Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 10, 24 novembre 2022, n° 21/16161

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16161 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKKE

Décisions déférées à la Cour :

Sur renvoi après cassation – Arrêt de la Cour de Cassation en date du 24 Juin 2021 – Pourvoi N° H 20-16.76 ayant cassé partiellement l’arrêt de la Cour d’Appel du 07 Février 2020 – N° RG 19/00835 – Jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 28 septembre 2018 – RG N° 16/06023

DEMANDERESSE A LA SAISINE

Madame [Z] [I]

née le 09 Juin 1961 à [Localité 8] (92)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

DÉFENDERESSE A LA SAISINE

Monsieur [L] [N]

né le 09 Août 1994 à [Localité 5]

et

Madame [K] [N]-[P]

née le 09 Septembre 1962 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentés par M^e Béatrice IRLANDE-MILLETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0100

assistés de M^e Daniel ELBAZ de la SCP ELBAZ & ASSOCIÉS

YELADIM PATRIMOINE

S.C.I., Immatriculée au RCS de sous le n° 790 245 971

prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre RETAMAL de la SELEURL SELARL WILLING & ABLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0239

INTERVENANTS

CABINET N&H IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [P] veuve [N] et son fils, M. [L] [N], (les consorts [N]), étaient propriétaires en indivision d’un appartement loué à Mme [Z] [I] et sis [Adresse 3]. Ils ont donné au Cabinet N & H immobilier mandat de le vendre au prix de 268 000 euros, dont 18 000 euros au titre des frais d’agence.

Le 20 mai 2014, Mme [I] a formulé par courriel une offre d’achat auprès du mandataire à hauteur de 250 000 euros.

Le 21 mai 2014, le mandataire indiquait à Mme [I] par courriel : « Suite à votre offre d’achat de 250 000 euros FAI et après discussion, les propriétaires sont prêts à accepter une offre à 255 000 euros FAI ».

Le même jour, Mme [I] répondait par courriel accepter l’offre, interrogeant le mandataire sur la répartition de la somme.

Le 25 mai 2014, M. [N] adressait à l’agence immobilière un courriel dont l’objet était :

« Offre acceptée à 255 000 euros F.A.I. » et le contenu :

« Bonjour,

Veuillez trouver ci-joint un récapitulatif concernant la vente de l’appartement [Adresse 3].

Merci ».

Par lettre recommandée du 29 mai 2014 adressée à N& H Immobilier, les consorts [N] indiquaient refuser la proposition d’achat de Mme [I] faisant valoir notamment que les conditions du courrier du 25 mai 2014 « ne précisent pas certaines données, à savoir que les frais d’agence d’un montant de 18 000 euros reviennent à l’acheteuse » et que « à partir du moment où le prix de vente est abaissé, [il leur semble] qu’un effort de [sa] part concernant les frais d’agence auraient pu être imputés au prorata du prix de vente » ('). Ils indiquent vouloir « bénéficier d’un temps de réflexion ».

Le bien a été vendu à la société civile immobilière Yeladim Patrimoine, le 12 février 2016.

Mme [I] a fait assigner les consorts [N], la SCI Yeladim Patrimoine et l’agence immobilière N & H Immobilier en résolution de la vente et en reconnaissance de la vente à son profit, en restitution de loyers et en paiement de dommages-intérêts.

Le 28 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté Mme [Z] [I] de sa demande visant à dire qu’une vente est intervenue entre elle-même, Mme [K] [P] et M. [L] [N] portant sur les lots n°4 et 40 d’un copropriété située [Adresse 3], cadastrée lieu-dit « [Adresse 3] », section [Cadastre 6] et de ses demandes en exécution forcée de cette vente,

— débouté Mme [Z] [I] de sa demande visant à la résolution de la vente du 12 février 2016 conclue entre Mme [K] [P], M. [L] [N] et la SCI Yeladim patrimoine,

— débouté Mme [Z] [I] de sa demande de condamnation de Mme [K] [P] et M. [L] [N] à lui verser des dommages et intérêts et à lui restituer des loyers perçus,

— débouté Mme [Z] [I] de sa demande de condamnation de la SCI Yeladim patrimoine à lui verser des dommages et intérêts,

~débouté Mme [Z] [I] de sa demande de condamnation de la SARL Cabinet N & H immobilier à lui verser des dommages et intérêts et à lui restituer des loyers perçus,

— débouté [J] [Z] [I] de sa demande visant à ordonner la restitution des loyers consignés sur un compte Carpa,

— condamné Mme [Z] [I] aux dépens,

— condamné Mme [Z] [I] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 1 000 euros à Mme [K] [P] et M. [L] [N], 1 000 euros à la SARL Cabinet N & H immobilier et 300 euros à la SCI Yeladim patrimoine,

— n’a pas fait droit à l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Mme [Z] [I] a interjeté appel du jugement le 11 janvier 2019.

Le 7 février 2020, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 28 septembre 2018 en toutes ses dispositions ;

— condamné Mme [I] à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [N], 800 euros à la SARL Cabinet N & H immobilier et 800 euros à la SCI Yeladim au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel ;

— condamné Mme [I] aux dépens.

Mme [Z] [I] a formé un pourvoi en cassation.

Le 24 juin 2021, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme [I] de condamnation de la société Cabinet N & H immobilier à lui verser des dommages-intérêts et à lui restituer les loyers perçus, l’arrêt rendu le 7 février 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— remis, sur le surplus, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

— mis hors de cause le Cabinet N & H immobilier ;

— dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause Mme [P]-[N] et M. [N] ;

— condamné Mme [P]-[N] et M. [N] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

La Cour a motivé sa décision au visa de l’article 1583 du code civil : « Aux termes de ce texte, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. », et au visa de l’article 455 du code de procédure civile en retenant que « Selon ce texte le jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs » et qu’en l’espèce, la cour n’avait pas répondu aux conclusions de Mme [I] qui invoquait la fraude commise par la SCI.

Mme [Z] [I] a donc saisi la cour de céans le 1er septembre 2021.

Le 27 décembre 2021, les consorts [N] ont assigné en intervention forcée le Cabinet N & H immobilier.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 août 2022, Mme [Z] [I] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2018 par le tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

A titre principal,

— juger qu’une vente est intervenue entre Mme [I] et les consorts [N] portant sur les lots n°4 et 40 d’une copropriété située [Adresse 3], cadastrée lieudit « [Adresse 3] », section [Cadastre 6],

— prononcer la nullité ou à tout le moins la résolution de la vente reçue le 12 février 2016 des lots 4 et 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] entre les consorts [N] et la SCI Yeladim,

— prononcer la vente de ce bien par les Consorts [N] au profit de Mme [Z] [I], soit au [Adresse 3], immeuble cadastré au lieu-dit « 61bis avenue Mozart », section [Cadastre 6], pour 00ha03a21ca, l’appartement situé au 4ème étage de l’escalier D, à droite en aile sur cour , composé de 3 pièces, formant le lot no 40 du règlement de copropriété, et les 327/1 000èmes y rattachés, et le lot 4 étant la cave qui lui est rattachée ainsi que les 30/1 000emes de la propriété du sol et des parties communes générales pour le lot n° 4, et y ajoutant les 30/1 000emes pour ceux étant rattachés au lot n° 10, cave supplémentaire figurant au mandat de vente confié à N & H Immobilier par les propriétaires, l’accord passé comprenant ce lot ,avec toutes conséquences que de droit, l’arrêt emportant transfert de propriété pour ce lot au profit de Mme [I],

— ordonner la publication de la décision à intervenir au 8ème bureau des services de la publicité foncière aux frais des Consorts [N] sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner les consorts [N] à payer à Mme [I] les loyers perçus depuis le mois de novembre 2014 jusqu’en avril 2016 (date de consignation des fonds), soit la somme de 15 781,60 euros avec intérêts de droit depuis l’assignation de première instance,

— condamner la SCI Yeladim Patrimoine à restituer à Mme [I] les loyers perçus en suite de la consignation sur le compte Carpa et directement soit la somme de 49 712,04 euros sauf à parfaire, avec intérêts de droit depuis l’assignation de première instance,

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour ne faisait pas droit à la demande tendant à prononcer la vente au profit de Mme [I],

— condamner solidairement les consorts [N] et la SCI Yeladim patrimoine à payer à Mme [I], à titre de dommages et intérêts :

' la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral

' la somme de 150 600 euros au titre de la perte de chance

' la somme de 15 781,60 euros au titre des loyers indument payés de septembre 2014 à avril 2016, avec intérêts de droit depuis l’assignation de première instance,

' la somme de 49 712,04 € sauf à parfaire au titre des loyers indument payés depuis le mois de mai 2016

En tout état de cause,

— Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Mme [I] ;

— Condamner les consorts [N] à payer à Mme [I] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral,

— Condamner solidairement les consorts [N] et la SCI Yeladim patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les consorts [N] et la SCI Yeladim patrimoine aux entiers dépens lesquels peuvent être recouvrés par Maître Patricia Hardouin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [I] fait valoir que la jurisprudence de la Cour de cassation est sans équivoque sur l’absence d’obligation d’une reprise des chefs de la décision dans la déclaration de saisine qui ne constitue pas une déclaration d’appel mais qu’en l’espèce, les chefs sont expressément mentionnés.

Elle expose que l’assignation délivrée en 2016 a bien fait l’objet d’un enregistrement, que sa demande de nullité est recevable et qu’elle est juridiquement fondée par l’application du principe du consensualisme.

Elle soutient qu’au vu des pièces versées et comme l’a relevé la Cour de cassation, il ne saurait être affirmé qu’aucune rencontre de volonté n’a eu lieu. Elle fait état d’un message vocal du 21 mai 2014 et allègue qu’il en ressort expressément que les consorts [N] ont accepté l’offre à hauteur de 237 000 euros net vendeur, en sus des frais d’agence à hauteur de 18 000 euros.

Elle souligne qu’un récapitulatif a été rédigé et transmis par les consorts [N] eux-mêmes le 25 mai 2014 qui correspond en tout point à l’offre acceptée par elle le 21 mai 2014 (à 14 h 37).

Elle fait état de ce que la Cour de cassation a rappelé qu’en matière de vente, la rencontre de volonté doit intervenir entre le vendeur et l’acheteur, indépendamment de la commission.

Elle considère qu’en vendant à la SCI Yeladim Patrimoine, les consorts [N] ont commis une faute contractuelle, en parfaite connaissance de cause puisque Mme [N] a reconnu par la suite avoir délibérément rompu le contrat conclu avec Mme [I].

Elle fait état du préjudice résultant du fait d’être restée locataire alors même que la vente était parfaite, payant des loyers inutilement.

Elle évoque une perte de chance.

Elle soutient que l’agence ORPI, dont M. [H] était le gérant (et le gérant de la SCI), reprenant le mandat de vente, ce dernier avait nécessairement connaissance de l’acceptation de l’offre et du prix et a formulé une offre à un prix supérieur.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 juillet 2022, les consorts [N] demandent à la cour de :

A titre principal :

— Confirmer le Jugement du 28 Septembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris dans toutes ses dispositions

— Juger irrecevable la demande de nullité ou de résolution de la vente formulée par Mme [Z] [I]

— Juger qu’aucune vente n’est intervenue entre Mme [Z] [I], Mme [P] et M. [L] [N]

— Juger que la SARL N & H Immobilier n’était pas autorisée à vendre en dessous de la somme de 268 000 euros selon les termes du mandat du 10 Avril 2014 en l’absence d’accord écrit et signé des parties

— Juger que le mail du 25 Mai 2014 ne serait constituer une acceptation tant par son contenu que pour l’absence d’accord des deux indivisaires Mme [P] veuve [N] et M. [L] [N]

— Débouter Mme [Z] [I] de l’ensemble de ses demandes, principales et subsidiaires

— Débouter la SARL N & H Immobilier de l’ensemble de ses demandes

— Condamner Mme [Z] [I] à payer et porter aux consorts [N] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à tous les dépens.

A titre subsidiaire :

— Pour le cas où, par impossible, une faute ou une inexécution d’obligation contractuelle serait retenue à l’égard de Mme [K] [P] veuve [N] et de M. [L] [N], il est demandé à la Cour d’appel de Paris de bien vouloir :

— Juger que la SARL « N & H Immobilier » sera tenue de garantir Mme [K] [P] veuve [N] et M. [L] [N] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux, non seulement à l’égard de Mme [Z] [I] mais également à l’égard de la SCI Yeladim patrimoine

— Condamner la SARL « N & H Immobilier » à payer et porter aux consorts [N] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à tous les dépens.

Ils allèguent qu’en l’espèce, un élément fait clairement défaut, à savoir l’accord sur le prix qui est pourtant un élément déterminant ; que les parties n’ont jamais convenu d’un prix définitif ; que l’expression « les propriétaires sont prêts à accepter » démontre à elle-seule qu’aucune offre ferme n’avait été faite.

Ils considèrent qu’en réalité, les relations sont restées au stade de pourparlers ; qu’il n’y a jamais eu d’échange de consentement. Ils relèvent que certaines propositions contractuelles ne constituent pas une offre selon la jurisprudence et que le 21 mai 2014, Mme [I] indique attendre une réponse de l’agence immobilière avant de contacter son Notaire.

Ils allèguent que la position de la Cour de cassation est « surprenante » car il n’y a jamais eu, après le 25 mai 2014, de message de la part de l’agence disant clairement à Mme [I] que les vendeurs avaient bien accepté de vendre à 255 000 euros. Ils soulignent que Mme [I] n’a jamais reçu le mail du 25 mai de sorte qu’il n’y a pas rencontre des volontés et que ce mail n’émane que d’un co-indivisaire alors que l’accord des deux était requis.

Ils soutiennent que Mme [I] a changé de version tout au long de la procédure expliquant dans son assignation que la vente était parfaite le 21 mai 2014 ; que désormais, elle évoque une vente intervenue le 25 mai 2014.

Ils contestent avoir accepté une offre à 255 000 euros FAI, sauf pour l’agence à avoir outrepassé son mandat et que l’offre à ce prix pouvait être acceptée hors frais d’agence.

Ils rappellent que le mandat prévoyait que sauf accord ultérieur écrit des trois parties (l’indivision et l’agence), les biens devaient, rémunération du mandataire comprise, être présentés au prix de 268 000 euros FAI.

Ils exposent que l’agence immobilière n’avait pas une délégation totale et que dès lors elle ne pouvait proposer une offre en dessous du prix que par un accord écrit et font état d’une simple mission d’entremise.

Ils évoquent un courrier du 20 juin 2014 aux termes duquel l’agence indique ne pas avoir de retour concret des vendeurs.

Ils font valoir que les demandes de Mme [I] formées à titre subsidiaire sont incohérentes ; qu’il est incompréhensible de demander le remboursement de loyers pour un appartement dont elle a bénéficié.

Ils sollicitent à titre subsidiaire la garantie de l’agence immobilière, considérant qu’elle a outrepassé son mandat et rappellent s’agissant de la recevabilité de cette demande que la cour d’appel comme le tribunal de grande d’instance ne sont pas prononcés sur le fait que l’agence n’était pas autorisée à vendre à un prix inférieur à 268 000 euros.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, la SCI Yeladim Patrimoine demande à la cour de :

— déclarer Mme [I] irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer que le document intitulé « les chefs de la décision critiquée figurent en annexe du présent acte. » ne vaut pas déclaration de saisine et n’a pas opéré seul l’acte dévolution des chefs critiqués de la décision,

— déclarer la déclaration de saisine du 1er septembre 2021 irrecevable.

— déclarer irrecevable la demande de nullité ou de résolution de la vente formulée par Mme [I],

A titre principal

— confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire en cas d’annulation ou résolution de la vente

— déclarer que la société N & H Immobilier a commis une faute en s’abstenant d’informer la SCI Yeladim qu’une vente était intervenue au profit de Mme [I] et qu’elle devra garantir la SCI Yeladim des conséquences de l’annulation ou résolution de la vente.

En conséquence :

— condamner in solidum Mme [K] [N]-[P], M. [L] [N] et la société N & H Immobilier à lui verser la somme de 270 000 €, correspondant au prix de vente acquitté,

— condamner in solidum de Mme [K] [N]-[P], M. [L] [N] et la société N & H Immobilier à lui verser la somme de 65 103,52 €, correspondant au coût total du crédit contracté auprès du Crédit industriel et commercial ;

— condamner in solidum de Mme [K] [N]-[P], M. [L] [N] et la société N & H Immobilier à lui verser la somme de 19 500 €, correspondant aux frais exposés pour la rédaction de l’acte, comprenant les émoluments du notaire ainsi que les droits dus au Trésor Public ;

— condamner in solidum de Mme [K] [N]-[P], M. [L] [N] et la société N & H Immobilier à lui verser à lui verser la somme de 110 000 €, correspondant à la perte de chance de réaliser une plus-value.

En tout état de cause

— condamner in solidum de Mme [K] [N]-[P] et M. [L] [N] et la société N & H Immobilier à lui verser la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société N & H Immobilier à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum de Mme [K] [N]-[P], M. [L] [N] et la société N&H Immobilier aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Alexandre Retamal, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur la forme, la société Yeladim Patrimoine fait valoir qu’il ressort de la déclaration de saisine du 1er septembre 2021 que « les chefs de la décision critiquée figurent en annexe du présent acte. Annexe qui fait corps avec ce dernier », sans qu’il soit possible de savoir si l’énonciation des chefs critiqués de la décision figurant dans un document annexé figurent également dans la déclaration d’appel ou s’ils n’y figurent pas en raison d’un empêchement technique ; que dans ces conditions, il convient de juger que le document intitulé « les chefs de la décision critiquée figurent en annexe du présent acte. » ne vaut pas déclaration de saisine, seul l’acte d’appel opérant dévolution des chefs critiqués de la décision.

Elle expose que le non-respect de l’obligation de publier une assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière est une cause d’irrecevabilité de la demande.

Elle considère qu’elle n’est pas en mesure de connaître les moyens de droit précis s’agissant d’une nullité ou d’une résolution.

Sur le fond, elle soutient que Mme [I] n’apporte la preuve ni d’une offre ferme et entière prétendument émise, ni de son acceptation pure et simple par les consorts [N]. Elle souligne que le courrier de N&H Immobilier du 11 juillet 2014 démontre que les échanges étaient équivoques, ou à tout le moins contraire aux usages de la profession en l’absence de condition suspensive de financement ou de durée de validité de l’offre.

A titre subsidiaire, elle relève au visa des articles 1625 et 1626 du code civil que le vendeur doit garantir l’acquéreur de l’éviction dont il souffre dans la totalité ou partie du bien vendu, assurant une protection en cas d’atteinte des tiers. Elle souligne que cette garantie légale existe de plein droit, même en l’absence de stipulation dans ce sens dans l’acte de vente.

Elle considère que N&H Immobilier a agi en 2014 comme si elle ne connaissait pas les intentions réelles de ses mandants, alors qu’elle soutient judiciairement qu’elle avait leur accord, et démontre donc qu’elle savait la vente parfaite en 2014. Elle allègue qu’en s’abstenant de lui signaler qu’une rencontre de volonté était préalablement intervenue, N&H Immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle.

Elle conteste le fait que M. [H] se serait fait passer pour un diagnostiqueur pour accéder au logement de Mme [I] et elle précise que l’agence dont M. [H] est le gérant n’a pas reçu mandat pour vendre le bien litigieux de la part des consorts [N]-[P], de sorte que l’article 1596 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, la SARL « N & H Immobilier » demande à la cour de :

— dire irrecevable les demandes formées par les consorts [N] à l’encontre de la société N & H Immobilier.

— débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société N & H Immobilier.

Subsidiairement

— confirmer le jugement dont appel.

Dans tous les cas

— condamner les consorts [N] à payer à la société N & H Immobilier la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’en tous les dépens.

Elle fait valoir que malgré sa mise hors de cause, les consorts [N] l’ont attraite devant la cour de renvoi ; que ladite mise en cause ne peut être accueillie au regard de l’arrêt de la Cour de cassation.

Le 20 septembre 2022, Mme [Z] [I] a transmis à la cour la copie du formulaire de publication de ses conclusions au service de la publicité foncière, réalisée le 13 septembre 2022.

La clôture a été prononcée le 21 septembre 2022, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 octobre 2022 et mise en délibéré au 24 novembre 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les demandes à l’encontre de la société Cabinet N & H Immobilier

La Cour de cassation dans son arrêt du 24 juin 2021 a mis hors de cause la société Cabinet N & H immobilier, en application de l’article 625 du code de procédure civile, retenant que sa présence n’était pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

Il en résulte que les demandes formées à son encontre par les consorts [N], et à titre subsidiaire par la société Yeladim Patrimoine sont irrecevables.

Sur la déclaration de saisine du 1er septembre 2021

La SCI Yeladim Patrimoine soulève l’irrecevabilité de cette déclaration en ce que le document intitulé « chefs de la décision critiquée figurent en annexe du présent acte » ne vaut pas déclaration et n’a pas opéré seul l’acte de dévolution des chefs critiqués de la décision.

L’article 625 du code de procédure civile dispose que la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Il en résulte que la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi n’est pas une déclaration d’appel et qu’elle ne peut avoir pour effet de limiter la saisine de la cour d’appel de renvoi.

En tout état de cause, la déclaration litigieuse contient une annexe à laquelle elle renvoie et qui énonce expressément les chefs du jugement critiqué.

La déclaration de saisine est recevable.

Sur la demande de résolution de la vente

Sur la recevabilité de cette demande

Mme [I] justifie (sa pièce 14- état hypothécaire) de ce que l’assignation des 6 et 12 avril 2016 a fait l’objet d’un enregistrement auprès du service de la publicité foncière de Paris 2.

Par ailleurs, elle fonde expressément ses demandes sur l’article 1583 du code civil.

Sa demande de nullité de la vente est donc recevable.

Sur le fond

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le mandat de vente sans exclusivité en date du 10 avril 2014 aux termes duquel les consorts [N] ont confié au Cabinet N & H Immobilier leur appartement prévoyait que le bien devait être présenté au prix de 268 000 euros F.A.I. ; la rémunération du mandataire était fixée à la somme de 18 000 euros.

Par courriel du 21 mai 2014, le mandataire a indiqué à Mme [I] que suite à l’offre d’achat à 250 000 euros F.A.I. et après discussion, « les propriétaires sont prêts à accepter une offre à 255 000 euros F.A.I. ».

Mme [I] a répondu le même jour, qu’elle « accepte l’offre et [va] donc contacter [son] notaire ». Elle demandait confirmation sur la répartition 237 000/18 000 euros s’agissant de la commission d’agence.

Suivant courriel du 25 mai 2014 à 19 h 07 (pièce 6 ' Mme [I]), dont l’objet est « offre acceptée à 255 000 euros F.A.I. », M. [L] [N], seul, a écrit à l’agence : « Bonjour, Veuillez trouver ci-joint un récapitulatif concernant la vente de l’appartement [Adresse 3] ».

La pièce jointe mentionne le nom des deux propriétaires, sans leur signature, celui du notaire et de l’acquéreur. Elle vise les lots concernés, y compris les caves expressément désignées (lots 40, 4 et 10), l’adresse, et enfin le prix et sa répartition (237 000 euros net vendeur/ 18 000 euros Frais d’agence).

Cependant, il n’est nullement démontré que l’acceptation résultant du courriel du 25 mai 2014 ait été reçue par Mme [I], ni même qu’elle en ait connaissance avant le courrier des consorts [N] indiquant ne pas souhaiter vendre au prix proposé par l’agence (lettre du 29 mai 2014- Pièce 3 consorts [N]). Mme [I] ne faisait d’ailleurs nullement référence à ce courriel dans son assignation et n’évoquait que les échanges du 21 mai 2014.

Il convient également de relever, comme les premiers juges, que le mandat de vente portait sur les lots 40, 4 et 10 (ces deux derniers lots représentant les caves, conformément d’ailleurs au courriel du 25 mai 2014), mais que Mme [I], en première instance, en l’état de ses dernières conclusions de première instance, ne faisait état d’un échange de consentement que sur les seuls lots n°4 et 40, ce qui confirmait une méconnaissance des biens vendus et l’absence de réception de l’acceptation portant sur les trois lots et non deux, soit la chose vendue.

Dans un message du 20 juin 2014 adressé à Mme [I], l’agence a exposé avoir relancé les vendeurs mais « pour le moment » ne pas avoir « de retour concret de leur part ». L’agence a demandé à Mme [I] s’il était « envisageable d’augmenter [son] offre » afin de trouver une solution.

En réponse, ce même jour, sans faire aucune mention de l’acceptation du 25 mai 2014, Mme [I] sollicite de l’agence qu’elle lui précise sa « suggestion d’augmentation de l’offre ».

Il résulte suffisamment de cette réponse que l’acceptation des consorts [N] n’a jamais été reçue par Mme [I], que cette dernière n’en avait jamais eu connaissance puisqu’elle envisageait de modifier sa proposition.

Par conséquent, les consorts [N] ont valablement rétracté leur offre de vendre, qui n’était pas une promesse unilatérale de vente, avant que l’appelante en ait connaissance.

Il convient de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté Mme [I] de sa demande visant à dire qu’une vente était intervenue à son profit.

Il en résulte que la demande au titre de paiement et la restitution des loyers sont sans objet, Mme [I] restant locataire du bien et tenue au paiement desdits loyers.

Sur les demandes subsidiaires à l’encontre des consorts [N] et de la société Yeladim Patrimoine

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [I] soutient que les consorts [N] ont vendu le bien en toute connaissance de leur engagement à son égard.

Il a été retenu que les consorts [N] avaient pu valablement rétracter leur offre de vente, Mme [I] ne l’ayant jamais reçue, de sorte qu’il n’y avait aucune faute à ce titre.

Elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts formées à leur encontre.

Mme [I] fait valoir que la SCI Yeladim Patrimoine a acquis le bien immobilier alors qu’elle savait parfaitement qu’elle avait fait une offre acceptée par les consorts [N]. Elle invoque une fraude.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 1596 du code civil aux termes duquel ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, notamment les mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre.

Elle relève que M. [H] est le gérant de la société Yeladim Patrimoine mais aussi de l’agence Orpi par l’entremise de laquelle la vente du même bien a eu lieu, cette agence ayant été mandatée par les consorts [N] aux fins de visite de l’appartement pour établir des diagnostics techniques.

Elle considère que l’agence Orpi avait donc nécessairement connaissance de l’acceptation de l’offre et du prix proposé par elle.

Il convient de constater qu’il n’est nullement établi que l’agence Orpi, dont M. [H] était le gérant ait jamais reçu mandat pour vendre le bien litigieux.

Dans un courrier du 29 mai 2014, les consorts [N] (pièce 7 ' Mme [I]) demandent effectivement à leur locataire de répondre aux sollicitations de M. [H] de l’agence Orpi pour une visite de l’appartement « pour faciliter la vente [du] bien ».

Il apparaît que M. [H] s’est heurté à un refus de Mme [I] pour accéder à l’appartement. Mme [I] dément, compte tenu du courrier précité, le fait qu’il s’agissait de réaliser un quelconque diagnostic.

Il sera noté que sur la copie des Sms qu’elle produit en pièce 9, elle a enregistré son interlocuteur sous le nom « M. [H], diagnostic ».

En outre, dans un second courrier, en date du 26 novembre 2015 (pièce 6 ' Yeladim Patrimoine), les consorts [N] exposent avoir signé un compromis avec M. [H] mais que, compte tenu du refus d’accès de leur locataire, Mme [I], ils ne peuvent pas s’exonérer « de la garantie des conséquences de la non production des diagnostics ».

Ils font donc un lien entre l’absence de visites et les diagnostics.

Il en résulte que la fraude n’est pas démontrée. Mme [I] sera déboutée de ses demandes à son encontre. La décision déférée sera confirmée.

Sur la demande de la société N & H Immobilier pour procédure abusive formée à l’encontre des consorts [N]

La mauvaise appréciation qu’une partie a de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus.

La société N & H Immobilier sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d’appel, Mme [I], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens, avec distraction, ainsi qu’à payer aux consorts [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [N] seront condamnés à payer à la société N & H Immobilier la somme de 2 000 euros sur ce même fondement.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe ;

Déclare recevable la déclaration de saisine du 1er septembre 2021 ;

Déclare Mme [I] recevable en sa demande de nullité de la vente ;

Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les consorts [N] en leurs demandes à l’encontre de la société Cabinet N & H ;

Condamne Mme [I] à payer à M. [N] et Mme [N]-[P] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] et Mme [N]-[P] à payer à la société N & H Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [I] aux dépens de l’instance d’appel ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Retamal, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE