1ère chambre

ARRÊT N°

N° RG 22/01212

N° Portalis DBVL-V-B7G-SQK5

(Réf 1ère instance : 19/06261)

Mme [C] [S] épouse [F]

M. [K] [F]

C/

M. [O] [J]

Mme [R] [T] épouse [J]

SCI ORRI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 5 novembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 21 janvier 2025

****

APPELANTS

Madame [C] [S] épouse [F]

née le 19 octobre 1972 à [Localité 17]

Monsieur [K] [F]

né le 15 octobre 1973 à [Localité 20]

[Adresse 12]

[Localité 21]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [O] [J]

né le 2 octobre 1985 à [Localité 19]

Madame [R] [T] épouse [J]

née le 22 février 1986 à [Localité 18]

[Adresse 13]

[Localité 21]

SCI ORRI, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 791.463.680, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 16]

[Localité 11]

Tous trois représentés par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, , avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 1er février 2010, passé par devant maître [W], notaire à [Localité 18], M. [O] [J] et Mme [R] [T] épouse [J] ont acquis auprès de M. [L] [Z] un terrain à bâtir situé au [Adresse 13] à [Localité 21] (35) et cadastré section AW n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

2. Le 15 avril 2010, M. et Mme [J] ont obtenu un permis d’y construire une maison individuelle ainsi qu’une clôture.

3. Par acte authentique du 29 juillet 2010 passé par devant maître [W], notaire à [Localité 18], assistée de maître [N], notaire à [Localité 15], assistant les acquéreurs, M. et Mme [F] ont fait l’acquisition au prix de 190.000 ' auprès des consorts [L], [A], [D] et [G] [Z] d’une maison d’habitation située au [Adresse 12] à [Localité 21] (35) figurant au cadastre sur les parcelles AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6].

4. Chacun des deux actes notariés rappelait les termes d’une servitude à tous usages issue d’un acte rectificatif reçu par maître [H] [Y], notaire à [Localité 14], le 7 mai 2008 contenant lui-même mention de l’acte de partage du 29 septembre 2007 dans lequel ladite servitude à tous usages avait été constituée sur les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] au profit de la propriété cadastrée section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6].

5. Suivant acte authentique des 16 et 17 mai 2013, M. et Mme [J] ont vendu leur maison d’habitation à la sci Orri qui, par acte sous seing privé du 17 mai 2013, la leur a donnée à bail.

6. Un litige s’est élevé en 2018 entre les parties en raison du défaut d’élagage par M. et Mme [F] des arbres plantés sur l’assiette de la servitude et de l’installation par eux d’une plate-forme en bois dans un érable situé en fonds d’assiette et offrant une vue directe sur la maison et le jardin des intimés.

7. Aucun accord amiable n’ayant pu être trouvé devant le conciliateur de justice, la sci Orri et M. et Mme [J] ont, par actes délivrés le 7 octobre 2019, fait assigner M. et Mme [F] aux fins d’annulation de la servitude à tous usages constituée sur les parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7].

8. Par jugement du 21 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [F],

— déclaré recevable l’action en contestation de servitude formée par la sci Orri et M. et Mme [J],

— annulé la servitude à tous usages,

— ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière,

— rejeté la demande de requalification de la servitude en démembrement de propriété formée par M. et Mme [F],

— rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par M. et Mme [F],

— condamné in solidum M. et Mme [F] à retirer tous aménagements et dépôts réalisés sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sous astreinte de 50 ' par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision et pendant 3 mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J],

— condamné in solidum M. et Mme [F] au paiement des dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement auprès des services de la publicité foncière,

— condamné in solidum ces derniers à verser à la sci Orri une somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

9. Pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, le tribunal a jugé que l’action intentée par la sci Orri et M. et Mme [J] tendait principalement à l’annulation de la servitude constituée par l’acte notarié du 7 mai 2008, qu’elle correspondait en conséquence à une action réelle immobilière régie par la prescription trentenaire figurant à l’article 2227 du code civil, que le délai de cette action en contestation d’une servitude a commencé à courir le 1er février 2010, date de l’acte de vente des parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] – assiette de la servitude – au profit de M. et Mme [J] et que la prescription n’était donc pas acquise au 7 octobre 2019, date de la délivrance de l’assignation.

10. Sur le fond, pour annuler la servitude à tous usage, le tribunal a relevé que cette servitude portait atteinte au droit de propriété de la sci Orri en ce qu’elle conférait un droit exclusif d’usage aux propriétaires du fonds dominant sur la propriété de la demanderesse. Le tribunal a également précisé que les consorts [Z] ont clairement entendu constituer une servitude à tous usages et n’ont nullement eu l’intention de créer un démembrement du droit de propriété portant sur les parcelles AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7], d’où il suit que la demande tendant à la requalification de la servitude litigieuse en démembrement de propriété formée par M. et Mme [F] devait être rejetée.

11. Du fait de l’annulation de la servitude à litigieuse, M. et Mme [F] ont été condamnés in solidum avec astreinte à retirer tous aménagements et dépôts réalisés sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] situées [Adresse 13] à [Localité 21].

12. Enfin, la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [J] a été rejetée dès lors que ceux-ci n’ont pas caractérisé l’existence d’une faute imputable à M. et Mme [F], ni le préjudice qu’ils auraient subi et qui résulterait directement de l’usage de la servitude conventionnelle litigieuse.

13. Par déclaration du 25 février 2022, M. et Mme [F] ont interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J],

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

14. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

15. M. et Mme [F] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 11 octobre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau, à titre principal,

— déclarer irrecevable l’action de la sci Orri de M. et Mme [J],

— à titre subsidiaire,

— déclarer la cour compétente pour requalifier la clause litigieuse,

— requalifier la clause conventionnelle de servitude en droit de jouissance spéciale des parcelles AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7], réservant l’usufruit aux propriétaires des parcelles AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et la nue-propriété aux propriétaires des parcelles AW n° [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9],

— ou très subsidiairement, requalifier la clause conventionnelle de servitude en droit de jouissance spéciale des parcelles AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7], limitant ce droit aux nécessités de travaux ponctuels, de livraisons extérieures, de l’entretien de la cuve à fioul et de la fosse septique de la maison située sur les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6],

— à titre encore plus subsidiaire,

— prendre acte de la confirmation de la nullité par la sci Orri et M. et Mme [J] et en tirer toutes les conséquences de droit, en déboutant M. et Mme [J] ainsi que la sci Orri de toutes leurs demandes, ou, à défaut, requalifier la clause litigieuse en servitude par destination du père de famille et limiter la nullité de la servitude à la seule stipulation selon laquelle le propriétaire du fonds servant s’interdit l’accès et l’usage sur les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW,

— en tout état de cause,

— débouter la sci Orri et M. et Mme [J] de toutes leurs demandes,

— débouter ces derniers de leur appel incident et notamment de :

* leur demande d’autorisation à accéder aux parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] et à, d’une part, abattre les arbres implantés sur ces parcelles, d’autre part, démonter la plate-forme et l’escalier installés dans un arbre par eux ou si mieux n’aime la cour, condamner sous astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, M. et Mme [F] à abattre les arbres implantés sur les parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] ainsi que la plate-forme et l’escalier installés sur ces parcelles,

* leur demande de condamnation in solidum dirigée à l’encontre des appelants à payer une indemnité de 2.000 ' au titre de leurs soucis et tracas,

— condamner la sci Orri et M. et Mme [J] au paiement d’une somme de 3.000 ' à titre de dommages et intérêts sur l’indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la sci Orri et M. et Mme [J] au paiement d’une somme de 6.000 ' au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner in solidum la sci Orri et M. et Mme [J] aux entiers dépens.

16. La sci Orri et M. et Mme [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 octobre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal, confirmant le jugement,

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [F],

— juger recevable l’action en contestation de servitude intentée par eux,

— annuler la servitude à tous usages constituée par acte rectificatif du 7 mai 2008 de l’acte de partage intervenu entre les consorts [Z] le 29 septembre 2007, grevant les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7] situées [Adresse 13] à [Localité 21] au bénéfice des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] situées [Adresse 12] à [Localité 21],

— ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière,

— rejeter la demande de requalification de la servitude en démembrement de propriété, droit de jouissance spéciale, destination du père de famille et autre droit réel, formée par M. et Mme [F],

— rejeter la demande d’expertise judiciaire formée ces derniers,

— condamner in solidum les mêmes à retirer tous aménagements et dépôts réalisés sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sous astreinte de 50 ' par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant 3 mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de les mêmes au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement auprès des services de la publicité foncière,

— condamner in solidum les mêmes à verser à la sci Orri une somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— rejeter la demande d’exécution provisoire,

— à titre subsidiaire, réformant le jugement,

— autoriser la sci Orri à accéder aux parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] et à, d’une part, abattre les arbres implantés sur ces parcelles, d’autre part, démonter la plate-forme et l’escalier installés dans un arbre par M. et Mme [F] ou si mieux n’aime la cour, condamner M. et Mme [F] à abattre les arbres implantés sur les parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] ainsi que la plate-forme et l’escalier installés sur ces parcelles, sous astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— en toute hypothèse, réformant le jugement,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à leur payer une indemnité de 2.000,00 ' au titre de leurs soucis et tracas,

— y additant,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à leur payer une indemnité de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

18. Il convient d’examiner la demande de la requalification de la clause de servitude, dont la réponse conditionne le régime de prescription applicable.

1) Sur la requalification de la clause contestée

19. M. et Mme [F] estiment que la clause de servitude à tous usages doit être requalifiée en droit de jouissance spéciale, droit réel sui generis trouvant sa source dans l’acte de 2008, qui aurait lui-même été suivi à compter de leur acquisition en 2010 d’une possession conforme à leur titre, par ailleurs paisible, continue, publique et non équivoque. Ils ajoutent que cette jouissance perpétuelle a été concédée pour assurer une vue dégagée au sud de leur maison, qui était autrefois la maison familiale des [Z], ainsi que pour assurer la desserte en fuel jusqu’à la cuve située à l’arrière et assurer l’accès à la 2ème porte de garage. Ils soutiennent enfin qu’il a été procédé à un démembrement de propriété afin de satisfaire les exigences du PLU de l’époque en matière de constructibilité des terrains, dont celui des intimés, pour atteindre la superficie de 1000 m² et concluent in fine à une requalification de leur droit en droit d’usufruit.

20. La sci Orri et M. et Mme [J] soutiennent que la clause est explicite et n’a donc pas vocation à être interprétée ni requalifiée.

Réponse de la cour

21. L’article 1188 du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

22. S’il appartient bien au juge d’interpréter un acte dont les termes sont ambigus, il ne lui appartient en revanche pas d’interpréter les termes clairs et précis d’un acte, ce qui reviendrait à en dénaturer la teneur.

23. En l’espèce, la clause de servitude à tous usages est libellée ainsi qu’il suit :

'Compte tenu de la division de la propriété relatée ci-dessus, et pour permettre à la propriété cadastrée section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] d’avoir une vue plus dégagée (souligné par la cour), il est convenu entre :

— d’une part, M. [L] [Z], attributaire des parcelles AW n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9],

— d’autre part, les consorts [Z], propriétaires indivis des parcelles AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], de constituer, à titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude à tous usages (souligné par la cour) sur les parcelles cadastrées sous les numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW, appartenant à M. [L] [Z], au profit de la propriété cadastrée section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] dans les conditions d’exercice déterminées ci-après. La présente constitution de servitude est consentie et acceptée sans indemnité de part ni d’autre.

FONDS SERVANT

Les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 3], [Cadastre 7]

[…]

FONDS DOMINANT

Les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]

[…]

CHARGES ET CONDITIONS DE LA SERVITUDE

La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et particulièrement sous les conditions et modalités d’exercice suivante, savoir :

Cette servitude à tous usages ainsi concédée s’exercera sur l’intégralité de l’assiette foncière (souligné par la cour) des parcelles constituant le fonds servant, à savoir les parcelles numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW de manière à ce que l’indivision [Z] puisse clore (souligné par la cour), avec l’accord que M. [L] [Z] donne d’ores et déjà, lesdites parcelles, M. [L] [Z] s’interdisant dès lors l’accès et usages (souligné par la cour) sur ces parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW.

Cette servitude pourra être exercée en tous temps et à toute heure par l’indivision [Z], ses employés, visiteurs et ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds dominant, sans aucune limitation et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation, quels qu’ils soient dudit fonds, tel que ces parcelles figurent sous teinte verte sur le plan annexé aux présentes après mention. Tous les frais d’entretien seront supportés par le propriétaire du fonds dominant. […]'

24. Il s’infère de cette rédaction que [L] [Z] d’une part et les consorts [Z] d’autre part ont bien entendu constituer sur le fonds du premier une servitude à tous usages au profit du fonds des seconds et n’ont pas eu l’intention de concéder un droit de jouissance perpétuelle, ni un démembrement du droit de propriété ni même une servitude par destination du père de famille (qui ne remplirait du reste pas la condition de continuité) portant sur les parcelles AW n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 7].

25. En ce sens, les explications données par [V] [Z] dans un courrier non daté par lesquelles les parcelles de son frère [L], ultérieurement vendues à M. et Mme [J], auraient été augmentées de 141 m² pour atteindre le seuil des 1000 m² constructibles, ne sont pas de nature à remettre en question le fait que [L] [Z] entendait bien demeurer propriétaire du tout, soit des 1000 m², et que les parties ont donc bien signé au profit de la parcelle des consorts [Z] une servitude et non un quelconque autre droit de jouissance ou démembrement de propriété.

26. Par ailleurs, telle qu’elle est rédigée, la clause de servitude vise explicitement à préserver une vue dégagée (souligné par la cour) et ne fait aucunement état de la nécessité d’une desserte en fuel ou de celle d’un accès à une deuxième porte de garage.

27. En ce sens, les photographies versées aux débats démontrent que le camion de fuel, lorsqu’il est en livraison pour M. et Mme [F], n’emprunte pas l’assiette de servitude, qui est enherbée, mais demeure stationné sur le chemin d’accès principal et déploie un tuyau souple jusqu’à la cuve. S’agissant de l’accès à une deuxième porte de garage qui serait située au sous-sol à l’arrière de la maison [F], les photographies montrent que l’assiette de servitude, qui, on le rappelle, est enherbée, n’est pas carrossable et que ce qui est qualifié d’entrée de garage apparaît aujourd’hui équipé d’une double baie vitrée qui ne correspond plus à une porte de garage, ce qui confirme qu’il n’y a pas d’accès à cet endroit à un garage qui soit d’actualité pour M. et Mme [F] qui accèdent à leur garage par la porte en façade côté voie publique.

28. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a rejeté la demande de requalification de la clause de servitude en démembrement du droit de propriété sera confirmé sur ce point. Les demandes de requalification en droit de jouissance spéciale, en servitude par destination du père de famille ou en 'droit réel innomé’ seront rejetées.

2) Sur la prescription de l’action en annulation de la servitude

29. M. et Mme [F] soutiennent que l’action de M. et Mme [J] et de la SCI Orri est prescrite pour n’avoir pas été intentée dans les cinq années imparties par l’article 2224 du code civil, qu’à tout le moins, ils bénéficient d’une possession d’état de plus de dix ans conforme à leur titre, ayant exercé leur droit de jouissance pendant plus de dix ans de manière paisible, publique et non équivoque sans que les intimés y trouvent à redire, qu’ils ont acquis de bonne foi et par juste titre le bien immobilier par prescription abrégée de dix ans, qu’enfin, la Cour de cassation a reconnu la possibilité de créer des droits de jouissance spéciaux qui sont droits réels innomés, que si l’usucapion trentenaire a été déclarée applicable à un droit de jouissance, en tant que droit réel et perpétuel, par la jurisprudence, il est dès lors possible d’appliquer à un droit de jouissance l’usucapion abrégée en présence d’un juste titre, qu’en d’autres termes, depuis l’acte de partage du 29 septembre 2007 ayant créé la servitude tous usages, jusqu’à l’assignation du 7 octobre 2019, il s’est écoulé un délai de 11 ans et 5 mois rendant irrecevable pour cause de prescription toute action de M. et Mme [F].

30. La sci Orri et M. et Mme [J] soutiennent que le débat sur la possession d’état et la prescription acquisitive n’a aucune pertinence dans le cadre d’un litige où l’existence même de la servitude, constituée par titre, n’est pas discutée, que la possession d’état est un moyen d’acquérir un droit par l’effet du temps et ne peut faire échec à une action en nullité exercée durant le délai trentenaire de l’article 2227 du code civil s’agissant d’une action en nullité d’une servitude c’est-à-dire d’un droit réel immobilier, qui relève de la prescription extinctive trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Réponse de la cour

31. L’article 2227 du code civil dispose que « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

32. En l’espèce, l’action de la sci Orri et de M. et Mme [J] tend à titre principal à l’annulation de la servitude constituée par actes notariés des 29 septembre 2007 et 7 mai 2008 et reprise dans les titres respectifs des parties, portant sur les parcelles cadastrées section AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] dont la SCI Orri est propriétaire au profit des parcelles AW [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] dont M. et Mme [F] sont propriétaires.

33. Ainsi que pertinemment retenu par le premier juge, cette action vise « à contester et à éteindre un droit réel ». Elle est donc de nature réelle immobilière de sorte que la prescription applicable est bien la prescription trentenaire de l’article 2227 ci-dessus rappelé et non la prescription quinquennale de l’article 2224 du même code.

34. Par ailleurs, ainsi que ci-dessus retenu, les deux titres de propriété mentionnent en termes parfaitement clairs et identiques l’existence d’une servitude à tous usages de sorte qu’il ne s’agit ni d’un droit de jouissance spécial, ni d’un droit réel innomé, ni d’un usufruit et encore moins d’une possession dont les régimes de prescription sont abrégés.

35. Ainsi, pour cette action réelle, la prescription trentenaire a commencé à courir le 1er février 2010, date de l’acte de cession des parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7].

36. Elle n’était pas acquise à la date de la délivrance de l’assignation le 7 octobre 2019.

37. Le jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sera confirmé sur ce point.

38. En conséquence du rejet des demandes de requalification et de prescription, la demande d’annulation de la clause servitude doit être ici examinée.

3) Sur la demande d’annulation de la servitude à tous usages

39. Pour contester l’annulation de la servitude, M. et Mme [F] se fondent sur les dispositions de l’article 1182 du code civil et soutiennent que l’exécution volontaire de cette servitude en connaissance de la cause de nullité vaut validation et que dans la mesure où M. et Mme [J] ont spontanément exécuté le contrat et n’ont pas usé des deux parcelles de terrain litigieuses AW [Cadastre 10] et [Cadastre 7], ils ne sont plus fondés à demander la nullité de la stipulation contractuelle comportant la servitude litigieuse. Ils ajoutent qu’en cas d’annulation, il y aurait lieu de retenir que la servitude est une servitude par destination du père de famille et de limiter la nullité à la seule stipulation selon laquelle le propriétaire du fonds servant s’interdit l’accès et l’usage des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 7].

40. La sci Orri et M. et Mme [J] maintiennent leur demande d’annulation de la servitude à tous usages dès lors que celle-ci porte une atteinte grave et manifestement illégale à leur droit de propriété, laquelle atteinte est sanctionnée sur le terrain de la nullité absolue qui ne peut être que totale et non simplement partielle et non sur le terrain de la nullité relative, ce qui fait échec à l’application de l’article 1182 du code civil portant sur la confirmation tacite de la nullité.

Réponse de la cour

41. L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

42. L’article 637 du code civil précise quant à lui que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

43. Il constant qu’une servitude ne peut avoir pour effet de priver le propriétaire du fonds servant de toute jouissance d’une partie de sa propriété (Cass. 3ème civ., 6 juin 2019, n° 18-14547 et 18-15586).

Ainsi, une servitude n’est qu’une charge grevant le fonds servant et n’est ni une aliénation, ni une expropriation. Elle ne peut conférer ni un droit de jouissance exclusif, ni un droit d’empiétement, ce dont il résulte qu’en dépit du principe de l’autonomie de la volonté dans les rapports contractuels, les parties ne peuvent instaurer au moyen d’une servitude un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance sur tout ou partie de sa propriété.

44. Les juges doivent en conséquence rechercher si la convention de servitude critiquée n’interdit pas à une des parties toute jouissance d’une partie de sa propriété (Civ. 3ème, 12 décembre 2007, n° 06-18.288). Leur appréciation est souveraine.

45. Par ailleurs, l’article 1182 du code civil énonce que "La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers."

46. Toutefois, l’article 1180 du code civil précise que la nullité absolue ne peut être couverte par la confirmation du contrat.

47. En l’espèce, la servitude telle qu’elle est libellée est qualifiée de « réelle et perpétuelle », s’appliquant « à tous usages », ayant été « consentie et acceptée sans indemnité de part ni d’autre », avec la possibilité pour le fonds dominant de « clore » l’assiette, interdisant ainsi totalement l’accès et l’usage pour le fonds servant.

48. Il est encore mentionné que "Cette servitude pourra être exercée en tous temps et à toute heure par l’indivision [Z], ses employés, visiteurs et ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds dominant, sans aucune limitation et pour tous les besoins actuels et futurs d’habitation, quels qu’ils soient dudit fonds« et que »Tous les frais d’entretien seront supportés par le propriétaire du fonds dominant."

49. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que la servitude conventionnelle litigieuse ainsi libellée portait une atteinte totale au droit de propriété de la SCI Orri en ce qu’elle conférait au fonds dominant un droit exclusif d’usage et qu’elle privait par voie de conséquence la SCI Orri de tout usage et de toute jouissance de la bande de terre grevée dès lors que seul le propriétaire du fonds dominant en avait la jouissance exclusive et perpétuelle.

50. M. et Mme [F] ne peuvent utilement opposer l’existence d’une servitude par destination du père de famille pour justifier une nécessité de faciliter l’entretien de leur terrain, ou encore le remplissage de la cuve à fuel ou l’accès à la fosse septique dès lors qu’en tout état de cause ces buts n’étaient pas visés dans la clause constitutive qui ne retenait que la nécessité de dégager la vue, mais surtout que la privation de jouissance est totale pour le propriétaire du fonds servant.

51. De même, si M. et Mme [J] puis la SCI Orri n’ont pas utilisé cette assiette de servitude depuis leur acquisition en 2010, ayant en ce sens exécuté les termes de la clause critiquée, cette abstention n’équivaut pas à une confirmation au sens de l’article 1182 ci-dessus qui ne peut recevoir application dans le cas d’une nullité absolue comme le cas d’espèce.

52. Enfin, M. et Mme [F] ne rapportent pas la preuve de ce que l’annulation de la servitude créerait un état d’enclave pour leur parcelle qui serait selon eux rendue « inaccessible et inutilisable » puisque celle-ci dispose en effet d’un accès par un chemin privé grevé d’une servitude de passage à leur profit et ceux des fonds voisins. Il n’y a donc pas d’état d’enclave du chef de la SCI Orri. De même, l’annulation de la servitude n’implique pas de créer au profit de la SCI Orri une servitude de passage sur le fonds de M. et Mme [F] pour leur permettre d’accéder à l’assiette litigieuse puisqu’il résulte des plans produits que l’entrée de ladite servitude se situe sur la parcelle AW [Cadastre 8] appartenant précisément à la SCI Orri et non sur la parcelle AW [Cadastre 1] appartenant à M. et Mme [F]. Enfin, les conséquences estimées disproportion-nées par M. et Mme [F] du fait de la disparition de la servitude (vue, privation des arbres, mise aux normes de la fosse septique, perte de valeur, passage d’engins) sont inopérantes à faire échec à la sanction de l’atteinte totale au droit de propriété de la SCI Orri.

53. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a annulé la clause de servitude sera confirmé sur ce point.

4) Sur les aménagements et les dépôts réalisés sur les parcelles AW n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7]

54. M. et Mme [F] n’ont pas développé de moyen au soutien de cette prétention des intimés, ayant simplement demandé l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

55. La sci Orri et M. et Mme [J] n’ont pas non plus développé ce point, ces derniers demandant la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants à retirer leurs aménagements et dépôts sur les parcelles litigieuses.

56. Il a été relevé à juste titre par le premier juge qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 11 mai 2021 et des photographies versées par les intimés que M. et Mme [F] entreposent divers objets sur les parcelles AW n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7] (containers plastiques, sacs…) ainsi que des végétaux coupés. En outre, l’huissier a également noté qu’une cabane en bois (plate-forme) avait été édifiée dans l’un des arbres présents sur l’assiette de la servitude litigieuse.

57. À hauteur d’appel, M. et Mme [F] ne formulent pas d’observations opposantes.

58. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [F] in solidum à retirer tous aménagements et dépôts réalisés sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sauf à porter le montant de l’astreinte à la somme de 100 ' par jour de retard qui commencera à courir passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant trois mois, délai à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué par le juge de l’exécution.

59. Il est rappelé qu’en conséquence de l’annulation de la servitude, les intimés peuvent, à leur convenance, procéder ou faire procéder sans délai à l’enlèvement des aménagements et dépôts.

5) Sur les demandes indemnitaires

60. M. et Mme [F] demandent à être indemnisés au titre de leur préjudice moral découlant des troubles et tracas, soutenant que la sci Orri et M. et Mme [J] ont fait preuve de résistance abusive, en intentant une action en justice alors qu’ils étaient conscients d’avoir acheté un terrain à prix moindre du fait de l’existence d’un droit de jouissance spéciale, droit de jouissance qu’ils ont tenté de remettre en cause uniquement afin d’obtenir des droits supplémentaires qui n’entraient absolument pas dans leur négociation contractuelle initiale. Ils se disent aussi affectés par le fait de ne plus mener une vie quotidienne normale et que toute livraison à domicile et tout entretien du jardin, de la cuve à fioul ou de la fosse septique sont impossibles. Ils considèrent également que le préjudice moral des intimés, qui ont fait traîner les discussions pendant la conciliation et qui exagèrent les vues créées par les aménagements réalisés par eux, n’est pas caractérisé.

61. En réponse, M. et Mme [J] demandent également à être indemnisés au titre de leur préjudice moral en compensation des troubles et tracas subis et des nuisances générées par la présence de végétaux non entretenus par M. et Mme [F]. Ils imputent en outre l’échec de la tentative de conciliation amiable à ces derniers. Ils dénoncent aussi leur déloyauté dès lors que ces derniers ont recouru à la provocation en construisant une plate-forme d’observation avec vue plongeante chez eux, puis en disposant des bâches et des palettes particulièrement disgracieuses sur les parcelles AW n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7], toujours à proximité de leur jardin et de la maison qu’ils occupent.

Réponse de la cour

62. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

63. S’agissant du préjudice moral de M. et Mme [F], compte tenu de l’annulation de la servitude ci-dessus confirmée, aucune faute ne peut être imputée à la SCI Orri et à M. et Mme [J] de sorte que M. et Mme [F] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral.

64. S’agissant du préjudice moral de M. et Mme [J], il ressort des pièces versées aux débats que M. et Mme [F] ont construit une plateforme dans l’un des arbres situés sur l’assiette de la servitude permettant une vue panoramique sur la totalité du jardin à l’arrière de la maison des intimés.

65. Ils ont ainsi profité de la faculté d’usage indéfinie concédée au titre de la servitude litigieuse pour aménager en hauteur et à leur profit une vue plongeante sur le terrain et la maison de la SCI Orri où vivent M. et Mme [J] et leurs enfants.

66. Cette installation, qui a cristallisé le conflit, est constitutive d’un abus d’usage par M. et Mme [F] des droits qui leur avaient été concédés sur les parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] au titre de la servitude. Il en va de même des bâches, palettes et containers divers entreposés par M. et Mme [F] sur lesdites parcelles, lesquels dépôts présentent un caractère disgracieux comme étant constitués d’un amoncellement de bois et contenants difformes.

67. L’ensemble de ces éléments caractérisent une faute commise par M. et Mme [F] ayant causé un préjudice moral pour M. et Mme [J] qui sera indemnisé à hauteur d’une somme de 1.000 '. Le jugement sera infirmé sur ce point.

6) Sur l’abattage des arbres

68. La sci Orri et M. et Mme [J] sollicitent l’autorisation judiciaire d’accéder aux parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7] pour abattre les arbres qui y sont implantés aux motifs qu’ils créent de l’ombre et génèrent des contraintes d’entretien.

69. La servitude à tous usages ayant été annulée, et la sci Orri étant propriétaire de ces parcelles, cette demande est sans objet.

70. Il en résulte que la SCI peut abattre les arbres qui y sont présents, sans que M. et Mme [F] ne puissent s’y opposer.

71. La demande de la sci Orri et de M. et Mme [J] visant à condamner M. et Mme [F], sous astreinte de 150 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à abattre les arbres implantés sur les parcelles AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] sera donc rejetée.

7) Sur les dépens et les frais irrépétibles

72. Succombant, M. et Mme [F] supporteront les dépens d’appel.

73. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

74. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il est équitable de condamner M. et Mme [F] à payer à la sci Orri et à M. et Mme [J] la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

75. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [F] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du 21 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J],

— fixé à 50 ' par jour de retard le montant de l’astreinte mis à la charge de M. et Mme [F] condamnés à retirer les aménagements et dépôts sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de requalification de la servitude en droit de jouissance spéciale, destination du père de famille et autre droit réel innomé formée par M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F],

Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à retirer tous aménagements et dépôts faits par eux sur et à l’aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sous astreinte de 100 ' par jour de retard, laquelle commencera à courir passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant trois mois, délai à l’issue duquel il pourra être de nouveau statué par le juge de l’exécution,

Dit qu’à l’issue dudit délai de trois mois, la SCI Orri pourra procéder ou faire procéder au démontage de la plateforme et de ses accessoires installés dans l’arbre situé sur l’assiette de la servitude annulée,

Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à M. [O] et Mme [R] [J] une indemnité de 1.000 ' au titre de leur préjudice moral,

Condamne M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] aux dépens d’appel,

Condamne M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à la sci Orri la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE