Cour d'appel de Poitiers, Referes premier président, 10 juillet 2025, n° 25/00034

CA Poitiers
Irrecevabilité 10 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Incompatibilité de l'exécution provisoire avec le droit au maintien dans les lieux
La cour a estimé que la société n'a pas prouvé l'existence de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision de première instance, rendant sa demande irrecevable.
Rejeté
Caractère abusif de l'action en justice
La cour a jugé que l'exercice de la voie de recours par la société n'était pas abusif et a débouté le locataire de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, réf. premier prés., 10 juil. 2025, n° 25/00034
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	25/00034
Importance :	Inédit
Dispositif :	Irrecevabilité
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud CAMUSCécile LARCHERCarole BENDRIHEM
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.A.R.L. LES MAS DE SAINT HILAIRE S.A.R.L c/ immatriculée au RCS de

Texte intégral

Ordonnance n 45/2025

— --------------------------

10 Juillet 2025

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N° RG 25/00034 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HKHZ

— --------------------------

S.A.R.L. LES MAS DE SAINT HILAIRE S.A.R.L

[F] [T]

— --------------------------

R E P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

ORDONNANCE DU PREMIER PRÉSIDENT

RÉFÉRÉ

Rendue publiquement le dix juillet deux mille vingt cinq par Madame Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par le premier président de la cour d’appel de Poitiers, assistée de Madame Marion CHARRIERE, greffière,

Dans l’affaire qui a été examinée en audience publique le trois juillet deux mille vingt cinq, mise en délibéré au dix juillet deux mille vingt cinq.

ENTRE :

S.A.R.L. LES MAS DE SAINT HILAIRE S.A.R.L immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 494 101 546, prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS (avocat postulant)

M^e Carole BENDRIHEM, avocate au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEMANDEUR en référé ,

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [F] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud CAMUS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR en référé ,

D’AUTRE PART,

Faits et procédure :

La Société LES MAS DE SAINT HILAIRE est une filiale de la Société EUROGROUP, opérateur touristique, qui commercialise notamment sous l’enseigne « Madame Vacances », des séjours dans des résidences et hôtels, situés en bord de mer ou en montagne.

Elle exploite ainsi un fonds de commerce de résidence touristique, dénommé « [8] [Adresse 7] », situé [Adresse 3] à SAINT HILAIRE DE RIEZ (85270), et pour lequel elle est régulièrement immatriculée au registre du commerce de la Roche-sur-Yon depuis 2007.

Cette résidence touristique se trouve à proximité d’une forêt domaniale, et à moins de 500 mètres de la plage de [Localité 10].

Elle se compose d’un ensemble de logements d’une surface variant entre 38 et 56 m², et qui comportent chacun, une à deux chambres à coucher, une terrasse et un jardin privatif.

La Société LES MAS DE SAINT HILAIRE tient ses droits locatifs des baux commerciaux, originairement consentis par les propriétaires de tous les lots composant cet ensemble immobilier, à une société dite GESTION PATRIMOINE LOISIRS, qui les lui a cédés en mars 2007.

Les séjours au sein du « Domaine de Vertmarines » sont commercialisés selon tous les procédés existants à savoir : ventes sur place, publications en catalogue, ventes groupées, réservations par allotements d’autres tours opérateurs en ligne via le site « Madame Vacances.com » ou autres sites marchands spécialisés (Booking.com, Expedia, Hôtels.com, etc…).

Par acte sous-seing privé en date du 23 août 2003 les consorts [S] aux droits desquels se trouvent désormais Monsieur [F] [T], ont consenti à la société GESTION PATRIMOINE LOISIRS, exploitant initial auquel a succédé la société LES MAS DE SAINT HILAIRE, un bail commercial portant sur les locaux dont ils étaient propriétaires dans l’ensemble immobilier précité, à savoir une maison de type 3 pièces-mezzanine, portant le numéro 113, ainsi qu’un parking n°113.

Les consorts [S] ont acquis le bien dont s’agit, dans le cadre d’un programme de promotion touristique, qui consiste à édifier, commercialiser et exploiter des résidences de tourisme, dans la perspective de promouvoir l’activité économique d’une région, d’y favoriser l’investissement immobilier locatif ainsi que l’accueil et l’hébergement des touristes

Selon acte en date du 28 juin 2012, les consorts [S] ont cédé le bien loué en 2012 à Monsieur [F] [T], moyennant un prix de 143 000 euros pour la partie immobilière.

Par acte en date du 1er juillet 2012 et intitulé « avenant à bail commercial », Monsieur [F] [T] et la société LES MAS DE SAINT-HILAIRE ont formalisé expressément les substitutions de parties intervenues depuis la conclusion du bail initial, et ont respectivement pris acte :

de la cession de fonds de commerce intervenue en 2007 au bénéfice du preneur,

de la vente immobilière intervenue au profit des bailleurs par acte notarié en date du 28 juin 2012.

Par exploit en date du 10 juin 2014, Monsieur [F] [T] a délivré à son locataire un « congé avec refus de renouvellement », pour le 31 décembre 2014.

Dans ce congé, le bailleur entendait refuser le renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction, conformément aux dispositions du 4ème alinéa de l’article 1 – Titre 1 dudit bail commercial invoquant un motif grave tenant à l’importance et la répétitivité des manquements des obligations contractuelles du preneur (retards récurrents depuis deux exercices, de plus d’un trimestre pour le versement du loyer annuel, absence de communication de la grille tarifaire et du calendrier des saisons 2012, 2013 et 2014, en totale infraction avec les dispositions contractuelles imposées aux termes des articles 4.5.1 du bail commercial et le non-respect des conditions énoncées au 5ème alinéa de l’annexe Hôtellerie-Restauration-Résidence de [11] jointe à l’acte de cession de commerce intervenue entre les sociétés GESTION PATRIMOINE LOISIRS et VACANCES DÉTENTES, ancienne dénomination sociale, cette dernière ayant substitué la Société GESTION PATRIMOINE LOISIRS dans ses obligations contractuelles à l’égard des bailleurs.

Dans ce contexte, Monsieur [F] [T] a changé les clefs afin d’interdire l’accès à la société LES MAS DE SAINT HILAIRE de la maison donnée à bail commercial à compter du 1er janvier 2015.

Un premier litige est né.

Par jugement du 19 août 2019, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a notamment annulé le congé, dit que le bail se poursuivait, ordonné la réintégration dans les lieux de la société LES MAS DE SAINT HILAIRE, et l’expulsion de Monsieur [F] [T].

Par arrêt du 9 mars 2021, la cour de [Localité 9] a fait droit à l’appel limité formé par la société LES MAS DE SAINT HILAIRE, concernant le rejet de ses demandes tendant à la remise des clefs sous astreinte, la constatation d’une voie de fait commise par son bailleur et l’indemnisation de son préjudice d’exploitation durant la période de privation de jouissance, et a condamné Monsieur [F] [T] à lui payer :

la somme de 7 577,53 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de sa perte d’exploitation pour les années 2015 à 2019,

la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait d’agissements parasitaires ;

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu 'aux entiers dépens.

Monsieur [F] [T] a contesté, par un second congé en date du 28 juin 2021, le droit au renouvellement de la société LES MAS DE SAINT HILAIRE, exigeant la restitution des clefs. Il a ensuite poursuivi la validation judiciaire, à l’origine du jugement dont appel.

Ainsi, par exploit en date du 1er juin 2022, Monsieur [F] [T] a fait délivrer assignation en validation de congé et expulsion.

Par Jugement prononcé le 4 février 2025, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a :

déclaré valable le congé délivré le 28/06/2021 par Monsieur [F] [T] à la société SARLLES MAS DE ST HILAIRE,

déclaré non écrite la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial ;

condamné Monsieur [F] [T] à payer à la société SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE la somme de 16 632 à titre d’indemnité d’éviction ;

rappelé en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce que la société SARL LES MAS DE ST HILAIRE devra restituer les lieux et les clés à Monsieur [F] [T] dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction à cette société ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre ;

fixé l’indemnité d’occupation due à Monsieur [F] [T] par la société SARL LES MAS DE ST HILAIRE, entre la date d’effet du congé jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction, au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause- recettes égale à 55% TTC du chiffre d’affaires TTC, et en tant que de besoin l’y condamne ;

débouté Monsieur [F] [T] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné Monsieur [T] à verser à la société SARL LES MAS DE ST HILAIRE la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

condamné Monsieur [F] [T] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Cécile LARCHER, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile ;

rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit

La SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE a interjeté appel dudit jugement selon déclaration en date du 5 mars 2025.

Par exploit en date du 13 juin 2025, la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le premier président de la cour d’appel de Poitiers aux fins d’obtenir, par application des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire assortissant la décision dont appel.

Elle soutient en premier lieu que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle fait ainsi valoir qu’en rejetant avec exécution provisoire, la demande en nullité de congé et la continuité du bail, mais surtout en ordonnant la restitution des clefs contre paiement de l’indemnité d’éviction qu’il venait de liquider d’office mais nécessairement provisoirement puisque la voie de l’appel est ouverte, le tribunal aurait porté atteinte au statut légal protégeant le locataire et précisément au droit au maintien dans les lieux jusqu’à ce qu’il soit statué sur la validité du congé, et à tout le moins sur la fixation définitive de l’indemnité d’éviction et au droit statutaire de repentir du bailleur, donc au droit pour le preneur de voir son bail renouvelé, si le bailleur considère l’indemnité trop onéreuse.

Elle indique que ce faisant, le tribunal rendrait impossible tant la réintégration dans les lieux de la société LES MAS DE SAINT HILAIRE en cas d’infirmation du jugement, que son droit d’exploitation et son maintien dans les lieux, durant toute la durée de la procédure fixant son indemnité d’éviction.

Elle ajoute que la Cour de cassation aurait elle-même, dans un arrêt de principe du 5 avril 2006, jugé que l’exécution provisoire assortissant la condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction était incompatible avec le droit au maintien dans les lieux du locataire bénéficiaire d’un bail commercial et ce même si elle avait été versée à un séquestre.

Sur les moyens sérieux de réformation, elle soutient que le tribunal aurait commis une erreur de droit en rejetant la demande en nullité du congé pour défaut de motif précis du refus de renouvellement.

Elle fait ainsi valoir que si la nullité est relative elle n’en serait pas moins effective, de sorte que le tribunal ne pouvait arbitrer à la place du locataire en retenant que s’agissant d’une nullité relative, le congé subsistait malgré le défaut de motif.

Elle soutient que le tribunal aurait commis une violation manifeste de la règle du contradictoire issue de l’article 16 du code de procédure civile, en calculant, sans recourir à une mesure d’instruction, l’indemnité d’éviction, sur la base d’éléments qui n’auraient pu être débattus contradictoirement

Elle fait valoir que l’exécution provisoire de la décision dont appel porterait atteinte au droit de continuité du bail et qu’il existerait un risque définitif de disparition du fonds exploité dans les lieux.

Elle ajoute que l’exécution provisoire la placerait dans l’impossibilité de fournir à ses clients les nuitées et hébergements réservés par eux et compromettrait la poursuite des séjours en cours.

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [F] [T] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [T] s’oppose à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE.

Il fait valoir que la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE, qui n’aurait pas présenté d’observation sur l’exécution provisoire en première instance serait irrecevable en sa demande à défaut de justifier, outre de moyens sérieux d’annulation ou de réformation, de conséquences manifestement excessives survenues postérieurement à la décision de première instance.

Il soutient que sa demande serait par ailleurs mal fondée.

Il fait ainsi valoir que l’exécution provisoire serait parfaitement compatible avec la nature de l’affaire et ajoute que le tribunal n’aurait pas porté atteinte au statut des baux commerciaux protégeant le locataire en ce qu’il aurait conditionné l’obligation faite au locataire de quitter les lieux au versement d’une indemnité d’éviction.

Sur les moyens sérieux de réformation invoqués, il indique que le tribunal n’aurait pas empêché la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE de se prévaloir de la nullité pour défaut de motif précis du refus de renouvellement, mais qu’il aurait retenu que cette irrégularité, consistant en un vice de forme, n’avait pas causé de préjudice au locataire, de sorte qu’elle ne pouvait entrainer son annulation.

Il fait valoir, s’agissant de l’indemnité d’éviction, que son montant aurait été proposé par la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE selon une méthode de calcul soumis au débat contradictoire et qu’elle aurait proposé au tribunal de recourir à une expertise pour parfaire ce chiffrage alors que de son côté, il aurait fait le choix de ne pas répondre à cette demande reconventionnelle et de laisser le juge statuer au vu des seules demandes de la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE, de sorte le contradictoire aurait été parfaitement respecté.

Il soutient que la présente procédure serait dilatoire et abusive et sollicite la condamnation de la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre, outre la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’argumentaire de Monsieur [F] [T] quant à la recevabilité de sa demande, la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE indique avoir formulé des observations sur l’exécution provisoire en première instance, en ce qu’elle aurait expressément demandé au tribunal d’ordonner l’exécution provisoire uniquement en ce qui concerne « la nullité du congé, la poursuite du bail, et l’ensemble des condamnations financières prononcées à l’encontre de Monsieur [T], ainsi que toute mesure d’instruction éventuellement ordonnée », de sorte qu’elle aurait demandé expressément au tribunal de limiter cette exécution provisoire et surtout d’exclure que l’expulsion, la remise des clés et la restitution des lieux requises par le bailleur puissent être déclarées exécutoire par provision.

Elle ajoute qu’elle justifierait de conséquences manifestement excessives survenues postérieurement au jugement de première instance en que l’exécution provisoire la placerait dans l’impossibilité d’assurer les séjours réservés après la décision de première instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées lors de l’audience, pour un examen complet de leurs moyens et prétentions.

Motifs :

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire :

L’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Sur la recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, il y a lieu de rappeler que le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne n’est pas exécutoire de plein droit, mais l’est de droit, de sorte que le juge peut écarter l’exécution provisoire.

Il en résulte que la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Les observations relatives à l’exécution provisoire visées à l’alinéa 2 de l’article 514-3 du code de procédure civile sont celles qui tendent à la voir écarter, de sorte qu’il ne saurait se déduire de la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire seulement en ce qui concerne « la nullité du congé, la poursuite du bail, et l’ensemble des condamnations financières prononcées à l’encontre de Monsieur [T], ainsi que toute mesure d’instruction éventuellement ordonnée », une demande tendant à voir écarter celle-ci en ce qui concerne l’expulsion, la remise des clés et la restitution des lieux requises par le bailleur.

Ainsi, il doit être considéré que la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE n’a formulé aucune observation relative à l’exécution provisoire, de sorte que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 514-3 du code de procédure civile lui sont applicables. La SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE ne sera donc recevable à demander l’arrêt de l’exécution provisoire qu’à la condition d’établir, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision de première instance.

En l’espèce, les conséquences invoquées par la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE préexistaient au jugement de première instance, la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE ne pouvant prétendre qu’elle ignorait que l’exécution provisoire de la décision contestée compromettrait la poursuite des séjours qui viendraient à être réservés postérieurement au jugement alors même que cette dernière a entendu maintenir leur commercialisation.

Ainsi, la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE ne rapporte pas la preuve de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision de première instance que risquerait d’entraîner l’exécution du jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne le 4 février 2025.

L’une des deux conditions cumulatives de l’arrêt de l’exécution provisoire n’étant pas satisfaite, il n’y pas lieu de rechercher si l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de cette décision est démontrée.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire :

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Une telle faute n’est pas caractérisée à l’encontre de la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE.

L’exercice de cette voie de recours par la société ne peut être qualifiée de dilatoire ou abusive et il convient, en conséquence, de débouter Monsieur [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

Succombant à la présente instance la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 2 640 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision :

Par ces motifs, nous, Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par la première présidente de la cour d’appel de Poitiers, statuant par ordonnance contradictoire :

Déclarons irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne le 4 février 2025,

Déboutons Monsieur [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

Condamnons la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE aux dépens ;

Condamnons la SARL LES MAS DE SAINT HILAIRE à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 2 640 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et nous avons signé la présente ordonnance avec le greffier.

La greffière, La conseillère,

Marion CHARRIERE Estelle LAFOND