Cour d'appel de Pau, 12 novembre 2013, n° 12/03482

XXX

Numéro 13/ 4247

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 12/11/2013

Dossier : 12/03482

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

C X-Y, A X-Y

C/

E F

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Novembre 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 26 Septembre 2013, devant :

Madame I-J, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame I-J, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame I-J, Conseiller, chargé du rapport

Monsieur LE-MONNYER, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur C X-Y

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame A X-Y

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Thomas GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIME :

Monsieur E F

né le XXX à DOAZIT

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par la SCP LONGIN-LONGIN DIPEYRON-MARIOL, avocats au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 11 SEPTEMBRE 2012

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONT DE MARSAN

Vu l’appel interjeté le 18 Octobre 2012 par Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à l’encontre d’un jugement rendu par le Tribunal d’Instance de MONT DE MARSAN le 11 Septembre 2012,

Vu les conclusions de Monsieur C X- Y et Madame A X- Y en date du 18 Mars 2013,

Vu les conclusions de Monsieur E F en date du 10 Avril 2013,

Vu l’ordonnance de clôture du 29 Mai 2013 fixant l’affaire à l’audience du 26 Septembre 2013.

Par contrat conclu le 30 Mars 2007, Monsieur E F a donné en location à Monsieur C X- Y et Madame Z – Y un logement situé à Bas-Mauco, moyennant un loyer mensuel de 660 €, un dépôt de garantie de 1000 € était versé.

Les locataires ont donné congé pour le 31 Janvier 2012 et ont quitté les lieux fin Mars 2012.

Le 3 Avril 2012 un état des lieux était dressé.

Par acte du 11 Mai 2012, Monsieur E F a fait assigner Monsieur C X- Y et Madame A X – Y devant le Tribunal d’Instance en paiement des sommes de 660 € représentant le montant du loyer du mois de Mars 2012, de 7056,82 € au titre des réparations locatives et 700 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement rendu le 11 Septembre 2012, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le Tribunal d’Instance de MONT DE MARSAN a :

Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X- Y à payer à Monsieur E F la somme de 2699,56 €,

Autorisé Monsieur E F à conserver le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail,

Débouté Monsieur E F de sa demande de dommages et intérêts,

Ordonné l’exécution provisoire,

Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X- Y aux dépens,

Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à verser à Monsieur E F une indemnité de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le premier juge a fixé le montant de la dette des époux X – Y à la somme de 3699,56 € ( loyer de mars 2012, remplacements et réparations locatives ) et a déduit le montant du dépôt de garantie de cette somme.

Monsieur C X- Y et Madame A X – Y demandent à la Cour d’Appel :

De dire et juger recevable et bien fondé l’appel de Monsieur C X – Y et Madame A X – Y,

A titre principal,

Réformant le jugement entrepris et rejetant toutes conclusions contraires,

De débouter Monsieur E F de sa demande de condamnation au paiement du coût du ramonage du conduit de l’insert, de la réfection de la peinture intérieure et du remplacement de la cuvette de wc,

De dire n’ y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur E F,

De confirmer en revanche le jugement du 11 Septembre 2012 en ce qu’il a dit que Monsieur C X – Y et Madame A X – Y sont débiteurs du loyer du mois de Mars 2012 pour un montant de 660€, débouté Monsieur E F de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive et débouté Monsieur E F de sa demande de condamnation au paiement du coût de la réfection de la peinture de l’avant toit,

Y ajoutant de condamner Monsieur E F au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

De le condamner aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour devait considérer que Monsieur E F apporte la preuve de l’existence de désordres locatifs imputables aux locataires s’agissant de la peinture intérieure,

Sauf à parfaire au vu de l’état des peintures à l’entrée des lieux que la Cour ne pourra apprécier à défaut de production de photographies complétant l’état des lieux d’entrée, de dire et juger que les travaux de réfection des peintures intérieures du logement ne sauraient être chiffrés à une somme supérieure à 2247 €,

De statuer ce que de droit sur les dépens,

De dire n’ y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur G F,

En tout état de cause,

De dire et juger que par compensation, la somme de 1000 € versée par les locataires au titre du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues à Monsieur E F.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y ne contestent pas être débiteurs du loyer de Mars 2012, pour 660 €, mais s’opposent à la demande de Monsieur E F de dommages et intérêts censés compenser le préjudice dû au non paiement de ce loyer.

Les appelants contestent être redevables de la facture d’un montant de 51 € afférente au ramonage du conduit de l’insert.

Ils font valoir qu’ils ont financé le premier ramonage à leur entrée dans les lieux en 2007 aux lieu et place de Monsieur G F, et ont par la suite fait procéder tous les ans au ramonage.

Ils soutiennent que quittant les lieux en Mars 2012, soit bien avant la période automnale, ils n’étaient pas tenus de faire procéder au ramonage avant de partir.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y contestent être tenus de financer le remplacement d’une cuvette wc en se fondant sur les mentions de l’état des lieux de sortie qui ne relève pas de dégradation ni de dysfonctionnement de la cuvette.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y font valoir que Monsieur E F ne rapporte pas la preuve de ce que l’état des peintures intérieures leur serait imputable, arguant du fait que les photographies annexées à l’état des lieux d’entrée ne sont pas produites.

En outre, les appelants contestent le devis fourni par le bailleur, et produisent un devis d’un montant de 4494 €, faisant valoir qu’un coefficient de vétusté de 10 % par an doit être appliqué et que de ce fait la créance de Monsieur G F à ce titre ne pourrait pas être supérieure à 2247 €.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y font valoir que la réfection de la peintre de l’avant toit ne se justifie pas à la lecture de l’état des lieux de sortie.

Monsieur E F demande à la Cour d’Appel :

De statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l’appel adverse,

De débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions, et faisant droit à l’appel incident de Monsieur E F,

Vu les articles 1134 et 1741 du Code Civil, vu la Loi du 6 Juillet 1989,

De condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 660 € sur le fondement de l’article 1134 du Code Civil, correspondant au loyer impayé de Mars 2012,

De les condamner solidairement au paiement de la somme de 7056,82 € sur le fondement de l’article 1134 du Code Civil correspondant aux travaux locatifs,

De les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par Monsieur G F du fait du non paiement du loyer et charges à la date voulue et malgré les relances et la sommation de payer du 24 Avril 2012, ceci constituant une résistance abusive en vertu de l’article 1153 du Code Civil,

D’autoriser Monsieur G F à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1000 €, lequel viendra en déduction des sommes réclamées,

De condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Monsieur E F fait valoir qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des pièces était considéré comme en bon état, alors que l’état des lieux de sortie fait apparaître d’importantes dégradations.

L’intimé soutient qu’hormis en 2007, Monsieur C X – Y et Madame A X – Y n’ont pas fait procéder au ramonage de l’insert contrairement à leurs obligations.

Concernant la cuvette des wc, Monsieur E F souligne que Monsieur C X – Y et Madame A X – Y ne démontrent pas qu’un seul nettoyage serait suffisant et en outre fait remarquer qu’ils n’ y ont pas procédé.

Selon Monsieur E F, il résulte de la comparaison entre les deux états des lieux que les dégradations relevées sur les peintures sont dues à un défaut d’entretien ou à manque de soin de la part des locataires et non à l’usure normale.

Monsieur E F conteste le devis produit par les appelants arguant de son caractère forfaitaire, et non détaillé comme celui qu’il a produit.

Concernant les photographies évoquées par l’état des lieux d’entrée, l’intimé fait valoir qu’elles ne lui ont jamais été communiquées. Monsieur E F conteste le coefficient de vétusté appliqué par les appelants, faisant valoir que le taux de vétusté est de 90 % maximum au bout de 10 ans, 10% des réparations revenant au locataire.

Concernant les travaux extérieurs, Monsieur E F sollicite au moins que la facture de lessivage soit prise en charge par les appelants.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur le loyer du mois de Mars 2012.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y reconnaissent être redevables du loyer afférent au mois de Mars 2012.

Les deux parties sont d’accord sur la confirmation du jugement du Tribunal d’Instance sur ce point.

Le jugement du 11 Septembre 2012 sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que Monsieur C X – Y et Madame A X – Y étaient redevables de la somme de 660 € au titre du loyer du mois de Mars 2012.

Sur les réparations locatives.

Il résulte des dispositions de l’article 7 c et d de la 1989 que le locataire est obligé:

— c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que les désordres ayant pour seule origine la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf s’il établit que le locataire a failli dans son obligation d’entretien.

Il est constant que l’obligation de maintenir et restituer les lieux en parfait état ne s’entend que de les maintenir et restituer en parfait état d’usage, ce qui exclut une réfection à neuf.

Par exemple l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Les réparations locatives sont celles qui incombent au preneur du fait de la jouissance des lieux.

Le Décret du 26 Août 2007 les définît de la manière suivante : il s’agit des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il résulte notamment du Décret de 2007, que le locataire doit maintenir les plafonds, murs intérieurs et cloisons en état de propreté, les menus raccords de peinture et de tapisseries sont à sa charge.

De même est à la charge du locataire le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

La liste du Décret du 26 Août 2007 n’est pas limitative.

Sur le ramonage.

Le ramonage du conduit de cheminée de l’insert est à la charge du locataire.

Monsieur C X – Y et Madame A X- Y soutiennent avoir procédé au ramonage de l’insert à leur arrivée dans les lieux ce dont ils ne justifient pas, pas plus qu’ils ne justifient avoir procédé au ramonage pendant la durée du bail.

Il n’est pas contesté que les locataires n’ont pas produit de certificat de ramonage lors de leur départ.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire en date du 20 Avril 2012, que Monsieur E F a fait procéder au ramonage, le certificat ayant été remis.

Il n’est pas contesté que Monsieur E F ait fait procéder à ce ramonage ni le montant de la facture.

Le jugement du Tribunal d’Instance de MONT DE MARSAN sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que Monsieur C X – Y et Madame A X – Y étaient redevables de la somme de 51 € représentant le coût de ce ramonage.

Sur le changement de la cuvette des wc.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuvette des wc était en bon état.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la chasse d’eau fonctionne et que la cuvette est entartrée et noire, l’huissier décrit une odeur d’urine dans les toilettes.

Par contre, il ne résulte ni du procès verbal ni des photographies que le cuvette soit cassée ou inutilisable.

Il ne ressort pas de ces constatations la nécessité de remplacer la cuvette, par une cuvette neuve, en tout cas Monsieur E F ne le démontre pas.

Si le nettoyage était à la charge des locataires, il n’en est pas de même du remplacement de la cuvette, décidé par le bailleur.

Le jugement du Tribunal d’Instance sera donc réformé en ce qu’il a mis à la charge de Monsieur C X – Y et Madame A X – Y le coût du remplacement de la cuvette des wc.

Les travaux de peinture intérieure.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état.

Il apparaît au vu des annotations mentionnées quant aux peintures, qu’il s’agit d’un bon état d’usage puisqu’il est noté la présence de trous, d’ auréoles, d’ impacts sur les peintures.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie fait ressortir l’extrême saleté du logement et il en ressort notamment que les peinture des murs et plafonds de toutes les pièces sont très sales et jaunies, écaillées par endroit, avec des traces noires également.

Dans la pièce principale, il est indiqué que les murs sont en mauvais état et que la peinture est écaillée ; elle a sauté en partie basse des murs.

On peut penser que cela est dû aux meubles posés dans la pièce.

Il est également noté que le manteau de la cheminée est sale et noir ainsi que le plafond, la peinture du plafond est écaillée au-dessus de l’insert.

Dans les chambres 2 et 3 l’ Huissier de Justice relève que les murs ont été coloriés et portent des inscriptions.

Dans toutes les pièces, l’ Huissier de Justice va noter une grande saleté.

Les locataires n’ont pas rendu le logement dans le même état d’usage que celui dans lequel il était en Mars 2007.

Il est constant qu’un lessivage n’est pas suffisant là où la peinture est écaillée, là où il y a des traces noires et là où il a été écrit ou dessiné sur la peinture.

Les locataires ne peuvent pas contester une défaillance de leur part dans leur obligation d’entretien du logement, que ce soit au niveau du nettoyage que de l’état de certaines peintures, précisément dans la pièces principale et dans les chambres 2 et 3.

Il est constant que Monsieur E F a du repeindre l’ensemble des pièces et que Monsieur C X – Y et Madame A X – Y, au regard du défaut d’entretien doivent participer pour partie aux frais de remise en état.

Cependant, il ne s’agit pas de mettre à la charge des locataires la remise à neuf des peintures intérieures.

Comme le premier juge, la Cour retient un coefficient de vétusté de 10% par an, soit 50 %, les locataires étant restés cinq ans.

Le devis produit par les appelants est peu détaillé, il s’agit d’un forfait dont il est difficile de vérifier les travaux réellement concernés.

Par ailleurs, la Cour s’interroge sur le fait que ce devis ait pu être établi le 1^er juillet 2012, alors que les locataires n’occupaient plus les lieux, et donc n’ont pas pu les faire visiter.

Les travaux pris en charge par Monsieur C X – Y et Madame A X- Y seront donc fixés à la somme de 2642,58 €.

Sur les frais de peinture de l’avant toit.

Selon le procès verbal d’état des lieux de sortie, le peinture de l’avant toit est poussiéreuse et sale.

Il n’est pas justifié de la nécessité de le peindre et la facture produite concerne non pas un simple lessivage mais la préparation du fond avant peinture.

Le jugement du Tribunal d’Instance sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur E F de sa demande au titre de l’avant toit.

Sur la somme due par Monsieur C X – Y et Madame A X – Y.

Monsieur C X – Y sont donc redevables de la somme de 660 € au titre du loyer de Mars 2012, de la somme de 51 € au titre de la facture de ramonage et de la somme de 2642,58 € au titre des travaux de peinture intérieure, soit au total la somme de 3353,58 €.

Sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie a pour vocation de garantir les obligations du locataire nées du contrat : le paiement du loyer et des charges, le paiement des réparations locatives et la remise en état des lieux.

Le jugement du Tribunal d’Instance sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que Monsieur E F pouvait conserver le dépôt de garantie dont le montant serait déduit de la somme due par Monsieur C X – Y et Madame A X – Y.

Monsieur C X – Y et Madame A X – Y seront donc condamnés à verser à Monsieur G F la somme de 2353,58 €.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur E F.

Pas plus qu’en première instance Monsieur G F ne justifie d’un préjudice dû au défaut de paiement par Monsieur C X – Y et Madame A X – Y.

Le jugement du Tribunal d’Instance sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur G F de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité commande que le jugement du Tribunal d’Instance de MONT DE MARSAN soit confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à payer à Monsieur E F la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En cause d’appel, Monsieur C X – Y et Madame A X – Y déboutés de leur appel et condamnés aux dépens ne peuvent pas prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité commande qu’ils soient condamnés au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 11 Septembre 2012 par le Tribunal d’Instance en ce qu’il a :

— Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à payer à Monsieur E F le loyer du mois de Mars 2012, le coût du ramonage de l’insert, et les travaux de peinture intérieure,

— Autorisé Monsieur E F à conserver le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail,

Débouté Monsieur E F de sa demande de dommages et intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y aux dépens,

— Condamné solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à verser à Monsieur E F une indemnité de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’INFIRME pour le surplus,

Et statuant de nouveau,

DEBOUTE Monsieur E F de sa demande afférente au remplacement de la cuvette des wc,

CONDAMNE solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à payer à Monsieur E F la somme de 2358,58 €,

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur E F de sa demande visant le paiement des frais de lessivage de l’avant toit,

DEBOUTE Monsieur E F de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur C X – Y et Madame A X – Y de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y à verser à Monsieur E F la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur C X – Y et Madame A X – Y aux dépens,

AUTORISE la SCP LONGIN MARIOL à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.