Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 28 janvier 2013, n° 11/05684

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 JANVIER 2013

R.G. N° 11/05684

AFFAIRE :

SOCIETE IMMOBILIERE DU

XXX

C/

SDC DU 51 RUE DE LA RÉPUBLIQUE A MEUDON (92190)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Avril 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 09/08393

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Danielle ABITAN-BESSIS

M^e Pierre GUTTIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE IMMOBILIERE DU XXX

Ayant son siège XXX

XXX

représentée par son liquidateur amiable Monsieur Z Y

XXX

XXX

XXX

représentée par Maître Danielle ABITAN-BESSIS avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 1

ayant pour avocat plaidant Maître Henri ROUCH du barreau de PARIS -P 335-

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 51 RUE DE LA RÉPUBLIQUE A MEUDON (92190) représenté par son syndic la société X

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

Etablissement secondaire X VIROFLAY

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Société X

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

Etablissement secondaire X VIROFLAY

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 11000711

ayant pour avocat plaidant Maître Valérie CESSART du barreau de PARIS

— E 0101-

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2012, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Madame Anna MANES, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX

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FAITS ET PROCEDURE,

La société immobilière SACHE (la société SACHE) est propriétaire de différents lots dépendant de l’immeuble situé XXX à MEUDON soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Plusieurs procédures ont opposé le syndicat des copropriétaires du 51 rue de la République (le syndicat) à ce copropriétaire à l’occasion du non-paiement des charges.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 24 mars 2009, à laquelle la société civile n’était ni présente ni représentée, a été adoptée la résolution n° 19 ainsi libellée : 'L’assemblée générale ratifie l’appel de fonds exceptionnel de la somme de 10.000 euros effectué le 13 février 2009 réparti en charges communes générales pour pallier au problème de trésorerie suite aux comptes débiteurs. Cette avance sera remboursée aux copropriétaires lorsque la trésorerie le permettra. Il est rappelé que cette avance sera remboursable au copropriétaire qui est amené à vendre son ou ses lots au moment de la mutation de celui-ci et qu’elle sera appelée pour un montant identique auprès du nouvel acquéreur'.

Cette décision a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés soit 6 copropriétaires totalisant 457 tantièmes.

Par assignation en date du 25 juin 2009, la société SACHE, représentée par son liquidateur amiable, M. Y, a fait citer le syndicat et son syndic, la société X, devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 24 mars 2009, de constatation de la violation par la société X de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’engagement de sa responsabilité, sa condamnation à lui payer 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens outre l’exécution provisoire.

Par jugement du 28 avril 2011, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :

' déclaré la société SACHE représentée par son liquidateur amiable M. Y, recevable en son action en nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2009,

' débouté la société SACHE représentée par son liquidateur amiable, de cette demande,

' condamné la société SACHE représentée par son liquidateur amiable, à payer au syndicat et à la société X la somme de 1.500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société SACHE représentée par son liquidateur judiciaire, aux entiers dépens.

Par déclaration remise au greffe le 20 juillet 2011, la société SACHE représenté par son liquidateur amiable M. Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures du 20 février 2012, la société SACHE représentée par son liquidateur amiable, M. Y invite la cour à :

' infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

' prononcer l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2009,

' condamner X à verser à la société SACHE représentée par son liquidateur amiable, M. Y la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner le syndicat, pris en la personne de son syndic, X, à verser à la société SACHE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner le syndicat et la société X aux dépens de première instance et d’appels qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 13 avril 2012, le syndicat et la société X invitent cette cour à :

' infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la société SACHE recevable en son action en nullité de la 19^e résolution de l’assemblée générale du 24 mars 2009,

Et statuant à nouveau,

' déclarer irrecevable en l’état la demande d’annulation de la 19^e résolution de l’assemblée générale du 24 mars 2009 de la société SACHE et la rejeter faute de justifier de l’introduction de l’action dans le délai légal de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1065 par la production du bulletin d’enrôlement de l’assignation du 25 juin 2009 devant le tribunal,

En tout état de cause,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société SACHE de sa demande en annulation comme mal fondée et de sa demande de 10.000 euros de dommages et intérêts contre le syndic X,

' Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande d’amende civile,

Et statuant à nouveau

' condamner la société SACHE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’amende civile en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la S société SACHE à verser successivement au syndicat et à X la somme de 1.500 euros chacun et l’a condamnée au paiement des dépens de première instance,

Statuant à nouveau,

' condamner la société SACHE au paiement de la somme de :

' 6.000 euros au titre de l’amende civile pour appel abusif en application de l’article 32-1 du CPC,

' 3.500 euros en application de l’article 700 du CPC en cause d’appel au profit du syndicat,

' 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC au profit de X, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 juillet 2012.

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Sur l’irrecevabilité de la demande d’annulation :

Considérant que le syndicat et X font grief au jugement de déclarer recevable la demande d’annulation de la société SACHE alors que l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, impose l’introduction des actions tendant à contester les décisions d’assemblées générales introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, ce qui suppose que l’assignation et l’enrôlement de l’affaire devant le tribunal aient été effectués dans ce délai ; qu’en effet, le tribunal n’est saisi que si l’affaire est enrôlée, l’action n’est donc introduite que par l’enrôlement de l’affaire devant lui ; qu’il est constant que l’affaire en l’espèce devait être introduite avant le 30 juin 2009 ; que l’assignation a été délivrée le 25 juin 2009, mais qu’il n’est toujours pas établi que l’affaire a été enrôlée avant le 30 juin 2009 ; qu’il en résulte donc que faute d’avoir apporté cette preuve, l’action de la société SACHE est irrecevable ;

Considérant que selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa’ ; qu’au sens de ces dispositions, l’introduction de l’action dans le délai de deux mois signifie que l’assignation doit être délivrée dans ce délai et qu’exiger que l’assignation soit enrôlée dans le délai de l’ article 42 de la loi du 10 juillet 1965 serait rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas ;

Considérant qu’il est constant que la notification du procès verbal litigieux a eu lieu le 29 avril 2009 et que l’assignation litigieuse a été notifiée et délivrée le 25 juin 2009 ; qu’il en résulte que l’action était parfaitement recevable pour avoir été introduite dans ce délai de deux mois ; que le jugement est confirmé ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 24 mars 2009 :

Considérant que la société SACHE fait grief au jugement de la débouter de sa demande en annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 24 mars 2009 alors qu’en votant cette résolution l’assemblée générale aurait, en particulier, outrepassé ses droits ; qu’en effet l’appel de fonds exceptionnel ayant été adressé le 13 février 2009, avant sa ratification lors de l’assemblée générale du 24 mars 2009, en contravention avec la recommandation n° 8 du 7 janvier 2008 de la commission relative à la copropriété qui énonce que le syndic ne peut en aucun cas faire un appel de fonds pour insuffisance de trésorerie sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale ; qu’il est dès lors patent que l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs dans le cadre de la résolution n° 19 rendue le 24 mars 2009 ;

Considérant que le syndicat et le syndic sollicitent la confirmation du jugement en faisant valoir que le tribunal a exactement retenu qu’il ne peut être reproché au syndicat de ratifier un appel émis antérieurement à l’autorisation de l’assemblée générale compte tenu de l’urgence pour le syndicat à faire face aux dépenses courantes indispensables notamment l’assurance, dont il est établi qu’il a été lancé en accord avec le conseil syndical dès lors qu’aucune mesure de recouvrement n’a été diligentée avant la ratification par l’assemblée générale et que la répartition au prorata des tantièmes de charges de chacun des copropriétaires est conforme à la loi et à l’intérêt collectif ;

Considérant que l’article 45-1, alinéa 2, tiret 2, du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004, autorise le syndic à recueillir des fonds nommés avances remboursables représentant un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou certains d’entre eux pour pallier la carence d’un ou de plusieurs

copropriétaires ; que la demande de versement d’une telle avance exige une délibération préalable de l’assemblée générale ; que la recommandation n° 8, point 7, arrêtée le 7 janvier 2008 par la commission relative à la copropriété rappelle, s’agissant des appels de fonds nécessités par la carence de certains copropriétaires, que si le syndicat peut demander des avances aux copropriétaires pour faire face à un manque de trésorerie temporaire, ces avances doivent au préalable être décidées par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la loi ;

Considérant qu’il est patent qu’une telle décision préalable n’a pas été obtenue ; qu’en conséquence la résolution n° 19 litigieuse adoptée en violation de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, sera annulée ;

Sur la responsabilité du syndic :

Considérant que la société SACHE fait grief au jugement de ne pas accueillir sa demande de condamnation du syndic en raison des nombreuses carences qui lui sont personnellement imputables alors qu’il n’a pas fait preuve de diligence dans le recouvrement des charges entraînant de graves difficultés de trésorerie pour le syndicat ; qu’à cet égard la société SACHE reproche spécialement au syndic de ne pas avoir exercé la procédure de saisie-immobilière à l’encontre de la société LA GARDERIE ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites que, contrairement à ce que soutient la société SACHE, le syndic justifie avoir mis en oeuvre différentes procédures pour recouvrer les charges impayées par la société LA GARDERIE ; qu’ainsi une première procédure de recouvrement a eu lieu en 2004, qu’en 2006 une procédure de saisie des loyers revenant à copropriétaire a été pratiquée, qu’un échelonnement amiable des paiements a été mis en place suivi de mesures d’exécution forcée qui n’ont pas abouti, qu’une nouvelle procédure judiciaire a été diligentée en 2008 dont l’exécution est suspendue en raison du décès du gérant et que diligence a été faite auprès du notaire à cet effet ; que le jugement sera confirmé ;

Considérant que la société SACHE fait encore grief au jugement de la débouter de sa demande de dommages intérêts dirigée contre X alors que les appels de fonds provisionnels ne lui sont pas adressés régulièrement ce qui est établi par les différentes lettres qu’elle a adressées au syndic qui sont produites, que le syndic ne lui a pas plus adressé les procès-verbaux des assemblées générales des

années 2005, 2006, 2007 et 2008 ; que cette violation des règles légales en matière

de notification des documents avant une assemblée générale ou de tenu des procès verbaux entraîne la responsabilité du syndic à l’égard du copropriétaire lésé ;

Considérant que la responsabilité civile du syndic, personne physique ou morale, est engagée sur le terrain contractuel à l’égard du syndicat des copropriétaires et délictuel à l’égard des tiers et notamment des copropriétaires ; qu’il revient au copropriétaire qui se prétend lésé par la faute du syndic de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice ;

Considérant qu’en l’espèce, la société SACHE se borne à affirmer que les appels de fonds provisionnels ne lui ont pas été adressés régulièrement, des lettres émanant d’elle-même étant insuffisantes pour établir ces faits ; qu’il ressort des pièces produites que les procès verbaux des assemblées générales litigieuses ont été adressés à l’adresse communiquée par le représentant légal de la société ; qu’il résulte de ce qui précède que la société SACHE n’a pas établi la faute du syndic, pas plus qu’elle ne rapporte la preuve du préjudice qu’elle aurait subi ; qu’en conséquence sa demande ne peut être accueillie ; que le jugement sera confirmé ;

Sur les autres demandes de dommages intérêts de la société X et du syndicat :

Considérant que la société X et le syndicat des copropriétaires font grief au jugement de les débouter de leur demande au titre d’une amende civile pour procédure abusive en première instance d’un montant de 3.000 euros alors que l’action intentée par la société SACHE en annulation de la décision de l’assemblée générale de ratifier l’appel de fonds exceptionnel pour insuffisance de trésorerie constitue un abus manifeste de la part de la demanderesse ; qu’ils sollicitent encore la condamnation de la société SACHE à payer la somme de 6.000 euros pour procédure d’appel abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Considérant que la demande d’annulation ayant été accueillie, ces demandes de condamnation ne pourront qu’être rejetées ;

Sur les autres demandes :

Considérant qu’il n’apparaît pas équitable d’allouer aux parties des sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ; que les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées;

Considérant que chaque partie conservera ses propres dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

' Débouté la société anonyme SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE du XXX représentée par son liquidateur amiable M. Y de sa demande en nullité de la résolution numéro 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2009 ;

' Condamné la société anonyme SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE du XXX représentée par son liquidateur amiable M. Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à MEUDON (Hauts-de-Seine) et à la société par actions simplifiée X la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la société anonyme SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE du XXX représentée par son liquidateur amiable M. Y aux entiers dépens ,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

' Annule la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à MEUDON du 24 mars 2009 ;

' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

' Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,