Cour d'appel de Paris, 19 juin 2015, n° 14/03892

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 JUIN 2015

(n° 2015-168, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03892

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/572

APPELANTES

SCI SAINT B C agissant en la personne de son représentant légal

(Domiciliataire ST HONORÉ VENDÔME ORGANISATION)

XXX

XXX

XXX

SARL L’HABITAT COMMERCIAL agissant en la personne de son représentant légal (Domiciliataire ST HONORÉ VENDÔME ORGANISATION)

XXX

XXX

XXX

Représentées par M^e Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistées de M^e Marie-Josée CHARPENTIER OTRAMARE, avocat au barreau de PARIS, toque : R 106

INTIMÉE

Association ASTRIA prise en la personne de son représentant légal,

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Brigitte COAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L282

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne VIDAL, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, présidente de chambre

Madame Marie Sophie RICHARD, conseillère

Madame Isabelle CHESNOT, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Malika ARBOUCHE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne VIDAL, présidente et par Monsieur Guillaume LE FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI Saint-B C a conclu, le 22 décembre 1999, avec l’Union patronale pour l’aide à la construction (l’UNIPAC) une convention de prêt à long terme et réservation de logements locatifs en loi Besson au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction, en vue du financement d’un programme de construction de 28 logements neufs au XXX à Paris 17^e. Aux termes de cette convention et de son avenant du 18 juin 2000, il était prévu la réservation de quatre logements à la location sociale au profit de l’Union patronale pour l’aide à la construction pendant la durée du prêt de 600.000 F, soit 91.469,41 euros, remboursable sans intérêts le 22 décembre 2019.

Suivant acte d’huissier en date du 19 décembre 2012, l’association ASTRIA, venant aux droits de l’Union patronale pour l’aide à la construction, a fait assigner la SCI Saint-B C et son associée, la SARL l’Habitat commercial, devant le tribunal de grande instance de Paris en résolution du prêt et en responsabilité, soutenant que la SCI n’a pas respecté ses obligations et a détourné l’objet de la convention et que la SARL l’Habitat commercial, associée unique, est, en application de l’article 1857 du code civil, responsable indéfiniment des dettes de la SCI, et elle a réclamé la condamnation conjointe et solidaire des deux sociétés à lui payer la somme de 91.469,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Elle sollicitait subsidiairement que soient prononcées la dissolution de la SCI et la transmission de son patrimoine à la SARL l’Habitat commercial, son unique associée, ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 91.469,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Elle demandait également que les deux sociétés soient condamnées à lui payer une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 8 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit l’association ASTRIA recevable en ses demandes,

Prononcé la résolution de la convention du 22 décembre 1999 et de son avenant du 18 juin 2000 et condamné la SCI Saint-B C à payer à l’association ASTRIA la somme de 91.469,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil à compter de cette date,

Débouté l’association ASTRIA de sa demande en dommages et intérêts,

Débouté l’association ASTRIA de sa demande à l’encontre de la SARL l’Habitat commercial sur le fondement de l’article 1857 du code civil,

Ordonné la dissolution de la SCI Saint-B C et sursis à statuer sur la demande de l’association ASTRIA sur le fondement de l’article 1844-5 du code civil jusqu’à l’issue du délai d’opposition et le cas échéant jusqu’à ce que l’opposition ait été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances ait été effectué ou les garanties constituées,

Ordonné l’exécution provisoire de ces dispositions,

Condamné la SCI Saint-B C à payer à l’association ASTRIA une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné le retrait du rôle de l’affaire pour être rétablie par la partie la plus diligente sur justification de la survenance de l’évènement ayant justifié le sursis à statuer.

La SCI Saint-B C et la SARL l’Habitat commercial ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 20 février 2014.

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La SCI Saint-B C et la SARL l’Habitat commercial, suivant leurs dernières conclusions signifiées le 30 avril 2015, demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :

Débouter l’association ASTRIA de toutes ses demandes comme irrecevables, faute de signification, en application de l’article 1690 du code civil, de la cession de créance entre l’Union patronale pour l’aide à la construction et l’association ASTRIA et en raison de ce que le terme de l’obligation contractée par la SCI Saint-B C n’est pas atteint de sorte que la créance n’est pas exigible,

Subsidiairement, dire que l’infraction à l’obligation de réserver quatre logements à la location et à l’Union patronale pour l’aide à la construction et qui a été, soit exécutée pendant plus de dix ans, voire plus par la transmission juridique et légale des baux aux acquéreurs en cas de mutation du bien, soit jamais utilisée par l’Union patronale pour l’aide à la construction puis l’association ASTRIA, ne peut être jugée suffisamment grave pour justifier une résolution du contrat et de son avenant et un remboursement anticipé du prêt,

Dire que les conditions des articles 1857 et 1858 du code civil ne sont pas réunies, pas plus que celles de l’article 1844-5 du code civil, la SCI Saint-B C ayant régularisé sa situation le 26 décembre 2013,

Condamner l’association ASTRIA à leur payer, à chacune, la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir, pour l’essentiel, l’argumentation suivante :

Sur les demandes contre la SCI Saint-B C :

La créance de l’association ASTRIA n’est pas exigible,

L’obligation de maintenir quatre logements à la location sociale au profit de l’Union patronale pour l’aide à la construction n’était qu’accessoire et son inexécution n’a pas été prévue à peine de résolution,

l’association ASTRIA à qui il revient d’établir qu’elle aurait été privée de la mise à disposition de ces quatre studios ne rapporte pas la preuve de l’absence de location des appartements et de la volonté de l’Union patronale pour l’aide à la construction puis d’elle-même de faire usage de la faculté d’usage locatif de quatre lots ; au demeurant, la vente des appartements, intervenue sur les poursuites de la banque de manière échelonnée au fil des années, n’est pas du fait de la SCI et constitue le fait d’un tiers et un cas de force majeure qui ne peut être invoqué comme constituant une violation de ses obligations contractuelles ; en tout état de cause, la mise à disposition locative a duré plus de dix ans et il ne s’agirait que d’une inexécution partielle ;

à supposer que l’obligation de mise à disposition locative ait été enfreinte, elle n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure préalable d’avoir à cesser cette infraction alors même que la vente des 28 logements a pris du temps ;

Sur les poursuites contre la SARL l’Habitat commercial :

les poursuites de saisie immobilière pour une autre créance que celle objet de l’instance ne peuvent constituer les vaines poursuites permettant de poursuivre l’associé et il ne peut être prononcé, par la même décision, la condamnation de la société et de son associé ;

Sur la demande de dissolution de la SCI :

la dissolution n’a plus de cause puisque la SCI Saint-B C comprend un second associé, M. Z A, ainsi qu’il ressort du Kbis du 17 avril 2014, et ce ne sont pas les

publications faites par l’intimée à ses risques et périls qui peuvent rendre la dissolution effective dès lors que la décision était soumise à la cour ;

Sur la demande en dommages et intérêts :

l’association ASTRIA n’a subi aucun préjudice matériel, ni du fait du non remboursement du prêt 6 ans avant son terme, ni du fait de la prétendue non mise à dispositions de quatre logement sociaux dont elle ne prouve pas le besoin et la réclamation.

L’association ASTRIA, en l’état de ses dernières écritures signifiées le 15 avril 2015, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a dit la concluante recevable en ses demandes, prononcé la résolution de la convention du 22 décembre 1999 et de son avenant du 18 juin 2000 en application des articles 1182 et 1184 du code civil et condamné la SCI Saint-B C à lui payer la somme de 91.464,41 euros avec intérêts au taux légal capitalisés depuis l’assignation ainsi qu’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande en outre à la cour de :

constater que la dissolution de la SCI Saint-B C est intervenue au visa de l’article 1844-5 du code civil le 8 janvier 2014, celle-ci ayant un associé unique, la SARL l’Habitat commercial, et que par jugement définitif du 4 février 2015 il a été constaté la transmission du patrimoine de la SCI Saint-B C à la SARL l’Habitat commercial,

infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts et condamner in solidum la SCI Saint-B C et la SARL l’Habitat commercial à lui verser une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,

les condamner in solidum à lui payer une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

débouter la SCI Saint-B C et la SARL l’Habitat commercial de toutes leurs demandes.

Elle rappelle qu’elle vient aux droits de l’Union patronale pour l’aide à la construction (l’UNIPAC) suivant traité de fusion absorption du 4 mai 2006 qui a emporté la dévolution du patrimoine de l’UNIPAC, actifs et passifs, à son profit. Elle indique que l’UPAC est intervenue dans plusieurs dossiers de financement de diverses SCI constituées à l’initiative de M. Y et de M. X que ceux-ci se sont ensuite attribuées au moment où ils se sont séparés et qui ont donné lieu à des décisions de condamnation et de dissolution et que, pour ce qui concerne la SCI Saint-B C, l’UNIPAC avait signé trois conventions concernant trois programmes de construction différents, l’un situé XXX ayant déjà donné lieu à un jugement définitif du 15 décembre 2008 ayant prononcé la résolution de la convention et condamné la SCI, permettant à l’association ASTRIA de poursuivre la vente sur saisie de huit lots restés la propriété de la SCI. Elle ajoute qu’elle a également porté plainte contre M. Y et M. X et qu’elle communique aux débats des procès-verbaux de l’enquête pénale qui a été classée sans suite.

Elle fait valoir, pour l’essentiel de ses explications :

la transmission universelle du patrimoine de l’Union patronale pour l’aide à la construction est automatique à la suite de la fusion absorption et ne peut être qualifiée de cession de créance, de sorte que les appelantes sont mal fondées à invoquer les dispositions de l’article 1690 du code civil ;

la SCI Saint-B C n’a pas conservé la finalité locative de l’immeuble alors que l’article 1^er de la convention prévoit que le programme doit rester à usage locatif jusqu’à ce que le financement accordé par l’UNIPAC soit remboursé, ce qui était une condition du financement accordé dont les dispositions textuelles étaient visées à l’article 2 ; il s’agit, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, une condition de l’engagement de l’Union patronale pour l’aide à la construction ;

la SCI Saint-B C n’a pas non plus respecté l’obligation de l’article 9 d’assurer la gestion de l’ensemble immobilier, de le maintenir en bon état d’entretien et d’exercer un contrôle puisqu’elle n’en est plus propriétaire, ni celle de mettre quatre logements à la disposition de son prêteur ; elle ne produit en effet aucune pièce de nature à justifier qu’elle aurait procédé à la mise à disposition de ces quatre logements, qu’elle aurait prévenu l’UNIPAC de la date de livraison et qu’elle aurait même établi, à défaut d’usage de son droit par l’UNIPAC, des baux répondant aux conditions légales en matière de logement social ; elle ne s’est pas non plus assurée, lors des ventes, que l’usage locatif serait conservé par les acquéreurs, au mépris de l’article L 313-26 du code de la construction et de l’habitation ;

la répétition du même schéma de ventes des lots dans les différentes SCI montre l’existence d’un système bien rôdé au travers duquel l’associé unique a profité directement des prix de vente, au détriment de l’organisme collecteur de la PEEC ;

la SCI Saint-B C avait un associé unique et s’est abstenue de régulariser sa situation pendant 7 ans ; elle a disposé d’un délai qui a couru à compter du 19 décembre 2012, date de l’assignation ; les formalités de cession de deux parts sociales et de publication ne sont intervenues qu’en avril 2014, soit postérieurement au jugement du 14 janvier 2014 qui a prononcé la dissolution avec exécution provisoire, de sorte que les man’uvres déployées par la SCI sont vaines ; au demeurant, elle n’a plus d’activité et la transmission de son patrimoine a été prononcée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 février 2015 non frappé d’appel ;

l’association ASTRIA a droit à des dommages et intérêts : les lots ont été vendus pour le plus grand profit de son associé unique, l’Union patronale pour l’aide à la construction n’aurait jamais signé la convention si elle avait supposé que l’immeuble ne conserverait pas sa finalité locative et n’aurait pas octroyé un prêt à taux zéro mais aurait réclamé un taux de 2% pendant 20 ans ou utilisé les fonds pour une autre opération ; le non-respect de l’obligation de réservation des logements au profit de l’Union patronale pour l’aide à la construction lui ont en outre causé un préjudice du fait de l’impossibilité de loger les salariés de ses adhérents.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 mai 2015.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de l’association ASTRIA :

Considérant que l’association ASTRIA justifie venir aux droits de l’UNIPAC en vertu d’un traité de fusion absorption du 4 mai 2006 publié le 17 mai 2006, ce dont il résulte qu’elle s’est trouvée attributaire de l’entier patrimoine de l’UNIPAC par l’effet de la transmission universelle des éléments d’actif et de passif de cette entité, de sorte que les formalités de signification de créance prévues par l’article 1690 du code civil ne sont pas requises ; que c’est donc à juste titre que le tribunal a déclaré l’association ASTRIA recevable en ses demandes à l’encontre de la SCI Saint-B C ;

Sur la résolution de la convention de préfinancement :

Considérant que la SCI Saint-B C et l’UNIPAC ont conclu, le 22 décembre 1999, une convention de préfinancement portant sur la réalisation par la SCI, avec le concours de l’UNIPAC, d’un programme d’acquisition-construction d’un immeuble sis à XXX ; que l’article 1^er rappelle qu’il s’agit d’un programme portant sur 28 logements neufs à usage locatif et que l’article 2 indique que le financement de l’UNIPAC est apporté au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction, dans les conditions fixées à l’article R 313-31 du code de la construction et de l’habitation ; que la convention a été modifiée par un avenant signé le 18 juin 2000 ;

Que cette convention s’inscrit en conséquence de manière très claire dans le cadre strict des opérations susceptibles d’être menées par les organismes collecteurs de la participation des employeurs et dont ceux-ci doivent vérifier et contrôler qu’elles répondent aux dispositions du chapitre III du titre 1^er du livre III du code de la construction et de l’habitation ; que l’article R 313-31, visé à l’article 2 de la convention et dont les termes sont rappelés par le tribunal, prévoyait expressément, dans sa rédaction en vigueur à la date de la convention, que le concours apporté par les organismes collecteurs à des personnes morales devait porter sur des opérations locatives, le prêt constituant la forme la plus courante de ce concours et devant faire l’objet d’une convention dont le code de la construction et de l’habitation indique précisément les clauses qu’elle doit comporter ;

Qu’en l’espèce, l’article 4 rappelle que la SCI déclare se placer, pour la réalisation de l’opération, sous les exigences édictées par la loi BESSON en matière de droit de réservation et de loyers, les articles 5 et 6 de la convention fixent le montant de la participation financière et les modalités de son remboursement à l’issue d’un délai de vingt ans, les articles 7 et 8 définissent la contrepartie, constituée par le droit de réservation de l’UNIPAC sur deux logements (outre deux appartements supplémentaires ajoutés par l’avenant), et l’article 9 prévoit que la SCI Saint-B C s’engage à assurer la gestion de l’ensemble immobilier réalisé et à le maintenir en bon état d’entretien ;

Considérant qu’il ressort ainsi de la convention que la SCI Saint-B C doit assurer la gestion des appartements construits dans une finalité locative en respectant les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) et les dispositions de la loi BESSON en matière locative et qu’elle doit garantir à l’UNIPAC la réservation de quatre appartements ;

Que force est de constater, comme l’a fait le tribunal, que tous les appartements de l’immeuble construit par la SCI Saint-B C au XXX ont été vendus, sans que soit respectée leur destination locative ; que le relevé des formalités publiées à la Conservation des hypothèques fait ressortir que les premières ventes ont eu lieu en 2005, 2006 et 2007 à l’initiative de la SCI et qu’il importe peu que les autres ventes ait eu lieu sur saisie immobilière de la banque ENTENIAL, cette circonstance ne pouvant être considérée comme constituant un cas de force majeure ou une cause étrangère à la SCI, ainsi que cette dernière le soutient en vain ;

Qu’il y a lieu également de relever que la SCI ne justifie pas avoir rempli son obligation de réserver quatre logements au profit de l’UNIPAC alors que la convention prévoit, dans son article 8, que la SCI doit faire connaître à l’UNIPAC la date de livraison des appartements de manière à lui permettre de présenter une liste de locataires ;

Que, même si même si la convention ne prévoit pas le remboursement anticipé en cas d’inexécution par la SCI de son obligation de conserver l’usage locatif des logements financés grâce aux fonds collectés par l’UNIPAC et de respecter le droit de réservation sur les appartements, le tribunal a, à bon droit, fait application des dispositions des articles 1183 et 1184 du code civil et considéré que l’inexécution de cette obligation justifiait que soit prononcée la résolution judiciaire de la convention ; qu’en effet, ces obligations ne sont pas, comme le prétend la SCI, des obligations accessoires à la convention puisque le concours financier apporté par l’UNIPAC doit obligatoirement correspondre, en application des dispositions de l’article R 313-31 du code de la construction et de l’habitation, à une opération de construction locative et que le droit de réservation constitue la contrepartie de l’engagement financier de l’UNIPAC ;

Que la SCI Saint-B C doit en conséquence être condamnée à rembourser le montant du prêt, soit la somme de 91.469,41 euros, sans pouvoir opposer le défaut d’exigibilité de la créance ;

Sur la demande en dommages et intérêts de l’association ASTRIA :

Considérant que l’association ASTRIA a subi un préjudice du fait de l’inexécution par la SCI Saint-B C de ses engagements à raison de l’utilisation des fonds collectés pour une opération ne remplissant pas les objectifs de la PEEC et à raison de la perte du bénéfice de ses droits de réservation sur quatre appartements ; que ce préjudice peut être évalué, compte tenu de la durée de la mise à disposition des fonds jusqu’à leur exigibilité anticipée et au regard du montant de la somme prêtée à taux zéro, à la somme de 15.000 euros ;

Sur la condamnation de la SARL l’Habitat commercial :

Considérant que le tribunal a débouté l’association ASTRIA de sa demande de condamnation de la SARL l’Habitat commercial sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil, en sa qualité d’associé unique de la SCI Saint-B C, en retenant qu’il ne peut, dans la même décision, prononcer la condamnation de la société et celle de son associé, alors que les créanciers ne peuvent poursuivre l’associé qu’en cas de vaines poursuites contre la société ;

Que l’association ASTRIA ne forme pas appel incident de ces dispositions qui ont donc un caractère définitif ;

Sur la demande de dissolution judiciaire de la SCI Saint-B C :

Considérant que le tribunal a justement constaté dans sa décision du 8 janvier 2014 que la SCI Saint-B C avait pour associée unique la SARL l’Habitat commercial, et ce depuis le 27 avril 2007, sans que cette situation ait été régularisée ni dans le délai d’un an, ni au jour où il a statué, nonobstant la demande en dissolution formée pour ce motif par l’association ASTRIA dans son assignation du 19 décembre 2012 ; que c’est donc à bon droit que, faisant application des dispositions de l’article 1844-5 du code civil, il a prononcé la dissolution judiciaire de la SCI ;

Que c’est en vain que la SCI Saint-B C demande la réformation de cette décision en soutenant devant la cour que la situation est aujourd’hui régularisée, l’extrait Kbis du 14 avril 2014 mentionnant un second associé, M. Z E, qui a fait l’acquisition de deux parts sociales suivant acte sous seing privé daté du 26 décembre 2013 mais ayant date certaine seulement au 8 avril 2014, date de son enregistrement ; qu’en effet, la dissolution pouvait être prononcée par le tribunal dès lors qu’au jour où il a statué, soit le 8 janvier 2014, les parts de la SCI Saint-B C étaient toujours réunies en une seule main ;

Qu’il y a lieu d’ajouter que le tribunal, par une décision en date du 4 février 2015 à l’égard de laquelle la SCI Saint-B C n’indique pas avoir interjeté appel, a constaté qu’à la suite de la publication de la dissolution de la SCI intervenue le 15 février 2014 et au regard du certificat de non-opposition des créanciers du 13 mai 2014, le patrimoine de la SCI Saint-B C était transmis à la SARL l’Habitat commercial depuis le 15 mars 2014 ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la dissolution de la SCI Saint-B C en application de l’article 1844-5 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’association ASTRIA de sa demande en dommages et intérêts et condamne la SCI Saint-B C à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions et y ajoutant,

Condamne la SCI Saint-B C à payer à l’association ASTRIA une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT