5.123,41 euros au titre de la non-représentation des fonds encaissés pour la période 2000-2009 ;

que la SAS Y GIS a commis une carence majeure dans la reddition des comptes : comptes de gestion inexacts, non réponse aux mises en demeure adressées, refus de rendre les comptes après la mise en demeure du 7 septembre 2009 faisant suite à la résiliation de son mandat ; qu’elle a conservé par devers elle des documents essentiels et établi des attestations défavorables à sa mandante ;

que l’agence doit lui restituer la somme de 7.594,44 euros déduite à tort des sommes dues, ainsi que relevé par l’expert, le gestionnaire ne pouvant engager des dépenses contraires aux intérêts de sa mandante et devant justifier du caractère effectif des dépenses faites ;

que l’expert a omis la somme de 586,99 euros non réclamée par l’agence au locataire en raison d’anomalies comptables en décembre 2005, erreur de gestion dont le mandant n’a pas à supporter les conséquences.

Elle fait valoir ensuite, sur les fautes dans la gestion des biens en location, que l’agence avait les pouvoirs les plus étendus, qu’elle avait offert, dans sa charte de qualité, une garantie de recouvrement des loyers et une assurance loyers impayés ; qu’elle a manqué à tous ses engagements, a failli à son obligation de loyauté et a commis un véritable détournement de pouvoir, de sorte que la réparation due doit être intégrale et ne peut se limiter à une simple perte de chance de recouvrer les loyers et charges impayés. Et elle articule les reproches suivants :

dossier B : pas de vérification sérieuse de la solvabilité de la locataire lors du bail, le 19 avril 2007 ; pas de réclamation du loyer et du dépôt de garantie avant le 29 mai 2007 ; difficultés de paiement dès le 7 juin 2007, sans que soit prise aucune mesure de relance et sans aucune diligence contre la caution ; pas de diligence pour la reprise des locaux après le congé donné par la locataire à effet du 31 janvier 2008 et poursuite de la réclamation de loyers et non d’indemnités d’occupation ; proposition faite à la bailleresse de renouveler le bail ; défaut de remise des pièces et documents compromettant les chances de recouvrement ; reprise à son compte de l’argumentation de la locataire sur la jouissance de l’appartement alors qu’elle n’avait pas averti la bailleresse des réparations à effectuer avant la relocation ; restitution du dépôt de garantie à la précédente locataire alors qu’elle aurait dû remettre l’appartement en état ; refus de l’agence de déclarer le sinistre d’impayés à l’assurance souscrite alors qu’il n’existe aucun motif d’exclusion de garantie au titre d’un litige sur la jouissance de l’appartement et que la garantie devait couvrir les loyers dus depuis le premier terme impayé jusqu’à la reprise de possession des lieux, les dégradations des lieux, la perte locative pendant les travaux de remise en état, les frais de procédure et d’expulsion et tous les frais devant les juridictions ;

dossier X : aucune diligence pour trouver un locataire entre juillet et décembre 2005 ; sélection d’un locataire immédiatement défaillant pour lequel les vérifications n’avaient pas été faites et dont le dossier était déficient ; fourniture tardive des pièces ayant pour conséquence l’impossibilité de poursuivre le locataire parti sans laisser d’adresse ; aggravation du préjudice en l’absence de la moindre réclamation, seuls deux commandements de payer ayant été délivrés en 3 ans d’impayés alors que le locataire n’a jamais apuré son solde débiteur, contrairement à ce qui est prétendu de manière mensongère ; relances tardives et non suivies d’effets ; défaut de souscription d’une assurance valide garantissant les loyers impayés alors que le mandat le prévoyait et qu’il s’agissait d’une condition essentielle et déterminante pour la mandante ; saisine de l’assurance hors délai et dissimulation du refus de prise en charge ;

dossier SAP MEN’S : l’agence n’a pas réclamé, dès la signature de son mandat, les révisions triennales de loyers et a laissé se prescrire une partie des demandes de sa mandante ; elle a adressé à M^me Z, le 4 août 2009, un acte de renouvellement de bail, sans aviser son avocat et sans lui expliquer les conséquences de la signature requise, alors que ce renouvellement lui était très préjudiciable puisqu’il reconduisait le loyer sans aucune augmentation de loyer et que la bailleresse aurait pourtant été en mesure d’invoquer le déplafonnement conformément à l’article L 145-34 du code de commerce ; elle a établi une quittance de loyer le 20 juin 2009 faisant état d’une annulation de l’augmentation de loyer, sans en informer sa mandante, et délivré à la locataire une attestation certifiant que le bail était bien renouvelé depuis le 1^er octobre 2007, comportement fautif à l’origine du contentieux engagé par la locataire.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 juin 2015.

A l’audience des plaidoiries, les parties ont indiqué renoncer à toute demande concernant la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION :

Considérant que M. Z et son épouse, M^me P Q-Z, ont donné un premier mandat de gestion locative à l’agence Century 21 – N O le 21 janvier 2000 portant sur les biens immobiliers suivants :

— studio XXX

XXX à H I,

— appartement XXX à XXX,

— appartement 3 avenue Quesnay à H I ;

Qu’il y était donné à l’agence une mission de gestion courante des biens (mise en location, encaissement des loyers, charges et autres indemnités et paiement des charges de copropriété, exécution des travaux de faible coût et urgents) et une mission supplémentaire d’intervention auprès des assureurs en cas de sinistre, d’exécution des travaux importants après accord écrit du mandant, d’engagement de toutes poursuites judiciaires en cas de difficultés ou défauts de paiement, de signature et résiliation de tout contrat, notamment d’assurance, moyennant une rémunération fixée à 6% TTC des encaissements ; qu’il était prévu que le mandataire devait rendre compte de sa gestion tous les trimestres en remettant un état détaillé des fonds reçus et dépensés ;

Considérant que M^me P Q-Z, devenue veuve, a confié un second mandat de gestion locative à l’agence Century 21 – N O, le 15 juillet 2005, portant sur un immeuble sis au 24 Bd Chanzy à H I comportant un local commercial donné à bail et un appartement au-dessus à donner à bail d’habitation ;

Que la mission était identique à celle donnée dans le mandat précédent et la rémunération fixée à 7,18 % TTC des encaissements ;

Considérant enfin que M^me P Q-Z a signé un troisième mandat avec l’agence Century 21 – N O, le 19 février 2007, reprenant les cinq biens immobiliers, renégocié au prix de 5,94% TTC des encaissements ; que la nomenclature des prestations jointe en annexe mentionnait que le mandataire devait souscrire une garantie 'inoccupation’ auprès de l’assurance L M pour avoir garantie du paiement des loyers, charges et taxes impayés, moyennant 2,20% des loyers et charges TTC ;

Qu’une demande d’adhésion était enregistrée par L M le même jour au nom de M^me P Q-Z ; qu’il y était prévu que la garantie prenait effet immédiatement pour les nouveaux locataires et qu’elle ne prendrait effet, pour les locataires déjà en place, qu’à l’expiration d’une période probatoire de trois mois et sous réserve que les locataires n’aient provoqué aucun incident de paiement ou litige dans les 12 mois précédant la date d’adhésion ;

Que ce mandat a été résilié par lettre recommandée en date du 7 septembre 2009 ;

Considérant que par jugement en date du 2 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Bobigny a, avant dire droit sur les réclamations de M^me P Q-Z concernant la reddition des comptes de gestion et les fautes reprochées à l’agence Century 21 – N O, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. AD-AE G avec mission de procéder à l’examen des comptes et de déterminer le montant et l’utilisation des fonds encaissés dans le cadre des mandats successifs afin d’indiquer, le cas échéant, le montant des sommes restant dues à M^me P Q-Z après déduction des frais, honoraires, primes d’assurance et travaux dont il sera justifié ;

Que le rapport déposé par l’expert ainsi que les nombreuses pièces produites de part et d’autre de la barre permettent de répondre aux divers griefs formulés par M^me P Q-Z sur la reddition des comptes, d’une part, sur les fautes de gestion, d’autre part ;

Sur la reddition des comptes :

Considérant que l’article 1993 du code civil dispose que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de la procuration, quand bien même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant, et selon l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Qu’ainsi, il incombe au mandataire de rendre les comptes à son mandant et de lui restituer les fonds reçus pour son compte, mais, dès lors que le mandataire fournit des comptes de gestion et apporte des éléments justificatifs des dépenses faites, il incombe au mandataire qui conteste l’exactitude ou la véracité des comptes de démontrer le caractère injustifié de ces dépenses ;

Considérant que l’expert a noté que son analyse comptable n’avait pu porter que sur la période de 2005 à fin 2009, aucune pièce ne lui ayant été produite par la SAS Y GIS venant aux droits de l’agence Century 21 – N O pour la période antérieure à 2005 ; qu’en effet, celle-ci indiquait ne pas être en mesure d’éditer les compte-rendus de gestion antérieurs au 2^e trimestre 2005 en raison d’un problème d’archivage informatique qu’elle n’avait pu solutionner ;

Que, pour répondre à la question du montant des sommes encaissées par l’agence Century 21 – N O et de leur utilisation dans le cadre des mandats successifs qui lui avaient été confiés, l’expert a procédé à :

— la reconstitution des loyers théoriques qui auraient dû être encaissés par l’agence de 2005 à 2009 en l’absence d’impayés ( 269.159,05 euros),

— la synthèse des sommes encaissées par l’agence de 2005 à 2009 (241.356,89 euros),

— la synthèse des frais et charges déduits par l’agence des sommes encaissées de 2005 à 2009 (101.280 euros),

— le solde encaissements – frais et charges sur la période de 2005 à 2009 ( 140.076,89 euros),

mais qu’il a retenu ensuite, en lecture du compte client de M^me P Q-T tenu par l’agence au titre de cette période 2005-2009, un total d’encaissements de 166.776,10 euros alors qu’il n’est justifié que d’un montant effectivement reversé de 161.652,61 euros, soit un différentiel restant dû de 5.123,49 euros ; qu’il a précisé que les calculs de M^me P Q-Z sur les sommes encaissées ne pouvaient être retenus dès lors que celle-ci ne produisait pas l’intégralité de ses relevés de compte ;

Qu’au vu de cette analyse, c’est à juste titre que le tribunal a condamné la SAS Y GIS venant aux droits de l’agence Century 21 – N O à payer à M^me P Q-Z la somme de 5.123,49 euros au titre du solde restant dû sur les sommes à lui verser au regard des déductions de frais et charges opérées par l’agence ;

Que c’est en vain que M^me P Q-Z sollicite qu’une somme d’un montant identique lui soit versée au titre des comptes 2000-2009 en se fondant sur la phrase de l’expert, en page 26 de son rapport : 'il ressort un écart de 5.123,49 euros, identique sur la période 2000/2009 et 2005/2009" ; qu’en effet, si l’écart est identique pour la totalité de la période 2000/2009 et pour la deuxième partie de celle-ci, c’est qu’il n’existe aucun écart décelé sur la première partie ;

Considérant que M^me P Q-Z réclame le paiement d’une somme complémentaire de 586,99 euros au titre d’un solde de loyers dû en décembre 2006 sur la gestion de la location du studio de M. A, mais que le tribunal a justement considéré, au regard des explications données par l’expert sur le différentiel entre les sommes encaissées par l’agence et les sommes reversées à M^me P Q-Z, que cette somme y était incluse ;

Considérant que l’agence Century 21 – N O a déduit des fonds reversés à M^me P Q-Z un certain nombre de dépenses que l’expert a considéré comme injustifiées ; qu’il s’agit des dépenses et frais suivants :

— travaux de serrurerie au pavillon de H I pour 250 euros : l’expert indique que la facture justifiant l’exécution de ces travaux n’a pas été produite ; la SAS Y GIS ne peut donc en réclamer la déduction, quelles que soient ses explications sur la charge de ce type de travaux ;

— un mois de gratuité de loyer offert sur l’appartement de l’avenue du général Leclerc à XXX (appartement loué à M^me B) pour 559 euros : l’agence Century 21 – N O ne peut démontrer avoir eu l’accord de la bailleresse pour opérer cette gratuité de loyer, prétendument justifiée par le mauvais état de l’appartement, un mois après l’entrée dans les lieux, alors qu’elle n’avait pas jugé utile de retenir le dépôt de garantie de la locataire sortante et n’avait pas annoncé à sa mandante la nécessité de procéder à des travaux de remise en état avant de relouer les lieux ; il doit être ajouté que, contrairement à ce qui avait été annoncé par l’agence Century 21 – N O, il n’est produit aucun accord sur les travaux que la locataire devait réaliser et aucun constat de leur réalisation ; que la SAS Y GIS ne peut donc en réclamer la déduction ;

— frais de sommation de payer pour le 1^er trimestre 2009, honoraires de location et de bail concernant l’appartement de l’avenue du général Leclerc à XXX (appartement loué à M^me B) pour 876,72 euros : les frais de sommation ne sont pas justifiés et la somme de 162,80 euros ne peut donc être déduite ; la question de la déduction des honoraires de location et de rédaction du bail sera examinée dans le cadre de l’analyse des fautes de gestion alléguées à l’encontre de l’agence Century 21 – N O dans la location consentie à M^me B ;

— honoraires de location et de bail concernant l’appartement du XXX à H I (appartement loué à M. X) pour 988,03 euros : cette question sera, elle aussi, examinée dans le cadre de l’analyse des fautes de gestion alléguées à l’encontre de l’agence Century 21 – N O dans la location consentie à M. X ;

— état des lieux par huissier et sommation de payer pour le 2^e trimestre 2007 concernant l’appartement du XXX à H I (appartement loué à M. X) pour 375,63 euros : les frais de sommation ne sont pas justifiés et la somme de 200,05 euros ne peut donc être déduite ; de même l’agence Century 21 – N O ne justifie pas du coût du constat réalisé lors de l’entrée dans les lieux de M. X, de sorte que la somme de 175,58 euros ne peut être retenue ;

— annulation de l’augmentation de loyer concernant le local commercial du XXX à H I (loué à la société SAPMEN’S) pour 4.545,06 euros : cette question sera examinée dans le cadre de l’analyse des fautes de gestion alléguées à l’encontre de l’agence Century 21 – N O dans la gestion du bail commercial ;

Que c’est donc une somme totale de 1.347,43 euros qui devra être restituée à M^me P Q-Z au titre des dépenses injustifiées ;

Considérant que force est de constater que les comptes n’ont pas été rendus précisément et sérieusement par l’agence Century 21 – N O pour la période 2005 à 2009 puisque l’agence reste redevable de sommes indûment retenues ou indûment déduites, ; que l’agence est par ailleurs dans l’incapacité de justifier de ses comptes pour la période 2000 à 2005, alors pourtant qu’elle doit enregistrer toutes les sommes encaissées sur un registre qui peut être tenu sous la forme électronique mais qui doit être conservé pendant une durée de dix ans ; qu’en ne remettant pas à M^me P Q-Z et à l’expert les éléments comptables permettant de vérifier la justesse de ses comptes, elle a engagé sa responsabilité et causé à sa mandante un préjudice tenant à l’incertitude sur la gestion de ses fonds et à la perte d’une chance sérieuse de faire valoir ses droits ;

Que le jugement qui a évalué le préjudice ainsi subi à la somme de 2.500 euros doit être confirmé ;

Sur les fautes reprochées dans la gestion locative des appartements :

Considérant que l’agence chargée de la gestion locative est tenue à l’égard de son mandant d’une obligation d’information et de conseil sur les actes passés et leurs conséquences juridiques et financières et d’une obligation de diligence et de prudence dans l’accomplissement de la mission qui lui est confiée, notamment s’agissant de la recherche de locataires et de la vérification de leur solvabilité, puis du suivi du paiement des loyers et de l’engagement des procédures nécessaires en cas de défaillance, enfin de la mise en oeuvre des travaux nécessaires pour permettre la relocation ;

Qu’il s’agit d’une obligation de moyens et non d’une obligation de résultat, de sorte qu’il appartient au mandant qui considère que son mandataire a commis des fautes ou des manquements d’en rapporter la preuve ;

Qu’il incombe également au mandant de rapporter la preuve du lien de causalité entre les fautes commises par son mandataire et le préjudice qu’il subit, étant rappelé que le mandataire de gestion ne peut être tenu de réparer l’intégralité du préjudice résultant des défaillances du locataire dans ses obligations, mais seulement une perte de chance pour le propriétaire bailleur de subir le risque locatif qui s’est réalisé ; que la réparation ne sera intégrale que si la faute du mandataire a directement et pleinement privé le mandant de la possibilité d’éviter le préjudice ou d’en obtenir l’indemnisation par un assureur ;

— dossier B :

Considérant que le bail consenti à M^me B sur l’appartement du XXX à Pavillon-sous-Bois a été conclu le 19 avril 2007 dans le cadre de l’exécution du troisième mandat confié par M^me P Q-Z à l’agence Century 21 – N O le 19 février 2007 ;

Qu’une assurance avait été souscrite auprès de la société L M le 19 février 2007 afin de garantir immédiatement, pour tous les baux à intervenir, les loyers impayés et les détériorations immobilières occasionnées par le locataire, ainsi que les frais de contentieux ;

Qu’il est constant :

— que M^me B a accusé des retards dans le paiement des loyers dès le début de son occupation en se plaignant, pour justifier ses manquements, de la non-conformité de l’installation électrique et du raccordement au gaz, mais que des travaux ont été réalisés très rapidement pour remédier à la non conformité électrique (en juin 2007) et aux problèmes de gaz et de plomberie (en juin et en août 2007) pour un montant de plus de 1.500 euros ;

— que M^me B a donné son congé le 7 décembre 2007 à effet du 31 janvier 2008 mais est cependant restée dans les lieux, malgré l’absence de tout titre d’occupation au-delà du 1^er février 2008, sans bourse délier et que son expulsion n’a été obtenue que sur l’assignation délivrée par M^me P Q-Z le 17 mars 2009 ;

— que la cour d’appel a fixé l’arriéré de loyers au 31 janvier 2008 à la somme de 3.359,17 euros et l’arriéré d’indemnités d’occupation au 17 mars 2001 à la somme de 20.994,99 euros ;

— que l’expulsion n’a pu être exécutée qu’en août 2012 et qu’un constat de l’état des lieux a été établi le 27 septembre suivant ;

Considérant que M^me P Q-Z fait justement grief à l’agence Century 21 – N O d’avoir laissé perdurer l’idée qu’il existait un litige relatif à la jouissance de l’appartement confortant la locataire dans sa défaillance, alors que les travaux ont été faits très rapidement et qu’elle-même, lors de la remise en location du bien, n’avait pas informé sa mandante de la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité ou à des travaux de remise en état après le départ de la précédente occupante des lieux ;

Que c’est également à juste titre qu’elle fait le reproche à l’agence Century 21 – N O de ne pas avoir déclaré le sinistre à la société L M et de lui avoir ainsi fait perdre le bénéfice des garanties souscrites ; que la SAS Y GIS ne peut sérieusement soutenir que la garantie n’aurait pas été en mesure de fonctionner en raison du litige sur la jouissance de l’appartement au regard, d’une part des constatations opérées plus haut, d’autre part de la clause d’exclusion contenue dans le contrat d’assurance qui vise uniquement les immeubles déclarés insalubres ou en état de péril, ce que n’était pas l’immeuble en cause ;

Que le tribunal a justement retenu que le défaut de déclaration du sinistre à l’assurance avait privé M^me P Q-Z de la certitude d’être indemnisée :

— de l’arriéré locatif, la garantie étant acquise pour l’ensemble des loyers et indemnités dus par le locataire défaillant,

— des dégradations immobilières commises par la locataire dans la limite de 4 mois de loyers et de la perte locative pendant les travaux dans la limite de 2 mois de loyers,

— des frais de procédure judiciaire ;

Que c’est à juste titre qu’il a condamné la SAS Y GIS à indemniser M^me P Q-Z pour les montants suivants :

— arriéré locatif arrêté au 12 août 2012 : 34.005 euros,

— détériorations immobilières limitées à 4 mois + 2 mois de loyer : 4.691,40 euros, étant précisé que l’importance et le coût des travaux de remise en état imputables à la locataire n’excèdent pas ce montant, les factures produites par M^me P Q-Z correspondant, pour leur majeure partie, à des travaux de remise à neuf et de reprise totale de l’installation électrique qui constituent une plus-value ;

— frais de procédure justifiés : 12.926,33 euros ;

Que M^me P Q-Z sollicite également le remboursement des honoraires versés à l’agence Century 21 – N O pour un montant de 2.108,95 euros ; mais que, nonobstant les fautes commises par cette agence et qui justifient l’indemnisation des préjudices en résultant, des prestations de gestion locative ont été accomplies au profit de M^me P Q-Z pour rechercher un locataire, signer le bail, encaisser les loyers, relancer la locataire, faire exécuter des travaux…, toutes prestations qui justifient le paiement des honoraires correspondants ; que la demande de remboursement sera donc rejetée;

— dossier X :

Considérant que le bail consenti à M. X sur l’appartement du XXX à H I a été conclu le 23 décembre 2005 dans le cadre de l’exécution du deuxième mandat confié par M^me P Q-Z à l’agence Century 21 – N O le 15 juillet 2005 ;

Qu’il est constant :

— que M. X a accusé des retards dans le paiement des loyers dès le début de son occupation puisque les premiers incidents ont eu lieu dans le courant de l’année 2006 ;

— qu’il a quitté les lieux le 1^er septembre 2009 en laissant un solde débiteur de 18.754, 12 euros ;

— que M^me P Q-Z indique avoir dû faire exécuter des travaux de remise en état de la maison pour un total de 28.603,74 euros en raison des dégradations commises par ce locataire et du défaut d’entretien, notamment de la chaudière ;

— qu’elle indique avoir dû engager des frais d’avocat et d’huissier pour un montant de 2.894,87 euros ;

Considérant que M^me P Q-Z reproche à juste titre à l’agence Century 21 – N O d’avoir loué le bien à M. X sans s’être assurée sérieusement de sa solvabilité ; que l’agence a, certes, obtenu une attestation de travail, des bulletins de salaire faisant ressortir un salaire mensuel net de 5.845 euros et une copie de l’avis d’imposition du postulant pour l’année 2004 mentionnant un revenu annuel de 70.280 euros, mais qu’elle n’a pas vérifié la cohérence de ces documents avec le certificat d’hébergement établi par M^me F qui indiquait une adresse au XXX à Clichy sous Bois, différente de celle mentionnée sur l’avis d’imposition et les bulletins de paie au 5 rue de Sévigné ; qu’elle n’a pas sollicité de quittances de M. X ou de M^me F établissant qu’ils étaient à jour de leurs obligations locatives et qu’elle ne s’est pas interrogée sur le fait que M. X ne disposait pas d’un compte bancaire lui permettant de payer les loyers ;

Qu’il apparaît ensuite que l’agence Century 21 – N O a été négligente dans la poursuite du recouvrement des loyers dus par M. X ; qu’elle lui a délivré un premier commandement de payer le 26 juillet 2007 pour avoir paiement de la somme principale de 3.319,45 euros qui a produit ses effets puisque les causes du commandement ont été réglées dans le délai de deux mois, ainsi qu’il ressort des décomptes produits ; mais qu’elle a ensuite attendu le 16 juin 2008 pour lui faire délivrer un second commandement de payer pour un impayé en principal de 7.088,57 euros (correspondant à plus de six mois de loyer et charges) et que, contrairement à ce qu’elle soutient dans ses écritures, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque M. X a remis les 28 juillet et 6 août 2008 deux chèques revenus impayés et que le décompte du 5 janvier 2009 fait ressortir un solde débiteur de plus de 9.900 euros ; que, malgré l’acquisition de la clause résolutoire au 16 août 2008, l’agence Century 21 – N O n’a engagé aucune procédure à l’encontre de M. X qui n’a finalement quitté les lieux que le 1^er septembre 2009 ;

Que les dégradations et le manque d’entretien du locataire ne peuvent être imputés à faute à l’agence Century 21 – N O ; que le manque d’entretien de la chaudière (dont M^me P Q-Z soutient que le gestionnaire n’a pas vérifié la réalité) n’a pas eu de conséquence puisque les travaux réalisés après le départ de M. X ne comprennent pas de réparation ou de changement de la chaudière ;

Que M^me P Q-Z fait grief à l’agence Century 21 – N O de ne pas avoir opéré de déclaration à l’assureur L M, mais que le tribunal a justement retenu que la garantie de L M n’était pas acquise pour le bail consenti à M. X ; qu’en effet, il était expressément indiqué dans le résumé des garanties souscrites le 19 février 2007 auprès de cette société d’assurances (paraphé par M^me P Q-Z) que pour les locataires en place, la garantie ne prendrait effet que sous réserve que les locataires n’aient pas eu d’incident de paiement dans l’année précédente, ce qui n’était pas le cas de M. X puisque des défaillances sont survenues au cours de l’année 2006 ; que l’expert note à cet égard qu’aucune prime d’assurance n’a été appelée pour le bail X ;

Que M^me P Q-Z fait également grief à l’agence Century 21 – N O de ne pas avoir souscrit d’assurance de garantie d’impayés dès la conclusion du mandat de gestion locative, c’est à dire dès le 15 juillet 2005 pour ce qui concerne l’immeuble en cause ; mais que le mandat du 15 juillet 2005 comporte la clause suivante :

'Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyens et non de résultat, sauf en ce qui concerne éventuellement le paiement des loyers dans la mesure où un contrat annexe de garantie des loyers a été souscrit pour le bien objet des présentes et dans les conditions dudit contrat', or aucun contrat annexe n’a été signé ;

Considérant que les négligences fautives de l’agence retenues par la cour, tant dans le choix du locataire que dans la gestion du dossier locatif, sont à l’origine, non pas, comme le prétend M^me P Q-Z, de son entier préjudice, mais d’une perte de chance d’éviter la réalisation du risque d’impayé et l’aggravation du préjudice dans le temps, calculée sur la base de la perte de loyers mais également des frais de justice induits par la défaillance du locataire ; que la réparation de cette perte de chance doit être fixée à la somme de 10.000 euros ;

Considérant que, comme pour le dossier B, il convient de rejeter la demande de M^me P Q-Z en remboursement des honoraires versés à l’agence Century 21 – N O ; qu’en effet, nonobstant les fautes commises par cette agence et qui donnent lieu à indemnisation, des prestations de gestion locative ont été accomplies au profit de M^me P Q-Z pour rechercher un locataire, signer le bail, encaisser les loyers, relancer le locataire, faire exécuter des travaux.., toutes prestations qui justifient le paiement des honoraires correspondants ;

— dossier SAPMEN’S :

Considérant que le bail commercial consenti à la société SAPMEN’S sur le local sis au XXX à H I a été signé le 8 octobre 1998 ; que la gestion de ce bail n’a été confiée à l’agence Century 21 – N O que suivant mandat du 15 juillet 2007 ;

Que le bail comportait une clause de révision triennale du loyer par application de l’indice du coût de la construction en région parisienne ;

Que, par lettre en date du 22 juillet 2005, l’agence Century 21 – N O a fait connaître au locataire que le loyer aurait dû être révisé au 1^er octobre 2001 et au 1^er octobre 2004 et que le rappel de loyer à ce titre s’élevait à la somme de 4.654,05 euros, outre la taxe d’ordures ménagères, indiquant au locataire attendre toute proposition de sa part sur le règlement de cet arriéré ; qu’il apparaît toutefois que l’agence n’a jamais donné de suite à ce courrier, se contentant d’appeler le loyer au montant effectivement révisé en 2001 de 1.410,15 euros par mois, alors même que ses calculs aboutissaient à un loyer révisé en 2004 de 17.474,72 euros par an, soit 1.456,22 euros ;

Que, non seulement l’agence Century 21 – N O n’a pas réclamé et poursuivi le paiement de ce rappel de loyer, mais qu’elle a, le 10 juin 2009, annulé le rappel d’augmentation de loyer pour un montant de 4.545,15 euros ;

Qu’alors que le bail venait à échéance en octobre 2007, l’agence Century 21 – N O dit avoir adressé à M^me P Q-Z un courrier le 10 janvier 2007 pour discuter de son renouvellement, mais que ce courrier n’a pas été suivi d’effet, de sorte que le bail s’est poursuivi au-delà de son terme ; que c’est en juillet 2009 que l’agence Century 21 – N O, sans en aviser sa mandante, prenait l’initiative d’engager une procédure de renouvellement du bail, d’adresser au preneur un exemplaire du bail renouvelé rédigé par ses soins et d’établir une attestation à son attention indiquant que le bail était renouvelé dans les formes et conditions du bail initial depuis le 1^er octobre 2007 ; qu’elle adressait le 4 août 2009 le bail renouvelé signé par le preneur, sans aucune explication ; que ce bail indiquait, dans le préambule, que les parties étaient d’accord, durant le bail précédent, pour fixer le loyer mensuel à la somme de 1.410,15 euros et prévoyait que le loyer du bail renouvelé serait fixé à cette somme, privant ainsi la bailleresse de toute marge de négociation ;

Que force est de constater au travers de cette chronologie des faits que l’agence Century 21 – N O a manqué à son obligation de conseil à l’égard de sa mandante alors même que le renouvellement d’un bail commercial est un acte délicat et qu’engageant les parties pour une durée de neuf années dans le cadre contraint des dispositions spécifiques issues du décret de 1953, sa négociation devait être engagée de manière prudente et concertée, notamment s’agissant de la fixation du loyer ; qu’en outre, elle est responsable de la perte financière résultant de l’impossibilité pour M^me P Q-Z de réclamer le loyer révisé ; qu’il s’agit là de tous les rappels de loyer au titre de la révision prescrits à la date de résiliation du mandat, le 7 septembre 2009, soit donc les rappels des années 2001 à 2005, devenus irrecouvrables par son successeur, l’agence de Ménimontant, qui ressortent, selon le décompte de cette agence, à la somme de 4.930,44 euros ; qu’il doit y être ajouté que les initiatives intempestives et désordonnées de l’agence Century 21 – N O ont contribué à générer un contentieux sur le renouvellement du bail et qu’elle doit être condamnée à indemniser M^me P Q-Z d’une partie des frais de procédure à hauteur d’une somme de 5.000 euros ;

Que la demande de remboursement des honoraires de gestion sera rejetée, pour les mêmes motifs que ceux justifiant le rejet des demandes identiques formulées pour le dossier B et pour le dossier X ;

Considérant que l’indemnisation due par la SAS Y GIS, venant aux droits de l’agence Century 21 – N O, à M^me P Q-Z en réparation de son préjudice financier sera donc fixée comme suit :

— sommes non reversées sur la période 2005-2009 : 5.123,49 euros,

— dépenses déduites à tort : 1.347,43 euros,

— dommages et intérêts pour non reddition des comptes : 2.500 euros,

— dossier B : 34.005 + 4.691,40 + 12.926,33 = 51.622,73 euros,

— dossier X : 10.000 euros,

— dossier SAPMEN’S : 4.930,44 + 5.000 = 9.930,44 euros,

soit un total de 80.524,09 euros ;

Considérant que l’importance des fautes commises par l’agence Century 21 – N O à l’égard d’une mandante qu’elle savait âgée et vulnérable et qui n’avait pas la possibilité, pour ces raisons, de contrôler la gestion qu’elle avait, en toute confiance, déléguée à un professionnel, justifie que soit allouée à M^me P Q-Z, outre une indemnisation en réparation de son préjudice purement économique, une indemnité en réparation de son préjudice moral qui sera fixée à la somme de 5.000 euros ;

Considérant que les sommes dues par la SAS Y GIS dans le cadre de son obligation de reddition des comptes, soit les sommes de 5.123,49 et 1.347,43 euros seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui a été faite à l’agence Century 21 – N O dans le courrier du 7 septembre 2009 de rendre les comptes et de restituer les fonds détenus pour le compte de la mandante, et ce en application des dispositions de l’article 1996 du code civil ;

Que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les fautes de gestion de l’agence Century 21 – N O seront par contre assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce en application des dispositions de l’artice 1153-1 du code civil ;

Que les intérêts échus seront capitalisés par année dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Vu les dispositions de l’atricle 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny déféré en toutes ses dispositions, sauf à porter le quantum des condamnations prononcées contre la SAS Y GIS, venant aux droits de l’agence Century 21 – N O, au profit de M^me P Q-Z à la somme de 80.524,09 euros au titre de son préjudice financier et à celle de 5.000 euros au titre de son prejudice moral, et à dire que les intérêts seront dus au taux legal à compter du 7 septembre 2009 sur les sommes de 5.123,49 euros et de 1.347,43 euros et à compter du jugement pour le surplus des sommes allouées ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Y GIS à payer à M^me P Q-Z une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER Marie-Sophie RICHARD, conseillère,

Pour la présidente empêchée