ARRET N°

du 17 juin 2025

R.G : N° RG 24/00981 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQHJ

[W]

c/

Etablissement Public OPH [Localité 7] AUBE HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Karoline DIALLO

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 JUIN 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 17 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

Monsieur [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-002611 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Karoline DIALLO, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Etablissement Public OPH [Localité 7] AUBE HABITAT EPIC immatriculé au RCS DE [Localité 7] sous le N° 341 498 061 pris en la personne de son Président domicilié de droit audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et M^e Chloé RICARD, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique ROULLET, greffier lors des débats et Lucie NICLOT, greffier, lors du délibéré.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La société OPH [Localité 7] Aube Habitat a donné à bail un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] à M. [G] [W] suivant contrat du 28 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 338,83 €, outre provisions sur charges de 58,92 €.

Des loyers étant demeurés impayés et en l’absence d’assurance habitation produite par le locataire, la société [Localité 7] Aube Habitat lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance, en date du 27 juin 2022.

L’OPH [Localité 7] Aube Habitat a ensuite assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 7 mars 2023 pour obtenir la résiliation du contrat.

M. [W] émettant des griefs relatifs à la présence de rats dans le logement, le renvoi de l’affaire pour passerelle au fond a été ordonné par ordonnance du 2 février 2024.

M. [W] a sollicité le constat de ce que le bailleur avait failli à son obligation de garantir une jouissance paisible et réclamé une indemnité de 2 000 € au titre d’un trouble de jouissance. Subsidiairement, il a demandé que lui soient accordés les plus larges délais de paiement et proposé de verser la somme de 100 € par mois.

Par jugement du 17 mai 2024, le tribunal judiciaire de Troyes a statué comme suit :

« CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022 entre l’OPH [Localité 7] AUBE HABITAT et Monsieur [G] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 juillet 2022;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à l’OPH [Localité 7] AUBE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à l’OPH [Localité 7] AUBE HABITAT la somme de 2 878,78 € (DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS SOIXANTE DIX-HUIT CENTIMES) selon décompte arrêté au 12 mars 2024, incluant l’échéance du mois de février 2024 incluse, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 458,76 € à compter du 27 juin 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Monsieur [G] [W] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la notification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues;

ORDONNE Monsieur [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 7] AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef; y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à l’OPH [Localité 7] AUBE HABITAT une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;(')»

M. [W] a régulièrement interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 17 juin 2024, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de ses conclusions du 16 septembre 2024, M. [W] demande à la cour de le dire recevable et bien fondé en son appel, d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— constater que l’OPH [Localité 7] Aube Habitat a failli à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux,

— par conséquent, de condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative,

— débouter [Localité 7] Aube Habitat de ses demandes plus amples ou contraires et le condamner aux entiers dépens.

Suivant écritures du 29 avril 2025, [Localité 7] Aube Habitat demande à la cour de déclarer M. [W] mal fondé en son appel et l’en débouter, le débouter de toutes ses demandes, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, en tout état de cause, de condamner M. [W] au versement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

Sur ce, la cour,

L’appelant ne conteste en réalité le jugement qu’en ce qu’il l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Il sera d’emblée observé que si le juge a effectivement examiné ce chef de demande dans ses motifs, pour le rejeter, ce rejet n’est toutefois pas repris au dispositif.

Pour le surplus, M. [W] ne conteste pas que le premier juge a pu constater le défaut d’assurance, ni les impayés de loyers, qu’il explique par une situation financière obérée, et il réclame d’ailleurs de confirmer le jugement en ce qu’il lui a octroyé des délais de paiement pour apurer sa dette, qui était alors de 2 878,78 €, dette qu’il ne conteste pas.

Depuis le jugement déféré, M. [W] a d’ailleurs quitté les lieux selon les indications du bailleur (état des lieux contradictoire le 24 avril 2025, pièce n°6) et la dette locative est aujourd’hui moindre, soit 1 369,25 € selon [Localité 7] Aube Habitat.

Il s’évince de ces constats que le jugement est logiquement confirmé en ce qu’il a fait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et en ses dispositions financières avec octroi des délais, et la cour examine l’unique point effectivement contesté, à savoir la question du trouble de jouissance.

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) ».

M. [W] fait valoir, au jour de ses écritures du 16 septembre 2024 et alors qu’il résidait toujours dans les lieux :

— qu’il vit depuis des mois avec la présence de rats dans les murs de sa cuisine, entraînant du bruit, des odeurs et une perte de l’isolement de son logement,

— qu’il a régulièrement alerté son bailleur de cette difficulté, qu’il n’est intervenu qu’à partir du mois de décembre 2022, qu’en effet, la société de désinfection est intervenue le 08 décembre 2022 et a précisé que la trappe de gaine électrique située dans la cuisine ne s’ouvrait plus et qu’il n’était pas possible d’y avoir accès,

— qu’il a donc été demandé à ce que cette trappe soit ouverte,

— que lors de son second passage en janvier 2023, la société a également demandé de reboucher l’accès sous le meuble de cuisine,

— que malheureusement, la situation n’a pas changé et il a alerté son bailleur de la difficulté,

— que l’entreprise est donc à nouveau intervenue le 12 mai 2023 en indiquant que la trappe de la gaine technique n’était toujours pas réparée,

— qu’il a également été constaté la présence d’odeur de rats morts dans les gaines techniques de la cuisine,

— que l’entreprise est à nouveau revenue le 30 mai 2023 constatant le retrait de deux rats morts et a procédé à la désinfection du lieu en précisant qu’il y avait une ouverture importante dans la canalisation d’où survenait les rats et il était expressément demandé de procéder à la réparation de la canalisation et de reboucher l’accès entre l’évier et le mur de la gaine technique,

— que, finalement, il a toujours les mêmes difficultés et les mêmes désagréments, que les rats sont toujours présents, qu’il les entend, qu’ils ont mangé les fils électriques, tant et si bien qu’il n’a plus d’électricité dans sa cuisine,

— que le bailleur en est parfaitement informé, et qu’il est donc bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance résultant du manquement de son bailleur à son obligation de lui remettre un logement décent par l’octroi d’une indemnité de 2 000 €, qu’il subi un trouble de jouissance certain au vu des désagréments dus à la présence de rats dans les murs de son appartement au point qu’il ne se rend pratiquement plus dans sa cuisine et qu’il essaye de quitter l’appartement le plus souvent possible.

Le juge de première instance, en ses motifs, a rejeté la demande de M. [W] en considérant que 'en l’absence de mise en demeure du locataire adressé au bailleur, l’inexécution contractuelle de ce dernier n’est pas avérée en ce qu’il justifie de l’ensemble des diligences effectuées pour mettre fin à l’infestation de nuisibles et aucun élément ne permet d’attester qu’un délai serait intervenu entre le signalement de la présence de nuisibles et les premières interventions. Ainsi en l’absence de preuve d’une faute du bailleur, la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sera rejetée ».

L’appelant estime que le juge a rajouté une condition à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il n’est nullement spécifié qu’une mise en demeure doit être adressée au bailleur.

Il soutient avoir signalé à plusieurs reprises les désordres et désagréments dus aux rats, mais qu’aucun écrit ne peut être laissé à l’OPH [Localité 7] Aube Habitat, qu’il n’y aurait ni boîte aux lettres, ni boîte mail, qu’il les a alertés à l’oral à plusieurs reprises, que ce n’est que parce qu’il a insisté et que d’autres locataires se sont plaints que le bailleur a fait intervenir une société de dératisation.

Le bailleur fait valoir :

— qu’il revient à M. [W] de démonter un préjudice en lien avec une faute du bailleur,

— qu’il existe une nécessité de mettre en demeure le bailleur, et qu’à cet égard le courrier produit en pièce n°8 par M. [W] en date du 30 mai 2024 ne démontre pas la réalité des désordres dénoncés

— qu’il a été particulièrement diligent en tant que bailleur comme en témoignent les diverses factures d’interventions produites, dont le montant permet de comprendre qu’il s’est agi de menues réparations, qui ont tout de même été prises au sérieux par le bailleur.

Ce courrier recommandé du 30 mai 2024 (qui alerte sur l’absence d’électricité depuis deux mois dans la cuisine 'les rats ont certainement grignoté les fils’ est en tout état de cause postérieur au jugement qui date du 17 mai 2024. Il est exact qu’antérieurement à cette date il n’existe aucune demande écrite de M. [W] faite auprès de son bailleur et la cour ne donne pas foi aux allégations suivant lesquelles le bailleur serait impossible à joindre via une boîte mail ou une boîte aux lettres. Pour autant, les factures produites par le bailleur montrent qu’il est intervenu sur la question de la dératisation à diverses reprises depuis l’entrée dans les lieux de M. [W] le 28 janvier 2022, soit, notamment, le 8 décembre 2022, le 12 mai 2023, le 30 mai 2023, 15 juin 2023, le 4 décembre 2023 notamment. Il apparaît que le problème n’a pas été solutionné. Ces interventions démontrent à l’évidence que le locataire a alerté le bailleur, quelles qu’en soient les modalités. Si le bailleur démontre une certaine diligence, il apparaît qu’à la date du départ des lieux de M. [W], le problème persistait. Le bailleur n’a au demeurant jamais contesté la réalité de la présence des rats et les désagréments nécessairement induits.

L’appelant produit aux débats diverses photographies et des attestations de M. [F] [W] et Mme [E] [I], ses parents, relatant la présence de rats et les désagréments induits. Il communique aussi des échanges avec d’autres locataires montrant que la question ne se limitait pas à son seul logement.

Dans ces conditions, la cour considère que le bailleur, par des interventions qui n’ont pas été efficaces, a manqué à son obligation de garantie de jouissance d’un 'logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites', et qu’il doit à ce titre réparation du préjudice de jouissance incontestable de M. [W] pour une somme qui sera ramenée à 400 €.

Le gain minime de l’appelant commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens (M. [W] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) et de rejeter la demande en frais irrépétibles formée par le bailleur.

Le jugement est infirmé en ce sens.

Par ces motifs,

Rectifie l’omission de statuer du dispositif du jugement du 17 mai 2024 prononcé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il a omis de reprendre le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [W] contenu dans les motifs du jugement et dit que cette disposition sera ajoutée au dispositif de la décision déférée.

Infirme le jugement rendu le 17 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par M. [W],

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne l’OPH [Localité 7] Aube Habitat à payer à M. [G] [W] la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Déboute l’OPH [Localité 7] Aube Habitat de sa demande en frais irrépétibles,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier Le président