Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile ti, 13 décembre 2019, n° 18/00874

ARRÊT N°

LC

R.G : N° RG 18/00874 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FAUT

A Z

Association ARBRE DE VIE UNIVERSAL

C/

Y

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRET DU 13 DECEMBRE 2019

Chambre civile TI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE SAINT PIERRE DE LA

REUNION en date du 12 FEVRIER 2018 suivant déclaration d’appel en date du 08 JUIN

2018 rg n° 1117000145

APPELANTES :

Madame D A Z

[…]

97480 SAINT C

R e p r é s e n t a n t : M e C l o t i l d e P A U V E R T , a v o c a t a u b a r r e a u d e

SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/006529 du 17/10/2018 accordée

par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

Association ARBRE DE VIE UNIVERSAL

[…]

97480 SAINT C

R e p r é s e n t a n t : M e C l o t i l d e P A U V E R T , a v o c a t a u b a r r e a u d e

SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame B Y épouse X

[…]

97480 Saint C

Représentant : M^e Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD,

avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Ordonnance de clôture: 13 mai 2019

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure

civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Octobre 2019 devant , Monsieur

Laurent CALBO, Conseiller qui en a fait un rapport, assisté de M^me Véronique FONTAINE,

Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à

disposition au greffe le 13 Décembre 2019.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Décembre 2019.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 2 février 2017, Madame B Y épouse X, propriétaire

d’un local à usage d’habitation ainsi que d’un terrain attenant situés tous deux […] à

Saint-C, a fait assigner Madame D A Z et l’association ARBRE

DE VIE UNIVERSAL, locataires, devant le tribunal d’instance de Saint-Pierre aux fins

notamment d’obtenir

— la résiliation du bail conclu le 1^er février 2016 portant sur le local d’habitation, l’expulsion

des occupants et leur condamnation à lui payer la somme de 5.200 euros en principal au titre

des loyers et charges impayés, outre la somme de 520 euros au titre de la clause pénale et de

1.300 euros d’indemnité d’occupation mensuelle';

— la résiliation du bail conclu le 1^er février 2016 portant sur le terrain et l’expulsion des

occupants.

Par jugement du 12 février 2018, le tribunal a notamment’débouté les parties de l’ensemble

de leurs demandes, dit n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile et partagé les dépens.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis en date du 8 juin 2018, Madame

A Z et l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL ont interjeté appel

de cette décision.

Par ordonnance sur incident du 12 mars 2019, le conseiller de mise en état a débouté

Madame A Z et l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL de leur

demande d’expertise judiciaire et de condamnation à titre de provision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs écritures notifiées et déposées au greffe par voie électronique le 7

septembre 2018, Madame D A Z et l’association ARBRE DE VIE

UNIVERSAL, appelants, sollicitent de la cour, au visa des articles 1719 du code civil, de':

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame Y de l’ensemble de ses

demandes et l’infirmer pour le surplus';

— statuant à nouveau, débouter Madame Y épouse X de l’ensemble de ses

demandes';

— à titre principal, ordonner à Madame Y épouse X de procéder aux travaux

propres à mettre les biens en conformité avec la réglementation existante et en état de servir

l’usage pour lequel ils ont été loués et ce afin d’éviter l’impécuniosité de ses locataires par

impossibilité d’exploitation économique sous astreinte de 200 euros par jour de retard à

compter de la décision à intervenir';

— ordonner la réduction des loyers litigieux étant donné leur caractère exorbitant au vu de

l’état des terrains et biens loués en les ramenant à 10'% de leur montant contractuel à compter

de la date de prise d’effet des baux et jusqu’à remise en état des biens par le bailleur';

— les autoriser à consigner les loyers à venir auprès de la Caisse des dépôts et consignations à

compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète remise en état des

terrains par le bailleur';

— à titre subsidiaire, ordonner à Madame Y épouse X d’entretenir ses biens de

manière à les mettre en état de servir l’usage pour lequel ils ont été loués et ce afin d’éviter

l’impécuniosité de ses locataires par impossibilité d’exploitation économique sous astreinte

de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir';

— fixer à 25'% voire à 10'% de leur montant contractuel les loyers litigieux à compter du 9

novembre 2016 jusqu’à la signification de la décision à intervenir';

— les autoriser à consigner les loyers à venir auprès de la Caisse des dépôts et consignations à

compter de la signification de la décision à intervenir';

— en toute hypothèse, condamner Madame Y épouse X à leur permettre la

jouissance paisible du bien loué en procédant aux travaux d’élagage et d’enlèvement des

ordures sous astreinte de 200 euros pour jour de retard à compter de la décision à intervenir';

— condamner Madame Y épouse X à leur payer la somme de 10.000 euros

chacun au titre de leur préjudice moral';

— prononcer l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle';

— condamner Madame Y épouse X à leur payer la somme de 2.000 euros

chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y

compris ceux engagés de manière non contradictoire de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants indiquent notamment que':

— que l’intimée a manqué à ses obligations de bailleresse en ne délivrant pas à ses locataires

des biens dans un état décent, en n’entretenant pas ses biens et en ne les mettant pas en état de

servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, faisant ainsi obstacle à l’exploitation économique

des locataires pourtant prévue et autorisée aux baux provoquant leur impécuniosité';

— que l’intimée ne dispose d’aucun droit d’accès légal ou conventionnel à la parcelle BW 401

appartenant à son frère par le portail situé sur le bien donné à bail';

— que l’intimée a manqué de leur permettre de jouir paisiblement des biens donnés à bail';

— qu’aucun manquement aux obligations contractuelles n’a été commis par les locataires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées au greffe par voie électronique

le 6 décembre 2018, Madame B Y épouse X, intimée, sollicite de la cour,

au visa des articles 1103 du code civil, 146 et 564 du code de procédure civile, du décret

n°87-712 du 26 août 1987, de':

— débouter Madame D A Z et l’association ARBRE DE VIE

UNIVERSAL de leurs demandes';

— confirmer le jugement en ce qu’il les a débouté de leurs demandes’et l’infirmer pour le

surplus';

— statuant à nouveau, constater la résiliation du bail à usage mixte d’habitation et

professionnel conclu le 1^er février 2016 à compter de deux mois suivant la signification du

commandement de payer du 9 novembre 2016 pour l’effet de la clause résolutoire insérée

dans le contrat de location';

— prononcer la résiliation du bail du terrain nu conclu le 1^er février 2016 aux torts des

locataires à compter de la décision à intervenir';

— ordonner la libération des lieux lousé et l’établissement d’un état des lieux de sortie';

— à défaut, ordonner l’expulsion des occupants';

— ordonner l’enlèvement et le dépôt de tout objet, appartenant aux locataires en un lieu

approprié aux frais, risques et périls des requises';

— condamner solidairement Madame D A Z et l’association ARBRE

DE VIE UNIVERSAL à lui payer les sommes de':

* 4.289,97 euros au titre des loyers impayés d’octobre 2016 au 9 janvier 2017 pour le bail

mixte';

* 6.000 euros au titre des loyers impayés pour les années 2017 et 2018 pour la location du

terrain nu';

* 1.300 euros, soit 43,33 euros par jour de retard pour le bail mixte d’habitation au titre de

l’indemnité d’occupation’et ce à compter de la date de résiliation du bail soit le 9 janvier 2017

jusqu’au jour de la libération effective des lieux par la remise des clés';

* 3.000 euros par an, soit 8,22 euros par jour de retard pour le terrain nu au titre de

l’indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail au jour de la libération effective des

lieux';

* 10.000 euros au titre du préjudice moral';

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure';

— les condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée indique notamment que':

— il n’est pas justifié de l’état des biens loués';

— la maison a été louée en bon état après travaux de rénovation;

— elle a aidé les locataires à occuper les lieux dans les meilleures conditions en leur autorisant

à effectuer des travaux de mise aux normes et d’installation d’un refuge et d’une chatterie, et

en prenant en charge certains travaux';

— le terrain loué n’a pas été entretenu par les locataires, seul le défrichage était à leur charge

contre exonération de 6 mois de loyers';

— l’élagage est aux frais du locataire';

— les manquements des locataires à leurs obligations justifient la résolution du bail mixte et

du bail du terrain.

* *

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2019.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à

leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande d’admission

provisoire à l’aide juridictionnelle à l’égard de Madame A Z en raison de

la décision favorable intervenue le 17 octobre 2018.

I- Sur les demandes relatives au bail mixte':

1°) sur la demande de résiliation':

En application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Les dispositions du présent titre sont

d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à

usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de

stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même

bailleur(…) ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans

sa rédaction applicable au litige, dispose':

«'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de

paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de

garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré

infructueux.'

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et

des trois premiers alinéas de’l'article 6'de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en

'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de

solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.'(…)».

En l’espèce, Madame B Y épouse X, propriétaire d’un immeuble sis […]

Parny à Saint-C, composé d’une maison type F5 et d’une case annexe, agit en résiliation

de plein droit du bail à usage mixte professionnel et habitation donné à l’association ARBRE

DE VIE UNIVERSAL et à Madame D A Z le 1^er février 2016, par

l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bail litigieux est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de sorte que la demande en résiliation obéit aux dispositions d’ordre public relatives aux baux d’habitation.

Dès lors, le bailleur est tenu de notifier à chacun des co-titulaires du contrat, le commandement de payer prévu à l’article 24 précité, dans la mesure où il agit en constatation de la résiliation du bail à l’égard de chacun d’eux.

Or, Madame Y épouse X a uniquement fait délivrer un commandement de payer à l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL, le fait que la représentante légale de la personne morale soit co-titulaire du bail en qualité de personne physique ne l’exonérait pas de toute diligence à l’endroit de Madame A Z.

La demande de résiliation du bail mixte par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, sera donc rejetée.

La cour n’étant pas saisie d’une demande de résiliation judiciaire pour inexécution fautive du preneur, les demandes subséquentes tendant à l’expulsion ou la libération des lieux, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’application de la clause pénale seront également rejetées.

En revanche, Madame Y épouse X justifie de sa créance au titre de loyers impayés concernant la période du 1^er octobre 2016 au 9 janvier 2017 pour une somme de 4.289,97 euros en principal, en l’absence de tout élément contraire produit par le preneur, sous réserve de l’examen des demandes de réduction de loyer.

2°) sur les demandes du preneur':

Le paragraphe 6 des conditions générales du contrat de bail à usage mixte, faisant application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précise les obligations du bailleur s’agissant notamment de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et M^me D A Z, locataires, font état de divers manquements de Madame Y épouse X, bailleur, consécutifs à l’absence de jouissance paisible, délivrance d’un bien dans un état décent, d’entretien permettant un usage pour lequel ils sont loués, et de droits sur la

parcelle BW 401.

En réalité, les reproches faites par les preneurs au bailleur touchent principalement la parcelle de terrain nu loué par bail distinct.

Force est de constater qu’à la lumière du bail mixte et de l’état des lieux, l’immeuble a été loué dans un état décent, la mention relative à l’aménagement des jardins et à l’enlèvement des encombrants impliquant des diligences étaient mises à la charge des preneurs lors de leur entrée dans les lieux.

Il résulte au surplus des pièces versées au débat que Madame Y épouse X, a finalement pris à sa charge le déblaiement des encombrants et détritus situés à l’arrière de la maison d’habitation au cours de l’été 2016.

S’agissant des obligations pesant sur le bailleur, si Madame Y épouse X doit remédier aux désordres rendant indécent l’immeuble loué, elle n’est pas tenue aux réparations dites locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien’normal des lieux loués.

Ainsi, les travaux d’élagage’des arbres et arbustes et de taille des haies incombent au locataire au cours de la durée du bail, et au bailleur lorsque ces travaux sont nécessaires dès l’entrée dans les lieux, sauf accord entre les parties.

Or, au regard de la mention précédemment évoquée, portée sur l’état des lieux, il est manifeste que les locataires ont accepté de prendre à leur charge l’aménagement des jardins dont ils ont pu se convaincre de l’état avant l’entrée dans les lieux'; il s’évince de cet accord que la réalisation des travaux d’élagage à l’entrée dans les lieux incombe aux preneurs.

Par ailleurs, aucun élément ne vient établir une situation d’invasion de nuisibles ou encore d’inondation imputable au bailleur.

Enfin, il n’est pas davantage démontré, notamment par des factures, que les preneurs aient été contraints de faire procéder à des travaux d’urgence dans les locaux d’habitation qui auraient incombé au bailleur et dont ce dernier aurait refusé la prise en charge.

En conséquence, rien ne vient ainsi établir que l’immeuble loué serait indécent.

S’agissant de l’accès au portail menant sur la parcelle BW401, il n’appartient pas aux locataires de s’immiscer dans les relations entre le bailleur et son frère, tiers à la présente procédure.

Les locataires ont accepté sur l’état des lieux que le bailleur conserve une clé du portail extérieur afin d’accéder à la parcelle BW401, précision faite que cette parcelle est manifestement enclavée.

Ce faisant, ils ont contractuellement accepté cette servitude de passage au bailleur, le fait que ladite parcelle ne soit pas la propriété de Madame Y épouse X mais celle de son frère, est indifférente au litige.

En outre, les locataires ne sauraient reprocher à Madame Y épouse X le risque inhérent à la chute de noix de coco, après lui avoir opposé l’absence de titre sur la parcelle sur laquelle les cocotiers sont plantés.

Enfin, s’agissant du caractère paisible de la jouissance, il est justifié de relations dégradées entre le bailleur et les preneurs sans que toutefois il soit caractérisé un trouble de jouissance

concernant la location objet du bail mixte.

Si madame Y épouse X ne saurait troubler la pleine jouissance du bien loué, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A Z doivent respecter leurs obligations notamment financières à l’égard du bailleur, sans qu’il puisse être invoqué la légitime consignation des loyers ou encore la réduction du loyer.

Les appelants seront donc déboutés de leurs demandes au titre de l’exécution du bail mixte.

En conséquence, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et M^me D A Z seront donc solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 4.289,97 euros en principal

au titre des loyers impayés sur la période du 1^er octobre 2016 au 9

janvier 2017.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

II- Sur les demandes relatives au bail du terrain nu :

1°) sur la demande de résiliation':

L’article 1709 du code civil dispose': «'Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.'».

L’article 1713 du même code stipule': «'On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.'».

L’article 1184, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose':

«'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'»

En l’espèce, le bail portant sur un terrain de 4645 m² sis […] à Saint-C, est soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du code civil.

Il a été conclu le 1^er février 2016 entre Monsieur E-F X et Madame B X, en qualité de bailleur d’une part, et Madame D A Z et l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL en qualité de preneur d’autre part.

Ce bail est manifestement l’accessoire du bail mixte, dans la mesure où leur signature est intervenue le même jour, que les immeubles concernés sont contigus et que les autorisations consenties par le bailleur portent sur des activités similaires.

La demande de résiliation de ce contrat de bail suivra dès lors le même sort que celle relative au bail mixte.

En outre, pour bénéficier de la résiliation judiciaire de ce bail, Madame Y épouse X doit justifier d’un manquement grave du locataire à ses obligations. Or, l’absence de paiement de deux loyers annuels, dont il y a lieu de déduire six mois de gratuité, dans un contexte de mésentente entre les parties sur l’ampleur des travaux de défrichage, ne suffit pas à caractériser la gravité exigée par les dispositions de l’article 1184 devenu 1224 du code civil.

La demande en résiliation du bail de location de terrain nu sera donc rejetée tout comme les demandes subséquentes tendant à l’expulsion ou la libération des lieux, et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

En revanche, Madame Y épouse X est recevable en sa qualité de co-bailleur, à agir en paiement des loyers impayés.

Cette dernière expose que les locataires ne sont pas à jour des loyers de 2017 et 2018 pour un montant de 6.000 euros, cette somme figurant dans l’assignation délivrée aux débiteurs dans le cadre de la présent instance, laquelle vaut mise en demeure.

Il résulte des termes du contrat que les parties se sont entendues sur la mise à disposition du terrain moyennant un loyer annuel de 3.000 euros, précision faite que la première année les six premiers sont gratuits et les 6 derniers mois correspondent à un loyer de 1.500 euros.

Dès lors, la somme de 1.500 euros convenue entre les parties, correspond à la période du 1^er août 2016 au 31 janvier 2017.

La demande ne portant que sur les années 2017 et 2018 et puisqu’aucune somme n’est réclamée au titre des douze premiers mois d’exécution du bail, la dette locative litigieuse ne porte que sur la période du 1^er février 2017 au 31 décembre 2018, soit une période de vingt-trois mois.

En l’absence de tout élément permettant de prouver que Madame D A Z et l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL se seraient acquittés de leur dette locative, il est suffisamment justifié d’une créance détenue par Madame Y épouse X au titre des loyers impayés des années 2017 et 2018 à hauteur de la somme de 5.750 euros, sous réserve de l’examen des demandes de réduction de loyer.

2°) sur les demandes du preneur':

L’article 1719 du code civil dispose': «'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'».

En l’espèce, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A Z, locataire, font état de divers manquements de Madame Y épouse

X, co-bailleur, consécutifs à l’absence de jouissance paisible, délivrance d’un bien dans un état décent, d’entretien permettant un usage pour lequel ils sont loués, et de droits sur la parcelle BW 401.

S’agissant d’un terrain loué nu, il ne saurait être invoqué l’indécence du bien loué.

Le bail précise que le terrain loué est destiné à la pratique de l’Airsoft sans qu’il soit soutenu que le preneur ait eu pour intention d’exercer effectivement cette activité.

Il est également précisé, en annexe du bail, l’autorisation d’installation d’un refuge et chatterie, de procéder à des travaux de mise aux normes, d’activités annexes telles que l’élevage ou la plantation d’arbres fruitiers, et de sous-location.

L’état des lieux ajoute en outre que compte tenu de l’état du terrain à défricher, les six premiers mois de location sont gratuits'; les mots «'en bon état d’usage'» ont été expressément rayés.

Enfin, si les parties ont pu discuter d’une prise en charge des travaux de mise en état du terrain par le preneur contre renoncement à la gratuité de six mois de loyers, force est de constater que par courriel du 26 septembre 2019 puis courrier du 28 septembre 2019, les époux X ont notifié au preneur leur intention de s’en tenir aux termes de l’accord initial consacré dans le contrat de bail.

Il doit en être déduit que l’accord des parties a porté, à la date de signature du bail sans qu’aucun accord modificatif ne soit intervenu, sur la gratuité de six mois de location accordée par le bailleur en contre-partie de la prise en charge par le preneur des travaux permettant la remise en état d’usage du terrain.

Dès lors, la présence sur la parcelle de détritus, déchets, arbres non élagués ou nuisibles, n’est pas incompatible avec l’état de friche du terrain accepté par les parties.

Il ne saurait donc être argué du manquement du bailleur à leur obligation de délivrance, l’autorisation de ce dernier donnée aux locataires de pratiquer certaines activités sur le bien loué ne valant pas accord de prise en charge des frais inhérents à l’exercice de telles activités sur le terrain.

S’agissant du comportement de la propriétaire, il est fait état des mauvaises relations entretenues par Madame Y épouse X avec trois témoins rendant visite régulièrement aux preneurs.

Toutefois, ces témoignages sont insuffisants à caractériser un trouble de jouissance à l’égard des preneurs.

De même, la production d’avis négatifs postés par certains clients en lien avec l’activité de gite exercée par les bailleurs, est sans rapport avec la caractérisation du trouble de jouissance invoqué par les preneurs.

Compte tenu de la teneur de l’engagement des parties lors de conclusion, il n’est donc pas justifié d’un trouble justifiant une réduction de loyer.

Les appelants seront donc déboutés de leurs demandes au titre de l’exécution du bail de location de terrain nu.

En conséquence, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A

Z seront donc solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 5.750 euros au titre des loyers impayés concernant la période du 1^er février 2017 au 31 décembre 2018.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Les parties seront déboutées de leurs demandes contraires ou plus amples.

III – Sur les autres demandes':

Compte tenu des mauvaises relations existantes entre le bailleur et le preneur, manifestement imputables à chacune des parties, les demandes en réparation du préjudice moral formées par chacune des parties au regard du comportement de l’autre partie, seront rejetées.

Succombant dans son appel, l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A Z seront condamnés aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil, de sorte que les demandes formées à ce titre seront rejetées, le jugement entrepris étant réformé sur ce point également.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré du 12 février 2018 rendu par le tribunal d’instance de Saint-Pierre, sauf en ce qu’il a débouté Madame B Y épouse X de sa demande en paiement au titre de loyers impayés, et partagé les dépens';

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A Z à payer à Madame B Y épouse X':

—  4.289,97 euros en principal au titre des loyers impayés sur la période du 1^er octobre 2016 au 9 janvier 2017 concernant le bail mixte ;

—  5.750 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1^er février 2017 au 31 décembre 2018 concernant le bail de location du terrain nu';

Déboute les parties de leurs demandes contraires ou plus amples';

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne l’association ARBRE DE VIE UNIVERSAL et Madame D A Z aux entiers dépens';

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE