Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 mars 2020, 18-25.994, Inédit

CIV. 1

CM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 mars 2020

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 191 F-D

Pourvoi n° B 18-25.994

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2020

1°/ M. I… C…, domicilié […] ,

2°/ la société […] , société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

ont formé le pourvoi n° B 18-25.994 contre l’arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société Le Grand Muscat, société civile immobilière, dont le siège est […] , défenderesse à la cassation.

La société Le Grand Muscat a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l’appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Avel, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. C… et de la société […] , de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Le Grand Muscat, et après débats en l’audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M^me Batut, président, M. Avel, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, et M^me Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2018), dans la perspective de la création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), la SCI Le Grand Muscat (le vendeur) et la SNC Languedoc terrains (l’acquéreur) se sont entendues sur le prix de vente, par la première à la seconde, de divers terrains moyennant une somme de 19,82 euros le mètre carré. Puis, suivant actes reçus le 24 juin 2003 par M. C…, notaire associé de la SCP […] (les notaires), elles ont conclu un acte de vente d’une parcelle au prix de 399 453 euros, soit 10,67 euros le mètre carré, et une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d’immobilisation, portant sur les autres parcelles, au prix global de 1 847 738,60 euros, soit 24,32 euros le mètre carré, sous la condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de lotir ou d’un arrêté de ZAC avec désignation de l’acquéreur en qualité d’aménageur.

2. Par lettre recommandée du 19 juillet 2007, l’acquéreur a indiqué au vendeur qu’il avait été désigné aménageur de la ZAC, mais que, des recours étant engagés contre les décisions administratives, il sollicitait un report de l’échéance de la promesse de vente à la date de résolution des contentieux en cours. Le vendeur lui a répondu qu’il n’envisageait pas de prolonger le délai de la promesse de vente expirant le 31 décembre 2007.

3. Par actes des 14 et 27 juin 2013, le vendeur a assigné les notaires en responsabilité et indemnisation.

Examen des moyens

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa cinquième branche

Enoncé du moyen

5. Les notaires font grief à l’arrêt de les condamner solidairement à payer au vendeur la somme de 451 557 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses, alors « que le défendeur à une action en responsabilité ne peut être tenu de réparer un préjudice volontairement provoqué par la victime ; qu’en condamnant M. C… et les notaires à réparer le préjudice correspondant à une perte de chance de réaliser l’opération projetée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le vendeur n’avait pas lui-même provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse, et en refusant à l’acquéreur toute prorogation du délai de levée de l’option, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que le demandeur à une action en responsabilité ne peut obtenir réparation d’un préjudice qu’il a volontairement provoqué.

7. Pour condamner solidairement les notaires à indemniser le vendeur, l’arrêt retient que le défaut d’information des notaires sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables, à eux imputables, ont fait perdre au vendeur une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

8. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’avait pas provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l’acquéreur toute prorogation du délai de levée de l’option, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen du pourvoi principal, la Cour :

REJETTE le pourvoi incident ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement M. C… et la SCP […] à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451 557 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses, l’arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier autrement composée ;

Condamne la SCI Le Grand Muscat aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Le Grand Muscat et la condamne à payer à M. C… et à la SCP […] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. C… et la société […]

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné solidairement M. C… et la SCP […] à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451 557 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuse ;

AUX MOTIFS QUE la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; que la SCI Le Grand Muscat soutient que par la faute du notaire, elle a perdu toute chance de céder le terrain au prix de 19,82 euros le m2 ou de pouvoir aménager ce terrain qui est bloqué du fait de son incorporation dans la ZAC, l’aménageur bénéficiant d’un droit de préemption ; qu’elle sollicite donc une indemnisation de 694.879 euros correspondant à la différence entre le prix convenu dans la promesse unilatérale de vente (19,82euros/m2) et celui correspondant au droit de préemption (10,67 euros/m2) ; que sur ce dernier point, la SCI Le Grand Muscat expose que le juge de l’expropriation retiendra comme élément de comparaison la première vente au prix de 10,67 euros le m2 sans toutefois apporter d’élément probant sur ce point ; qu’en l’espèce, si Maître C… avait informé la SCI Le Grand Muscat des risques de non-réalisation de la promesse unilatérale de vente, cette dernière aurait pu négocier des conditions plus avantageuses pour elle dans la promesse, en prévoyant notamment une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire de la promesse ; que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ; que cette indemnité, de l’ordre de 20% du prix de vente, permet au promettant d’obtenir une contrepartie financière en échange de l’exclusivité sur le bien accordée au bénéficiaire de la promesse ; que son versement est indépendant de l’existence d’un préjudice et est acquis du seul fait de la nonréalisation de la vente ; que l’existence d’une indemnité d’immobilisation aurait incité la SNC Languedoc terrains à lever l’option et à réaliser la vente des autres parcelles, cette indemnité s’imputant ensuite du prix de vente global ; qu’en l’absence de cette indemnité d’immobilisation, la SNC Languedoc terrains pouvait se dégager de la promesse unilatérale de vente à la fin du délai d’option, sans aucun dédommagement, et réaliser son droit de préemption par la suite en tant qu’aménageur de la ZAC ; que cette perte de chance est sérieuse en raison de l’intérêt manifeste de la SNC Languedoc terrains et de M. N… pour les parcelles concernées, ces dernières s’inscrivant dans un projet d’aménagement de ZAC ; que le groupe […] n’avait pas d’autre choix que d’acquérir le reste des parcelles pour pouvoir prétendre à l’aménagement de la ZAC ; que si la promesse avait été contraignante du fait de l’existence d’une indemnité d’immobilisation, il est certain que le groupe aurait consenti à la réalisation de cette dernière afin de pouvoir mettre en oeuvre son projet d’aménagement ; que dès lors, le défaut d’information du notaire sur les risques de la non-réalisation de la promesse et le défaut de conseil concernant les options favorables à la SCI Le Grand Muscat lui ont fait perdre une chance certaine de ne pas avoir contracté à des conditions plus avantageuses pour elle, que la cour évalue à 30% ; que le préjudice subi par la SCI Le Grand Muscat du fait de la faute du notaire s’élève à 451 557 euros (30% de 1.505.190 €, soit le prix de vente escompté des parcelles restantes à 19,82€/m2) et Maître C… et la SCP […] seront condamnés solidairement à payer ladite somme à l’appelante ;

1° ALORS QU’une perte de chance suppose la disparition certaine d’une éventualité favorable ; qu’en condamnant M. C… et la SCP de notaires à indemniser la SCI Le Muscat de la perte de chance de vendre les parcelles au prix de 19,62 euros par m2, tout en constatant que celle-ci ne produisait aucun élément établissant qu’en cas de préemption de ces parcelles, le juge de l’expropriation en fixerait le prix à une somme inférieure (arrêt, p. 8, al. 3), de sorte qu’il n’était pas établi que la possibilité de vendre les terrains à ce prix de 19,62 euros par m2 ait été perdue de manière certaine, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a ainsi violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l’article 1315, devenu 1353, du code civil ;

2° ALORS QU’en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu’en retenant, pour condamner M. C… et la SCP de notaires à indemniser la SCI Le Grand Muscat de la perte de chance de vendre les parcelles au prix de 19,62 euros par m2, que celle-ci ne produisait aucun élément établissant qu’en cas de préemption des terrains, le juge de l’expropriation en fixerait le prix à une somme inférieure (arrêt, p. 8, al. 3), tout en affirmant que la faute du notaire avait fait perdre une chance certaine à la SCI de contracter à des conditions avantageuses (arrêt, p. 9, al. 2), la cour d’appel a entaché sa décision d’une contradiction de motifs, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

3° ALORS QU’en toute hypothèse, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu’en retenant que la SCI avait perdu une chance de 30 % d’obtenir la totalité du prix de vente initialement souhaité des parcelles litigieuses (19,62 euros par m2), quand la SCI Le Grand Muscat elle-même soutenait que son préjudice correspondait à la différence entre ce prix et un prix minimum de 10,67 euros le m2 auquel elle estimait pouvoir vendre les parcelles en cas d’exercice du droit de préemption, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige et violé l’article 4 du code de procédure civile ;

4° ALORS QU’en toute hypothèse, une perte de chance suppose la disparition certaine d’une éventualité favorable ; qu’en retenant que la SCI avait perdu une chance de 30 % d’obtenir la totalité du prix de vente initialement souhaité des parcelles litigieuses (19,62 euros par m2), quand il n’était pas contesté que la SCI Le Grand Muscat pouvait encore vendre les parcelles litigieuses au prix minimum de 10,67 euros le m2, de sorte qu’à hauteur de ce prix minimum, elle n’avait perdu aucune chance, la cour d’appel violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

5° ALORS QU’en toute hypothèse, le défendeur à une action en responsabilité ne peut être tenu de réparer un préjudice volontairement provoqué par la victime ; qu’en condamnant M. C… et la SCP K… à réparer le préjudice correspondant à une perte de chance de réaliser l’opération projetée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Le Grand Muscat n’avait pas elle-même provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse, et en refusant à la SNC Languedoc Terrains toute prorogation du délai de levée de l’option, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Le Grand Muscat

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué, ayant condamné solidairement M. C… et la SCP […] à payer à la SCI Le Grand Muscat la somme de 451.557 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuse, d’AVOIR rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

AUX MOTIFS QUE sur le préjudice pouvant résulter de la vente de la première parcelle, la SCI Le Grand Muscat soutient que sans la perspective d’une valorisation ultérieure à 19,82 euros le m², elle n’aurait pas accepté de vendre la première parcelle à un prix réduit de 10,67 euros le m² ; qu’elle chiffre son préjudice à 342.548 euros, soit la différence entre le prix de vente effectif (399.452 euros) et le prix de vente qu’elle aurait pu obtenir (742.000 euros) ; que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; qu’il appartient à celui qui entend obtenir indemnisation au titre de la perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue ; qu’en l’espèce, la SCI Le Grand Muscat n’apporte aucun élément sur le caractère sérieux de la chance perdue ; qu’elle expose simplement qu’elle n’aurait pas vendu à ce prix-là si elle avait su que la promesse unilatérale de vente ne se réaliserait pas ; que toutefois, il convient de souligner le caractère urgent de la vente de la première parcelle pour la SCI Le Grand Muscat ; qu’en effet, par un courrier du 25 juin 2003, Maître D… en charge de la vente entre les consorts B… et la SCI Le Grand Muscat a informé cette dernière que le total des sommes dues s’élevait à 377.326 euros et sollicité que cette somme soit versée dès que possible afin de permettre la levée du privilège de vendeur, sûreté prévue dans le contrat entre les vendeurs, la date de préemption étant fixée au 31 décembre 2003 ; que dès lors, au regard des contraintes financières pesant sur la SCI Le Grand Muscat et en l’absence d’éléments probants permettant d’établir la perte de chance existante, il ne peut être retenu de préjudice réparable lié à la vente réalisée par le notaire de la parcelle […] ;

1) ALORS QUE toute disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable ; qu’en l’espèce, la société Le Grand Muscat soutenait que si elle avait été informée par le notaire du caractère non contraignant de la promesse unilatérale de vente, elle n’aurait pas consenti à la société Languedoc Terrains un prix réduit de 10,67 euros par m2 pour la vente de la parcelle […] ; qu’elle exposait sur ce point que d’autres candidats à l’aménagement, et notamment la société Hectare, lui avaient fait part de leur intérêt pour acquérir cette parcelle au meilleur prix bien avant que la vente au profit de la société Languedoc Terrains ne soit réalisée (concl. Le Grand Muscat, p. 23, §§ 2 et 3, et p. 27, § 4) ; que, pour retenir qu’il n’existait aucune chance pour la société Le Grand Muscat de renoncer à la vente de la parcelle au prix de 10,67 euros par m2 à la société Languedoc Terrains, la cour d’appel a relevé que la vente de cette parcelle présentait un caractère urgent dans la mesure où la société Le Grand Muscat avait besoin des fonds avant le 31 décembre 2003 pour achever l’acquisition d’un bien appartenant aux consorts B… ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Le Grand Muscat ne pouvait obtenir ces fonds en vendant la parcelle aux autres candidats à l’aménagement qui s’étaient manifestés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en l’espèce, pour retenir qu’il n’existait aucune chance pour la société Le Grand Muscat de renoncer à la vente de la parcelle au prix de 10,67 euros par m2 à la société Languedoc Terrains, la cour d’appel a retenu que la société Le Grand Muscat avait besoin de vendre urgemment la parcelle […] pour disposer des fonds nécessaires à la finalisation de l’acquisition du bien appartenant aux consorts B… ; qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Le Grand Muscat qui soutenait que l’un de ses associés, la société Blanc, était largement en mesure de lui fournir les fonds nécessaires pour achever d’acquérir le bien appartenant aux consorts B… (concl. Le Grand Muscat, p. 22, §§ 11 à 16), la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer les conclusions des parties ; qu’en l’espèce, la société Le Grand Muscat expliquait d’une part, que d’autres candidats à l’aménagement lui avait fait part de leur volonté d’acquérir la parcelle […] au meilleur prix et, d’autre part, qu’en cas de besoin la société Blanc aurait largement pu apporter lui apporter les fonds nécessaires à la finalisation de l’acquisition du bien appartenant aux consorts B… (concl. Le Grand Muscat, p. 22, § 11 à 16, p. 23, §§ 2 et 3, et p. 27, § 4) ; qu’en énonçant que si la société Le Grand Muscat soutenait qu’elle avait perdu une chance de renoncer à vendre la parcelle […] au prix de 10,67 euros par m2, cette société n’apportait aucun élément sur le caractère sérieux de la chance perdue et société exposait simplement qu’elle n’aurait pas vendu à ce prix-là si elle avait su que la promesse unilatérale de vente ne se réaliserait pas (arrêt, p. 7, antépénultième §), la cour d’appel a dénaturé les conclusions de la société Le Grand Muscat et violé l’article 4 du code de procédure civile.