ARRÊT N° 25/5

N° RG 23/00965 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5LT

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le juge de l’expropriation du département de la Réunion le 25 mars 2019 suivant déclaration d’appel en date du 30 avril 2019

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.P. BARON – CAVIGLIOLI – FOURQUIE enregistrée au RCS de SAINT-PIERRE sous le numéro SIREN 494 003 213, en sa qualité d’administrateur judiciaire représentant :

. les ayants droits de Madame [T] [R] et Monsieur [L] [X],

. l’ensemble des ayants droits de Monsieur [IY] [I] [L], Madame [C] [L] et Madame [V] [L], ainsi que leurs ayants droits respectifs en cas de décès de ceux-ci,

. les ayants droits de Madame [UT] [D] dont l’adresse n’est pas connue.

[Adresse 32]

représentée par M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Madame [O] [L]

[Adresse 19]

non comparante

Monsieur [A] [L]

[Adresse 25]

comparant

Monsieur [N] [L]

[Adresse 35]

non comparant

Madame [XO] [L]

[Adresse 35]

non comparante

Monsieur [K] [L]

[Adresse 35]

comparant

Madame [H], [AZ] [M] épouse [LU]

[Adresse 21]

non comparante

représentée par M^e Roberto OVA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, substitué par M^e Matthieu JORELLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION,

Monsieur [X] [S]

[Adresse 6]

non comparant

Monsieur [P] [M]

[Adresse 29]

non comparant

Monsieur [J] [W]

[Adresse 6]

non comparant

Monsieur [F] [W]

[Adresse 7]

non comparant et représenté par Monsieur [HR] [U], tuteur

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIE R SOCIAL (SODEGIS) société d’économie mixte au capital de 9.014.400 €, inscrite au RCS de Saint-Pierre (Réunion) sous le numéro 380177170

[Adresse 36]

non comparante

représentée par M^e Bertrand BOISSEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, non comparants

Commune de [Localité 43]

[Adresse 41]

non comparante ni représentée

EN PRÉSENCE DE :

Madame le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques

[Adresse 37]

en la personne de Madame [B] [Y] [E], en vertu d’un pouvoir général

Débats : L’affaire a été débattue le 29 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel de Saint-Denis n°2025/196 du 02 juillet 2025

A l’ouverture des débats, Maître Diane MARCHAU a fait savoir que la procédure n’était pas en état compte tenu des discussions toujours en cours en vue de la rétrocession de la parcelle.

Elle a proposé à la cour un renvoi ou une nouvelle mesure de radiation.

Maître JORELLE a également sollicité un renvoi pour les mêmes motifs.

Madame le commissaire du gouvernement a été entendue en ses observations,

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé sur le siège le 29 septembre 2025

Arrêt : prononcé sur le siège le 29 septembre 2025.

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un arrêté préfectoral en date du 11 janvier 2010, le projet d’acquisition en vue d’une opération d’aménagement et de restructuration urbaine des quartiers de [Localité 42], [Localité 44] et [Localité 45] a été déclaré d’utilité publique.

Un arrêté de cessibilité est intervenu le 13 janvier 2014.

La commune de [Localité 43] a confié le projet de restructuration urbaine de ces quartiers à la SOGEDIS.

Par ordonnance en date du 20 juin 2014, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles concernées cadastrées AT [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], AX [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 18], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 33], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 34] au profit de la société de développement et de gestion d’immobilier social (SOGEDIS).

Par ordonnance en date du 3 novembre 2017, la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE a été nommée en qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L], ainsi que leurs ayants droits respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D], dont l’adresse est inconnue.

La SOGEDIS a notifié à la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE, nommée en qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L] ainsi que leurs ayants droit respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D] des propositions d’acquisition des deux parcelles, qui seront rejetées.

Par mémoire en date du 16 mai 2018, Mme [O] [L], Mme [XO] [L], Monsieur [A] [L] et Monsieur [N] [L] ont saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation des parcelles AX [Cadastre 8] et AX [Cadastre 38].

La SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE, es qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L] ainsi que leurs ayants droit respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D] dont l’adresse est inconnue, ont saisi le juge de l’expropriation par mémoire introductif d’instance reçu au greffe le 12 juin 2018 aux fins de voir fixer les indemnités d’expropriation des deux parcelles cadastrée AX [Cadastre 8] et AX [Cadastre 38].

Le transport sur les lieux du juge de l’expropriation s’est contradictoirement effectué le 6 juillet 2018 et l’audience de fond a été fixée au 9 juillet 2018.

L’indemnisation des deux parcelles a donné lieu à deux procédures distinctes et au prononcé de deux jugements en date du 25 mars 2019.

S’agissant de la parcelle AX [Cadastre 38], la procédure a été la suivante':

Par mémoire déposé le 11 février 2019, la société de développement et de gestion d’immobilier social ( SOGEDIS), demandait au juge de l’expropriation de :

rejeter les demandes d’expertise,

fixer l’indemnité principale de la parcelle AX [Cadastre 38] à la somme de 65 412 €,

fixer l’indemnité de remploi de la parcelle à la somme de 7 451, 20 €.

Par mémoire déposé le 19 octobre 2018, Mme [O] [L], Monsieur [A] [L], Monsieur [N] [L], Mme [XO] [L], demandaient':

La désignation d’un expert pour évaluer la valeur des biens expropriés.

La fixation d’une indemnité totale d’expropriation à la somme d'1 300 000 €.

La condamnation de la SOGEDIS à leur verser à chacun la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE, es qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L] ainsi que leurs ayants droit respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D], dont l’adresse est inconnue, demandait au juge de l’expropriation de :

Constater que la parcelle cadastrée AX [Cadastre 38] a une superficie de 672 m²

Fixer judiciairement l’indemnité d’expropriation de la parcelle comme suit :

— L’indemnité principale de la parcelle à la somme de 183 456 €

— L’indemnité de remploi à la somme de 19 345,60 €

Par voie de conclusions déposées le 19 juin 2018, le commissaire du gouvernement proposait de voir fixer :

Les indemnités d’expropriation de la parcelle AX [Cadastre 38] au prix de :

— L’indemnité principale 91 728 €,

— L’indemnité de remploi à la somme de 10 172, 80 €

Par jugement du 25 mars 2019, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

Fixé la date d’appréciation de l’usage effectif du bien au mois d’août 2008,

Fixé les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle en cause cadastrée AX [Cadastre 38] d’une superficie de 672 m² comme suit:

— L’indemnité principale 64 209,60 €,

— L’indemnité de remploi à la somme de 7 420,96 €

soit un total de 71 630,56 €.

Condamné la SOGEDIS aux dépens.

La SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 30 avril 2019.

Par arrêt de ce siège en date du 26 avril 2021, la procédure a fait l’objet d’une mesure de radiation.

Par déclaration en date du 5 juillet 2023, la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE a déposé des conclusions aux fins de remise au rôle de la procédure.

En vertu de ces conclusions, elle demande à la cour de':

dire et juger la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE recevable et bien fondée en ses demandes,

fixer comme suit les indemnités d’expropriation des expropriés sus-cités':

— Indemnité principale 183 456 €

— Indemnité de remploi 19 345, 60 €

condamner les parties succombantes à lui payer la somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés n’ont pas déposé de conclusions en réponse.

S’agissant de la parcelle AX [Cadastre 8], la procédure a été la suivante':

Par mémoire déposé le 11 février 2019, la société de développement et de gestion d’immobilier social ( SOGEDIS), demandait au juge de l’expropriation de :

rejeter les demandes d’expertise

fixer l’indemnité principale de la parcelle AX [Cadastre 8] à la somme de 217 560 €.

fixer l’indemnité de remploi de la parcelle à la somme de 22 256 €.

condamner les expropriés au versement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire déposé le 19 octobre 2018, Mme [O] [L], Monsieur [A] [L], Monsieur [N] [L], Mme [XO] [L], demandaient':

La désignation d’un expert pour évaluer la valeur des biens expropriés.

La fixation d’une indemnité totale d’expropriation à la somme d'1 300 000 €.

La condamnation de la SOGEDIS à leur verser à chacun la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conclusions déposées le 11 février 2019, Mme [H] [AZ] [LU], née [M] et Monsieur [X] [S] demandaient

La désignation d’un expert aux fins de déterminer la superficie de la parcelle expropriée

La fixation des indemnités d’expropriation comme suit':

—  433 560 € à titre d’indemnité principale

—  44 356 € à titre d’indemnité de remploi.

La SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE, es qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L] ainsi que leurs ayants droit respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D], dont l’adresse est inconnue, demandait au juge de l’expropriation de :

Constater que la parcelle cadastrée AX [Cadastre 8] a une superficie de 1 036 m², dont 72m² constitués par un immeuble bâti.

Fixer judiciairement l’indemnité d’expropriation de la parcelle comme suit:

— L’indemnité principale de la parcelle à la somme de 433 560 €

— L’indemnité de remploi à la somme de 44 356 €

soit un total arrondi à la somme de 477 916 €.

Par voie de conclusions déposées le 19 juin 2018, le commissaire du gouvernement proposait de voir fixer :

Les indemnités d’expropriation de la parcelle AX [Cadastre 8] au prix de :

— L’indemnité principale 216 000€,

— L’indemnité de remploi à la somme de 22 600 €

soit un total de 238 600 €.

Il a proposé la méthode comparative « bâti terrain intégré » dans le cadre de laquelle seules les surfaces de construction sont retenues, à l’exclusion de la superficie du terrain.

Le calcul proposé de cumul de l’indemnité de l’immeuble bâti et de la valeur du terrain ne serait donc pas pertinent.

Par jugement du 25 mars 2019, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

Rejeté les demandes d’expertise,

Fixé la date d’appréciation de l’usage effectif du bien au mois d’août 2008,

Fixé les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle en cause cadastrée AX [Cadastre 8] d’une superficie de 1 036 m² comme suit :

— Indemnité principale 216 000 €,

— Indemnité de remploi à la somme de 22 600 €

soit un total de 238 600 €.

Condamné la SOGEDIS aux dépens.

La SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 30 avril 2019.

Par mémoire d’appel reçu au greffe le 29 juillet 2019 et notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 30 juillet 2019, elle demandait à la cour d’infirmer le jugement en cause dans toutes ses dispositions

Elle exposait qu’il n’a fixé l’indemnisation qu’au regard de la seule partie bâtie de la parcelle AX [Cadastre 8] de 72m² sans tenir compte de la superficie totale de 1036m², et ce conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement.

Elle exprimait son accord sur la date de référence proposée. Elle propose une indemnisation sur la base de 3000 € le m² mais sur la totalité de la parcelle et non uniquement sur l’immeuble bâti soit les sommes de':

—  433 560 € à titre d’indemnité principale

—  44 356 € à titre d’indemnité de remploi.

Elle sollicitait en outre l’octroi d’une indemnité de procédure d’un montant de 3 500 €.

Par mémoire déposé au greffe le 1er octobre 2019, notifié le 2 septembre 2019, le commissaire du gouvernement proposait de voir fixer :

Les indemnités d’expropriation de la parcelle AX [Cadastre 8] au prix de :

— L’indemnité principale 216 000 €,

— L’indemnité de remploi à la somme de 22 600 €

soit un total de 238 600€.

Il se fondait sur une valeur de 3000 € le m² d’immeuble bâti. Il proposait une date de référence au mois d’août 2008. Il soulignait que la surface du terrain était intégrée et n’était pas influente dans l’analyse.

Mme [RX] [M] épouse [LU] a formé un appel incident par mémoire d’intimé reçu au greffe le 7 octobre 2019, notifié le 10 octobre 2019. Elle concluait à l’infirmation totale du jugement.

Elle sollicitait la désignation d’un expert aux fins d’évaluer la superficie exacte de la parcelle AX [Cadastre 8] et les limites de sa propriété et de fixer le montant de l’indemnisation sur la base de 380 € le m² à la somme de 937.080 € au titre de l’indemnité principale et à la somme de 94 708 € au titre de l’indemnité de remploi, soit une somme totale de 1 031 788 €.

Elle contestait l’ordonnance d’expropriation en date du 20 juin 2014 qui aurait été prononcée sans l’identification précise des propriétaires et sans plan d’arpentage. Elle soutenait que la superficie de la parcelle AX [Cadastre 8] est en réalité de 2 466 m² conformément à l’arrêté de cessibilité. Elle ajoutait que la parcelle fait partie d’un périmètre concerné par un renouvellement de droit de préemption urbain renforcé depuis le 22 décembre 2017 et qu’en conséquence la date de référence doit être le mois de décembre 2017 et non l’année 2008, retenue à tort par le premier juge. Elle proposait une évaluation sur la base de 380 € le m² avec une superficie de 2 466 m², soit la somme de 937.080 € au titre de l’indemnité principale et la somme de 94 708 € au titre de l’indemnité de remploi. Elle invoquait un rapport d’expertise effectué sur la parcelle AX [Cadastre 4] située sur la même commune. Elle soutenait que la méthode de calcul la plus avantageuse pour les expropriés doit être retenue par la juridiction.

La SOGEDIS, par mémoire en date du 29 octobre 2019, concluait à la confirmation du jugement et au rejet de l’ensemble des demandes présentées. Elle soulignait que l’ordonnance d’expropriation n’a fait l’objet d’aucun pourvoi en cassation dans le délai légal et que la parcelle était située dans une zone en friche mal desservie sous équipée en réseaux qui ne peut être considérée comme faisant partie du centre-ville. Elle était située en zone Ua du POS, révisé en décembre 2005. Elle exposait que l’arrêté de cessibilité comportait une erreur matérielle et que la superficie était bien de 1 036 m², comme le démontrait l’ensemble des documents.

Elle a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 3500€ à la charge des appelants.

Par arrêt en date du 26 avril 2021, notifié aux parties le 30 avril 2021, la cour a prononcé la radiation de la procédure.

Par voie de conclusions déposées via le RPVA le 21 avril 2023, la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE, es qualité d’administrateur judiciaire représentant les ayants droit de Mme [G] [T] et de Monsieur [X] [L], l’ensemble des ayants droit de Monsieur [IY] [I] [L], de Mme [OI] [L] et de Mme [V] [L], ainsi que leurs ayants droit respectifs en cas de décès de ceux-ci et les ayants droit de Mme [UT] [D] a sollicité la remise au rôle de la procédure.

Par courriel en date du 4 juillet 2023, le greffe a informé le conseil de la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE de la non-conformité de sa demande en l’état du fait que le numéro RG visé dans la demande, soit le RG 2019/1669, n’était plus opérationnel en l’état de la radiation.

Par déclaration au greffe en date du 5 juillet 2023, le conseil de la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE a renouvelé sa demande de remise au rôle laquelle a donné lieu à l’attribution de deux nouveaux numéros RG : 23/00964 (parcelle AX [Cadastre 8]) et 23/00965 (parcelle AX [Cadastre 38]).

Par acte notifié par la voie du RPVA en date du 27 septembre 2024, M^e Bertrand BOISSEAU (Auxilium Avocats) s’est constitué dans la défense des intérêts de la SODEGIS (postulant).

Les parties n’ont pas déposé de nouvelles écritures postérieurement à la demande de remise au rôle.

M^e MARCHAU, conseil de la SCP BARON-CAVIGLIOLI-FOURQUIE sollicite le prononcé d’un nouvel arrêt de radiation de la procédure précisant qu’un protocole d’accord prévoyant la rétrocession des parcelles aux parties expropriées est en en cours de finalisation devant notaire, rendant ainsi sans objet la procédure d’indemnisation objet du présent appel.

M^e Matthieu JORELLE substituant M^e Roberto OVA, conseil de Mme [H] [AZ] [M] épouse [LU], sollicite le renvoi de la procédure à une date lointaine.

M^e Michaël MOUSSAULT, conseil de la SODEGIS, sollicite par message RPVA le renvoi de la procédure ou à défaut le prononcé de la radiation.

M. [HR] [U] intervient en qualité de tuteur de Monsieur [F], [Z] [W] en vertu d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en date du 5 juin 2025.

M. [A] [L] présent en personne s’en rapporte à l’appréciation de la cour.

M. [K] [L] présent en personne s’en rapporte à l’appréciation de la cour.

Mme le commissaire du gouvernement s’en rapporte à l’appréciation de la cour.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 28 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 24 mars 2025, puis à l’audience du 29 septembre 2025. A l’audience, les parties sont avisées que la décision serait rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la radiation

En l’état de la poursuite de l’élaboration du protocole d’accord notarié sur la rétrocession des parcelles concernées aux parties expropriées, la radiation de la présente instance sera ordonnée. Elle pourra être rétablie, si besoin, à la demande de l’une des parties concernées sous réserve du respect du délai de péremption d’instance.

Sur les dépens

L’appelante supportera les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La chambre de l’expropriation de la cour d’appel, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en dernier ressort, après en avoir délibéré et par arrêt rendu sur le siège.

Ordonne la radiation de l’affaire n° RG 23/000965.

Dit que copie de l’arrêt sera adressée aux parties par lettre recommandée.

Dit que l’appelante supportera la charge des dépens.

Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, président de chambre et par M^me Hélène MASCLEF directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT