Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 15 juin 2020, n° 16/05382

15/06/2020

ARRÊT N°

N° RG 16/05382 – N° Portalis DBVI-V-B7A-LIQX

CM/NB

Décision déférée du 14 Octobre 2016 – Tribunal de Grande Instance de SAINT-GAUDENS – 15/00267

(Mme. AD-AM)

J K – Y

C/

F X

G H épouse X

SARL IMH IMMOBILIER

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame J K – Y

[…]

31800 SAINT-GAUDENS

Représentée par M^e T RAYNAUD de la SCP RAYNAUD LOUBATIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur F X

[…]

[…]

Représenté par M^e T LAURENT de la SELARL NL AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame G H épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e T LAURENT de la SELARL NL AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL IMH IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial 'AAREVA IMMOBILIER'

[…]

[…]

Représentée par M^e AI-louis DUREAU de la SCP DUREAU AI-LOUIS, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

Représentée par M^e Christelle MAITRE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES et C. MULLER, conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

J-H. DESFONTAINE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. ROUQUET

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. I Y et son épouse M^me J K ont acquis le 6 septembre 1995 au prix de 83 846,96 euros (550 000 francs) une maison d’habitation avec jardin et dépendances située […] à VILLENEUVE-DE-RIVIERE dont ils ont entrepris la rénovation en 2006-2007 par diverses entreprises sous la maîtrise d’oeuvre d’un architecte.

M. I Y étant décédé le […] au cours de l’instance en réparation des dégradations liées à l’humidité engagée à l’encontre du maître d’oeuvre, du plâtrier et de la société ayant installé un appareil de neutralisation de remontées capillaires dit procédé Mur-Tronic, M^me J K a confié des mandats de vente non exclusifs à diverses agences dont la SARL IMH Immobilier exerçant sous l’enseigne AAREVA Immobilier par l’entremise de laquelle l’immeuble décrit comme une maison ancienne entièrement restaurée avec studio attenant, grange et garage a été vendu à M. F X et à son épouse M^me G H selon compromis en date du 6 juillet 2011 et acte authentique en date du 31 août 2011, ce au prix de 227 000 euros s’appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 11 450 euros et au bien immobilier à concurrence de 215 550 euros.

En juillet 2012, les voisins, les époux L Z et M N, ont signalé aux acquéreurs résidant alors à TAHITI des fissures importantes sur le pignon ouest de la maison bâtie en limite de propriété, pour lesquelles la SAS Ets CAMPET a établi le 29 octobre 2012, à la demande de l’agence AAREVA Immobilier en charge de la gestion locative du bien, un devis de réfection du chaînage horizontal haut et de l’enduit de façade pour un montant de 7 069,32 euros TTC et a posé des témoins de fissuration avant son intervention.

De retour de Polynésie, les acquéreurs en ont informé la venderesse par lettre recommandée en date du 18 septembre 2013 et ont fait appel à un expert privé en la personne de M. AI-AN S qui a déposé son rapport le 1^er octobre 2013 faisant état d’un risque imminent d’effondrement du pignon et a préconisé un étaiement en urgence du mur, du plancher des combles et de la charpente réalisé le 20 septembre 2013 par la SARL AP pour un coût de 1 337,50 euros TTC.

Sur assignation en référé expertise délivrée le 9 octobre 2013 par les acquéreurs à la venderesse, M^me O P a été désignée le 8 novembre 2013 en qualité d’expert ; ses opérations ont été rendues communes à l’agent immobilier par ordonnance de référé du 28 janvier 2014 rectifiée le 10 avril 2014 et étendues à des désordres d’humidité par une nouvelle ordonnance du 4 juin 2014 et elle a déposé son rapport le 26 janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2015, les époux X H ont fait assigner M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier devant le tribunal de grande instance de SAINT-GAUDENS au visa des articles 1109, 1116 et 1382 du code civil afin d’obtenir au principal leur condamnation in solidum au paiement du coût des travaux de reprise des désordres et de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices immatériels.

Par jugement en date du 14 octobre 2016, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— condamné in solidum M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à verser aux époux X H les sommes de 44 422,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état du mur en façade ouest, de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi à raison des désordres affectant ce mur et de leur reprise et de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi à raison des mêmes

désordres, prononcé dans les rapports entre co-responsables un partage de responsabilité par moitié et condamné en conséquence la SARL IMH Immobilier à garantir à concurrence de moitié M^me J K veuve Y des condamnations ci-dessus, ainsi que de celle prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me J K veuve Y à payer aux époux X H les sommes de 5 676 euros TTC pour la mise en place du procédé Mur-Tronic, de 4 338,40 euros TTC pour le piquage d’enduit, de 12 000 euros au titre de la reprise des embellissements, de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi à raison des désordres relatifs à l’humidité et de leur reprise et de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi à raison des mêmes désordres

— débouté les parties de leurs autres demandes

— condamné in solidum M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à payer aux époux X H la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût de tout acte extrajudiciaire dressé pour les besoins de la procédure, dont distraction au profit de M^e T LAURENT et de M^e Emmanuel DINGUIRARD conformément à l’article 699 du même code.

Suivant déclaration en date du 4 novembre 2016, M^me J K-Y a relevé appel général de ce jugement.

La SARL IMH Immobilier ayant parallèlement interjeté appel du même jugement le 7 novembre 2016, les instances d’appel enrôlées sous les numéros de RG 16/05382 et 16/05405 ont été jointes le 9 février 2017.

Dans ses dernières conclusions (récapitulatives) notifiées par voie électronique le 5 avril 2017, M^me J K veuve Y demande à la cour, au visa des articles 1109, 1116, 1382, 1134 et suivants du code civil, de :

— à titre principal, réformer dans son intégralité le jugement dont appel, débouter les époux X H de toutes leurs demandes et, en conséquence, les condamner à lui restituer le montant des condamnations qu’elle a déjà réglées dans le cadre de l’exécution provisoire, soit la somme de 57 227,80 euros

— à titre subsidiaire, condamner la SARL IMH Immobilier exerçant sous le nom commercial AAREVA Immobilier à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre

— en tout état de cause, condamner la partie qui succombera à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle maintient qu’elle n’a commis aucune manoeuvre dolosive à l’égard des acquéreurs, qu’elle ignorait l’état du mur de la façade ouest et qu’elle avait donné tous les éléments relatifs aux caractéristiques de sa maison aux trois agences immobilières mandataires dont la SARL IMH Immobilier qui a réalisé la vente.

Elle estime que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en portant crédit à toutes les allégations des voisins sur les prétendues lettres d’avertissement qu’ils lui auraient adressées ainsi qu’à son époux concernant l’état de ce mur mais qui n’ont jamais été produites, en considérant les époux X H comme des acquéreurs profanes non tenus à une obligation de prudence dans la vérification des caractéristiques du bien à acquérir et en omettant qu’elle n’est pas un professionnel de la vente immobilière, alors que le dol ne se présume pas et doit être prouvé et

qu’elle n’avait pas connaissance au moment de la vente d’une fissure en façade ouest d’une ampleur telle qu’elle compromettait la solidité de l’immeuble.

Elle indique que les problèmes d’humidité de l’immeuble ne peuvent constituer un vice caché car les époux X H avaient constaté de visu des traces d’humidité et ont reconnu en avoir discuté avec elle et l’agent immobilier et qu’il s’agit, à l’instar de l’état de la façade ouest, de désordres apparents pour lesquels ceux-ci n’ont jamais sollicité la résolution de la vente de la maison qui, entièrement rénovée et dotée d’un certain cachet, leur plaît beaucoup et a été évaluée entre 220 000 et 243 000 euros et vendue au prix de 215 550 euros.

Elle en déduit qu’ayant rempli son obligation de délivrance d’un bien conforme aux spécifications convenues, elle ne doit pas garantie ni pour les travaux de réfection de la façade ouest ni pour la mise en place d’un appareil Mur-Tronic.

Dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, elle fait valoir que le tribunal a commis une erreur d’appréciation en la condamnant à prendre en charge les travaux d’embellissement que l’expert judiciaire a chiffrés à 12 000 euros sous réserve de production des devis et factures correspondants qui n’ont jamais été communiqués par les époux X H et en surévaluant le préjudice de jouissance qui doit être ramené à de plus justes proportions car la reconstruction du mur mitoyen à laquelle l’expert judiciaire a donné son accord le 17 mai 2014 n’a duré qu’un mois et demi.

Sur la fissure en façade ouest, elle explique que, depuis une inondation en juillet 2000 causée par les travaux effectués sur le fonds voisin et attestée par un courrier adressé en octobre de la même année à sa soeur et par le témoignage de M^me Q K, il n’existait plus aucune communication avec les époux Z qui interdisaient tout passage sur leur propriété, qu’il est inexact de prétendre que ceux-ci lui auraient signalé, au demeurant à une date non précisée, cette importante fissure visible depuis leur cour mais non depuis l’intérieur de la maison et due selon l’expert judiciaire à la vétusté et au creusement de l’eau à l’intérieur du mur depuis 10 ans ou plus, qu’il est incompréhensible que les époux X H n’en aient pas constaté l’existence sauf à avoir négligé de faire le tour de la propriété, que s’il y avait eu véritable danger ou désordre inquiétant, les époux Z n’auraient pas hésité à faire le nécessaire pour obtenir réparation, qu’aucun courrier de leur part ni constat ou sommation d’huissier ni devis de réfection du mur n’est produit, que leur témoignage et celui, tardif, en leur faveur de M. R S, expert ayant établi un rapport qui a permis aux acquéreurs d’obtenir une expertise judiciaire, doivent être accueillis avec la plus grande circonspection, d’autant qu’une photographie prise le 14 février 2004 depuis la mairie montre que le mur ne présentait pas de renflement important, que l’entreprise CAMPET intervenue à la demande de l’agence AAREVA Immobilier a fait état d’une aggravation de la fissure en raison des intempéries de l’hiver 2011/2012, soit postérieurement à la vente, et que la fissure à laquelle elle a fait référence dans sa réponse de septembre 2013 et qui avait été colmatée par son époux est une fissure située au bas du mur à droite, différente de celle en litige.

Elle rappelle que, si le vendeur professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur profane, elle a confié la vente de sa maison à des agents immobiliers auxquels elle a fourni toutes les caractéristiques du bien à vendre, sans cacher aucun détail, et n’a nullement exercé de pression ni cherché à tromper les époux X H qui ne se trouvent pas en situation d’infériorité par rapport à elle, de sorte que, vendeur de bonne foi, elle ne peut être tenue pour responsable d’une insuffisance d’informations sur l’existence d’un désordre qu’elle ne connaissait pas.

Sur les remontées d’humidité, elle précise que les époux X H ont, comme indiqué dans leur assignation, constaté l’existence de traces anciennes d’humidité dans le couloir d’accès aux chambres et la cuisine et qu’il leur appartenait de faire intervenir tout professionnel pour connaître l’origine et l’ampleur de cette humidité qui n’a pas été dissimulée par quelque procédé que ce soit.

Elle ajoute que le problème d’humidité, incontournable dans ce type de maison ancienne aux murs en galets hourdés au mortier à la chaux et au sable et constaté dès l’acquisition de l’immeuble en 1995, avait justifié l’installation par la société REY sur les conseils de l’architecte M. A d’un appareil Mur-Tronic qu’elle et son époux ont trouvé inefficace, que, souhaitant de manière compréhensible vendre la maison après le suicide de ce dernier le […] et mettre un terme au procès engagé les 13 et 14 décembre 2010 sur la base du rapport d’expertise de

M. B contre les professionnels en charge des travaux de rénovation, elle a transigé avec l’architecte et restitué l’appareil qui était placé dans un meuble, et non encastré, pour le quart de son prix d’achat contre signature d’une décharge sans imaginer un instant que les désordres reviendraient, que, s’étant contentée d’indiquer qu’il était possible de doubler le soubassement des murs pour masquer les traces et autres désagréments et de mettre en avant les côtés positifs du bien dans le cadre du dolus bonus c’est-à-dire des exagérations usuelles dans les relations d’affaires, elle a accepté sans difficulté de baisser le prix de vente et n’a rien caché volontairement concernant l’humidité inhérente à la construction, même si elle n’a pas parlé du procès afin de n’avoir pas à évoquer les raisons de son interruption et la fin tragique de son époux.

Elle insiste sur son intégrité et son honnêteté attestée par divers témoins et sur l’absence de preuve que la connaissance du procès et de la contestation de la validité du procédé Mur-Tronic aurait influé sur la valeur du bien dont les époux X H avaient déjà fait baisser le prix de 8,3 % et que la maison aurait été surévaluée compte tenu du problème d’humidité inhérent à ce type de bien.

Sur la garantie due par la SARL IMH Immobilier (AAREVA Immobilier), elle observe que M^me T U, avec laquelle elle était en relation au sein de cette agence et avait sympathisé, était parfaitement informée du procès en cours même si elle ne peut en rapporter la preuve, qu’à l’annonce d’une possibilité de reprise à leur compte de ce procès, les premiers visiteurs ont renoncé à acquérir, qu’elle a suivi les conseils de l’agence immobilière sur les conditions de mise en vente du bien sans omettre de lui signaler la restitution de l’appareil Mur-Tronic dont elle reste convaincue de l’inefficacité ni manquer à ses obligations envers celle-ci et que l’agence immobilière mandataire, obligée de vérifier la consistance, l’état matériel et la valeur patrimoniale de l’immeuble à vendre et tenue d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs, notamment sur l’existence des désordres apparents affectant le bien vendu qu’en sa qualité de professionnel averti de la vente et de l’immobilier elle ne peut ignorer, aurait dû veiller à l’état du mur de la façade ouest et donner toutes informations utiles concernant ce problème et ceux d’humidité.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2018, la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu son absence de faute s’agissant des désordres liés aux problèmes d’humidité, l’infirmant en ce qu’il a retenu qu’elle avait engagé sa responsabilité au titre des désordres liés à la fissure du mur de la façade ouest, l’a condamnée in solidum avec M^me J K veuve Y à indemniser les époux X H de leur préjudice et l’a condamnée à garantir M^me J K veuve Y de la moitié des condamnations mises à sa charge, débouter les époux X H et M^me J K veuve Y de l’ensemble de leurs demandes et, y ajoutant, condamner les époux X H ou toute autre partie succombant au paiement d’une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire

— subsidiairement, dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire entre elle et M^me J K veuve Y, dire et juger que celle-ci sera tenue majoritairement au coût de reprise des désordres relatifs au mur mitoyen, réduire à de plus justes proportions les demandes au titre du préjudice de jouissance et moral, débouter M^me J K veuve Y de l’ensemble des demandes formées contre elle et condamner celle-ci à la relever indemne et garantir

de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre du chef des demandes des époux X H, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Concernant le mur mitoyen, elle soutient qu’elle n’a été informée que fin juillet 2012 de la présence d’une fissure importante qu’elle n’avait remarquée ni lors de la prise du mandat et de l’estimation du bien ni lors des visites car aucune trace n’était visible à l’intérieur de l’immeuble, y compris dans les combles où l’entreprise CAMPET qui a effectué une visite de contrôle et le diagnostiqueur intervenu en avril 2011 n’ont relevé aucun trou, ni depuis la rue, des arbustes étant plantés devant l’endroit où le mur était fissuré, et la seule possibilité de s’en rendre compte était d’accéder à la propriété des époux Z, ce qui n’avait pas été possible en l’absence de ceux-ci et ce qu’elle n’était d’ailleurs pas obligée de faire, alors que l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et n’a pas à se substituer à un diagnostiqueur ou à un expert en construction, que son obligation d’information et de conseil ne s’étend pas à la recherche de désordres éventuels et non apparents et s’arrête à ce qui est décelable par son propre examen des lieux et qu’en revanche, une simple information de M^me J Y qui connaissait la fissure et devait lui en faire part afin qu’elle puisse à son tour renseigner au mieux les acquéreurs aurait permis de prendre conscience du désordre.

Elle dément avoir été contactée directement par les époux Z et avoir refusé de leur communiquer les coordonnées des propriétaires de la maison qui pouvaient être obtenues des occupants et indique que leur témoignage a été établi pour les besoins de la cause, le conflit entre ceux-ci et M^me J Y n’étant plus à démontrer, que les attestations de l’entreprise CAMPET et du diagnostiqueur ne sont nullement de complaisance et qu’elle n’a commis aucun impair en présentant la maison comme rénovée, ce qui est objectivement le cas et ne signifie pas que toutes les parties extérieures ont été réhabilitées, notamment le gros 'uvre.

Concernant les problèmes d’humidité, elle expose que lors des visites, la maison paraissait saine, seules quelques traces anciennes d’humidité sans caractère alarmant pour un non-spécialiste et courantes dans les vieilles maisons construites en pierres de Garonne ayant été constatées à certains endroits ainsi qu’en conviennent les époux X H et que le confirment les clichés photographiques versés aux débats, qu’elle n’a jamais été informée d’une procédure judiciaire relative à de graves infiltrations à l’origine de dégradations ni de la mise en place d’un appareillage pour les assécher et que l’attitude dolosive et malhonnête de M^me J Y qui a retiré l’appareil Mur-Tronic entre les visites et la vente est la seule cause du dommages, les problèmes d’humidité étant réapparus dans les mois suivants.

Elle souligne que M. C de l’agence CENTURY 21 mandatée le 15 février 2011 pour évaluer la maison atteste avoir interrogé la venderesse sur l’origine des remontées d’humidité constatées sur les murs et n’avoir obtenu aucune réponse.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où sa faute serait retenue, elle considère que le dol avéré de la venderesse dont l’agent immobilier, tenu de s’en remettre aux informations données par son mandant, n’a pas à pallier les dissimulations malhonnêtes justifie d’apprécier différemment le degré de responsabilité de chacun et d’exclure toute condamnation solidaire entre eux, que le coût de reprise des désordres liés à l’humidité doit être supporté exclusivement par M^me J Y qui ne l’a pas informée des antécédents et que celui des désordres relatifs au mur mitoyen doit être supporté majoritairement par celle-ci qui ne l’a pas avisée utilement de la fissure dont elle connaissait l’existence.

Elle ajoute qu’il convient de tenir compte du rabais de 19 500 euros sur le prix de vente obtenu par les époux X H qui, pour certains travaux, produisent de simples devis ne pouvant être pris en compte, que le préjudice de jouissance allégué est excessif, toutes les pièces de l’habitation n’étant pas touchées par les désordres, et qu’il en va de même du préjudice moral limité à des tracas et pertes de temps.

Elle insiste sur le manquement de M^me J Y à son devoir de loyauté lui imposant de fournir spontanément au mandataire toutes les informations dont il a connaissance sur la situation et les caractéristiques du bien, plus particulièrement celles pouvant avoir une influence sur le consentement de l’acquéreur ou le prix de vente.

Dans leurs dernières conclusions (n°4) notifiées par voie électronique le 25 octobre 2018, les époux X H demandent à la cour, au visa des articles 1109, 1110, 1116, 1147 et 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ses dispositions autres que le rejet du surplus de leurs demandes contre la SARL IMH Immobilier, sauf à ramener le montant de la reprise des embellissements de 12 000 à 6 348,60 euros

— l’infirmant en ce qu’il a retenu l’absence de faute de cette société s’agissant des désordres liés aux problèmes d’humidité, condamner in solidum M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à leur payer les sommes de 5 676 euros TTC pour la mise en place du procédé Mur-Tronic, de 4 338,40 euros TTC pour le piquage d’enduit, de 6 348,60 euros au titre de la reprise des embellissements, de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi à raison des désordres relatifs à l’humidité et à leur reprise et de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi à raison des mêmes désordres

— condamner in solidum M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à leur payer la somme complémentaire de

5 000 euros pour frais engagés en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Ils font valoir que M^me J K engage sa responsabilité délictuelle et s’expose au paiement de dommages et intérêts du fait de sa réticence dolosive car le fait de délivrer une information avec insuffisamment de précision, par exemple en informant les acquéreurs de l’existence d’un désordre mais en omettant d’en préciser l’importance et la cause réelle, suffit à caractériser un dol, même si le risque est seulement potentiel.

Concernant le mur mitoyen, ils affirment qu’il est manifeste qu’elle n’ignorait pas les dégradations affectant ce mur pour avoir été alertée à plusieurs reprises à ce sujet par ses anciens voisins et refusé d’y remédier, avoir reconnu dans son courrier du 22 septembre 2013 qu’elle connaissait l’existence de la fissure sur la façade ouest de la maison et justifié l’absence d’information délivrée à cet égard aux acquéreurs par son appréciation personnelle du degré de dégradation du mur et avoir à nouveau reconnu devant l’expert l’existence dès 1995 de cette fissure rebouchée par son époux puis admis que les époux Z lui avaient verbalement demandé d’intervenir car la situation était dangereuse pour les enfants.

Concernant l’humidité, ils expliquent que, si lors des visites préalables à la vente effectuées au cours de l’été 2011, étaient visibles quelques traces anciennes d’humidité au sujet desquelles l’agence immobilière et la venderesse les ont rassurés en indiquant qu’elles résultaient du procédé constructif et que la mise en place de décoration en sous-bassement suffirait à remédier à ce désordre esthétique, rien ne laissait suspecter la gravité des problèmes d’humidité de la maison apparemment saine qui, après la vente, se sont manifestés par de nouvelles dégradations et leur ont été révélés par M. B ayant expertisé l’immeuble affecté d’importantes remontées capillaires dues à la présence d’eaux souterraines, puis par la société REY CANDAS ayant installé le procédé Mur-Tronic destiné à résoudre ce problème, toujours en place lors des visites mais enlevé par M^me J Y entre la date de signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique bien qu’il ait permis d’assainir la maison en asséchant les murs, tous faits dont celle-ci s’est volontairement abstenue de

leur faire part.

Ils déclarent que, s’ils avaient connu l’état réel de la maison présentée comme entièrement restaurée, ils ne l’auraient jamais acquise dans les conditions convenues mais que, compte tenu des investissements opérés notamment pour refaire entièrement le studio attenant, ils n’entendent pas solliciter la nullité de la vente.

Ils approuvent la motivation du jugement sur les réticences dolosives commises par la venderesse.

Ils répliquent à cette dernière que leur seul objectif est d’obtenir, non pas une réduction de prix, mais le règlement des travaux nécessaires pour remédier aux vices qui leur ont été dissimulés et l’indemnisation des préjudices en résultant, qu’il n’ont accepté d’acquérir l’immeuble au prix de 227 000 euros, abstraction faite de la ventilation entre bien immobilier et biens mobiliers mentionnée dans l’acte pour les seuls besoins de la taxation des droits d’enregistrement, que parce qu’il ne supposait pas de travaux de remise en état majeurs et que les affirmations de circonstance de M^me J Y sur son ignorance de l’aggravation de la fissure et du renflement du mur de la façade ouest sont contrecarrées par les multiples attestations des époux Z avec lesquels les relations, certes dégradées depuis une intervention sans autorisation de

M. Y sur leur terrain pour dévier les eaux pluviales à sa convenance, sont restées courtoises et qui n’ont jamais nourri de désir de vengeance, par l’attestation de M. R S (père de M. AI-AN S intervenu en 2013 à leur demande) qui confirme avoir averti les époux Z en 2000/2001 des dégradations inquiétantes du mur et les avoir aidés à établir un courrier à destination de leurs voisins, par l’attestation de son aide à domicile qui relate qu’en 2004 M. I Y a été alerté de la dangerosité du mur mitoyen par M. Z mais n’a pas souhaité intervenir dans le seul but de ne pas rentrer plus avant en conflit avec leurs voisins et par la photographie prise à cette époque qui montre de grandes fissures lézardant le mur de haut en bas.

Ils estiment qu’il ne peut leur être reproché d’avoir été négligents dans la mesure où, comme l’a noté l’expert judiciaire, seule une visite attentive des combles par un 'il avisé aurait permis d’apercevoir les orifices dans le mur et de déceler le problème depuis l’intérieur de la maison, où ils n’ont pu faire intégralement le tour de la maison pour constater l’état extérieur du mur car cela supposait de pénétrer chez les voisins dont ils ignoraient l’identité et qui étaient absents et où rien ne les obligeait, en sus des informations rassurantes de la venderesse relayées par l’agence, à faire réaliser un audit approfondi de la maison par un expert immobilier.

Ils relèvent que, si M^me J Y avait eu un comportement loyal et sincère envers eux, elle aurait fait état spontanément avant la vente du problème d’humidité,du rapport d’expertise déposé le 2 avril 2010 par M. B, du dispositif Mur-Tronic mis en place et de la procédure en cours initiée le 13 décembre 2010 devant le tribunal de grande instance de SAINT-GAUDENS, tous faits sciemment dissimulés, alors que rien ne lui interdisait soit de laisser cet appareil dans le meuble où il se trouvait soit de le faire encastrer, qu’elle a signé une décharge de responsabilité sans équivoque sur le risque de réapparition de l’humidité lors du retrait, à son initiative, du système jugé par elle, contre l’avis de tous les experts, inefficace et que les premiers visiteurs informés du procès en cours ont, à ses dires, renoncé à acquérir.

Ils contestent également toute négligence de leur part dans la mesure où ils n’avaient aucun moyen de connaître l’existence et la gravité des remontées capillaires ni le dispositif installé pour y remédier, n’ayant pas ouvert les meubles de M^me J Y, et où celle-ci et l’agence immobilière lui ont menti sur les causes des traces d’humidité constatées.

Ils font remarquer que le prix de vente, revu à la baisse par le jeu normal des négociations, correspond à la valeur normale de la maison entièrement rénovée sur le marché immobilier en 2011.

Subsidiairement, ils invoquent une erreur sur la substance ayant surpris leur consentement.

Par ailleurs, ils soutiennent que l’agence immobilière, qui, par définition, est un vendeur professionnel d’immeubles tenu en application de l’article L111-1 du code de la consommation d’un devoir général de conseil et d’information à l’égard de l’acheteur profane lui imposant d’informer celui-ci des vices apparents du bien vendu qu’il ne peut ignorer et d’attirer son attention sur les risques existants ou potentiels importants, même s’il n’est pas un professionnel de la construction, engage sa responsabilité délictuelle.

Ils soulignent que la SARL IMH Immobilier leur a expressément présenté la maison comme un bien 'entièrement restauré' sans s’être assurée du bien fondé de cette affirmation en vérifiant a minima l’état apparent, intérieur et extérieur, de toutes les parties de la maison par une visite attentive qui l’aurait amenée nécessairement à déceler le renflement et la dégradation, qui ne sont pas apparus subitement entre juillet 2011 et juillet 2012, du mur donnant chez les époux Z avec lesquels elle n’a jamais pris contact, de même que les trous visibles dans les combles dont elle prétend, de mauvaise foi, qu’ils auraient été créés après le passage de l’entreprise AP en septembre 2013, ni leur faire part, lorsqu’ils l’ont interrogée sur les traces anciennes d’humidité, de la procédure judiciaire ayant donné lieu à expertise sur ce point et de l’ampleur du problème décrit comme sans gravité.

Ils adoptent la motivation du jugement sur les manquements de l’agence immobilière concernant le mur mitoyen mais considèrent que concernant le problème d’humidité le tribunal n’a pas tiré toutes les conséquences de son raisonnement au titre du devoir de conseil et d’information des professionnels de l’immobilier et ne s’est pas prononcé sur la négligence imputée à la SARL IMH Immobilier qui, selon eux, aurait dû interroger M^me J Y sur l’origine précise des traces d’humidité et, en cas de réponse insuffisante ou de doute, les inviter à faire appel à un professionnel du bâtiment, d’autant que le procédé constructif à l’origine des remontées capillaires est fréquent dans la région.

Ils ajoutent que le simple fait que l’agence ignorait le comportement dolosif de M^me J K ne saurait l’exonérer de sa responsabilité dans la mesure où elle a contribué par ses négligences professionnelles à la survenance de leurs préjudices, nonobstant les attestations de complaisance établies par ses deux partenaires commerciaux habituels que sont l’entreprise CAMPET qui, notoirement incompétente, n’a pas été en mesure d’identifier la gravité des dégradations du mur et s’est contentée de poser des témoins pour observer l’évolution des fissures et le diagnostiqueur immobilier qui n’était nullement chargé de définir l’état de la structure des bâtiments, de sorte que sa condamnation solidaire avec la venderesse s’impose.

Sur les préjudices, ils réaffirment que, s’ils avaient été informés que l’un des murs menaçait ruine et que la maison était très malsaine du fait de son humidité, ils n’auraient jamais accepté d’acquérir car cela les aurait engagés dans des travaux d’envergure compromettant leur qualité de vie, d’autant que l’humidité est déconseillée à M. F X souffrant d’arthrose, et qu’ils doivent donc être indemnisés de l’intégralité de leurs préjudices et non pas d’une perte de chance de ne pas acquérir ou de négocier le prix à la baisse.

Ils chiffrent :

— le coût des réparations du mur mitoyen à la somme de 44 422,80 euros TTC incluant l’étaiement réalisé par l’entreprise AP (1 337,50 euros), les honoraires du cabinet S (838,26 euros) et les travaux de reprise (42 247,04 euros)

— le coût du traitement des remontés capillaires d’humidité aux sommes de 5 676 euros TTC pour la mise en place du procédé Mur-Tronic, de 4 338,40 euros TTC pour le piquage d’enduit facturé par l’entreprise AP et de 6 348,60 euros pour la reprise des embellissements de la salle à manger

(5 297,02 euros), de la cuisine (223 euros) et du couloir desservant les chambres (828,58 euros de fournitures, M. F X ayant réalisé lui-même les travaux) dont ils n’avaient pas les moyens de faire l’avance et qui a été effectuée en septembre-novembre 2014, mai 2016 et mai 2017, respectivement.

Ils font état d’un préjudice de jouissance lié au fait de subir l’humidité malsaine de la maison pendant 30 mois depuis leur retour de métropole à l’été 2013 jusqu’à l’assèchement des murs 12 mois après la remise en place du procédé de neutralisation des remontés capillaires, de ne pouvoir utiliser la pièce à vivre principale étayée dès septembre 2013 puis condamnée de juin à mi-octobre 2014, date de réfection du mur intérieur, de ne pouvoir meubler et occuper normalement les autres pièces humides et d’être incommodés par la poussière et le bruit des travaux de reprise, ainsi que d’un préjudice moral du fait des inquiétudes liées à la gestion matérielle et financières des désordres, des procédures mises en oeuvre pour faire valoir leurs droits et des travaux de reprise, sans critiquer les estimations retenues par le tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En droit, la réticence dolosive du vendeur non professionnel qui, au mépris de son devoir général de loyauté, a tu ou dissimulé à l’acquéreur les vices graves dont est affecté l’immeuble vendu ou tout autre élément déterminant en sa possession concernant cet immeuble dans l’intention de le tromper engage sa responsabilité envers celui-ci sur le fondement de l’article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil et l’expose à devoir réparer le préjudice en résultant, nonobstant l’insertion d’une clause de non-garantie dans l’acte de vente.

L’agent immobilier, tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil, dite de moyens, relative à l’immeuble vendu par son entremise, engage sa responsabilité envers celui-ci sur le même fondement si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de désordres indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer l’acquéreur ou encore s’il n’attire pas l’attention de celui-ci sur des désordres apparents et ne l’incite pas à visiter les lieux en présence d’un professionnel du bâtiment ; en revanche, il n’a pas à se substituer à un tel professionnel et à s’assurer de l’absence de vice de construction lorsque les désordres sont inapparents au moment de la vente.

Sur la fissuration du pignon ouest

Il n’est pas contesté que, comme l’a constaté l’expert judiciaire, ce mur présente à l’extérieur (côté propriété Z) un très fort renflement, les galets étant à nu et l’enduit ayant éclaté en étoile, qu’une fissure est visible en partie haute, que le haut du mur n’est pas protégé de la pluie par la toiture dont la zinguerie s’arête au ras du mur, que le mur menaçant ruine a nécessité des travaux de confortement et doit être repris, que la cause du désordre réside dans la vétusté et le creusement, depuis de nombreuses années (10 ans ou plus), de l’eau qui s’est infiltrée à l’intérieur du mur par la fissure horizontale en partie haute sous toiture, a déchaussé les galets et a progressivement écarté les deux faces du mur jusqu’à créer le renflement actuel de la face extérieure et son éclatement sous l’effet du froid et du gel, tandis que la face intérieure plus protégée n’a pas bougé et que seuls deux trous présents au niveau des combles permettent de constater que le mur s’ouvre en deux parties dans son épaisseur.

Aucune réticence dolosive de M^me J K veuve Y n’apparaît caractérisée à cet égard.

Si l’immeuble a été présenté aux époux X H comme une maison ancienne entièrement restaurée, l’acte sous seing privé du 6 juillet 2011 comme l’acte authentique du 31 août 2011 précisent que les travaux de rénovation engagés par les vendeurs depuis moins de dix ans ont concerné la pose de carrelage sur l’ancien, l’électricité dans toute la maison, la distribution des pièces

intérieures, le remplacement des menuiseries et la réfection de la plomberie ; ils ne font pas état de travaux de gros oeuvre, seuls les enduits et encadrements des façades sud, sud-est et est ayant fait l’objet de travaux de rénovation antérieurs facturés le 14 septembre 1999 par la SARL Entreprise VERDIER avant la réfection de la couverture des différentes toitures facturée le 5 mai 2000 par la SARL MIGOTTO.

L’état de vétusté du pignon ouest était apparent lors de la vente.

En effet, la photographie de ce mur de galets hourdés au mortier à la chaux et au sable et recouvert partiellement d’un enduit gris ciment, prise le 14 février 2004 par M. I Y depuis la mairie située de l’autre côté de la rue longeant le jardin de ses voisins lorsque celui-ci a, ainsi qu’en attestent M. V W et son épouse M^me T AA, été 'alerté en 2004 sur la 'dangerosité’ du mur mitoyen par

M. Z venu récupérer sa jardinière', montre que son aspect général est ancien et que la fissuration de l’enduit en étoile est déjà présente, même si ses bords ne paraissent pas soulevés pour autant que permette d’en juger ce cliché de face.

La végétation arbustive présente le long de la clôture des époux Z N et au pied du mur pouvait en saison estivale dissimuler la partie basse de cette importante fissure en étoile, mais pas sa partie haute dépassant de la végétation et visible depuis la rue et encore moins la fissure horizontale sous toiture, ainsi qu’il ressort des photographies par M. AI-AN S du cabinet d’expertises construction et immobilières S Conseil lors de sa visite des lieux le 19 septembre 2013 et annexées à son rapport d’expertise privée du 1^er octobre 2013.

Si M^me J K veuve Y n’ignorait pas l’existence de la fissure en étoile, il n’est pas établi qu’elle possédait des éléments d’information particuliers sur la gravité de la détérioration associée du pignon ouest susceptibles de contredire l’affirmation seule contenue dans son courrier de réponse en date du 22 septembre 2013 aux époux X H selon laquelle, 'à [sa] connaissance, au moment de la vente, cette fissure ne présentait pas un caractère compromettant la solidité du mur' et non démentie devant l’expert judiciaire.

L’allégation contraire des époux Z N figurant dans leur attestation en date du 8 janvier 2016 selon laquelle ils avaient, avec l’aide de M. R S, père de M. AI AN S et membre du même cabinet d’expertises, qui les assistait lors des travaux de construction du pool house, du barbecue et des garages entrepris sur leur fonds en 2000/2001, 'adressé un courrier aux époux Y pour les alerter de l’état inquiétant de leur mur et de la nécessité d’y remédier' est peu crédible, même si M. R S confirme dans son attestation en date du 25 novembre 2015 avoir à l’époque de ces travaux 'déjà constaté un ventre important avec des fissures en étoile' et 'apporté [sa] contribution auprès des époux Z dans la rédaction du courrier alertant M. et M^me Y de la déformation très préoccupante de ce mur pignon' ; ce courrier, dont la date exacte et les termes restent ignorés, n’a jamais été versé aux débats, pas même un exemplaire tiré des archives du cabinet S Conseil qui n’indique pas en avoir assuré l’envoi et n’en fait pas mention dans son rapport du 1^er octobre 2013 ; l’attestation des époux Z N précise qu’ils ont demandé à leurs voisins 'd’intervenir sur leur mur, notamment afin d’éviter les chutes de AD qui pourraient blesser quelqu’un', ce qui fait plutôt référence à la partie du mur en galets apparents non enduits située à côté du pool house, qui n’est pas concernée par le désordre de fissuration en étoile et de renflement mais dont le haut se désagrège (voir les photographies prises le 17 mars 2012 par eux et transmises le 26 juillet 2012 par mail à M. F X), faisant tomber des galets de leur côté comme indiqué dans une précédente attestation de M^me M Z en date du 2 octobre 2013 et dans le mail susvisé.

Or les relations de voisinage entre les époux Z N et les époux Y K étaient très dégradées depuis que ces derniers avaient imputé aux travaux susvisés de

leurs voisins les inondations par infiltrations d’eau depuis le mur mitoyen survenues en juillet 2000 dans leur cuisine et leur chambre d’amis et les tensions et incompréhensions s’étaient encore accrues lorsque M. I Y a, comme il l’a reconnu le 16 octobre 2000 devant M. AB AC, architecte, et M. AI AD AO, maçon, intervenus à sa demande au sujet de ces infiltrations, pénétré sur la propriété clôturée de ses voisins en leur absence le dimanche 15 octobre 2000 pour y creuser, sans autorisation, une tranchée destinée à dévier les eaux de ruissellement potentiellement à l’origine des infiltrations, au point que toute communication normale était rompue.

Dans ce contexte, les époux Z N n’ont entamé aucune démarche officielle de type constat ou sommation d’huissier, courrier recommandé de mise en demeure, expertise privée ou judiciaire, instance au fond…, ce qui rend peu vraisemblables, et conduit à tout le moins à relativiser, les inquiétudes qu’ils pouvaient nourrir concernant l’état du pignon ouest et le danger en résultant, notamment pour les personnes se trouvant dans leur jardin à proximité du mur, jusqu’à leur appel téléphonique de juillet 2012 à la mère de M. F X dont ils déclarent avoir obtenu les coordonnées par la mairie.

Aucun élément technique ne permet d’ailleurs d’exclure que, comme indiqué dans le mail adressé le 13 novembre 2012 par l’agence AAREVA Immobilier à M. F X pour lui faire part des premières conclusions de l’ingénieur structure sollicité par l’entreprise CAMPET, 'la fissure et le renflement du mur se sont considérablement aggravés l’hiver dernier avec les pluies de l’automne suivies de fortes gelées exceptionnelles', même si le processus de creusement du mur par l’eau s’y étant infiltrée était manifestement à l’oeuvre depuis plusieurs années.

Il n’est pas sans intérêt de relever que M. AD AE, agent de maîtrise de la SAS Entreprise CAMPET, a attesté le 27 juillet 2015 avoir, lors de sa visite sur les lieux du 26 septembre 2012, 'attendu plus de 45 minutes avant l’arrivée de Monsieur E pour ouvrir sa propriété et accéder au mur fissuré et constater le renflement du mur en partie masqué par les arbustes'.

Côté intérieur, le désordre n’était pas perceptible pour un profane tel que M^me J K veuve Y.

Ni l’agence AAREVA Immobilier qui n’est, certes, qu’un professionnel de la vente d’immeubles et non de la construction, ni l’entreprise CAMPET qui a émis l’hypothèse d’un dédoublement du mur s’étant avérée exacte, ni le cabinet d’expertises Atout Diagnostics qui a établi le 18 avril 2011 le dossier de diagnostic technique préalable à la vente n’ont décelé de trous dans les combles accessibles.

Ces trous ou orifices, dont l’expert judiciaire précise qu’ils ont une dimension qui doit attirer l’oeil d’un professionnel et l’amener à s’interroger sur la composition du mur et son état, ont été constatés pour la première fois lors de la réunion d’expertise organisée le 19 septembre 2013 par M. AI-AN S en présence de M. AI AD AP, artisan maçon qui n’était pas monté dans les combles lors de sa première visite du 17 septembre 2013 à la demande des époux X H et qui est le seul à les qualifier de 'déjà anciens'.

Les acquéreurs ne peuvent pas davantage se prévaloir d’une erreur sur la substance dont ils ne précisent d’ailleurs pas l’objet, l’absence de fissure et l’état du pignon ouest ne faisant pas partie des éléments déterminants entrés dans le champ contractuel.

M^me J K veuve Y ne saurait donc engager sa responsabilité envers les époux X H au titre de la fissuration du pignon ouest, que ce soit sur le fondement du dol ou sur celui de l’erreur sur la substance.

En revanche, la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier a omis d’attirer l’attention

des époux X H sur cette fissuration apparente extérieurement et de les inciter à visiter les lieux en présence d’un professionnel du bâtiment alors que, contrairement à ce qu’elle prétend, elle ne pouvait que s’en rendre compte en faisant simplement, comme cela lui incombe, le tour intégral de la propriété sans même accéder à la propriété voisine, ainsi que le confirme le dernier des 26 clichés photographiques de l’immeuble en vente laissant voir depuis la rue, bien qu’il soit d’une résolution passable et pris en contrebas, de plus loin et sous un angle moins favorable que celui du 14 février 2004, le haut du mur qui dépasse de la végétation, à l’emplacement de la partie supérieure de la fissure en étoile et de la fissure horizontale.

À supposer que l’accès à la propriété des époux Z N, qui pouvait s’avérer utile pour mieux se rendre compte, de près, de l’ampleur du désordre, notamment sur le bas du mur masqué par la végétation, ait été rendu impossible par l’absence de ceux-ci à chacune de ses visites, que ce soit celle effectuée lors de la prise du mandat et de l’estimation du bien ou celles effectuées avec les différents candidats acquéreurs, il lui appartenait de conseiller aux époux X H de faire cette démarche qu’elle n’était, certes, pas obligée d’accomplir elle-même, le cas échéant en prenant rendez-vous avec les voisins et se faisant assister d’un professionnel.

Cette faute engage sa responsabilité envers les époux X H au titre de la fissuration du pignon ouest, sans qu’elle puisse se retourner contre sa mandante M^me J K veuve Y pour manquement à son devoir de loyauté dès lors que celle-ci ne détenait sur cette fissuration pas plus d’informations déterminantes que celles dont elle pouvait disposer par elle-même.

Le coût des travaux de reprise du désordre que les époux X H ont été obligés d’assumer du fait de la faute de la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier s’établit aux sommes non contestées de 1 337,50 euros TTC au titre de l’étaiement facturé le 3 octobre 2013 par la SARL AP, de 838,26 euros TTC au titre de la note d’honoraires du cabinet d’expertises S Conseil du 19 septembre 2013 et de 42 247,04 euros TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction du pignon avec réfection du chaînage, piquage et réfection de l’enduit sur la totalité du mur, remise en état de la toiture et de la pelouse du voisin et réalisation d’une cloison intérieure facturés les 23 juin, 11 août et 23 octobre 2014 par la SARL AP.

Relèvent également de ce poste les travaux de reprise des embellissements dans la salle à manger, que les époux X H relient à tort au problème d’humidité alors qu’ils ont été rendus nécessaires par la démolition-reconstruction du pignon, engagés pour un montant de 4 490,12 euros TTC selon facture de la SAS Comptoir Commercial du Languedoc en date du 9 septembre 2014 relative aux fournitures pour le doublage du mur reconstruit et des deux murs attenants (933,22 euros, et non 993,22 euros), facture de M. AF AG à l’enseigne LL Plâtrier en date du 1^er novembre 2014 relative au plafond suspendu (2 631,20 euros), devis de M. AI-AD AQ en date du 20 novembre 2014 relatif à la peinture du plafond (560 euros HT soit 616 euros TTC pour la seule salle à manger), facture du magasin Couleurs de Tollens en date du 12 novembre 2014 (165,10 euros), tickets de caisse et bon de commande du magasin Leroy Merlin en date des 29 septembre et 13 octobre 2014 relatifs à l’éclairage (119,60 euros et

25 euros), ce qui porte le montant total du préjudice matériel à la somme de 48 912,92 euros TTC.

S’y ajoutent, d’une part, le préjudice de jouissance qui, eu égard à la limitation d’usage de la pièce à vivre principale induite par l’étaiement mis en place le 20 septembre 2013, à l’indisponibilité totale de cette pièce reliant la cuisine au reste de l’habitation pendant la démolition-reconstruction du pignon qui, autorisée par l’expert judiciaire le 17 mai 2014, a débuté en juin 2014 et était effective lors de la réunion d’expertise du 1^er juillet 2014 et à la gêne rencontrée jusqu’à l’achèvement des travaux d’embellissements mi-novembre 2014, peut être estimé à la somme de 4 000 euros, d’autre part, le préjudice moral correspondant aux tracasseries et pertes de temps générées par le désordre et les travaux de reprise, qui peut être estimé à la somme de 2 000 euros.

La SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier sera seule condamnée au paiement de ces sommes, le jugement dont appel étant infirmé sur ce point.

Sur l’humidité

Il est constant que, comme précisé par l’expert judiciaire, le problème d’humidité par remontées capillaires d’eau dans les murs, lié à une construction ancienne, sans doute sur dallage et sans coupure capillaire, existe depuis très longtemps et était présent lors de l’achat de la maison par les époux Y K en septembre 1995 et non résolu lors de sa revente aux époux X H en août 2011.

Il est également constant que, dans le cadre de la rénovation intérieure de l’immeuble entreprise par les vendeurs en 2006-2007 sous la maîtrise d’oeuvre de M. AH A, architecte, ce problème a justifié l’installation d’un appareil de neutralisation de remontées capillaires dit procédé Mur-Tronic facturé le 30 juillet 2007 par la SARL REY CANDAS à l’enseigne REY Asséchement pour un coût de 8 703,75 euros TTC, que peu après l’achèvement en septembre 2007 des travaux de rénovation, des dégradations dues à l’humidité sont réapparues au bas des murs sous forme de cloquages des revêtements avec traces de nitrates ou salpêtre et décollement des plinthes dans la cuisine, le hall d’entrée, les chambres et le dégagement nord, qui ont nécessité la mise en place d’un déshumidificateur professionnel de juin à novembre 2008 et ont été attribuées par M. AI B, expert judiciaire, dans son rapport clos le 2 avril 2010 à la mauvaise exécution du sous-enduit (proportion de l’adjuvant non respectée et épaisseur insuffisante), au démarrage des travaux avant la pose de l’appareil et à leur continuation après celle-ci sans attendre le délai nécessaire à la résorption de l’humidité, ainsi qu’à la mauvaise installation de l’appareil posé à l’envers et non encastré, mais jugé efficace par cet expert au vu des sondages montrant la disparition de l’humidité, et que suite au décès de son époux par suicide survenu le […], M^me J K veuve Y n’a pas souhaité poursuivre l’instance en réparation des désordres et en complément d’expertise sur la persistance de l’humidité et sur les dégradations en partie haute des murs engagée devant le tribunal de grande instance de SAINT-GAUDENS à l’encontre de M. AH A, de la SARL REY CANDAS et du plâtrier par assignations en date des 13 et 14 décembre 2010 et a obtenu le retrait de l’appareil Mur-Tronic par la SARL REY CANDAS le 26 juillet 2011 contre versement d’une somme de 2 000 euros et signature d’une décharge indiquant qu’elle 'atteste savoir que la reprise de l’appareil MUR-TRONIC va engendrer de nouvelles dégradations' et que 'par conséquent la société REY Asséchement ne pourra être tenue pour responsable des désordres qui pourraient apparaître à plus ou moins long terme suite à la désinstallation du procédé MUR-TRONIC', puis a transigé le 4 octobre 2011 avec M. AH A moyennant le règlement des sommes de 2 748,68 euros représentant sa part de responsabilité dans les travaux de reprise telle que proposée par l’expert, de 2 062 euros au titre des préjudices immatériels, de 750 euros en complément et de moitié des frais d’expertise et autres dépens.

Il est tout aussi constant que ces faits n’ont jamais été portés à la connaissance des époux X H qui ont tout au plus constaté, lorsqu’ils ont visité les lieux avant de signer le compromis de vente du 6 juillet 2011, l’existence de traces anciennes, inactives, d’humidité au bas des murs du couloir d’accès aux chambres et de la cuisine ainsi que de la façade sud, perceptibles sur 6 des 26 clichés photographiques de l’immeuble en vente.

Ce faisant, M^me J K veuve Y a sciemment tu des éléments déterminants en sa possession sur l’origine de l’humidité et son ampleur, sur les moyens précédemment employés pour neutraliser les remontées capillaires et les désordres qui en sont résultés ainsi que sur le risque de réapparition de l’humidité après le retrait de l’appareil Mur-Tronic opéré postérieurement au compromis de vente, alors qu’il lui était possible, sans évoquer la fin tragique de son époux, d’en informer les acquéreurs afin qu’ils jugent par eux-mêmes, au besoin en prenant conseil auprès d’un professionnel, si cet appareil était inefficace comme elle le prétend en dépit des avis contraires de M. AI B et de la SARL REY CANDAS qui ont été approuvés secondairement par Mme

O P.

Elle s’est contentée de propos rassurants sur la possibilité de doubler le soubassement des murs afin de, si ce n’est remédier au problème d’humidité, du moins de masquer ses traces inesthétiques, ce qui n’a pu que dissuader les acquéreurs de faire procéder à des vérifications complémentaires par un professionnel du bâtiment.

Elle ne saurait reprocher à ceux-ci une attitude négligente qu’elle a elle-même provoquée.

Sa réticence dolosive est donc caractérisée ainsi que l’a exactement considéré le premier juge, quand bien même elle n’a pas cherché à dissimuler les traces d’humidité mais seulement à en relativiser la portée à une époque où la maison était protégée des remontées capillaires par le procédé Mur-Tronic ayant objectivement permis de faire baisser le taux d’humidité de 4,8 % sur la cloison de l’entrée à droite de la porte d’entrée et 5,2 % sur le mur extérieur du couloir nord lors des mesures réalisées le 9 novembre 2006 par la SARL REY CANDAS à l’appui de son devis du même jour à 1,25 % et 0,5 %, respectivement, lors des sondages réalisés aux mêmes endroits le 23 novembre 2009 sous le contrôle de M. AI B, taux qui est remonté à 6,75 % et 6,25 %, respectivement, lors des mesures réalisées le 1^er octobre 2014 par l’EURL F AJ en qualité de sapiteur à la demande de M^me O P.

Elle engage par conséquent sa responsabilité envers les époux X H qui, s’ils avaient eu connaissance des informations qui leur ont été dissimulées, n’auraient pas acheté aux mêmes conditions et accepté de verser le prix de 227 000 euros, conforme à l’estimation aux alentours de 220 000 euros réalisée le 15 février 2011 par la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier pour l’immeuble avec tous ses équipements.

En revanche, la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier, qui n’a pas davantage été informée par la venderesse, nonobstant les allégations contraires de celle-ci ne reposant sur aucun élément de preuve, de l’ampleur du problème récurrent d’humidité, du procédé Mur-Tronic mis en place pour tenter d’y remédier et de son retrait, de la procédure judiciaire en cours à la date de signature du mandat et de son abandon, ne saurait engager sa responsabilité envers les époux X H pour n’avoir pas interrogé plus avant M^me J K veuve Y ni invité les acquéreurs à consulter un professionnel du bâtiment sur les quelques traces anciennes d’humidité qu’elle n’a pas manqué de relever en leur présence lors de la visite des lieux mais qui ne présentaient aucun caractère alarmant car courantes dans les vieilles constructions en galets de Garonne et compatibles avec les travaux de rénovation décrits dans le compromis et l’acte authentique de vente.

Pour les mêmes raisons, elle ne saurait s’exposer au recours en garantie de M^me J K veuve Y dont la faute dolosive et la déloyauté, confortées par l’attestation de M. AK C de l’agence CENTURY 21 Pyrénées Immo selon laquelle il a vainement interrogé la venderesse lors de l’estimation de sa maison en février 2011 sur l’origine des remontées d’humidité constatées sur les murs, l’exonèrent de toute responsabilité.

Le coût des travaux de reprise du désordre d’humidité que les époux X H ont été obligés d’assumer du fait de la faute dolosive de M^me J K veuve Y s’établit aux sommes non contestées de 5 676 euros TTC au titre du traitement des remontées capillaires par le procédé Helophyl facturé le 3 décembre 2014 par la SARL REY CANDAS à l’enseigne REY Asséchement et de

4 388,40 euros TTC au titre du piquage de l’enduit intérieur en plâtre et du nouvel enduit spécial humidité selon devis de la SARL AP en date du 23 octobre 2014 et à la somme de 1 051,58 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements que l’expert judiciaire a recommandé de réaliser à l’issue d’un délai de 12 mois, selon facture de la SAS Comptoir Commercial du

Languedoc en date du 31 mai 2016 relative à l’achat de peinture pour les murs de la cuisine (145 euros), facture du magasin Isosol en date du 25 mai 2016 relative à l’achat de plinthes pour la cuisine (78 euros) et justificatifs divers concernant les fournitures employées pour le doublage des murs du couloir d’accès aux chambres que les acquéreurs ont réalisé eux-mêmes, jugeant trop élevé le devis d’un montant de 2 748,90 euros TTC émis le 12 décembre 2016 par M. AF AG à l’enseigne LL Plâtrier (828,58 euros), soit au total la somme de 11 115,98 euros TTC.

S’y ajoutent, d’une part, le préjudice de jouissance qui, eu égard à l’obligation de vivre dans une maison dont certaines pièces sont humides, ce depuis le 1^er mai 2014, date du dire à expert signalant pour la première fois le problème, jusqu’à l’assèchement des murs 12 mois après l’installation début décembre 2014 du procédé Helophyl, et à la gêne rencontrée jusqu’à l’achèvement des travaux d’embellissements mi-décembre 2016, peut être estimé à la somme de 2 000 euros, d’autre part, le préjudice moral correspondant aux tracasseries et pertes de temps générées par le désordre et les travaux de reprise, qui peut être estimé à la somme de 1 000 euros.

M^me J K veuve Y sera seule condamnée au paiement de ces sommes, le jugement dont appel n’étant réformé que sur l’évaluation des travaux d’embellissements et des préjudices immatériels.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier supporteront in solidum, en complément des dépens de première instance et des frais non compris dans ces dépens déjà mis à leur charge, les entiers dépens d’appel ainsi que, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel par les époux X H en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte.

Dans les rapports entre elles, elles se répartireront la charge définitive de ces condamnations in solidum à hauteur d’un quart pour M^me J K veuve Y et de trois quarts pour la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me J K veuve Y au paiement des sommes de 5 676 euros TTC et de 4 338,40 euros TTC au titre des travaux de reprise du désordre relatif à l’humidité, a rejeté toutes demandes à l’encontre de la SARL IMH Immobilier au titre du même désordre et les a condamnées in solidum à payer aux époux X H la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens à recouvrer dans les conditions de l’article 699 du même code.

L’infirmant pour le surplus et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier à payer aux époux X H ensemble les sommes de

48 912,92 euros (quarante huit mille neuf cent douze euros et quatre vingt douze cents) TTC au titre des travaux de reprise du désordre relatif à la fissuration du pignon ouest, embellissements compris, de 4 000 (quatre mille) euros au titre du préjudice de jouissance y afférent et de 2 000 (deux mille) euros au titre du préjudice moral y afférent.

REJETTE toutes demandes à l’encontre de la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier au titre du même désordre.

CONDAMNE M^me J K veuve Y à payer aux époux X H ensemble les sommes de 1 051,58 euros (mille cinquante et un euros et cinquante huit cents) TTC au titre des travaux de reprise des embellissements du fait du désordre relatif à l’humidité, de 2 000 (deux mille) euros au titre du préjudice de jouissance afférent à ce désordre et de 1 000 (mille) euros au titre du préjudice moral y afférent.

CONDAMNE in solidum M^me J K veuve Y et la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux époux X H ensemble la somme de 3 000 (trois mille) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile en appel.

Les DÉBOUTE de leurs demandes respectives au même titre et DIT que, dans les rapports entre elles, elles se répartireront la charge définitive de ces condamnations in solidum à hauteur d’un quart pour M^me J K veuve Y et de trois quarts pour la SARL IMH Immobilier à l’enseigne AAREVA Immobilier.

Le Greffier, Le Président,