Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 19 mai 2022, n° 21/05998

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2022

N° RG 21/05998 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYJF

AFFAIRE :

[O] [V]

…

C/

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE NID

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 31 Août 2021 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 1220000362

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.05.2022

à :

M^e Nathalie ROUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

M^e Guillaume BAIS, avocat au barreau de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [V]

né le 18 Janvier 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

[B] [I]

née le 16 Avril 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nathalie ROUX de l’AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, A.A.R.P.I., Avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746

APPELANTS

****************

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE NID

N° SIRET : 424 44 4 479 (Rcs de [Localité 3])

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, Avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032 – N° du dossier 2020309

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2019, la société Le nid a donné a bail à M. [V] et Mme [I] épouse [V] un local à usage d’habitation, situé résidence [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 400 euros outre une provision sur charges de 170 euros par mois.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mai 2020, la société Le nid a fait délivrer un commandement de payer à M. [V] et Mme [I] épouse [V], rappelant la clause résolutoire et réclamant des arriérés de loyers dus pour un montant de 5 454,95 euros selon décompte arrêté au 19 mai 2020.

Par acte d’huissier en date du même jour, la société Le nid a fait délivrer un second commandement de payer rappelant la clause résolutoire sur le fondement de l’absence de justificatif de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et sommant les intéressés de le produire dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier de justice délivré le 10 août 2020, la société Le nid a fait assigner en référé M. [V] et Mme [I] épouse [V] aux fins d’obtenir principalement de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail 17 mai 2019,

— prononcer la résiliation dudit contrat du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [V] et Mme [I] épouse [V] et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner provisionnellement M. [V] et Mme [I] épouse [V] à lui payer la somme de 10 028,64 euros selon décompte arrêté au 3 août 2020,

— condamner M. [V] et Mme [I] épouse [V] à lui payer une somme mensuelle de 1 582,88 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du bail,

— les condamner également à une astreinte journalière de 105 euros par jour de retard deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à la clause résolutoire,

— dire que les sommes dues par M. [V] et Mme [I] épouse [V] porteront intérêt au taux légal conformément à la clause résolutoire incluse dans le bail,

— condamner M. [V] et Mme [I] épouse [V] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 31 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 juillet 2020,

— condamné solidairement M. [V] et Mme [I] épouse [V] à payer à titre provisionnel à la société Le nid, la somme de 16 032,83 euros, arrêtée au 16 juin 2021, terme de juin 2021 inclus,

— rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. [V] et Mme [I] épouse [V],

— ordonné 1'expulsion de M. [V] et Mme [I] épouse [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés résidence [Adresse 5], avec 1e concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-I et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 23 juillet 2020 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,

— condamné in solidum M. [V] et Mme [I] épouse [V] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 23 juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum M. [V] et Mme [I] épouse [V] et aux dépens, en ce compris les coûts des commandements de payer du 22 mai 2020,

— condamné M. [V] et Mme [I] épouse [V] au paiement d’une somme de 300 euros à la société Le nid sur le fondement des dispositions de1'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 1er octobre 2021, M. [V] et Mme [I] épouse [V] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [V] et Mme [I] épouse [V] demandent à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, L. 613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer l’ordonnance de référé prononcée le 31 août 2021 par le tribunal de proximité de Puteaux, en ce qu’elle :

— a rejeté leur demande de délais de paiement ;

— a ordonné leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés résidence [Adresse 5], avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 23 juillet 2020 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

— les a condamnés in solidum au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 23 juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— les a condamnés au paiement d’une somme de 300 euros à la société Le nid sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;

— la réformant :

— les autoriser à s’acquitter de leur dette locative par 24 mensualités, en sus des loyers et charges courants, la 24ème mensualité devant apurer le solde de la dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés, en sus du paiement du loyer courant et des charges locatives ;

— juger que dans ce cas le bail sera reconduit aux mêmes charges et conditions ;

— juger qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion des lieux loués faute de départ volontaire des lieux loués, dans le respect des dispositions des articles L. 412-1 suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

y ajoutant :

— condamner la société Le nid au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le nid demande à la cour, au visa des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1201 et suivants du code civil, de :

— confirmer en tout point l’ordonnance de référé du 31 août 2021 ;

y rajoutant,

— condamner M. [V] et Mme [I] épouse [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de constater que les appelants se limitent malgré un appel général et une demande d’infirmation de l’ordonnance en tous ses chefs de disposition, à une demande de délai et de suspension de la clause résolutoire, les autres dispositions de l’ordonnance querellée étant donc confirmées.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

M. [V] et Mme [I] épouse [V] exposent au soutien de leur appel qu’ils ont connu des difficultés professionnelles et de santé à compter de l’année 2017, ayant eu des incidences importantes sur leurs ressources.

Ils arguent de leur bonne foi matérialisée par l’existence de plusieurs versements en cours de procédure et soutiennent se trouver en mesure d’apurer leur dette dans un délai de 2 ans.

La société civile immobilière Le nid conclut en réponse à la confirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir que la dette n’a pas diminué, qu’elle est d’un montant très important et que les locataires ont menti à plusieurs reprises sur leur situation et sur les paiements réalisés.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes.

Au vu du décompte versé aux débats, la dette locative réclamée dans le commandement de payer du 22 mai 2020, correspond à 4 mois de loyers.

Par la suite, la dette locative n’a cessé d’augmenter, pour atteindre la somme de 16 032, 83 euros au mois de juin 2021. Elle s’est stabilisée depuis, s’élevant à 16 145, 87 euros selon le décompte actualisé au 3 mars 2022, après déduction des dépens et frais.

Il ressort des pièces versées aux débats et de la décision querellée que M. et Mme [V] n’ont pas respecté leurs engagements de paiement : le virement de 5 000 euros, dont les locataires avaient fait état lors de l’audience devant le premier juge le 16 juin 2021 en présentant une capture d’écran, était en réalité inexistant, même si un autre règlement du même montant a été réalisé le 1er juillet 2021, et le virement mensuel de 3 000 euros que M. [V] s’engageait à effectuer jusqu’à apurement de la dette par courriel du 20 septembre 2021 adressé à l’huissier chargé du recouvrement n’a en réalité été réalisé qu’une seule fois.

Seul le loyer courant a donc été réglé entre juin 2021 et mars 2022, de façon au surplus très irrégulière puisque la somme de 5 550 euros a été payée au cours du seul mois de février 2022 et aucun élément ne permet de démontrer que M. [V] et Mme [I] épouse [V] se trouveraient en mesure de s’acquitter de leur dette locative, dont le montant est très important, dans le délai de deux ans qu’ils sollicitent.

Dans ces conditions, leur demande de délais et subséquemment de suspension de la clause résolutoire ne peuvent qu’être rejetées. L’ordonnance querellée sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [V] et Mme [I] épouse [V] devront supporter les dépens d’appel.

En équité, il y a lieu de les condamner à verser à la société civile immobilière Le nid la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance du 31 août 2021 en toutes ses dispositions ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [O] [V] et Mme [B] [I] épouse [V] à verser à la société civile immobilière Le nid la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [O] [V] et Mme [B] [I] épouse [V] supporteront les dépens d’appel.

— Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,