CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 mai 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 300 F-D

Pourvoi n° K 24-20.851

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MAI 2026

La société Toquet immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 24-20.851 contre l’arrêt rendu le 23 août 2024 par la cour d’appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société IFF immobilier, Alter immobilier, ayant son siège [Adresse 4], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de M^e Laurent Goldman, avocat de la société Toquet immobilier, de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], après débats en l’audience publique du 17 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 23 août 2024), par acte du 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires), dont le mur de soutènement et les voies d’accès ont subi des désordres de nature décennale révélés dans les dix ans ayant suivi la réception des travaux, a assigné son ancien syndic, la société Toquet immobilier, pour manquement à son obligation de conseil pour n’avoir notamment pas entamé de procédure interruptive de la prescription de la garantie décennale des constructeurs et en indemnisation de son préjudice.

2. La société Toquet immobilier a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. La société Toquet immobilier fait grief à l’arrêt d’écarter sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, alors « que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance ; que la cour d’appel qui, bien qu’elle ait relevé, d’une part, que la prescription quinquennale de l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires contre le syndic, pour avoir manqué à son devoir d’information ou de conseil en n’alertant pas le premier sur la nécessité d’introduire une action contre les constructeurs du fait de l’expiration prochaine de la garantie décennale, courait à compter de la date à laquelle le risque d’absence de garantie s’était réalisé et, d’autre part, que le syndicat avait en l’occurrence eu connaissance de l’acquisition de la prescription décennale contre les constructeurs dès l’ordonnance de référé du 11 octobre 2012 ayant débouté le syndicat de sa demande d’expertise contre le constructeur en raison du caractère manifestement irrecevable de l’action en garantie décennale, ce dont il résultait que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la perte de la garantie décennale des constructeurs depuis cette date, s’est néanmoins fondée, pour dire que l’action en responsabilité formée le 4 décembre 2018 par le syndicat des copropriétaires contre le syndic n’était pas prescrite, sur la circonstance inopérante que l’absence de prise en charge financière des travaux de réfection du mur au titre de la garantie des dommages de la construction ne s’était pleinement manifesté que lors du rejet de l’action du syndicat contre l’assureur dommages-ouvrages par jugement du 16 mars 2016, a violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2224 du code civil :

4. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

5. Pour déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que, dès l’ordonnance de référé du 11 octobre 2012 ayant rejeté la demande d’expertise, sur l’existence des désordres et les mesures réparatoires nécessaires, en tant que dirigée contre un des intervenants à l’acte de construire, motif pris du caractère manifestement irrecevable de l’action en garantie décennale, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’acquisition de la prescription décennale contre les constructeurs, mais que l’absence de prise en charge financière des travaux au titre de la garantie des dommages de la construction ne s’est pleinement manifestée que lors du rejet de son action contre l’assureur dommages-ouvrage par un jugement du 16 mars 2016 et que son action a été introduite moins de cinq années après le connaissance de ce fait lui permettant d’agir.

6. En statuant ainsi, alors que le fait manifestant le dommage allégué par le syndicat des copropriétaires consistait dans l’expiration du délai d’action en responsabilité décennale contre les constructeurs et qu’elle avait constaté que le syndicat des copropriétaires avait eu connaissance dès le 11 octobre 2012 de la possible acquisition de cette prescription, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 août 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et le condamne à payer à la société Toquet immobilier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.