18/11/2025

ORDONNANCE N° 25/158

N° RG 24/01204

N° Portalis DBVI-V-B7I-QEUA

Décision déférée du 15 Mars 2024

TJ de TOULOUSE 22/03909

DÉBOUTER

FIXATION AUDIENCE PLAIDOIRIE ET ORDONNANCE DE CLÔTURE

copie certifiée conforme

délivrée le 18/11/2025

à

M^e Frédéric DOUCHEZ

M^e Gilles SOREL

M^e Odile LACAMP

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ORDONNANCE DU DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

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Nous, M. DEFIX, magistrat chargé de la mise en état, assisté de M. POZZOBON, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante, dans la procédure suivie entre :

APPELANT

Monsieur [I] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric DOUCHEZ de la SCP D’AVOCATS F. DOUCHEZ – LAYANI-AMAR, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [K] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [E] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Hélène LYON-DELANNOY, avocate au barreau de TOULOUSE (plaidante) et par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS SEGITO

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocate au barreau de TOULOUSE

FAITS-PROC’DURE-PRÉTENTIONS

Par acte authentique du 25 mai 2020, Mme [E] [V] et M. [K] [S] ont acquis un appartement situé [Adresse 1], situé au premier étage et constituant le lot n° 18 du règlement de copropriété, ainsi que les lots n° 20 et 35 du même immeuble.

Le descriptif du lot n° 18 figurant à l’acte de vente ainsi qu’au règlement de copropriété indique que ce lot contient un 'débarras’ situé '[Localité 3], au-dessus du bureau'. Cette pièce, située entre le premier et le deuxième étage, n’est pas accessible depuis le lot des consorts [V]-[S] mais seulement par une trappe située dans l’appartement de M. [I] [R], situé au deuxième étage et constituant le lot n° 7 bis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2021, les consorts [V]-[S], par l’entremise de leur conseil, ont sommé M. [I] [R] de libérer les lieux.

Par courriers officiels du 23 juin et du 12 octobre 2021, M. [I] [R] a indiqué avoir acquis le bien par possession acquisitive, le seul accès à celui-ci se faisant par son appartement, dont il a joui depuis 2005, à la suite du décès de son père qui en était lui-même propriétaire depuis 1957.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2022, les consorts [V]-[S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse M. [I] [R], afin que la propriété de la pièce litigieuse leur soit reconnue, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, afin que le jugement lui soit opposable.

Par jugement du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5],

— débouté M. [I] [R] de sa demande de se voir déclarer propriétaire par effet de la prescription acquisitive du local situé entre le 1er et le 2e étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] compris dans le lot de copropriété n° 18 le qualifiant de débarras,

— condamné M. [I] [R] à restituer à M. [K] [S] et Mme [E] [V] le local situé entre le 1er et le 2e étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] compris dans le lot de copropriété n° 18 le qualifiant de débarras, dont ils sont propriétaires,

— condamné M. [I] [R] à supprimer la trappe permettant d’accéder à ce local depuis la chambre 1 du lot de copropriété n° 7 bis lui appartenant,

— débouté M. [K] [S] et Mme [E] [V] de leur demande de condamnation de M. [I] [R] à abattre la cloison située entre leur appartement et ce local,

— débouté M. [I] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [I] [R] aux dépens de l’instance,

— condamné M. [I] [R] à payer à M. [K] [S] et Mme [E] [V] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement a été signifié le 28 mars 2024 à M. [I] [R].

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Par déclaration du 9 avril 2024, M. [I] [R] a interjeté appel de cette décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

Suivant ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le magistrat chargé du contrôle des expertises a :

— débouté M. [K] [S] et Mme [E] [V] de leur demande de radiation de l’affaire,

— ordonné une mesure de consultation confiée à M. [Y] [B], expert judiciaire,

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 12 juin 2025,

— réservé les dépens et frais de l’incident dont le sort sera tranché avec de l’instance au fond.

M. [B] a déposé son rapport le 2 mai 2025. Considérant qu’il est 'très difficile de dater précisément, non pas le mur de refend entre le local litigieux et le logement propriété des consorts [S]-[V] qui fut édifié lors de la construction de l’immeuble, mais la paroi constituant le fond de la niche présente dans ce mur de refend', le consultant a précisé que :

'- il peut être accédé au local litigieux et cela incontestablement depuis la construction de l’immeuble par une trappe se trouvant en plancher bas du logement propriété de M. [R],

— la construction d’origine ne présentait pas de mezzanine dans le séjour/salon de la partie qui constitue aujourd’hui le logement propriété des consorts [S]-[V],

— la partie inférieure, ou le pied, de la niche se trouvant dans le local litigieux se situe à une hauteur de plus de deux mètres du plancher bas du séjour du logement propriété des consorts [S]-[V]. Cela confirme qu’à la construction cette niche dans le mur de refend ne constituait donc pas un accès à ce local depuis le logement propriété des consorts [S]-[V]. Le fond de cette niche avait donc dû être indéniablement obturée. En effet, il apparaît peu concevable qu’une ouverture demeurait dans le mur, à plus de deux mètres de hauteur, dans la pièce la plus noble du logement (séjour/salon),

— lors de la réalisation de la première mezzanine, aucun accès n’existait entre le local litigieux et le logement aujourd’hui propriété des consorts [S]-[V]. Par ailleurs, à cette date là le mur de refend (dont l’arrière de la niche) présentait un enduit plâtre s’achevant 40 à 50 cm sous les solives bois du plancher haut du logement propriété des consorts [S]-[V], soit au niveau de l’arête inférieure des poutres maîtresses dudit plancher haut,

— dans les bâtiments anciens, les niches murales étaient très courantes dans les murs épais. Il s’agissait d’ouvrages offrant des espaces de stockage peu couteux, permettant des gains de surface et évitant des encombrement au niveau des espaces, de surcroît quand ils étaient exigus et petits, comme dans le cas présent. Il s’avérait également des ouvertures réalisées dans des murs porteurs, pour les besoins du chantier et faciliter certains cheminements, soient par la suite rebouchées, créant éventuellement ensuite de telles niches'.

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Le 11 juin 2025, Mme [E] [V] et M. [K] [S] ont déposé des conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état afin de voir ordonner un complément de consultation aux fins de :

' mettre en 'uvre les sondages nécessaires pour découvrir l’existence d’un linteau au- dessus

de l’ouverture existant entre le débarras litigieux et le lot de Mme [V] et de M. [S],

' décrire les matériaux (de construction et les liants) du mur constituant la séparation entre le débarras et le lot n°18,

' décrire le linteau et donner des explications sur la situation du linteau par rapport à l’ouverture litigieuse,

' décrire les 5 photographies remises par Mme [J],

' tirer les conséquences qui en découlent quant à l’existence d’une mezzanine au moment de la rédaction du règlement de copropriété,

' dater le moment où la séparation entre le lot n°18 et le débarras a été construite.

Les consorts [S]-[V] produisent une attestation et des photographies remises par leur venderesse qui contrediraient les conclusions du consultant, le format de la consultation n’ayant pas permis, selon eux, de réunir les éléments permettant de répondre aux questions posées par M. [B], aucun pré-rapport n’étant imposé par l’ordonnance rendue par le 'juge’ de la mise en état.

Suivant ses dernières conclusions déposées le 21 juillet 2025, M. [I] [R], a demandé au conseiller de la mise en état de :

— constater que le rapport de consultation de M. [B] du 28 avril 2025 répond intégralement à la mission confiée ;

— juger qu’aucune carence ni obscurité ne justifie un complément de consultation ;

— rejeter en conséquence la demande formulée par M. [S] et Mme [V] de voir ordonné un complément de consultation et les en débouter,

— renvoyer cette affaire à une audience de mise en état, afin que les parties puissent conclure au fond sur la base du rapport de consultation de M. [B],

— condamner in solidum M. [S] et Mme [V] à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

À titre infiniment subsidiaire, et 'si par extraordinaire’ un complément de consultation était ordonné, il a demandé au conseiller de la mise en état de :

— désigner M. [B] exclusivement pour y procéder,

— ordonner la mission suivante :

' prendre connaissance de l’attestation de Mme [J] et des photographies versées aux débats postérieurement au dépôt du rapport ;

' indiquer si ces éléments nouveaux sont de nature à remettre en cause, en tout ou partie, les constatations techniques déjà établies dans le rapport de consultation du 28 avril 2025 ;

et ce, sans procéder à de nouveaux sondages ou investigations sur site,

— juger que les frais de ce complément de mission seront supportés par M. [S] et Mme [V].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] n’a pas conclu sur les demande de complément de consultation déclarant s’en remettre à justice par courrier de son conseil du 1er septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 4 septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il sera rappelé que selon l’article 276 du code de procédure civile 'Lorsqu’une question purement technique ne requiert pas d’investigations complexes, le juge peut charger la personne qu’il commet de lui fournir une simple consultation'.

2. Force est de constater en l’espèce que M. [S] et Mme [V] qui s’opposaient initialement à toute mesure d’instruction sollicitent désormais un complément de consultation

pour demander des investigations à base de sondages en motivant leur nouvelle demande sur la critique implicite du travail du consultant en produisant postérieurement au dépôt de son rapport une attestation de la précédente propriétaire des lieux qui critique l’emploi du mot 'niche’ évoqué par le consultant dans ses conclusions et communique des photographies.

3. Il sera constaté que ce qui s’apparente en réalité d’une nouvelle consultation proche de l’expertise en critiquant le format de la consultation qui n’aurait pas permis aux intimés de répondre à un pré-rapport non prévu en pareille mesure d’instruction, ne peut que relever de la compétence de la cour qui appréciera au fond la portée de l’attestation et des photographies produites bien après le dépôt du rapport de M. [B], sans justification d’une telle tardiveté et alors qu’il avait été laissé trois semaines pour d’éventuelles observations écrites des parties sur les précisions données lors des deux réunions d’expertise et des sondages effectués.

4. La demande présentée par M. [S] et Mme [V] sera rejetée.

5. Les dépens et frais irrépétibles de l’incident seront réservés pour être jugés avec ceux de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Déboutons Monsieur [K] [S] et Mme [E] [V] de leur demande de leur demande de complément de consultation.

Réservons les dépens et frais de l’incident dont le sort sera tranché avec ceux de l’instance au fond.

Fixons l’affaire à l’audience de plaidoirie du lundi 4 mai 2026 à 14 heures avec une clôture de l’instruction intervenant le 14 avril 2026.

La greffière Le magistrat chargé de la mise en état

M. POZZOBON M. DEFIX

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